№ 60
гр. Варна , 16.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ в публично заседание на двадесет и
седми януари, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Деница Д. Добрева
при участието на секретаря Росица И. Чивиджиян
като разгледа докладваното от Деница Д. Добрева Гражданско дело №
20203110109928 по описа за 2020 година
Производството е образувано по предявен от „Инвест тайм“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул.“Христо Смирненски“ , бл. 79, ет.3, ап.13
против И. С. Л., ЕГН ********** от гр.Варна, ул.Подвис 27А, вх.Б, ет.4, ап. 16 иск с
правно основание чл. 286 вр.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 5070 лева (левовата
равностойност на 2592 евро), претендирана като възнаграждение по Договор за поръчка от
30.05.2020г., ведно със сторените по делото разноски.
Твърди се в исковата молба, че между страните е възникнало валидно облигационно
задължение по договор за посредничество при продажбата ня недвижим имот 30.05.2020г.,
по силата на който ответникът, в качеството си на купувач на недвижим имот е възложил на
ищцовото дружество да осъществява посредничество при покупката на имотa срещу
уговорено възнаграждение без ДДС в размер на 3 % от цената за апартамента, посочена в
договора за поръчка и приложението към него. В случая тази цена е уговрена на 72000 евро
с договора за поръчка. Съгласно условията по договора ответникът се е съгласил, че
уговореното възнаграждение е дължимо и в случай, че продажбено правоотношение
възникне и със свързано със страна по договара лице(т.3.3). Твърди се, че в изпълнение на
задълженията си по договора ищцовото дружество е предложило на ответника като
потенциален купувач апартамент в ж.к“Бриз“, ул.“Д-р Индржинка Кръстева“ №4, ет.3.
Оглед е извършен на 30.05.2020г. Твърди се, че по силата на договор за продажба,
обективиран в НА №154, том 4, рег.№5852, дело №634/2020г. Владимир Сашев Лунов-брат
на ответника е придобил въпросния недвижим имот. Навежда се, че с оглед реализиране на
сделката се е сбъднало условието по т.3.3 от договора, съответно за отвеника е възникнало
задължение да заплати договореното възнаграждение в размер на 3,6 % с ДДС. Поддържа,
че е направен опит за извънсъдебното уреждане на спора, за което на ответника е изпратен
нотариална покана. Въз основа на изложеното се настоява за уважаване на така предявения
иск, ведно с присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
се оспорва иска. Оспорва наличието на валидно облигационно правоотношение между
страните по договор за поръчка, като се позовава, че е считал, че подписва единствено
1
протокол за оглед. Възразява, че ищецът не е изпълнил задължението си да предостави за
оглед имота, а е получил само телефон на продавача. Ищецът не е имал правомощия да
предлага имота, тъй като продавачът не му е възлагал продажбата. Ответникът не е страна
по сключения договор за продажба на имота, който договор е сключен с брат му. Оспорва
дружеството да е предоствяло посреднически услуги – да е предоставило документи за
имота, скици, стрителни книжа, предварителен договор и т.н. Братът на ответника е поискал
съдействие за подготовката на покупко-продажбaта и учредяването на ипотека, но не е
получил такова. Оспорва иска по размер, тъй като имотът е закупен на цена, различна от
посочената в договора за посредничество. В съдедно заседание поддържа, че между
страните няма действащо облигационно правоотношение, поради което не е материално
легитимиран да отговаря по спора.
С оглед на изложеното, настоява за отхвърляне на иска, ведно с приъждане на
сторените по делото разноски.
В съдебно заседание страните, чрез процесуалните си представители, поддържат
становищата си по спора. Двете страни са представили подробни писмени бележки.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази от фактическа и правна страна
следното:
По делото е представен сключен между страните писмен договор за поръчка относно
посредничество при покупката на недвижим имот 30.05.2020г. По силата на посоченото
споразумение ищцовото дружество е приело да организира огледи и изобщо да посредничи
при покупката на недвижим имот.Съдържанието на визираното правоотношение включва
задължението на ищеца- изпълнител при избор на конкретен имот да извърши проверка за
тежести, да подготви предварителен договор за покупко-продажба и да консултира
възложителя относно докумените, необходими за сключане на окончателен договор (чл. 2.2
от договора).На свой ред възложителят се е задължил да заплати на „Инвест Тайм“
еднократно възнаграждение в размер на 3% без ДДС от цената, посочена в договора за
поръчка и приложенията към него при подписване на предварителен договор за покупко-
продажба (чл.3.1). На следващо място страните са уговорили, че възнаграждението остава
дължимо и в случай, че възложителят, близко или свързано с него лице по смисъла на ДП от
Търговски закон закупи недвижим имот, предложен от Инвест Тайм.
Видно от приложение № 1 към договора за поръчка на ответника Ивайло Лунов е
преложен на 30.056.2020г. апартамент, находащ се в гр.Варна, ж.к.“Бриз“, ул.“ Д-р
Индржишка Кръстева“ № 4, ет.3 при посочена цена от 72 000 евро.
Няма спора по делото, че с договор за покупко- продажба, обективиран в НА №154,
том 4, рег.№5852, дело №634/2020г. Владимир Сашев Лунов - брат на ответника е закупил
недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ул. ж.к.“Бриз“, ул.“ Д-р Индржишка Кръстева“ № 4,
ет.3.
За да възникне за изпълнителя правото да получи възнаграждение е необходимо
наличие на валидно облигационно правоотношение по договор за поръчка, по което същият
да е осъществил посредничество, като в резултат на посредничеството да се стигнало по
покупката на предложен от изпълнителя имот.
Подписаният между страните договор за поръчка от 30.05.2020г. като документ се
ползва с формалната доказателствена сила относно направеното в документа изявление, от
което следва че материализираният в документа договор за посредничество обвързва
страните, вкл. и ответника като страна по сделката/чл. 180 от ГПК/. Въведените от ответната
доводи, че Ивайло Лунов е считал, че подписва единствено протокол за оглед, но не и
2
договор са без правно значение. След като субективното убеждение на страната относно
съдържанието на документа не е резултат от порок по волеобразуването / несъзнавана липса
на воля, сключване на договора при грешка или измама/, то не може да доведе до
недействителност на волеизявлението. По делото е въведен спор и относно страните по
правоотношението. Страни по облигационното право са лицата, които са го сключили и
които са носители на права и задължения по него/ изключение прави договора в полза на
трето лице, в която хипотеза договора поражда права и за това трето лице/. В това се
изразява относителността на облигационната връзка. Придобиването на права и
изпълнението на задълженията, които са предмет на договора от трето за правоотношението
лице не се отразява върху субективните предели на договорната връзка. В този дискурс
придобиването на право на собственост върху имота, предмет посредничеството от трето за
правоотношението лице няма отношение нито към възниването, нито към съществуването
на договорната връзка. Наведените в първото съдебно заседание доводи за нищожност на
договора поради липса на основание и предмет, освен че са релевирани след срока за
отговор, са и неоснователни. Основанието на сделката е типичната, непосредствена цел, към
която са насочени волеизявленията на страните. Основанието се предполага до доказване на
противното – чл. 26, ал.2 от ЗЗД. Теорията е обособила няколко вида основания- да се
придобие едно право, да се придобие едно вземане, да се прехвърли безвъзмездно
имущество, да се новира едно право. В случая основанието на договора е правото на
изпълнителя да получи услуга по посредничество при покупката на имот. На свой ред
предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към което е насочено
поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са вещи, действия, бездействия,
нематериални правни и имуществени блага. Сделката е с изначално невъзможен предмет
като основание за нищожност на договора, ако към момента на постигане на съгласние,
предметът е фактически или правно невъзможен. Фактическата невъзможност на предмета
означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не
може обективно да възникне по-късно. Правната невъзможност на предмета означава, че за
неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка-
нормативно уредена забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването
на обекта/ ТР 3/2014 на ОСГК на ВКС/. В случая за предмета на договора за поръчка от
30.05.2020г., а именно организиране на оглед на имот и организационно съдействие при
сключване на продажбено правоотношение не е налице нито правна, нито фактическа
пречка за неговото възникване. Правовият ред не забранява сделки от категорията на
разглежданата, а уговорените по договора действия- да се предостави имот за оглед и да се
организира покупката му са фактически възможни. В тази връзка без значение за
валидността на предмета на договора е обстоятелството дали на ищцовото дружество
„Инвест Тайм“ ЕООД е възложена продажбата на имота от собственика.
На следващо място съдът намира за безспорно установено изпълнението на договора
от страна на посредника. Видно от ангажираните доказателства- приложение № 1 към
договора за поръчка и показанията на свидетелите Деян Давидов, Синан Ахмедов и
Владимир Лунов става ясно, че със съдействието на ищцовото дружество „Инвест Тайм“
ЕООД е извършен оглед на имот. По-нататъчни действия по изпълнение на договора,
свързани с подготовка на предстоящата сделката не сa извършени, тъй като предоставеният
за оглед имот е придобит от трето за правоотношението- брата на ответника Владимир
Лунов. Съгласно чл. 3.3 от договора придобиването на имота от посочените в разпоредбата
свързани лица е приравнено на придобиване от възложителя. С оглед близката връзка между
възложителя по договора и лицата по пар.1, ал.1 от ДП на ТЗ, към която препраща чл. 3.3
страните са презюмирали, че покупката на предложен имот, извършена от свързано с
възлагащия лице е извършена със съдействието на ищеца. Въведеният довод за неизпълнен
договор от страна на посредника не може да бъде споделен. На първо място като е
„заобиколил“ брокера при покупката на имота с поведенитието си възложителят е осуетил
3
изпълнението на последващите ангажименти на брокера след огледа( подготовка на
документи за покупката, проверка за тежести и т.н ) и по този начин се е поставил в
ситуация на кредиторова забава, на осн. чл. 95, ал. 1 от ЗЗД и сам се е лишил от възможност
да възразява относно изпълнението. На следващо място, ако и да не се сподели този извод,
следва да се съобрази, че по делото не се установява посочено от ответника неизпълнение на
договора. В споразумението от 30.05.2020г. страните не са предвидили задължение на
изпълнителя за съдействие по осигуряване на заемни средства за покупката на имота, както
се позовава ответната страна. Ангажиментите на посредника се свеждат единствено до
представяне на имота за оглед и обезпечване сделката за имота, посредством проверка за
тежести, подготовка на проект за договор и т.н. Ищцовото дружество не се задължило да
осъществи и контакт с продавача, като осигури неговото съгласие за сключване на договора.
Подобни аргументи не се подкрепят от събраните по делото доказателсва. Дори и да се
приеме, че подобни ангажименти са вътрешно присъщи на посредническата дейност, не
може да не се съобрази, че посредникът в крайна сметка не е обвързан от облигационно
отношение с лицето Владимир Лунов, по което изобщо не може да се обсъжда въпроса
относно надлежността на изпълнението спрямо това лице.
По изложените съображения съдът намира, че по делото се установи, че
представените по делото доказателста обославят извода, че между страните по делото е
учредно валидно облигационно правоотношение, по което ищецът се явява изправна страна.
Тоест предявената претенция се явява доказана по основание.
Относно размера на дължимото възнаграждение съдът съобразява, че страните са
определили същото да се формира като процент -3% без ДДС от цената, посочена в договора
за поръчка и приложенията към същия, но не по-малко от 1000 евро. При това положение
съдът намира, че не може да се сподели аргумента на ответника, че при определяне на
възнагаждението следва да се вземе за база цена по осъществената с посредничеството на
ищеца сделка. В случая в приложение №1 на гърба на договора страните са определили
цена от 72000 евро. При това възнаграждението, равняващо се на 3% с ДДС по арг. чл. 67,
ал.2 от ЗДДС/ видно от титулната част на договора ищецът е регистриран по ДДС/ от тази
цена възлиза на 2592 евро или 5069,51 лева. До този размер иска следва да се уважи, като се
отхвърли за горницата до претендираните 5070 лева.
С оглед изхода от спора и на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца се следват
сторените по делото разноски за държавна такса (202,80 лева) и адв. възнаграждение (650
лева). Разходите за изпращане на изнсъдебна покана до ответника не представляват
разноски по смисъла на чл. 78 от ГПК, поради което не подлежат на присъждане.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА И. С. Л., ЕГН ********** от гр.Варна, ул.Подвис 27А, вх.Б, ет.4, ап. 16
ДА ЗАПЛАТИ на „Инвест тайм“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, бул.“Христо Смирненски“ , бл. 79, ет.3, ап.13 сумата от 5069,51 лева
с ДДС (левовата равностойност на 2592 евро), представляваща възнаграждение по Договор
за поръчка от 30.05.2020г., на основание чл. 286 вр чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, като ОТХВЪРЛЯ
иска за горницата до претендираните 5070 лева.
ОСЪЖДА И. С. Л., ЕГН ********** от гр.Варна, ул.Подвис 27А, вх.Б, ет.4, ап. 16
ДА ЗАПЛАТИ на „Инвест тайм“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, бул.“Христо Смирненски“ , бл. 79, ет.3, ап.13 сумата от 852,80 лева,
4
преставляваща сторените по делото разноски за държавна такса и адвокатско
възнаграждение, на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в седмичен срок от съобщението
пред Варненски окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5