№ 18330
гр. София, 13.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 54 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА СТ. ВЛАЙКОВА
при участието на секретаря ИСКРА Д. КУРТЕВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА СТ. ВЛАЙКОВА Гражданско
дело № 20231110160490 по описа за 2023 година
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал.
2 и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на „С.А.“ ООД да заплати на С. сумата от 1407.60 лева,
представляваща неизплатена част от наемни възнаграждения за м. януари, февруари и март
2021г. по сключен между страните договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни елементи № ..................., ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда- 03.11.2023г., до
окончателно изплащане на задължението, както и сумата от 7219.59 лева, представляваща
неустойка за забава за периода от 05.12.2020г. до 03.11.2023г.
Ищецът твърди, че с ответника са страни по наемно правоотношение, възникнало по
силата на сключен помежду им договор за наем на части от имоти публична общинска
собственост за поставяне на рекламни елементи № ................... за срок от 10 години, по
силата на който ответникът като наемател следвало да заплаща на ищеца като наемодател
месечно наемно възнаграждение в размер на 35 190.00 лева с включен ДДС. Поддържа, че
доколкото съгласно чл. 13, ал. 1 и ал. 3 от Наредбата за цените при сделки с недвижими
имоти на С. договорите за наем се сключват с клауза за ежегодна актуализация на наемната
цена, като такава се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в сила на
наредбата, а актуализацията се извършва по силата на договора за наем веднъж годишно,
като наемателят се уведомява от С., било налице основание за исковия период- м. януари,
февруари и март 2021г., уговореното в договора месечно наемно възнаграждение, чийто
размер за м. януари бил намален по силата на сключено допълнително споразумение №
................, да бъде актуализирано съобразно правилото на чл. 13, ал. 2 от Наредбата с
индекса на потребителските цени съобразно посочената в тази разпоредба формула. С оглед
на това и доколкото за посочения период ответникът заплащал месечното наемно
възнаграждение в уговорения с писмения договор и анексите към него размер, същият
останал задължен за остатъка от наемната цена, равняващ се на разликата между
уговорената и реално дължимата според наемодателя след актуализацията по правилата на
наредбата. Поддържа, че за периода м. 06.2020г. – м. 06.2021г. обявеният индекс на
потребителските цени възлизал на 2.7 %, поради което и доколкото в уговорения срок за
заплащане на наемното възнаграждение за посочените месеци, включени в исковия период,
1
ответникът не заплатил разликата в цената, формирана след индексацията, въпреки че бил
уведомен за последната с писмо от 29.06.2023г., последният допуснал неточно в темпорално
отношение изпълнение на паричното си задължение по наемното правоотноошение, което
обусловило възникване в правната сфера на ищеца на вземане за неустойка за забава,
дължимостта на която била уговорена в чл. 11 от писменото съглашение между страните.
При тези доводи ищецът претендира присъждане на процесните суми, законна лихва върху
неплатената част от наемното възнаграждение, както и разноски.
В законоустановения едномесечен срок е постъпил отговор на исковата молба по чл.
131 ГПК, с който ответникът оспорва предявените искове, поддържайки, че правилата на чл.
13 от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на С. са неприложими спрямо
процесното съглашение, тъй като същото не попадало в предметния обхват на наредбата,
очертан в нормата на чл. 2 от същата, а и доколкото сключването на процесния договор за
наем било в резултат от проведена преди това конкурсна процедура, чиито провеждане и
условия били регламентирани в ЗОС, в Наредбата за общинската собственост, както и в
Наредбата за условията и реда за провеждане на търгове и конкурси, в които не се
съдържали правила за актуализация на наемната цена. Освен това, в документацията по
конкурсната процедура не била предвидена възможност за актуализиране на изрично
уговореното с договора за наем възнаграждение. Такава възможност не била предвидена и в
самия договор, а и във впоследствие сключените между страните допълнителни
споразумения. Като допълнителен довод за неприложимост на нормите на чл. 13 от
Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на С. сочи съдържанието на същите,
съгласно които актуализацията по силата на самата наредба, без да е предвидена в
конкретния договор за наем, е приложима единствено по отношение на договори, сключени
преди влизането й в сила, какъвто процесният не е. В условията на евентуалност- в случай
че все пак въпросната наредба се счете за принципно приложима към наемно
правоотношение като процесното, следвало да се съобрази, че действието й не е
непосредствено, както и че съдържанието й противоречи на нормата на чл. 20а ЗЗД, поради
което и на основание нормата на чл. 15, ал. 3 ЗНА следвало да остане неприложено.
Поддържа, че доколкото не съществува основание да заплаща наемна цена, по- висока от
уговорената в договора и допълнителните споразумения, не е допуснал забава, поради което
и в правната му сфера не е възникнало и претендираното задължение за неустойка. В
условията на евентуалност оспорва претенцията по размер, считайки за необосновано
размерът на индексацията да се определя въз основа на данните за периода от м. юни 2019г.
до м. юни 2020г., тъй като вземанията за този период били погасени по давност. Претендира
разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните, приобщените по делото доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност, при спазване на разпоредбата на чл. 235, ал. 2
ГПК, намира за установено следното от фактическа и от правна страна:
По така предявените искове с правно основание чл. 232, ал. 2 и чл. 92, ал. 1 ЗЗД
процесуално задължение на ищеца е при условията на пълно и главно доказване съобразно
нормата на чл. 154, ал. 1 ГПК да установи: 1/ съществуването между страните по делото през
исковия период на валидно наемно правоотношение със соченото в исковата молба
съдържание, вкл. размер на месечното наемно възнаграждение, срок за заплащане на
същото, неустоечна клауза за дължимост на неустойка за забава в сочения от ищеца размер;
2/ предоставянето от ищеца в полза на ответника на фактическата власт върху конкретните
обекти, предмет на договор за наем, представляващи части от имоти- публична общинска
собственост; 2/ основание по отношение на изрично уговореното с договора наемно
възнаграждение да се прилага поддържаният от ищеца размер на ежегодна актуализация; 3/
допуснато от ответника като наемодател неточно във времево отношение изпълнение на
паричното му задължение по договора за наем да заплати пълния размер на наемното
възнаграждение за искови период.
2
Между страните не са спорни, поради което с доклада по делото на основание
разпоредбите на чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК като безспорни и поради това ненуждаещи се
от доказване са отделени следните правнорелевантни обстоятелства: че през релевантния за
спора интервал от време между страните е съществувало договорно правоотношение по
договор за наем, по силата на който ищецът е предоставил на ответника фактически за
временно и възмездно ползване сочените в процесния договор за наем части от имоти-
публична общинска собственост, описани по вид, брой и местоположение в приложение 2
към договора; че падежите на месечните задължения на ответника да заплати наемно
възнаграждение за исковия период са настъпили; че за този период същият е заплатил
наемно възнаграждение съобразно изричните уговорки между страните, съдържащи се в
писмения договор и допълнителните споразумения към него; че част от договорното
съдържание е и неустоечна клауза със соченото от ищеца съдържание.
Независимо от това, за пълнота и прецизност следва да се изясни, че тези факти с
правно значение се установяват и въз основа на надлежно приобщената и неоспорена
доказателствена съвкупност, в частност сключения между страните писмен договор №
................... за наем на части от имоти публична общинска собственост за поставяне на
рекламни елементи, приложения и допълнителни споразумения към него, както и разменена
между страните писмена кореспонденция.
Спорният по делото въпрос се свежда до наличието в конкретния случай на основание
да се счита, че договорното съдържание на сключения между страните договор за наем е
едностранно изменено от наемодателя въз основа на разпоредбите на чл. 13, ал. 1 и ал. 3 от
приетата с Решение № 81 по Протокол № 7 от 28.02.2008г. на СОС Наредба за цените при
сделки с недвижими имоти на С..
Безспорно между страните е, а и се установява от съдържанието на сключения помежду
им писмен договор от 20.06.2016г., а и от представените от ответника и неоспорени от името
на ищеца писмени доказателства, че процесното съглашение е сключено в резултат от
проведена конкурсна процедура по реда на Наредба на СОС за условията и реда за
провеждане на търгове и конкурси, приета въз основа на законовата делегация, съдържаща
се в нормата на чл. 8, ал. 4 във вр. с ал. 2 ЗОС. Така, съгласно разпоредбата на чл. 8, ал. 2
ЗОС редът за придобиване на право на собственост и на ограничени вещни права, за
предоставяне за управление, под наем и за разпореждане с имоти и вещи - общинска
собственост, и правомощията на кмета на общината, на кметовете на райони, на кметовете
на кметства и на кметските наместници се определят с наредба на общинския съвет при
спазване на разпоредбите на този закон и на специалните закони в тази област. А съгласно
разпоредбата на чл. 8, ал. 4 ЗОС предоставянето под наем и разпореждането с имоти и вещи
- общинска собственост, се извършват чрез публичен търг или публично оповестен конкурс,
освен ако в закон е предвидено друго, като условията и редът за провеждането на търговете
и конкурсите се определят от общинския съвет в наредбата по ал. 2.
Съгласно правилото на чл. 41, ал. 2 от Наредбата на СОС за условията и реда за
провеждане на търгове и конкурси в тридневен срок след приключване на конкурса кметът
на СО, съответно кметът на района, издава заповед за утвърждаване на класирането и
определяне на спечелилия конкурса кандидат. В заповедта се посочват и недопуснатите
кандидати. А съгласно чл. 45, ал. 1 от Наредбата в петдневен срок след влизане в сила на
заповедта по чл. 41, ал. 2 или решението по чл. 43, ал. 3 кметът на СО, съответно кметът на
района, предприема необходимите действия за приключване на сделката по предмета на
конкурса.
Следователно, съществуващото между страните наемно правоотношение е учредено
въз основа на смесен фактически състав- издаден административен акт- заповед на кмета на
С., и гражданскоправен елемент- сключен помежду им писмен договор за наем, който, макар
и да има за свой предмет вещ- публична общинска собственост, се регулира от нормите на
3
гражданския закон, в частност от разпоредбите на ЗЗД, тъй като, встъпвайки в това
правоотношение, между страните се създават отношения на равнопоставеност, а не на власт
и подчинение.
Съгласно разпоредбата на чл. 20а, ал. 2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменени,
прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на
основания, предвидени в закона.
В случая, в сключения между страните на 20.06.2016г. писмен договор за наем, в
частност в разпоредбата на чл. 3, е предвидена дължимостта на месечно наемно
възнаграждение в размерна 29 325.00 лева без ДДС, като в раздел III от договора,
регламентиращ заплащането на наемната цена по договора, както и в останалата част от
съдържанието му страните не са включили клаузи, предвиждащи възможност, основание и
условия за която и да е от страните едностранно да измени договорното съдържание, в
частност уговореното възнаграждение. В тази връзка следва да се изясни, че след
подписване на договора между страните неколкократно са сключвани допълнителни
споразумения- в периода от 19.06.2020г. до 21.04.2022г., с които въз основа на постигнато
помежду им съгласие е изменяно месечното наемно възнаграждение, уговорено с договора,
поради посочени в споразуменията обективни обстоятелства, касаещи фактическото
ползване на наетите вещи, респ. приходите на наемателя. В нито едно от споразуменията
обаче не е предвидено, че дължимата наемна цена следва да бъде изменена, като бъде
индексирана с размерите съобразно правилото на чл. 13, ал. 2 от Наредбата на СОС за
цените при сделки с недвижими имоти на С.. Съгласно последната ежегодно, през месеца,
следващ месеца, в който е подписан наемният договор, наемната цена по сключените
договори се актуализира с Индекса на потребителските цени - месечен, спрямо същия месец
на предходната година, по формулата ИПЦ,м (см пг) = 100,%, официално обявен от
Националния статистически институт, с изключение на наемните цени на общинските
жилища и наемните цени, определени със Закона за политическите партии. Следва да се
изясни, че така цитираната разпоредба не съставлява основание за извършване на
индексацията, а единствено регламентира методиката, по която се определя размерът на
увеличението на месечното наемно възнаграждение. Основание за извършване на
увеличението, вкл. съобразно клаузите на чл. 13, ал. 1 и ал. 3 от Наредбата, на които ищецът
се позовава, е постигнатото между страните по наемното правоотношение взаимно съгласие
такова изменение да бъде извършвано. Това е така, тъй като в чл. 13, ал. 1 е предвидено, че
договорите за наем със С. се сключват с „клауза за ежегодна актуализация“, а в чл. 13, ал. 3-
че актуализацията на цената се извършва „по силата на договора“. Следователно, макар и
конкретното изменение на месечното наемно възнаграждение да се извършва ex lege
ежегодно, същото не се осъществява едностранно от наемодателя, а въз основа на
постигнато с наемателя съгласие, като единствената специфика е, че достатъчно е
еднократно постигнато съгласие в изяснения смисъл. Последното е така, тъй като
критериите за конкретния ежегоден размер на увеличението са променливи, но обвързани от
икономическите условия в страната и обективно установими- арг. чл. 13, ал. 2 от Наредбата,
което е закономерно и житейски обяснимо при съобразяване на обстоятелството, че се касае
за имот- публична общинска собственост, респ. за приход от този имот, постъпващ в
бюджета на общината, по дефиниция предвиден да служи за задоволяване на обществени
нужди.
За пълнота и прецизност следва да се изясни, че предвиденото в нормата на чл. 13, ал.
1, изр. второ от Наредбата за цените при сделки с недвижими имоти на С., че актуализация
на цената се извършва и по договорите за наем, сключени преди влизане в сила на
наредбата, в които липсва такава клауза, не би могло да намери приложение спрямо
процесния договор, който е сключен след влизане в сила на наредбата, а и доколкото дори и
да се касаеше за заварено правоотношение, по изложените вече съображения относно
същността на отношенията между страните на такива на равнопоставеност и относно
4
действителния смисъл на правилата на чл. 13, ал. 1 и ал. 3 от Наредбата за изменението на
уговореното наемно възнаграждение би било необходимо постигането на изрично съгласие
между страните- арг. чл. 20а, ал. 2 ЗЗД.
Ето защо, според настоящия съдебен състав, противно на поддържаното от името на
ищеца, цитираните от него правила на Наредбата не му придават качеството на адресат на
потестативното право едностранно да изменя сключени договори за наем, като това следва
както от смисъла на коментираните разпоредби, така и от обстоятелството, че в тези
отношения общината встъпва в качеството си на равнопоставен на насрещната страна
участник в гражданския оборот.
В подкрепа на съжденията в изяснения смисъл е формираната по сходни казуси
практика на СГС и САС, в т. ч. решение № 4478 от 9.07.2025 г. на СГС по в. гр. д. №
1970/2025 г., решение № 5135 от 7.08.2025 г. на СГС по в. гр. д. № 5976/2024 г., решение №
18 от 13.01.2025 г. на САС по в. т. д. № 647/2024 г.
По изложените фактически и правни съображения и при съобразяване на
обстоятелството, че в разглежданата хипотеза нито в първоначално сключения договор, нито
в значителните на брой допълнителни споразумения към него е включена уговорка,
предвиждаща правната възможност наемодателят едностранно да актуализира наемната
цена съобразно критериите и методиката по чл. 13, ал. 2 от Наредбата, необосновано би
било да се приеме, че в случая е налице основание за заплащане от наемателя по
правоотношението на наемно възнаграждение за исковия период в размер, по- висок от
изрично уговорения между страните от 29 325.00 лева без ДДС. Поради това и доколкото,
както бе изяснено, между страните не се спори, че така уговореното възнаграждение е
реално заплатено от ответното дружество в предвидения за това срок, искът с правно
основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД следва да бъде отхвърлен в неговата цялост.
Същото следва да бъде сторено и с иска с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД,
доколкото след като в правната сфера на ищеца не е възниквало вземане за неизплатено в
срок наемно възнаграждение, не е налице допуснато неточно в темпорално отношение
изпълнение на договорно задължение, а именно последното би обусловило възникването на
вземане за неустойка за забава.
При този изход на спора пред настоящата инстанция разноски се следват единствено
на ответника, комуто на основание нормата на чл. 78, ал. 3 ГПК следва да бъде присъдена
сумата от 1162.00 лева, представляваща адвокатско възнаграждение за настоящото
производство, за което по делото са представени доказателства, че е реално заплатено.
Сторените от ищеца разноски следва да останат за негова сметка- така, както са
извършени.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно основание чл. 232, ал. 2 и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане
на „С.А.“ ООД, ЕИК ......................., да заплати на С. сумата от 1407.60 лева, представляваща
неизплатена част от наемни възнаграждения за м. януари, февруари и март 2021г. по
сключен между страните договор за наем на части от имоти публична общинска собственост
за поставяне на рекламни елементи № ..................., ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда- 03.11.2023г., до окончателно
изплащане на задължението, както и сумата от 7219.59 лева, представляваща неустойка за
забава за периода от 05.12.2020г. до 03.11.2023г.
ОСЪЖДА С. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на „С.А.“ ООД, ЕИК
5
......................., сумата от 1162.00 лева, представляваща адвокатско възнаграждение за
настоящото производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчване на препис от него на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6