№ 38
гр. Велико Търново, 04.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ
И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ЯНКО ЯНЕВ
Членове:ДАНИЕЛА ДЕЛИСЪБЕВА
ГАЛИНА КОСЕВА
при участието на секретаря МИЛЕНА СТ. ГУШЕВА
като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА ДЕЛИСЪБЕВА Въззивно
търговско дело № 20214001000363 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Въззивно производство по чл.258 – чл.273 от ГПК.
С решение №15 от 13.09.2021г., постановено по т.д. №37/2021г.,
Окръжен съд-Габрово е осъдил на основание чл.233 ал.1 пр.1 ЗЗД във връзка
с чл.310 ал.1 т.2 от ГПК Комерс ЕООД-гр.Севлиево да освободи и предаде на
Миконт ООД-гр.София следния недвижим имот, а именно помещение от 206
кв.м., намиращо се в гр.София, Район Младост, ул.Йерусалим №1, в сграда с
идентификатор 68134.4082.5988.5, с търговско предназначение, на 1-етаж,
състояща се от посоченото помещение и трафопост, както и е осъдил Комерс
ЕООД-гр.Севлиево да заплати на Миконт ООД-гр.София сумата 4420 лева,
направени разноски.
Постъпила е въззивна жалба от ответника Комерс ЕООД-гр.Севлиево,
представлявано от управителя Цветан Макавеев, чрез процесуален
представител адвокат П.Ц..
Обжалва изцяло първоинстанционното решение, тъй счита че същото
било неправилно.
1
Въззивникът моли Апелативният съд да отмени първоинстанционното
решение на Габровския окръжен съд и вместо него да постанови друго
решение по съществото на спора, с което да отхвърли предявените искове.
Претендира за присъждане на всички направени по делото разноски.
Обжалваното решение било неправилно, материалноправно и
процесуалноправно незаконосъобразно, необосновано, с наличие на
вътрешни противоречия в мотивите.
Преди всичко се позовава на въведеното извънредно положение в
страната за времето от 13.03.2020г. до 14.05.2020г. и след това на
извънредната епидемична обстановка предвид заболяването КОВИД 19, която
продължава и понастоящем. За периода през който жалбоподателят бил
преустановил плащането на наем през април и май 2020г., били
преустановени посещенията в игрални зали. Тези обстоятелства не били
анализирани от съда и били неправилно обсъдени от него, тъй като
разпоредбите за изпълнение на паричните задължения, на които се основава
първоинстанционното решение, били неприложими за случая. Твърди, че
съгласно ЗЗД наемодателят-ищец по делото следвало да предостави на
наемателя-ответник помещение, годно да се ползва за игрална зала, както и да
осигури необезпокоявано ползване на помещението като игрална зала, за
срока на договора, срещу правото на наемателя да ползва същото само като
игрална зала и да заплаща за това наем. Наложените от публичната власт
ограничения за функциониране на игралните зали, препятствали наемодателя
да изпълни задължението си по договора за наем. Налице бил форсмажор т.е.
непреодолима сила, която пречи наемодателят да изпълнява задълженията си
да осигури ползване на помощението като игрална зала, което означава
наличие на непреодолима сила да бъде упражнявана търговска дейност в
помещението и невъзможност клиенти да посещават търговския обект. В
жалбата се навежда довод за това, че в ЗЗД не било предвидено задължение
на наемателя да заплаща наем за вещта през период, в който не може да я
ползва поради действия на трети лица или на наемодателя. Неправилно
Окръжният съд бил приложил и разпоредбата на чл.306 от ТЗ относно
последиците от наличието на непреодолима сила.
Въззиваемият Миконт ООД-гр.София, чрез адвокат А.С., от САК, в
писмен отговор заявява становище, че обжалваното решение било допустимо
2
и правилно.
Моли Апелативният съд да потвърди същото. Претендира за
присъждане на направените разноски във въззивната инстанция.
Оспорва възражението на жалбоподателя, че ограничаването дейността
на игралните зали от Министерство на здравеопазването, във връзка с
пандемичната обстановка в страната през процесния период, представлявало
неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури ползване на вещта
от наемателя, като това неизпълнение било резултат на непреодолимо
събитие, представляващо форсмажор по смисъла на чл.306 от ТЗ. Твърди, че
задължението на наемателя да заплаща наема, не е обвързано от
възможността му да извършва търговска дейност, още по-малко от това дали
има печалба от тази дейност. Уговореният наем бил дължим, независимо дали
наемателят развива дейност в наетия имот. Според въззиваемия не може да се
говори за непреодолима сила, когато изпълнението е възможно, но поради
изменение на икономическата обстановка би довело до несправедливо
ощетяване на едната страна. В тази връзка Окръжният съд бил направил
правилният извод, че настъпилата след сключване на договора
нееквивалентност на престациите, поради наложената административна
забрана на дейността на игралните зали, е относима към хипотезата на
стопанска непоносимост по чл.307 от ТЗ, но тя не е предмет на настоящото
дело. Нямало форсмажор в случая по смисъла на чл.306 от ТЗ, тъй като
липсва причинна връзка между административната забрана дейността на
игралните зали и забавата в плащането на дължимия наем, тъй като е нямало
ограничение на разплащанията по банков път или кеш и тъй като липсата на
приходи от дейността не е основание наемателят да бъде освободен от
плащане на наема, доколкото приходи не са гарантирани и при работеща
игрална зала. Наемателят бил във виновна забава да заплаща договорения
наем, поради което за наемателя е възникнало право да развали едностранно
договора, което валидно бил упражнил с писмо от 09.03.2021г., редовно
получено от ответника на 11.03.2021г. Тъй като договорът за наем е
прекратен, наемателят дължи врщане на имота. Плащането след 11.05.2021г.
не възобновява действието на договора за наем.
В съдебно заседание процесуалните представители на страните
поддържат съответно заявените от тях становища в жалбата и в отговора.
3
Процесуалните представители на въззивника излагат допълнителни
съображения в писмена защита.
Като разгледа направените във въззивната жалба оплаквания,
възраженията в отговора, прецени събраните по делото доказателства, взе
предвид становищата на страните и извърши проверка на обжалваното
първоинстанционно решение в границите на правомощията си, Апелативният
съд приема за установено следното:
Въззивната жалба е допустима, тъй като е подадена от легитимирано
лице - страна по делото, което притежават обжалваем интерес, подадена е в
срок и е насочена против подлежащ на обжалване съдебен акт.
При обсъждане на нейната основателност приема за установено
следното.
Ищецът Миконт ООД, със седалище и адрес на управление гр.София,
представлявано от Ж. Д., Е. Г. и П. И., заедно и потделно, твърди в исковата
молба и по делото, че страните са сключили на 23.01.2019г. договор за наем
на подробно описания недвижим имот, намиращ се в гр.София, ********,
представляващ търговско помещение от 206 кв.в., наето от ответника да го
ползва като игрална зала. Договорът е със срок 10 години и 3-месеца, считано
от датата на подписването му. На същата дата ищецът, като наемодател,
предал на ответника, като наемател, с приемо предавателен протокол
държането на вещта. Договореният наем е 4000 лева, платим на 10 число
всеки месец, без ДДС, но за първите 2-месеца бил уговорен наем в размер на
2000 лева без ДДС. Наемателят плащал редовно наема до м.март 2020г., след
което за м.април, м.май, м.декември 2020г., м.януари 2021г. и м.февруари
2021г., както и за съответния % ТБО, не се издължил, поради пандемията
КОВИД 19 и тъй като по административен ред била забранена дейността на
игралните зали в страната. Наемодателят изчакал повече от 8-месеца
наемателят да плати. На 05.02.2021г. издал фактури за дължимите суми. В
началото на март 2021г. наемателят изпратил на ищеца уведомително писмо,
че е в обективна невъзможност да плаща наема предвид форсмажор, какъвто
се явявала забраната игралните зали да работят. С писмо от 09.03.2021г.
наемодателят му отговорил като го поканил да плати до 11.03.2021г., както
дължимия наем, така и договорената неустойка по чл.9а от договора, както и
съответния процент ТБО, общо в размер на сумата от 26 135,95 лева с
4
включен ДДС, както и допълнително дължимия наем за билборд-рекламно
съоръжение, за април и май 2020г. в размер на 1920 лева с включен ДДС,
което плащане да стане в допълнителен срок 5 дни от връчване на поканата, с
предупреждание че при неплащане в този срок поканата да се счита за 2-
месечно предизвестие за прекратяване на договора за наем съгласно чл.8
предл.3 от същия. Писмото-покана е редовно връчено на ответника на
11.03.2021г., видно от обратната разписка. Поканата била придобила характер
на предизвестие за прекратяване на договора, тъй като в допълнителния срок
не последвало плащане т.е. ищецът счита договора за наем за прекратен,
считано от 11.05.2021г. Пради това с писмо от 11.05.2021г. ищецът поканил
ответника да му върне имота до 26.05.2021г. на посочени от последния ден и
час, до тази дата. Ответникът, на 14.05.2021г., когато получил писмото,
отговорил на ищеца също с писмо, че бил платил цялата дължима сума до
момента, поднасял извинения за забавата, която била поради здравословни
проблеми, че бил взел банков кредит и вече ще плаща в срок. Наемодателят
върнал на наемателя писмо-отговор от 17.05.2021г., в което посочил изрично
че плащането след срока не възобновява договора за наем, който е валидно
прекратен след изтичането на допълнително дадените 2-месеца за плащане и
повторно го поканил да върне имота до 26.05.2021г. Писмото било връчено
на ответника на 18.05.2021г. До 26.05.2021г., както и до датата на подаване на
исковата молба пред съда, наетият имот не е върнат на наемодателя.
Предвид изложеното и на основание чл.233 ал.1 от ЗЗД във връзка с
чл.310 ал.1 т.2 от ГПК ищецът моли съдът да постанови решение, с което да
осъди ответника да опразни/ освободи/ наетия от него имот, подробно описан,
както и да му заплати всички направени по делото разноски, включително
договорения и заплатен адвокатски хонорар.
Ответникът Комерс ЕООД, със седалище и адрес на управление
гр.Севлиево, представлявано от управителя Цветан Макавеев, в писмен
отговор по реда на чл.131 от ГПК и по делото, оспорва изцяло предявения
иск, като допустим, но неоснователен. Моли съдът да го отхвърли изцяло.
Позовава се на неизпълнение на задължението му по процесния договор за
наем, а именно че е платил със забава наемната цена за м.април, м.май,
м.декември 2020г. и м.януари и м.февруари 2021г., поради наличие на
фрсмажорно обстоятелство/непреодолима сила, поради което следвало в
5
случая да се приложи разпоредбата на чл.306 от ТЗ, съгласно която не следва
да носи отговорност. Като форсмажорно обстоятелство ответникът счита
обявеното от МЗ извънредно положение и след него извънредна епидемична
обстановка, придружени със забрана игралните зали да работят. В тази връзка
твърди, че невъзможността да плаща наема произтичала от актове на
публичната власт, които не са мотивирани от действия или бездействия на
наемателя и предвид която обективна невъзможност насрещните престации
по договора за наем отпадали. Ответникът бил изпълнил всички свои
задължения по договора с грижата на добрия търговец В периода от
16.03.2021г. до 14.05.2021г. бил изплатил на ищеца общо сумата
37 245,46лева, с която погасил изцяло всички дължими по договора за наем
суми, включително дължимия наем за м.април 2020г., м.май 2020г.,
м.декември 2020г., м.януари 2021г., м.февруари 2021г., както и дължимите
7% ТБО. Счита, че наемът се дължал за реална възможнст наемателят да
ползва спокойно и несмущавано помещението съобразно договореното
предназначение. Поради това процесният договор за наем не бил прекратен, и
тъй като е валиден и към днешна дата ответникът не дължи да
опразни/освободи наетото помещение. Предявеният иск се явявал
неоснователен, поради което следвало съдът да го отхвърли. Претендира за
присъждане на всички направени по делото разноски, включително за
договорения и заплатен адвокатски хонорар.
Като прецени събраните по делото доказателства, взе предвид
становищата на страните и извърши проверка на обжалваното решение в
границите на правомощията си Апелативният съд приема за установено
следното:
При извършената служебна проверка съгласно разпоредбата на чл.269
ал.1 от ГПК Въззивният съд намира обжалваното решение за валидно и
допустимо в неговата цялост, тъй като е постановено от законен състав, в
пределите на правораздавателната власт на съда, изготвено е в писмена
форма, подписано е и е разбираемо.
След като констатира, че първоинстанционното решение е валидно и
допустимо, Въззивният съд пристъпи към проверка на правилността му.
Настоящият съдебен състав приема, че в първоинстанционното решение
Окръжният съд е съобразил всички събрани по делото доказателства, въз
6
основа на преценка на същите поотделно и в тяхната взаимна връзка, е
изяснил всестранно и правилно фактическата обстановка, и въз основа на нея
е направил правилни изводи относно установените по делото факти и
обстоятелства във връзка със спора между страните по чл.233 ал.1 от ЗЗД,
както и относно основния спорен въпрос в случая дали неизпълнението в срок
на основното задължение на наемателя да заплаща договорената наемна цена
се дължи на форсмажорно обостоятелство, каквото е обявеното извънредно
положение в страната за времето от 13.03.2020г. до 14.05.2020г. и
последващата извънредна епидемична обстановка, която все още не е
отменена.
Въззивната инстанция счита, че обжалваното решение е постановено
въз основа на обективно и напълно изяснена фактическа обстановка, която
възприема изцяло и не намира за необходимо да я възпроизвежда подробно в
настоящото решение.
Доказано е по делото, че страните са сключили на 23.01.2019г. договор
за наем на подробно описания недвижим имот, намиращ се в гр.София,
********, представляващ търговско помещение от 206 кв.в., наето от
ответника да го ползва като игрална зала. Договорът е със срок 10-години и 3-
месеца, считано от датата на подписването му. На същата дата ищецът, като
наемодател, е предал на ответника, като наемател, с приемо предавателен
протокол държането на вещта. Договореният наем е 4000 лева, платим на 10
число всеки месец, без ДДС, но за първите 2-месеца е уговорен наем в размер
на 2000 лева без ДДС. Наемателят плащал редовно наема до м.март 2020г.,
след което за м.април, м.май, м.декември 2020г., м.януари 2021г. и
м.февруари 2021г., както и за съответния % такса битови отпадъци, не се
издължил. Безспорно е и е ноторно известно, че в периода 13.03.2020г. –
14.05.2020г. е обявено извънредно положение страната, поради пандемията
КОВИД 19, след което е обявена извънредна епидемична обстановка, която
все още продължава, без да е отменена към днешна дата. Безспорно е и е
ноторно известно, че в по-голямата част от този период по административен
ред е забранена дейността на всички игрални зали в цялата страна. След
изтичането на 8-месеца без наемателят да заплаща наем, на 05.02.2021г.
наемодателят издал фактури за дължимите суми. Наемателят му изпратил
уведомително писмо в началото на март 2021г., че е в обективна
7
невъзможност да плаща наема предвид форсмажор, какъвто се явявала
забраната игралните зали да работят. С писмо-покана от 09.03.2021г.
наемодателят го призовал да плати до 11.03.2021г. дължимите наем,
неустойката по чл.9а от договора и договореният процент такса битови
отпадъци, общо в размер на сумата от 26 135,95 лева с включен ДДС.
Поканил го да заплати и дължимия наем за реклмата на билборд за м.април и
м.май 2020г. в размер на 1920 лева с включен ДДС. Дал допълнителен 5
дневен срок за плащане на цялата дължима сума, считано от връчване на
поканата. Със същото писмо-покана ищецът предупредил тветника, че при
неплащане в този срок, поканата да се счита за 2-месечно предизвестие за
прекратяване на договора за наем в хипотезата на чл.8 предл.3 от същия.
Писмото-покана е редовно връчено на ответника на 11.03.2021г., видно от
обратната разписка. Даденото 2-месечно предизвестие за прекратяване на
договора изтекло, без наемателят да издължи каквато и да било сума. Поради
това на 11.05.2021г., с писмо, ищецът поканил ответника да му върне наетия
имот до 26.05.2021г., на посочени от последния ден и час. Вместо да върне
наетото помещение, на 14.05.2021г. ответникът изпратил писмо на ищеца, че
бил платил цялата дължима сума до момента, допуснал забавата, за което се
извинява, поради здравословни проблеми, но бил взел банков кредит и вече
ще плаща в срок. Наемодателят върнал на наемателя писмо-отговор от
17.05.2021г., в което посочил изрично че плащането след срока не
възобновява договора за наем, който е валидно прекратен след изтичането на
допълнително дадените 2-месеца за плащане и повторно го поканил да върне
имота до 26.05.2021г. Писмото било връчено на ответника на 18.05.2021г., но
до настоящата дата наемателят не е върнал на наемодателя държането на
наетия имот.
Настоящият съдебен състав намира, че събраните по делото
доказателства са достатъчни за пълното и всестранно изясняване на правно
релевантните факти за случая и въз основа на тази обективно установена
фактическа обстановка, в обжалваното решение първоинстанционния съд е
формулирал правилни правни изводи, които Апелативният съд споделя.
Мотивите на Окръжния съд са правилни, законосъобразни и
обосновани. В обжалваното решение е отговорено на всички наведени от
страните доводи и възражения, включително и на изложените във въззивната
8
жалба, които съвпадат с тези, направени в отговора на исковата молба.
Изложени са подробни съображения относно приетото от съда по основните
спорни въпроси. Правилно е прието от първата инстанция, че наемодателят е
прекратил едностранно в хипотезата на чл.8 пр.3 процесния договор за наем,
с 2-месечно предизвестие, поради неплащане на наемната цена за повече от 1-
месец – договорът е прекратен считано от 11.05.2021г., тъй като е налице
неплащане на наема и консумативите за м.април, м.май, м.декември – 2020г.,
м.януари и м.февруари 2021г. Надлежно е връчена покана-предизвестие,
както и наемателят е предупреден за последиците-прекратяване на договора –
при неиздължаване в допълнително дадения срок. Това основание е налице и
след частичното издължаване на просрочените задължения, тъй като към
11.05.2021г. остават неплатени наемни вноски за м.януари, м.февруари,
м.март и м.април 2021г. Касае се за значително неизпълнение, което не може
да се приеме че е от вида на посоченото в разпоредбата на чл.87 ал.4 от ЗЗД,
съгласно която при незначително неизпълнение, договорът не се счита за
прекратен.
Апелативният съд споделя и направения от Габровския окръжен съд
правен извод досежно основния спорен въпрос по делото, а именно че в
случая не са налице предпоставките на неизпълнение при форсмажор т.е.
поради непреодолима сила, изразяваща се във въведените с публимно правни
норми ограничителни мерки във връзка с пандемията КОВИД-19, а именно
забрана всички игрални зали в цялата страна да осъществяват дейност.
Обосновано Габровският окръжен съд е приел, че ирелевантно за изпълнение
задължението на наемателя да заплаща наем на падежа по процесния договор
за наем е дали е осъществявана дейност в наетия обект респективно дали са
реализирани доходи от такава дейност, предвид обстоятелството че
задължението е парично, което означава че има за предмет родово
определени движими вещи-парични средства, по отношение на които се
прилага правилото, че родът не погива, което означава че изпълнение на
парично задължение е възможно винаги, съгласно разопредбата на чл.81 ал.2
от ЗЗД. Същите обстоятелства не са основание и за приложение на
разпоредбата на чл.306 ал.4 от ТЗ, въз основа на която да се приеме че е
следвало да спре изпълнението за заплащане на наема, тъй като въведените
публично правни противоепидемични мерки не ограничават достъпа на
наемателя до наетия обект за игрална зала, в който извършва тази търговска
9
дейност, а е свързано с ограничаване на възможността за на нейното
осъществяване, което не зависи от наемодателя. Правилен е изводът на
Окръжния съд, че в случая наемодателят не е препятствал достъпа на
наемателя до наетия обект и че наемодателят няма задължение по процесния
договор за наем във връзка с осигуряване посещаемост на игралната зала.
Освен това в случая и след отмяна на въведените ограничения, ответникът не
е престирал в срок няколко месечни наемни вноски и след отпадане на
ограниченията за игралните зали, поради което също се налага изводът, че
наемателят е във виновно неизпълние на задълженията си по наемния
договор. Апелативният съд споделя и извода на Окръжния съд, че в предмета
на делото не въведена хипотезата на стопанска непоносимост по чл.307 от ТЗ,
поради което са неоснователни и доводите на ответника за неквивалентност
на престациите предвид настъпила промяна след сключване на договора
относно осъществяване на търговска дейност като игрална зала, с наложените
ограничелни мерки във връзка с КОВИД 19.
Настоящият съдебен състав намира, че мотивите на Окръжния съд са изцяло в
съответствие със закона и съдебната практика, поради което на основание
разпоредбата на чл.272 от ГПК ги възприема изцяло. В случая ищецът е
доказал при условията на пълно и главно доказване фактическите и правните
си твърдения по делото, поради което предявеният иск се явява основателен и
доказан на базата на всестранно и напълно изяснена фактическа обстановка,
въз основа на всички събрани доказателства, достатъчни за изясняването й,
поради което правилно първоинстанционният съд е уважил изцяло същия.
Тъй като в предмета на делото не е включена хипотезата на стопанска
непоносимост по чл.307 от ТЗ, неоснователно е възражението на въззивника,
че в случая имало наличие на непреодолима сила, когато изпълнението е
възможно, но поради изменение на икономическата обстановка би довело до
несправедливо ощетяване на едната страна, в какъвто смисъл се съдържа
отговор и в обжалваното решение. Във връзка с довода в жалбата, че в ЗЗД не
било предвидено задължение на наемателя да заплаща наем за вещта през
период, в който не може да я ползва поради действия на трети лица или на
наемодателя, следва да се отбележи че в ЗЗД няма регламентирано и
задължение на наемодателя да предостави на наемателя да ползва наетата вещ
без да заплаща наем, през период, в който наемателят не е ползвал същата,
независимо по какви причини.
10
Поради това Апелативният съд счита изложените в обжалваното
решение правни изводи за законосъобразни, обосновани и правилнис, а
възраженията и доводите на въззивника относно пороци на обжалваното
решение, направени във въззивната жалба, за неоснователни и недоказани,
тъй като обжалваното решение не страда от такива пороци.
Като правилно същото следва да бъде потвърдено изцяло, включително
и в частта за присъдените разноски, тъй като и в тази част е законосъобразно
и обосновано..
При този изход на делото и на основание чл.78 от ГПК въззивникът
следва да заплати на въззивемия направените разноски в тази инстанция в
размер на сумата 2500 лева, договорен и заплатен адвокатски хонорар за
производството по въззивната жалба, видно от договора за правна помощ и
платежното нареждане за плащане на тази сума, както и в съответствие с
представения списък по чл.80 от ГПК.
Водим от изложеното Апелативният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №15 от 13.09.2021г., постановено по т.д.
№37/2021г., на Окръжен съд-Габрово.
ОСЪЖДА Комерс ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление в гр.Севлиево, да заплати на Миконт ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в гр.София, сумата 2500 лева, направени
разноски в тази инстанция.
Решението може да се обжалва пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от съобщението за изготвянето му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11