№ 148
гр. Айтос, 24.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – АЙТОС в публично заседание на дванадесети юни
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Силвия Г. Лакова
като разгледа докладваното от Тихомир Р. Рачев Гражданско дело №
20242110100463 по описа за 2024 година
и като съобрази следното:
Производството е по реда на Глава тринадесета от ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от О. Х. С. и А. Т. Н., с която
срещу И. Д. Т. и К. Д. Я. са предявени искове по чл. 32 ЗС за разпределяне на
ползването на дворно място с площ от 439 кв. м., съставляващо УПИ II-1369 в
квартал 91 по плана на гр. Айтос, при граници: от североизток – УПИ III-1368,
УПИ IV-1367, от северозапад – улица, от югоизток – УПИ X-1372, от
югозапад – УПИ XI-1371 и УПИ I-1370.
В исковата молба се твърди, че на основание договор за покупко-
продажба, обективиран в Нотариален акт № 90, том VI, рег. № 5574, нот. д. №
767/2023 г. на нотариус Георги Георгиев, с рег. № 557 на НК, ищците са
собственици на ½ ид. ч. от дворното място в режим на съпружеска
имуществена общност, с реално ползване на западната половина от дворното
място, ведно със самостоятелен обект в сграда – жилище, заемащо целия
втори жилищен етаж в построената в дворното място двуетажна масивна
жилищна сграда, състояща се от приземен етаж, два жилищни етажа и
тавански етаж, ведно със самостоятелен обект – гараж, находящ се в
северозападния ъгъл на дворното място с площ от 20 кв. м. Сочи се, че с
договор за доброволна делба от 18.08.1987 г. е разпределено ползването на
дворното място, като всяка страна е получила половината от дворното място.
Разпределението обаче не се спазвало от К. Д. Я. и нейния съпруг, които
влизали в частта на ищците, ползвали и техния вход и тяхното стълбище за
достъп до първия етаж. Иска се да бъде извършено ново разпределение, тъй
1
като ищците не са страна по договора от 1987 г.
Ответницата К. Д. Я. е подала отговор на исковата молба, в който излага,
че не е налице промяна на обстоятелствата, при които е договорено реалното
ползване на имота през 1987 г. Не било такова обстоятелство прехвърлянето
на идеални части от вещта от един съсобственик на трети лица. Ответницата
отрича да се е противопоставяла на начина на ползване на дворното място.
Всъщност ищците навлизали в ползваната от ответниците част от дворното
място.
Ответницата И. Д. Т. също е подала отговор на исковата молба, в който
заявява, че счита искът за основателен. Сочи, че не е наясно с отношенията
между страните. Настоява, че ответниците следва да имат достъп до входа на
къщата откъм страната на ищците, тъй като от там се стига и до приземния и
първия етаж на къщата.
Като се запозна с представените по делото доказателства и със
становищата на страните, съдът достигна до следните фактически и
правни изводи:
На 17.08.1987 г. между майката И. Д. Т. и дъщерите й Х. Н. Д. и С. Н. Д. е
сключен договор за доброволна делба. Посочено е, че преди делбата И. Д. Т. е
собственик на ½ ид. ч. от избения етаж; Х. Н. Д. и съпругът й – на първия
етаж; С. Н. Д. и съпругът й – на втория етаж и на ¼ ид. ч. от дворното място.
Другата ½ ид. ч от избения етаж и ¼ ид. ч. от дворното са съсобствени между
С. Н. Д. и Х. Н. Д., тъй като И. Д. Т. и другите й три дъщери са се отказали от
наследството на Н. Х. Т.. С договора в дял на Х. Н. Д. е поставен приземният
етаж от сградата, построена в процесия поземлен имот, а в дял на С. Н. Д. – ½
ид. ч. от дворното място. Уговорено е, че Х. Н. Д. ще ползва източната част на
двора, а С. Н. Д. – западната.
Видно от приложените по делото удостоверения за наследници, Х. Н. Д. е
починала и нейни наследници са И. Д. Т. и К. Д. Я.. С. Н. Д. също е починала,
като нейни наследници са Й. М. Д. и Я. Й. Д..
С Нотариален акт № 90, том VI, рег. № 5574, нот. д. № 767/2023 г. на
нотариус Георги Георгиев, с рег. № 557 на НК Й. М. Д. и Я. Й. Д. са продали
на ищците ½ ид. ч. от процесното дворно място и втория жилищен етаж от
сградата в него, ведно с таванския етаж, самостоятелния обект – гараж в
югозападния ъгъл на дворното място, както и ½ ид. ч. от общите части на
сградата и от правото на строеж.
По делото е безспорно, че двете ответници са съсобственици при равни
идеални части на приземния и първия жилищен етаж от къщата.
Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС общата вещ се използва и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ. Съгласно ал. 2 на същата разпоредба ако не може
да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за
2
общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците,
решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава
управител на общата вещ.
В практиката на ВКС, обективирана в Решение № 299/15.06.2010 г. по гр.
д. № 500/2009 г. на ВКС, II г. о., Решение № 97/09.07.2013 г. по гр. д. №
866/2012 г. на ВКС, I г. о., Решение № 25/22.04.2014 г. по гр. д. № 3985/2013 г.
на ВКС, II г. о., Решение № 21/25.03.2020 г. по гр. д. № 1144/2019 г. на ВКС, III
г. о. и др., се приема, че споразумението за разпределяне на ползването на
съсобствен недвижим имот обвързва и последващите приобретатели на
съответни идеални части от дворното място докато трае съсобствеността или
ако не бъде преуредено уговореното разпределение поради настъпили
съществени промени, с оглед на които е било постигнато съгласието. При
настъпили съществени промени в обстоятелствата съсобствениците могат да
сключат ново споразумение за разпределение на ползването или ако не могат
да постигнат съгласие, следва да се обърнат към съда да преуреди по реда на
чл. 32, ал. 2 ЗС уговореното разпределение. Прехвърлянето на притежаваните
идеални части от вещта от един съсобственик на трети лица не съставлява
основание за преразпределение на ползването по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, ако
не е налице друга промяна в обстоятелствата, при които е извършено
първоначалното разпределение на реалното ползване, защото то не се
извършва с оглед личността на съсобственика.
В практиката на ВКС се приема, че изменение на обстоятелствата е
налице, когато има промени на правото на собственост или промяна на
фактическата обстановка, при която е извършено разпределение на
ползването на съсобствената вещ, например: при построяване на нова сграда,
макар и без строително разрешение; при събаряне на незаконна постройка;
когато настъпят нови обстоятелства, които поставят в несъответствие
ползването с правата на съсобствениците и други подобни. Вж. Решение №
224/28.06.2012 г. по гр. д. № 694/2011 г. на ВКС, I г. о., Решение № 97 от
09.07.2013 г. на ВКС по гр.№ 866/2012 г. на ВКС, I г. о., Решение № 25 от
22.04.2014 г. на ВКС по гр.№ 3985/2013 г. на ВКС, II г. о., и др. В практиката
на ВКС се приема обаче, че създаването на каквито и да е обективни пречки за
ползването на определената с договора реална част на един от
съсобствениците може да се квалифицира като промяна във фактическото
положение и да обуслови допустимост на съдебната намеса по реда на чл. 32,
ал. 2 ЗС. Вж. този смисъл Решение № 143/06.10.2015 г. по гр. д. № 1325/2015 г.
на ВКС, I г. о. Неизпълнението на договора и от двете страни също се счита за
такова обстоятелство. Вж. в този смисъл Определение № 368/27.10.2015 г. по
гр. д. № 4217/2015 г. на ВКС, II г. о.
В случая по делото се установи, че ответниците създават обективни
пречки за ползването на частта от дворното място, която съгласно договора от
1987 г. се ползва от ищците. Според свидетелят Х. Х. И. – познат на ищците,
чийто показания съдът кредитира като непротиворечиви и правдоподобни,
ответниците ползват входа на къщата, който се намира от страната на ищеца.
3
Освен това са оставили менгеме пред гаража му и понякога си слагат масата
пак пред гаража. На следващо място, съдът констатира при извършен оглед в
имота, че и двете страни не се съобразяват изцяло с договора от 1987 г.,
защото ползват съвместно чешмата на двора и водомера, които се намират в
частта на ищеца. Освен гореизложеното, в договора от 1987 г. не се споменава
нищо за изградените в поземления имот стопански постройки и гараж, което е
индиция, че те са построени впоследствие. Тези тези обстоятелства навеждат
на извод, че е налице промяна в обстоятелствата и следователно искът е
допустим.
Съдът е назначил съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която
е изготвило няколко варианта на разпределение.
Следва да се отговори на въпроса дали при разпределяне на свободната
площ на имота се взимат предвид построените от страните сгради. В
съдебната практика няма съмнение, че площта под сградата в режим на етажна
собственост не следва да се разпределя в производството по чл. 32, ал. 2 ЗС.
Приема се също, че не следва да се разпределя и площта под незаконно
построените постройки (Решение № 94 от 28.03.2012 г. по гр. д. № 897/2012 г.
на ВКС, ІІ г. о., Решение № 51 от 07.05.2013 г. по гр. д. № 764/12 г. на ВКС, ІІ г.
о., Решение № 99 от 23.05.2013 г. по гр. д. № 509/2012 г. на ІІ г. о. и др.).
Относно другите законни постройки – индивидуална собственост на страните,
в част от практиката на ВС и по-старата практика на ВКС се приема, че
площта под законно изградените постройки подлежи на косвено
разпределение, тъй като съсобственикът ползва дворното място и чрез
постройката, която държи на основание правото си на собственост (Решение
№ 1739 от 30.09.1975 г. по гр. д. № 1161/1975 г. на ВС, I г. о., Определение №
77 от 28.01.2010 г. по гр. д. № 1375/2009 г. на ВКС, II г. о.). В по-новата
практика това виждане не намира упора именно във връзка с диференцирания
режим, който се прилага към законните и незаконните постройки. За да бъде
законно изградена една постройка в съсобствен имот, това трябва да е станало
със съгласието на другия съсобственик (съсобственици) чрез учредяване на
право на строеж. В Решение № 2 от 18.03.2016 г. по гр. д. № 3267/2015 г. на
ВКС, I г. о., Решение № 252 от 25.11.2014 г. по гр. д. № 933/2014 г. на ВКС, I г.
о., и др. се приема, че правомощието на съсобственика, изградил сграда в
общия имот въз основа на надлежно учредено право на строеж, да ползва
застроената част, е елемент от съдържанието на отстъпеното в негова полза
вещно право, което на собствено основание поражда за суперфициара
правомощие да владее и да ползва застроената част (чл. 64 ЗС). Макар и да
запазва съсобствения си характер (има се предвид дворното място), тази част
не може да бъде предмет на разпределение по чл. 32, ал. 2 ЗС, тъй като
правото на строеж като ограничено вещно право изключва произтичащото от
чл. 31, ал. 1 ЗС правомощие на останалите съсобствениците да си служат с
нея. Поради това е застъпено, че площта под законно изградените постройки,
принадлежащи на единия от съсобствениците, следва да се изключи от
разпределението на ползването. Настоящият съд споделя тази по-нова
4
практика. Тоест, при всички положения, независимо дали построените в имота
сгради са законни, площта под тях следва да се приспадне и да се разпредели
само остатъкът.
Следва да се отбележи, че съдът е указал на вещото лице да изключи от
площта за разпределение и площта под външното стълбище на сградата.
Страните споделиха при огледа, че то е незаконно. Площта под него подлежи
на приспадане на общо основание.
При извършения оглед на процесния имот съдът констатира, че входът на
къщата от западната част на двора води до входната врата на приземния етаж,
както и до стълбище, което води до първия и втория етаж на къщата. От
източната част на къщата има втори вход към приземния етаж, с врата, която е
дълга 140 см. По стълбище над този вход се стига до първия жилищен етаж на
къщата.
Страните по делото спорят дали всеки от тях следва да може да ползва
входа от западната част на сградата. Съдът отчете, че сградата е в режим на
етажна собственост, поради което входът и стълбището, чрез което се стига до
входовете на отделните обекти в сградата, се явява обща част по естеството си
(чл. 38, ал. 2 ЗС). Възможността за допълнителен достъп до приземния етаж не
може да наложи изключване ползването от собствениците на този етаж на
общия вход и стълбището от сутерена до тавана. Вж. в този смисъл Решение
№ 928/20.01.2010 г. по гр. д. № 1507/2008 г. на ВКС, III г. о.
При разпределяне на ползването следва да се отчете и това, че всяка от
страните трябва да има достъп до водомера, който е единствен и се намира в
западната част на имота. Освен това страните ползват съвместно чешма, която
се намира в западната част на имота. Поради това съдът е указал на вещото
лице да очертае линии за преминаване около сградата, които да осигурят
минимална възможност за преминаване до входовете на сградата, водомера и
чешмата.
В практиката на ВКС се приема, че извършеното от съсобствениците
застрояване следва да бъде съобразено, като при възможност в определения
дял за ползване на всеки съсобственик бъде включена застроената от него част
от имота (Решение № 94/28.03.2012 г. по гр. д. № 897/2011 г. на ВКС, II г. о.). В
случая това може да стане, тъй като постройките – две стопански постройки и
гараж, се намират в двата ъгъла на имота.
При новото разпределение разделителната ограда (декоративна, само
около 20 см.) следва да бъде изместена към страната на ответниците.
При този вариант на разпределение няма проблем с паркирането на
колите на страните, тъй като при огледа съдът констатира, че е налице
достатъчно пространство за кола и от двете страни на двора.
Вещото лице по съдебно-техническата експертиза е извършило нужните
изчисления и е изготвило скица на новото разпределение – вариант „д“ (л. 150
от делото). Площта на къщата с външните стълби е 107 кв. м.; на гаража и
постройката в западната половина на имота – 37,10 кв. м.; на стопанската
5
постройка в източната половина на имота – 9,45 кв. м. Общо застрояването е
153,55 кв. м. Общата площ за преминаване е 51,75 кв. м. От общата площ на
поземления имот (439 кв. м.) се изваждат 233,70 лв. (застрояването и общите
площи за преминаване) и се получава 233,70 лв. На всяка от страните се
полага по ½ съобразно квотите им в съсобствеността, т.е. по 116,85 кв. м.
Ищците ще ползват площта в червено на скицата на л. 150 от делото, а
ответниците – синята. Жълтата част е тази за общо преминаване. Според съда
този вариант е единственият законосъобразен и е целесъобразен, поради което
следва да бъде предпочетен.
В производство по разпределение ползването на съсобствен имот
страните трябва да понесат такава част от разноските, включващи заплатени
такси и възнаграждения за назначени от съда технически експертизи,
съответстващи на размера на дела им в съсобствеността, а относно
заплатените от страните възнаграждения за адвокат, разноските следва да
останат за всяка страна в обема в който са направени. Това разрешение следва
от характера на производството по чл. 32, ал. 2 ЗС, представляващо спорна
съдебна администрация, приложима, когато съсобствениците не могат да
постигнат съгласие по управлението на общата вещ или взетото решение е
вредно за вещта. Съдебното решение ползва съсобствениците затова в
първоинстанционното производство същите понасят разноските за адвокатско
възнаграждение така, както са направени, а разноските за такси и експертни
възнаграждения се разпределят според правата в съсобствеността. В този
смисъл е Решение № 275 от 30.10.2012 г., постановено по гр. д. № 444/2012 г.
на ВКС, ІІ г. о. По делото ищците са платили 30 лв. за държавна такса, но
дължими са били само 25 лв. и 650 лв. за експертиза, а ответници – 150 лв. за
експертиза. Общо разноските са 835 лв., от които всяка страна дължи по
417,50 лв., т.е. ответниците следва да заплатят на ищците 267,50 лв., които са
внесени в повече от тях.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
РАЗПРЕДЕЛЯ на основание чл. 32, ал. 2 ЗС ползването на съсобствено
дворно място с площ от 439 кв. м., съставляващо УПИ II-1369 в квартал 91 по
плана на гр. Айтос, при граници: от североизток – УПИ III-1368, УПИ IV-
1367, от северозапад – улица, от югоизток – УПИ X-1372, от югозапад – УПИ
XI-1371 и УПИ I-1370, съгласно скица, изготвена от вещото лице И. Б., на л.
150 от делото, която съдът обявява за неразделна част от решението, като с
ЕГН **********, и А. Т. Н., с ЕГН **********, следва да ползват оцветената в
червено площ на скицата; И. Д. Т., с ЕГН **********, и К. Д. Я., с ЕГН
**********, заедно следва да ползват оцветената в синьо площ на скицата, а
всички съсобственици следва да ползват само за преминаване оцветената в
6
жълт цвят площ на скицата.
ОСЪЖДА И. Д. Т., с ЕГН **********, и К. Д. Я., с ЕГН **********, да
заплатят на О. Х. С., с ЕГН **********, и А. Т. Н., с ЕГН **********, сумата
от 267,50 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Бургас в
двуседмичен срок от получаване на препис от страните.
Съдия при Районен съд – Айтос: _______________________
7