№ 3449
гр. София, 11.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Пепа Маринова-Тонева
Василена Дранчовска
при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева
като разгледа докладваното от Пепа Маринова-Тонева Въззивно гражданско
дело № 20221100510074 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
С решение № 6411 от 13.06.2022 г. по гр.д. № 33960/2021 г. Софийски
районен съд, 168 състав осъдил „Б.П.К.“ ЕООД, ЕИК ****, и Д. Т. Г., ЕГН
**********, да заплатят солидарно на „АРХ Д.Ц.“ ООД, ЕИК ****, на
основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата 1 232.30 лева, представляваща
обезщетение за ползване на апартамент № 2, находящ се в гр. София, ул.
****, за периода от 01.02.2021 г. до 31.03.2021 г., на основание чл. 233, ал. 1
ЗЗД сумата 1 288 лева, представляваща стойността на извършените ремонтни
дейности по отстраняване на щети в процесния апартамент и монтиране на
нови ключалки, на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД сумата 52.73 лева,
представляваща разходи за ел. енергия в имота за периода от 01.01.2021 г. до
31.03.2021 г. вкл., сумата 147.06 лева, представляваща разходи за топлинна
енергия в имота за периода от 01.01.2021 г. до 31.03.2021 г. вкл., на основание
чл. 235 ЗЗД сумата 135 лева, представляваща разходи за почистване и
поддръжка на общите части и асансьора в ЕС за периода от 01.01.2021 г. до
31.03.2021 г. вкл., ведно със законната лихва от 15.06.2021 г. до
окончателното изплащане на сумите. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК
1
ответниците са осъдени да заплатят на ищеца сумата 814.20 лева – разноски
по делото.
Срещу решението е подадена въззивна жалба от ответниците „Б.П.К.“
ЕООД и Д. Т. Г., които го обжалват изцяло с оплаквания за неправилност –
неправилно приложение на материалния закон, съществено нарушение на
съдопроизводствените правила и необоснованост. Съдът не обсъдил в цялост
всички доказателства, което довело до погрешни правни изводи. По иска с
правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД съдът по твърде схематичен начин
достигнал до извода, че ответникът е ползвал имота след 06.02.2021 г., без да
вземе предвид фактите по делото. От кореспонденцията между страните било
видно, че държането на имота вече не било факт към 06.02.2021 г. – в
съобщението си от същата дата Х.М. уведомявал ищеца, че преди няколко
дни е опразнил имота и ще го напусне най-скоро, а с обратно съобщение
ищецът приел факта на прекратяването на договора. При проведената среща
между А.М. и ищеца било видно, че ответникът не ползвал апартамента,
съставен бил протокол, с който А.М. не се съгласил. Несъгласието със
съдържанието на протокола не било противопоставяне на волята на
наемодателя да владее имота си. В протокола била отразена констатацията, че
ключовете не са върнати, но от този факт не можело да се съди, че
апартаментът се ползва от ответника. Ответникът по никакъв начин не бил
ограничавал правото на ищеца да установи владение върху имота си.
Твърдението, че с предаването на ключа от наетия имот се предава и
държането на същия било „юридически фолклор“. В чл. 233, ал. 1 ЗЗД никъде
не било употребено понятието „държане“ или „владеене“. Законът повелявал,
че се връща вещта, а не държането. В случая от протокола било видно, че
вещта е върната и ответникът не продължава да я ползва, доказателство за
което бил и установеният от представените от ищеца доказателства факт, че в
този период не е ползвана ел. енергия, топлинна енергия и вода. Това, че
наемателят държи ключа за апартамента не означавало, че държи самия
апартамент, че ограничава достъпа до него и че продължава да го ползва.
Имотът бил опразнен от вещи, останали били само непотребни такива. Тези
изоставени вещи не можели да обосноват държане на апартамента. Същите
били видимо непотребни и наемодателят имал право да ги опише пред двама
свидетели и съответно да претендира обезщетение за запазването им или
утилизирането им, но въз основа на този факт не можело да се презумира, че
2
наемателят държи имота. Искът с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД бил
недоказан и следвало да бъде отхвърлен, тъй като не се доказало с какви
действия ответникът се е противопоставил на правото на ищеца да владее и
ползва имота си, нито с кои свои действия показвал, че ползва имота. Искът
по чл. 233, ал. 1 ЗЗД също бил недоказан. Експертизата като цяло била
противоречива. Съдът не дал никакво обяснение как и на какво основание
дава превес на едни изводи на вещото лице и приема онези изводи, които
вещото лице допуснало по зададените му от ответника въпроси. В
експертизата вещото лице сочело, че касите на вратите са увредени от
целенасочени човешки действия, а в съдебното заседание допуснало
хипотезата, че колкото по-малко се отваря и затваря една врата, толкова по-
малко се уврежда; пак така допуснало, че интериорният прозорец на дневната
стая може да се отлепи вследствие на некачествено изпълнение, че шкафът в
банята може да се овлажнява вследствие технологичен недостатък при
изработката, че кухненският плот може да се спука вследствие температурни
разлики, а откъртването на страницата може да е резултат на неправилно
монтиран краен ограничител. С тези допускания изводите в експертизата
станали относителни и противоречиви. Съдът неправилно осъдил ответника
Г. да отговаря солидарно по исковата претенция по чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Отговорността на солидарния длъжник била до края на срока на договора и не
можела да бъде продължена чрез последващите действия на наемателя.
Поради това моли съда да отмени атакуваното решение и вместо това
постанови друго, с което да отхвърли предявените искове. Претендира
разноски за двете инстанции. Прави евентуално възражение за прекомерност
по смисъла на чл. 78, ал. 5 ЗЗД.
Въззиваемата страна „АРХ Д.Ц.“ ООД с отговор по реда на чл. 263, ал. 1
ГПК оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението като правилно.
Претендира разноски за въззивното производство съгласно списък по чл. 80
ГПК. Съображения излага в писмена защита от 29.05.2024 г.
Въззивната жалба е процесуално допустима като подадена в срока по
чл. 259, ал. 1 ГПК, от надлежни страни и срещу подлежащ на обжалване
съдебен акт, поради което съдът следва да се произнесе по основателността й.
Съгласно чл. 269 ГПК, въззивният съд проверява правилността на
първоинстанционното решение само в рамките на релевираните оплаквания, а
3
служебно следва да ограничи проверката си само за валидност, допустимост
на решението в обжалваната част и спазване на императивните норми на
материалния закон (т. 1 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по тълк.д.
№ 1/2013 г., ОСГТК на ВКС).
С оглед фактическите твърдения в исковата молба, уточнена с молба от
24.08.2021 г., съдът е сезиран с обективно кумулативно и субективно пасивно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 236, ал. 2, пр. 1 и пр. 2
ЗЗД, чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД и чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.
Атакуваното решение е валидно и допустимо. Настоящият състав
намира, че при постановяването му не е допуснато нарушение на
императивни материалноправни норми, а с оглед доводите в жалбата е
правилно по следните съображения:
От фактическа страна: Не е било спорно и по делото се установява, че
на 01.02.2019 г. между ищеца, като наемодател, и „Б.П.К.“ ЕООД, като
наемател, е бил сключен договор за наем, по силата на който наемодателят
предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване собствения си
недвижим имот, представляващ апартамент № 2, находящ се в гр. София, ул.
****, срещу задължението на наемателя да заплаща месечна наемна цена в
размер на 540 евро с ДДС, платима авансово от 1-во до 5-то число на месеца,
за който се дължи. Договорът е сключен за срок от две години, до 01.02.2021
г. – чл. 2.1. Видът и състоянието, в което се предава имотът, се описват в
приемо-предавателен протокол – неразделна част от договора – чл. 1.
Съгласно чл. 5.3 от договора, наемателят е длъжен да заплаща всички
разходи, свързани с обикновеното ползване на имота, а според чл. 5.6, след
изтичане срока на договора е длъжен да върне имота във вида, в който е
приет (според приемо-предавателния протокол), като се отчита обичайното
изхабяване, с изплатени консумативни разходи (ел. енергия, отопление, вода,
кабелна телевизия, общите разходи на сградата). Видно от договора,
ответникът Д. Т. Г. е подписал същия в качеството си на гарант за
отговорностите на наемателя по него.
Приет и неоспорен е приемо-предавателен протокол от 01.02.2019 г.,
видно от който имотът и обзавеждането в него са предадени на наемателя в
изрядно състояние, без каквито и да е повреди, наранявания и зацапвания,
като част от обзавеждането е било ново и неупотребявано.
4
Не се спори, че договорът за наем е прекратен с изтичане на срока на
договора, като с електронно писмо от 29.01.2021 г. син на управителя на
дружеството-наемател е завил, че наемателят не желае продължаване срока на
договора и е заявил готовност до края на следващата седмица да освободи
жилището. Действията са потвърдени от органния представител на ответното
дружество с електронно писмо от 06.02.2021 г., изпратено в 14.36 ч., като е
възразено срещу констатираните вреди по имота на същата дата.
Видно от приетия приемо-предавателен протокол от 06.02.2021 г., в
наетия имот е извършен оглед в присъствието на свидетели, включително
сина на управителя на дружеството-наемател, като в протокола е описано
състоянието на помещенията и обзавеждането и е вписана забележка, че в
имота са останали движими вещи на наемателя, а ключовете от апартамента
не са предадени на наемодателя. Отчетени са и показанията на намиращите се
в имота измервателни уреди за топла и студена вода, ел. енергия и топлинна
енергия.
Видно от приетата електронна кореспонденция, по предложение на
управителя на ответното дружество е уговорена среща между страните на
15.02.2021 г., 12 ч., която среща не се е състояла, тъй като представител на
наемателя не се явил, съгласно показанията на св. В.И..
При извършен повторен оглед на апартамента на 31.03.2021 г. в
присъствието и на упълномощен представител на двамата ответници отново е
съставен приемо-предавателен протокол, съдържащ констатираните
увреждания в имота, като са изготвени и фотоснимки, приложени като
веществени доказателства по делото. За наличните в имота лични вещи на
наемателя (наличието на които се установява от фотоснимките и от
показанията на св. Иванова) е вписано изрично разрешение да бъдат
изхвърлени. Пълномощникът на ответниците саморъчно е вписал в
протокола, че ключовете за входната врата на жилището, за входната врата на
вход А и за пощенската кутия не са предадени на наемодателя.
За извършените в имота ремонтни дейности - ремонт и подмяна на
откъртен ламинат на каси на вътрешни врати, смяна на счупен перваз, ремонт
на водоустойчив шкаф, ремонт на откъртена страница на двукрилен гардероб,
демонтаж, ремонт и монтаж на 4 броя плафониери, претапициране на
подлакътници на диван, почистване и дезинфекция на апартамента,
5
почистване на керамичен плот и фурна, изхвърляне на вещи, товаро –
разтоварна дейност и транспорт, е представена фактура № 19/28.04.2021 г., с
издател „О.с.“ ЕООД и с получател – ищцовото дружество, на стойност 1 488
лева с ДДС. Сумата по фактурата е заплатена на 29.04.2021 г., видно от
приетия фискален бон. От фактура № 2287/27.04.2021 г. и фискален бон към
нея е видно, че за подмяната на патрона на входната врата на апартамента и
изработване на нов ключ за входната врата са заплатени 48 лева.
Съгласно приетото в първоинстанционното производство заключение
на СТЕ, установените увреждания в имота, изразяващи се в наранени первази
от ламинат на вратите на дневната, спалнята и банята; счупени и изкъртени от
тавана (облицован с гипсокартон) плафониери във входно антре, дневна и
кухня, общо 6 броя; счупен подов перваз на настилката на дневната до
балконската врата; изваден стъклодържател на вътрешна ламинирана врата;
наранена облицовка на подлакътниците на дивана в дневната; спукан
кухненски плот от кристалан зад котлона на печката; счупен механизъм на
коша за отпадъци под мивката на кухнята; откъртена страница на гардероба в
спалнята; раздут и отлепен ламинат на водоустойчив шкаф под мивка в
банята, и прогорена с цигара полица под огледалото на банята, са причинени
вследствие на неправилна употреба от страна на обитателите на жилището и
са в резултат на целенасочено човешко действие, а не вследствие на
неправилен монтаж или нормална експлоатация.
При изслушване на заключението вещото лице е посочило, че
напукванията по подлакътниците на дивана се дължат на целенасочено
човешко въздействие; По отношение на плафониерите е посочило, че същите
са леки и са били закрепени със специални дюбели за гипсокартона, и за да се
отскубнат е необходимо да се изтеглят (волно или неволно) от човешка ръка;
Установените увреждания на фурнира по первазите на вратите са вследствие
надиране, а не отлепване, ако фурнирът е отлепен ще си личи. Фурнирът
фактически липсва и е надран, поради което вещото лице счита, че е от
човешка намеса, а не от нормална експлоатация. Възможно е при
некачествена врата при по-силно затваряне да се е отлепил; Раздуването на
шкафа в банята обяснява с често обливане с вода; По отношение на
страницата на гардероба посочва, че за да се откърти така е употребена сила.
Обясненията на вещото лице във връзка със спукания кухненски плот от
кристалан зад котлона на печката са неотносими за спора, тъй като
6
обезщетение за тази щета не се претендира по иска по чл. 233, ал. 1, изр. 2
ЗЗД.
Съдът кредитира заключението като обективно и компетентно
изготвено. Същото не е оспорено от страните по реда и в срока по чл. 200, ал.
3 ГПК.
От показанията на свидетелката В.И. се установява, че работи като
брокер на недвижими имоти и е била посредник при сключване на процесния
договор за наем. Присъствала при първата среща на 06.02.2021 г., когато
синът на управителя на ответното дружество присъствал, но отказал да
подпише протокола за това, че има доста поражения в имота. Тогава
ключовете за апартамента и входа не били предадени на наемодателя. След
това се направил втори опит за предаване, което не се състояло, тъй като не
се явил представител на наемателя. При третия опит на 31.03.2021 г.
присъствал г-н Пенев като пълномощник на наемателя. Апартаментът бил в
същото лошо състояние като през м. февруари. Имало вещи на наемателя –
три куфара, дрехи, обувки, тоалетни принадлежности, кухненска посуда и
хранителни продукти, било непочистено. Имало откъртени первази на
вратите, поражения по шкафа в банята, който бил разкиснат и горен с цигара,
повредени щори, изтръгнати и счупени плафониери, пукнат кухненски плот,
извадена страна на гардероба в спалнята.
Съдът кредитира показанията на свидетелката като достоверни, преки и
кореспондиращи с останалите събрани доказателства.
От правна страна: По делото се установи, че между страните е
възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем, който
е бил прекратен с изтичане на срока му на 01.02.2021 г.
Съгласно чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, след прекратяване на договора за
наем наемателят е длъжен да върне наетата вещ; Според чл. 236, ал. 2 ЗЗД,
ако след прекратяването на договора наемателят продължи ползването
въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение за
ползването и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от
прекратения наемен договор. След прекратяването досегашният наемател
дължи вече не наем, защото е престанал да бъде наемател, а обезщетение най-
малко в размер на наема.
Доводите в жалбата във връзка с иска по чл. 236, ал. 1, пр. 1 ЗЗД са
7
неоснователни. Съгласно трайната практиката на ВКС (решение № 477 от
20.07.2010 г. по гр. д. № 1081/2010 г., ІІІ ГО на ВКС, решение № 169 от
11.06.2012 г. по гр. д. № 84/2011 г. IV ГО на ВКС, решение № 73 от
08.04.2016 г. по гр. д. № 5376/2015 г., ІV ГО на ВКС, решение № 214 от
23.01.2017 г. по т. д. № 1642/2015 г., ІІ ТО на ВКС и др.), задължението за
връщане на наетата вещ от страна на наемателя след като облигационната
връзка престане да съществува е предвидено от закона с разпоредбата на чл.
233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и подлежи на доказване от наемателя, като
неизпълнението му е свързано с предвидените в чл. 236, ал. 2 ЗЗД последици.
Връщането на наета недвижима вещ по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД не е
просто изоставяне на същата, а акт, предприет по инициатива на наемателя,
който подлежи на доказване. Връщането на наетата недвижима вещ не се
изчерпва с изнасяне на вещи на наемателя от нея, нито с непосещаването й
занапред. Имотът е предаден, когато наемателят осигури достъп до него във
вида, в който е бил към момента на сключване на наемния договор - напълно
опразнен от вещи и друго имущество на наемателя, и предаде на
наемодателя ключа на имота. Ако не е предал имота по посочения начин,
наемателят дължи обезщетение, дори и имотът да не се ползва.
В случая, при доказателствена тежест за ответниците, същите не са
доказали наемателят да е предал на наемодателя наетия имот по посочения
начин. И към 31.03.2021 г. в имота са се намирали вещи на наемателя – не
малко на брой, видно от приетия снимков материал и съгласно кредитираните
свидетелски показания. Това е наложило, след даденото съгласие от
пълномощника на наемателя, извършване на разходи от наемодателя за
изхвърлянето и извозването им. На 31.03.2021 г. ключовете от имота отново
не са били предадени от наемателя, което е наложило извършване на разходи
от наемодателя за смяна на патрона на вратата.
Поради това дружеството-ответник дължи на ищеца обезщетение в
размер на претендираната наемна цена за периода 01.02.2021 г. – 31.03.2021
г., като след извършеното извънсъдебно прихващане с депозита в размер на
880 лв. дължимото обезщетение по чл. 236, ал. 2, пр. 1 ЗЗД възлиза на
1 232.30 лв. С договора ответникът Г. се е задължил да отговаря солидарно
„за отговорностите на наемателя“. Отговорност (задължение) на наемателя и
съгласно изрично уговореното в чл. 5.6 от договора е да върне наетата вещ
8
след прекратяване на договора, а при неизпълнение на това задължение
дължи обезщетение на наемодателя. Поради това съдът намира, че ответникът
Д. Г. е солидарно отговорен и за дължимото от наемателя обезщетение по чл.
236, ал. 2, пр. 1 ЗЗД.
Въззивният съд намира за неоснователни и доводите в жалбата във
връзка с иска по чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД. Съгласно тази разпоредба,
наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на
ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която
той не отговаря. Посочената правна норма урежда оборима презумпция за
виновно причиняване на вредите от наемателя през време на ползването на
вещта. Следователно ако наемателят твърди, че вредите се дължат на
причина, за която той не отговаря, доказателствената тежест да обори
презумпцията е негова.
В случая ищецът е доказал, че е предал имота на наемателя в
състоянието съгласно приемо-предавателния протокол от 01.02.2019 г. – без
повреди, наранявания и зацапвания в помещенията и по обзавеждането.
Ответникът-наемател е поел с договора задължението да ползва имота с
грижата на добър стопанин. От приемо-предавателния протокол от 31.03.2021
г. се установи, че по време на ползването са причинени вреди по наетия имот.
Съгласно кредитираното заключение на СТЕ, вредите – предмет на
претенцията на ищеца (по фактурата от 28.04.2021 г.) са в резултат на
целенасочено човешко действие, а не вследствие на неправилен монтаж или
нормална експлоатация.
Доводите в жалбата заключението на СТЕ да било противоречиво и да
не следвало да се кредитира са неоснователни. Вещото лице категорично е
посочило и при изслушване на заключението, че напукванията по
подлакътниците на дивана се дължат на целенасочено човешко въздействие;
че за да се отскубнат плафониерите е необходимо да се изтеглят (волно или
неволно) от човешка ръка; По отношение уврежданията на фурнира по
первазите на вратите е посочило, че са вследствие надиране, а не отлепване,
фурнирът фактически липсва и е надран, поради което вещото лице счита, че
е от човешка намеса, а не от нормална експлоатация; По отношение на
страницата на гардероба вещото лице е посочило, че за да се откърти по този
начин е употребена сила; Раздутият и отлепен ламинат по шкафа в банята се
9
дължи на обливане с вода, а не само на факта, че има кантиране, а очевидно
не на технологичен недостатък се дължи прогарянето с цигара на полицата
под огледалото на банята. Какво и дали е допускало вещото лице по
отношение на интериорния прозорец на дневната стая и спукването на
кухненския плот е неотносимо за спора, тъй като обезщетение за тези вреди
не се претендира от ищеца.
При доказателствена тежест за ответниците, и въпреки дадените им с
доклада по делото указания, същите не са оборили презумпцията, установена
в чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД – не са доказали установените вреди в имота да се
дължат на причина, за която наемателят не отговаря, поради което и този иск
е основателен в предявения му размер от 1 288 лв.
Предвид неоснователността на доводите в жалбата и съвпадението на
крайните изводи на двете инстанции, атакуваното решение следва да бъде
потвърдено в частта му по исковете с правно основание чл. 236, ал. 2, пр. 1
ЗЗД и чл. 233, ал. 1, изр. 2 ЗЗД.
Жалбата срещу решението в частта му по исковете за консумативни
разходи е бланкетна – в нея не са посочени никакви конкретни оплаквания за
неправилност на решението в тази част, поради което и съобразно чл. 269
ГПК първоинстанционното решение и в тези части следва да бъде
потвърдено.
При този изход и изричната претенция, разноски за настоящата
инстанция се следват на въззиваемия. Доказано направените такива са в
размер на 800 лв. – адвокатско възнаграждение, което е заплатено в брой
съгласно удостовереното в представения договор за правна защита и
съдействие. Възражението на въззивниците за прекомерност по смисъла на
чл. 78, ал. 5 ГПК съдът намира за основателно. Съгласно задължителното за
националните съдилища решение от 25.01.2024 г. на СЕС по дело C‑438/22,
съдът не е обвързан от минималните размери по Наредба № 1/2004 г. на ВАС
и следва да откаже прилагането й, тъй като същата нарушава забраната по
член 101, параграф 1 ДФЕС. Съобразявайки обжалваемия интерес, но и
липсата на фактическа и/или правна сложност на делото в настоящата
инстанция и извършеното от пълномощник на въззиваемия, въззивният съд
намира за справедливо възнаграждение в размер на 500 лв..
Така мотивиран, съдът
10
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 6411 от 13.06.2022 г., постановено по
гр.д. № 33960/2021 г. на Софийски районен съд, 168 състав.
ОСЪЖДА „Б.П.К.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр. София, бул. ****, и Д. Т. Г., ЕГН **********, гр. София, ул.
****, да заплатят на „АРХ Д.Ц.“ ООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр. София, ул. ****, на основание чл. 78 ГПК сумата 500.00 лв.
(петстотин лева), представляваща разноски за въззивното производство.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване съгласно чл. 280,
ал. 3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11