№ 3050
гр. София, 06.10.2021 г.
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-I-Н в закрито заседание на шести
октомври, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Любомир Луканов
Членове:Мая Михайлова
Димитринка Костадинова-
Младенова
като разгледа докладваното от Любомир Луканов Въззивно частно
гражданско дело № 20211100509232 по описа за 2021 година
Производството по реда на чл. 274, ал. 1, т. 2 от Гражданския процесуален
кодекс (ГПК), във вр. с чл. 577 от ГПК и чл. 32а от Правилника за вписвания (ПВ).
Образувано е по частна жалба с вх. № 18-00-85/06.07.2021г. по описа на
Службата по вписванията, гр. София, изходяща от „Р.Б.“ ЕАД, действащо чрез
упълномощения юрк. А.Г.К. срещу определение № 892 от 04.06.2021г., с което е
отказано от съдия по вписванията, да впише анекс от 06.06.2019г. по договор за наем
от 02.12.2013г. по заявление с вх. рег. № 37172/04.06.2021г. по описа на СВ – София.
В жалбата се поддържа, че обжалваното определение за отказ е
незаконосъобразно, като се твърди, че договорът за наем от 02.12.2013г. е бил вече
вписан, а с анекса само е продължен неговия срок. Излага съображения, че след като в
чл. 6, ал. 4 от Правилника за вписванията са направени изключения, то това важи и за
случаите при продължаване срока на вписан договор. Моли съда да отмени
обжалваното определение на съдията по вписванията и да разпореди да се извърши
вписване по заявлението на „Р.Б.“ ЕАД. Не сочи доказателства и не претендира
разноски по делото.
Съдията по вписванията не е изложил становище по обжалвания отказ.
Софийски градски съд, в настоящия си състав, след като прецени данните по
делото и обсъди изложените доводи приема следното от фактическа и правна страна:
Със заявление вх. № 37172/04.06.2021 г. на Службата по вписванията, гр.
София, юрк. А.Г.К., като пълномощник на „Р.Б.“ ЕАД, ЕИК **** (пълномощно по лист
14 от делото), е поискал да бъде разпоредено вписването на анекс към договора за наем
от 02.12.2013г., като е посочен акт, том и регстр. номер на вписването.
Към заявлението са приложени договора за наем; пълномощно и документ за
1
платена такса (лист 12-14 от делото).
С обжалваното определение съдия по вписванията, след като се е запознал с
искането за вписване, на основание чл. 32а от ПВ, вр. с чл. 6, ал. 1, б. „в“ и ал. 3 от ПВ
е постановил отказ да разпореди вписване (лист 10 от делото). Връчването на
обжалваното определение е извършено на 28.06.2021г., като е удостоверено по
надлежния ред – с изписване на име и подпис на получилия отказа – П.В. – служител
на дружеството.
Настоящият съдебен състав, при проверка законосъобразността на обжалваното
действие във връзка с оплакванията и исканията на жалбоподателя, при преценка на
обстоятелствата и доказателствата по делото поотделно и в тяхната съвкупност,
достигна до следните правни изводи:
След извършената служебна справка относно връчването на обжалваното
определение, съдът приема, че то е надлежно извършено, а жалбата е подадена в
законоустановения в чл. 577, ал. 1 от ГПК едноседмичен срок от съобщаване на отказа
за вписване, от лице, което има правен интерес. Установи се, че връчването на
обжалваното определение е извършено на 28.06.2021г., а жалбата е изпратена по
пощата на 05.07.2021г. и е заведена в регистъра на Службата по вписванията, гр.
София на 06.07.2021г. Следва, че срокът е спазен (арг. от чл. 62, ал. 2 от ГПК). Внесена
е и дължимата държавна такса по сметка на СГС, поради което жалбата е редовна и
допустима.
Разгледана по същество, частната жалба е основателна, поради следните
съображения:
Охранителното производство по вписване е формално и едностранно, като
основанията за отказ да бъде извършено вписване са изрично изброени в разпоредбата
на чл. 32а от ПВ. Отказ за вписване е допустим, когато представеният акт изначално не
отговаря на изискванията на закона и когато същият не подлежи на вписване.
С т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2013 г. на ВКС по тълкувателно дело №
7/2012 г., ОСГТК са дадени задължителните разяснения относно проверката, която
съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от ПВ. Тази проверка е
ограничено относно това дали: 1) представеният за вписване акт отговаря на
изискванията на закона, т.е. дали актът подлежи на вписване; 2) съставен ли е
съобразно изискванията за форма и 3) има ли предвиденото в ПВ съдържание. Не се
проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично
предвидено в закона – вписването (като родово понятие, включващо вписване в тесен
смисъл, отбелязване и заличаване) е едностранно охранително производство, в чиито
рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове. Поради изложеното съдията
по вписванията няма правомощия да проверява материалната законосъобразност на
представения за вписване акт, както и дали лицето, посочено като правоприемник на
наемодателя на процесния имот, е собственик според вписаните в регистъра
обстоятелства.
Настоящият съдебен състав споделя доводите на жалбоподателя, че не е
осъществена нито една от предпоставките на закона за постановяване на отказ.
Съгласно чл. 112, б. „е“ от Закона за собствеността (ЗС) трябва да бъдат
вписани договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една година.
2
Аналогичен смисъл е вложен и в разпоредбата на чл. 4, б. „е“ от ПВ, която
постановява, че подлежат на вписване договорите за наем на недвижим имот, в т. ч. на
земеделска земя, за срок по-дълъг от една година.
В разпоредбата на чл. 3, ал. 1 от ПВ е прието, че на вписване подлежат актове,
извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис. Актовете, подлежащи
на вписване са изчерпателно изброени в чл. 112 от ЗС и чл. 4 от ПВ, като нормите са
императивни и не подлежат на разширително тълкуване. Безспорно между тези актове
попадат и сключените договори за наем, имащи предмет недвижими имоти, с аргумент
на по-силно основание тогава, когато са и с нотариална заверка на подписите на
страните, както е в настоящия случай. Вписването на договора за наем има
оповестително действие по отношение на трети лица и е предвидено в защита на
интересите на наемателя (жалбоподател в настоящото производство).
Следва да се отрази, че нито в ПВ, нито в ЗЗД, с разпоредбите уреждащи
наемът на вещи, няма предвидено изискване за вписване на анекс към договор за наем,
нито изрично е предвидена законова процедура за извършването на такова вписване.
Заявеното за вписване на анекса към договор за наем на недвижим имот, по
съществото си не представлява нов договор за наем, който да подлежи на отделно
вписване съгласно с чл. 4, б. „е“ от ПВ. Следва, че представеният анекс не може да
бъде разглеждан самостоятелно като отделен акт за вписване от първоначалния
договор за наем, тъй което е неразривно свързан с вече вписан договор за наем на
недвижим имот. Същевременно от правната природа на анекса към вече сключен
между същите страни договор несъмнено следва, че страните при свобода на
договарянето съгласно чл. 9 от ЗЗД и по взаимно съгласие, в изискуемата от закона
форма, са се съгласили да предоговорят и изменят вече съществуващи клаузи на
сключения договор за наем (продължили са неговия срок и са увеличили месечната
наемна цена), или да приемат нови условия, с които да изменят или допълнят
първоначалния договор за наем. Промяната в условията на първоначалния договор, за
което страните са сключили анекса касаят обстоятелства от правна страна, за което е
налице интерес на наемателя да бъдат вписани в СВ по местонахождението на
недвижимия имот, за да бъдат оповестени и да станат известни на третите лица (по
аргумент на чл. 237 от ЗЗД). Следователно за наемателя е налице правен интерес да
иска вписването на сключен между същите страни анекс към първоначалния договор за
наем, а съдията по вписванията следва да извърши вписване ако са спазени
изискванията на закона за това, без значение дали правилният юридически термин за
това действие е „вписване“ или „отбелязване“ по книгите за вписвания (а и исканото
действие не е конкретизирано от заявителя).
Съдът не приема извода на съдията по вписванията, че представения акт не е
съобразен с изискването на чл. 6, 1, б. „в“ от ПВ. След като от представения за
вписване акт могат да се установят всички елементи, които са относими към
отбелязването – индивидуализация на страните (арг. от чл. 6, ал. 1, б. „а“ от ПВ);
датата и мястото на издаването на акта (арг. от чл. 6, ал. 1, б. „б“ от ПВ); имотът,
предмет и срок (променян с анекса) на наемното правоотношение (арг. от чл. 6, ал. 1, б.
„в“ от ПВ), както и цената на правото (също променено с анекса), съответно
удостоверявания материален интерес (чл. 6, ал. 1, б. „г“ от ПВ), които са посочени във
вече вписания договор за наем от 02.12.2013г., то следва, че анексът към този договор
трябва да бъде надлежно отбелязан.
По изложените съображения съдът приема, че определението за отказ от
съдията по вписванията, като неправилно, следва да бъде отменено и делото да се
3
върне на съдията по вписванията за извършването на действията по заявление с вх. №
37172/04.06.2021 г. на Службата по вписванията, гр. София, подадено от юрк. А.Г.К.,
като пълномощник на „Р.Б.“ ЕАД, ЕИК **** - за отбелязване на анекс с нот. заверка на
подписите с рег. № 5116 от 06.06.2019г. на нотариус М.И., с рег. № 260 на НК при
СРС, към договор за наем от 02.12.2013г. вписан в СВ - София с вх. рег. №
61087/04.12.2013г., том 13, № 200, сключен между „И.**“ ООД, ЕИК ****, като
наемодател и „Р.Б.“ ЕАД, ЕИК ****, като наемател.
Жалбата е основателна и съдът я уважава.
Съгласно нормата на чл. 577, ал. 3 от ГПК, когато съдът отмени отказа,
вписването се смята за извършено от момента на молбата за него.
Така мотивиран, Софийски градски съд, ІІІ въззивен брачен състав
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение № 892 от 04.06.2021г., с което е постановен
отказ от съдия по вписванията при Службата по вписванията, гр. София, по
заявление с вх. рег. № 37172/04.06.2021 г. по описа на Службата по
вписванията, гр. София, подадена от А.Г.К., като пълномощник на „Р.Б.“
ЕАД, ЕИК ****, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ДА СЕ ОТБЕЛЕЖИ, по искане на „Р.Б.“ ЕАД, ЕИК ****, анекс с
нотариална заверка на подписите с рег. № 5116 от 06.06.2019г. на нотариус
М.И., с рег. № 260 на НК при Софийския районен съд, към договор за наем от
02.12.2013г., вписан в Службата по вписванията, гр. София с акт с вх. рег. №
61087/04.12.2013г., том 13, № 200, сключен между „И.**“ ООД, ЕИК ****,
като наемодател и „Р.Б.“ ЕАД, ЕИК ****, като наемател и
ВРЪЩА делото на съдията по вписванията при Службата по
вписванията, гр. София, за извършване на отбелязването по заявление с вх.
рег. № 37172/04.06.2021г. по описа на Службата по вписванията, гр. София,
съобразно мотивите на настоящото определение.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
4
2._______________________
5