№ 125
гр. Варна, 21.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
шести април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Радослав Кр. Славов
Членове:Дарина Ст. Маркова
Женя Р. Димитрова
при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева
като разгледа докладваното от Дарина Ст. Маркова Въззивно търговско дело
№ 20223001000081 по описа за 2022 година
И за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно, образувано по жалба на „Пасве“ ООД със
седалище гр.Варна срещу решение № 418 от 03.11.2021г. по търг.дело №
492/21г. по описа на Варненски окръжен съд, с което е осъдено да предаде на
„Университетска многопрофилна болница за активно лечение „Света
Марина“ ЕАД със седалище гр.Варна държането върху следния недвижим
имот: сладкарница /обект за обществено хранене/ с площ от 98.28 кв.м.,
находяща се на втори етаж от сградата на УМБАЛ „Света Марина“ в
гр.Варна, бул.“Христо Смирненски“ № 1 над централния вход, предоставена
за временно възмездно ползване с протокол от 10.09.2020г. по силата на
договор за наем от 07.08.2020г. на основание чл.233 ал.1 от ЗЗД., както и е
осъден да заплати направените по делото разноски в размер на 5 450лв.
Твърди че решението е неправилно и необосновано, както и че са
допуснати съществени процесуални нарушения.
Излагат се доводи, че съдът не е обсъдил релевантните за спора факти и
доказателства, както и направените от него възражения. Твърдят че не е
обсъдено възражението му, че дружеството наемател е изправна страна по
1
договора. Твърдят че не е обсъдено възражението им че сключените анекси
не са с еднократно действие, както и тълкуване на техния срок и условия.
Твърдят че съгласно т.1 от анекс от 15.12.2020г. съгласието е на страните е че
за периода, през който осъществяването на дейността на наемателя в
недвижимия имот е преустановено поради налагането на
противоепидемичните мерки във връзка с ковид – 19 от 11.12.2020г. до
отмяната на извънредната обстановка или на съответните противоепидемични
мерки, наемателят не дължи и няма да заплаща на наемодателя наемната цена.
Твърди че след първоначалната отмяна на противоепидемичните мерки на
18.03.2021г., министърът на здравеопазването издава нова заповед № РД-01-
173, в която въвежда временни противоепидемични мерки, считано от
22.03.2021г. в т.12 от същата се преустановяват посещенията във всички
заведения за хранене и развлечение. На следващо място сочи, че договорът
предвижда изобщо липса на платен наем, а в случая има платен частичен
такъв. Твърди че съобразно представените платежни документи дружеството
наемател е платило пълния размер на дължащите се суми за м.март, поради
което и оспорва заключението на съда, че дружеството е изпаднало в забава.
Твърди също така че по договора е платена една месечна наемна цена, която
би могла да се използва за покриване на изискуеми суми по договора.
Позовава се на нормата на чл.87 ал.4 от ЗЗД, като твърди че това
възражение не е обсъдено от съда, като твърди че неизпълнената част е
незначителна с оглед интересите на кредитора.
Твърди че съдът не е изложил мотиви защо приема че дружеството
наемодател е изправна страна по договора, като се позовава на изложеното
във възражението му, че изначално наетият обект за обществено хранене,
наименован в договора като сладкарница, няма такъв статут и не би могъл да
се ползва като такъв. Твърди че наемателят е бил в обективна невъзможност
да ползва наетата веща. Сочи, че липсва установяване на състоянието на
имота към момента на сключване на договора, като твърди че по делото е
установено, че имотът е предаден в състояние, в което не е могъл да бъде
ползван по предназначение. Твърди че по делото е останало недоказано
обстоятелството, че статутът на помещението е такъв на сладкарница. Твърди
че обстоятелството, че имотът е отдаден под наем чрез процедура и страните
участници подписват декларация, че са се запознали с документацията по
2
същата не изключват отговорността на наемодателя да предаде имота в
състояние, годно да служи по предназначението, за което се отдава. Твърди,
че проведената процедура не е съобразена с промените в Закона за храните
/ДВ бр.52 от 02.06.2020г./ и на практика липсата на удостоверение за
въвеждане в експлоатация на обекта като сладкарница е изначална пречка да
се издаде разрешение за извършване на дейност като сладкарница.
Твърди, че по делото е останал недоказан фактът, че ищецът е изправна
страна и има правно основание да развали договора с едностранно писмено
предизвестие.
Твърди, че неоснователно делото е разгледано по реда на бързото
производството и не е допуснат насрещен иск, което е довело до
ограничаване правото на защита.
Моли съда да отмени решението на първоинстанционния съд и да
постанови друго, с което предявеният срещу него иск да бъде отхвърлен.
Претендира направените по делото разноски за двете инстанции. В съдебно
заседание, чрез процесуалния си представител, поддържа жалбата и моли
съда да я уважи.
Въззиваемата страна „Университетска многопрофилна болница за
активно лечение „Света Марина“ ЕАД със седалище гр.Варна, в срока по
чл.263 ал.1 от ГПК не е депозирала отговор на въззивната жалба. В съдебно
заседание, чрез процесуалния си представител, изразява становище за
неоснователност на въззивната жалба и моли съда да потвърди обжалваното
решение. Претиндира направените по делото разноски.
Въззивният съд, след съвкупна преценка на събраните по делото
доказателства, заедно и поотделно, и съобразно предметните предели на
въззивното производство, приема за установено следното:
Предявен е осъдителен иск от „Университетска многопрофилна
болница за активно лечение „Света Марина“ ЕАД срещу „Пасве“ ООД за
предаване на държането на отдаден под наем недвижим имот след
прекратяване на договор за наем между страните от 07.08.2020г. на основание
чл.233 ал.1 изр.първо от ЗЗД. Предявеният иск е за опразване на нает имот,
предвиден съобразно чл.310 ал.1 от ГПК за разглеждане по реда на бързото
производство.
3
Не е спорно между страните по делото сключването между тях на
договор за наем от 07.08.2020г., по силата на който УМБАЛ „Света Марина“
ЕАД е предоставила на въззивника „Пасве“ ООД за временно и възмездно
ползване собствения си недвижим имот, представляващ сладкарница /обект за
обществено хранене/, находящ се на втория етаж на петнадесетажната сграда
на болницата с площ от 98.28кв. при месечна наемна цена в размер на
8 250лв., платима на 10-то число на текущия месец и за срок от 3 години.
Имотът е предаден на наемателя на 10.09.2020г., за което е съставен
протокол.
Не са спорни сключените два анекса към договора. С анекс от
15.12.2020г. във връзка с обявената извънредна епидемична обстановка и
наложени ограничения в работата на заведенията за хранене, страните са
постигнали съгласие за периода, през който осъществяването на дейността на
наемателя е преустановено, поради налагането на противоепидемични мерки,
а именно от 11.12.2020г. до отмяна на извънредната обстановка, или на
съответните противоепидемични мерки, че наемателят не дължи наемна цена.
Уговорено е подписването на нов анекс между страните, в който да се посочи
датата, от която осъществяването на дейността от наемателя е възобновено и
от който започна начисляването на дължимата наемна цена. На 09.03.2021г.
след уведомление от наемателя за възобновяване на дейността между
страните е подписан анекс към договора, с който констатират
възобновяването на осъществяването на дейността на наемателя в имота,
считано от 08.03.2021г., от която дата се дължи плащане на договорената
наемна цена.
Въззивният съд намира възражението на въззивника, че наемна цена не
се дължи след 22.03.2021г. след издаване на Заповед № РД-01-173 от
18.03.2021г. на Министъра на здравеопазването по силата на т.1 от анекс от
11.12.2020г. за неоснователно:
На основание чл.228 от ЗЗД задължение на наемателя е да заплаща
договорената наемна цена. Тълкувайки волята на страните в подписания на
15.12.2020г. анекс по реда на чл.20 от ЗЗД въззивният съд намира че
уговорката на страните по анекса е да се освободи наемателят от
задължението за заплащане на наемна цена за определен период от време,
като началната дата на този период е определена в анекса – 11.12.2020г., а
4
крайната дата е определяема от страните чрез подписването на нов анекс
между тях. Такъв е подписан на 09.03.2020г. и крайната дата за
освобождаване на наемателя от задължението му за плащане на наемната
цена е определена на 08.03.2021г. Освобождаването на наемателя от
задължението му да заплаща наемна цена за периода от 11.12.2020г. до
08.03.2021г. е по силата на изрично постигнато съгласие между страните по
договора, обективирано в двата подписани анекса. Действително причината
за това са въведени в страната противоепидемични мерки. Но следващо
налагане на мерки, след подписването на анекса от 09.03.2021г., би могло да
послужи само за постигане на нови уговорки между страните, но не и за
едностранен отказ от изпълнение на основното задължение на наемателя по
договор за наем, а именно да заплаща наемна цена.
По възражението на въззивника за недължимост на наемната цена
поради неизпълнено задължение на наемодателя:
На основание чл.230 ал.1 от ЗЗД наемодателят е длъжен да предаде
вещта в състояние, което отговоря за ползването, за което е наета. Съобразно
уговорката в чл.1 от договора имотът, предмет на договора е сладкарница
/обект за обществено хранене/.
Към датата на сключване на договора за наем е в сила Закон за храните,
изискващ регистрация на обект за производство, преработка и дистрибуция на
храни и вписване на бизнес операторът, извършващ дейността в публичен
национален регистър на бизнес операторите, обектите за производство,
преработка и/или дистрибуция на храни. Поради което и за да осъществява
дейността съобразно предназначението на наетия имот за наемателя
съществува задължение за регистрация на обекта по реда на чл.26 от ЗХ.
Изрично в чл.21 от договора страните са уговори задължение на наемателя за
своя сметка да осигури издаването на всички изискуеми документи, съгласно
действащото законодателство, които са необходими за функционирането на
имота, съобразно договорното му предназначение.
Видно от представените по делото заповеди на директора на ОДБХ от
27.08.2021г., считано от 27.08.2021г. е налице регистрация на обект за
обществено хранене в УМБАЛ „Св.Марина“ с оператор „Пасве“ ООД.
Наемателят е търговец, към който съобразно чл.302 от ТЗ са поставени
по-високи изисквания при изпълнението на търговските сделки. Търговецът
5
по дефиниция е професионалист, защото извършва търговска дейност по
занятие. Затова и изискванията към него са по-високи. Това са изисквания
към лице, което професионално сключва и изпълнява търговски сделки. То е
носител на специални знания в съответната търговска област, което повишава
изискванията към него. Поради което и въззивният съд намира, че
наемателят, полагайки изискуемата към него квалифицирана грижа на добър
търговец, още преди сключване на договора за наем е следвало да е запознат
с конкретните изисквания на ЗХ за регистрация на обекта по реда на чл.26 от
ЗХ и да осигури представянето им.
От представените по делото писмени доказателства от въззивния съд не
може да бъде направен извод, че първоначално постановената заповед за
пълен отказ за регистрация на обект се дължи на поведение на наемодателя в
нарушение на договорните му задължения. От представената по делото
кореспонденция между страните се установява, че наемодателят е
предоставил при поискване всички документи, свързани със статута на наетия
имот. Въззивният съд намира, че за постановените откази на директора на
ОДБХ за отказ от регистрация, отменени по реда на административното
обжалване, наемодателят не носи отговорност, поради което и за наемателя
не са налице предпоставки за намаляване на наемната цена.
С оглед на така изложеното, въззивният съд намира възражението на
въззивника за недължимост на наемната цена поради неизпълнение на
задължение на наемодателя за недоказано и неоснователно.
Не е спорно че, считано от 09.03.2021г. за месец март дължимата наемна
цена е в размер на фактурираната 6 387.12лв., от които от наемателя е платена
сумата 3 193.54лв. Не спорно че за м.април, май и юни 2021г. няма платена
наемна цена.
На основание чл.12 от наемния договор от 07.08.2020г. при забава на
дължимо плащане с повече от два месеца, наемодателят има право да
прекрати предсрочно договора с двуседмично предизвестие до наемателя.
Представено е по делото предизвестие до наемателя, получено от него на
20.05.2021г. за допусната забава в плащанията на дължимата част от наемната
цена за м.март 2021г. и за прекратяване на наемния договор.
Съобразно постоянната съдебна практика на касационната инстанция
/решение № 158 от 14.12.2009г. по търг.дело № 185/09г., І т.о.; решение №
6
171 от 11.12.2013г. по търг.дело № 565/12г., І т.о./, правното значение на
клаузата, в която страните са постигнали съгласие за едностранно
прекратяване на действието на договора при неизпълнение, е че въвежда
възможността за трансформиране на договора в безсрочен, а при безсрочния
наемен договор, предаването на вещта се дължи след отправяне на
предизвестие по чл.238 от ЗЗД.
Възражение срещу по-късия от определения в чл.238 от ЗЗД месечен
срок за предизвестие няма, но за да бъде прекратено действието на договора
между страните и за да се иска предаване на вещта, до наемателят следва да
бъде отправено предизвестие, каквото в настоящия случай се явява и
връчването на ответника на препис от исковата молба, съдържаща изявление
за прекратяване и искане за предаване на имота. При тази хипотеза, след
изтичането на едномесечния срок в рамките на съдебното производство, биха
настъпили предпоставките за предаване на държането на наетия имот.
Възражението за приложение на чл.87 ал.5 от ЗЗД е неоснователно. На
първо място не се касае за незначителна част от дължимата наемна цена за
м.март, а за половината от нея. На следващо място нормата на чл.87 ал.5 от
ЗЗД в случая е неприложима, защото чл.87 от ЗЗД регламентира разваляне на
договор поради неизпълнение. А изпратеното до наемателя известие
съставлява едностранно волеизявление за прекратяването на наемния
договор, поради наличие на условието визирано в чл.12 от договора. В
посоченото по-горе решение № 158 от 14.12.2009г. по т.д. 185/09г. на ВКС, І
т.о, е прието, че след като страните с изрична клауза в договора са постигнали
съгласие за едностранно прекратяване на действието на договора за наем при
неизпълнение, то правното значение на тази клауза е, че въвежда
възможността за трансформиране на наемния договор в безсрочен, а при
безсрочния наемен договор, предаването на вещта се дължи след отправяне
на предизвестие по чл.238 ГПК, като отправената покана има значението на
такова предизвестие.
Неоснователно е и оплакването, че в предпоставка за прекратяване на
договора едностранно от наемодателя е само неплащането на цяла месечна
наемна вноска, а не на част от нея. Уговорката на чл.12 е за забава на
дължимо плащане с повече от два месеца. А забава е налице при частичното
плащане на задължението. На следващо място установено и неплащане на
7
цялата дължима наемна цена за м.април и към момента на подаване на
исковата молба е изтекъл предвидения в чл.12 от договора двумесечен срок
на забава.
С оглед на така изложеното въззивният съд намира че срочният наемен
договор от 07.08.2020г. е прекратен едностранно от наемодателя на основание
чл.12 от договора поради неплащане на част от наемната цена за м.март и
наемната цена за м.април 2021г., най-късно след изтичане на един месец от
получаване на препис от исковата молба от ответното дружество. Няма спор
по делото че вещта, предмет на договора е в държане на наемателя.
С оглед на така изложеното, въззивният съд намира предявеният иск за
връщане на имота, предмет на наемния договор, за доказан и основателен и
следва да бъде уважен. Обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
На основание чл.78 ал.1 от ГПК в полза на въззиваемото дружество
следва да бъдат присъдени направените по делото за въззивна инстанция
разноски в размер на сумата 1 440лв., представляваща адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 418 от 03.11.2021г. по търг.дело №
492/21г. по описа на Варненски ОС, търговско отделение.
ОСЪЖДА „Пасве“ ООД със седалище гр.Варна, адрес на управление
ж.к.“Чайка“ бл.67, вх.Е, ет.7, ап.123, ЕИК *********, да заплати на УМБАЛ
„Света Марина“ АД със седалище гр.Варна, ЕИК *********, сумата 1 440лв.
/хиляда четиристотин и четиридесет лева/, представляваща направени
разноски за въззивно производство.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС на РБ при
условията на чл.280 ал.1 и ал.2 от ГПК в едномесечен срок от връчването му
на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
8
2._______________________
9