РЕШЕНИЕ
№ 946 05.07.2017г. гр.Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд І граждански състав
На петнадесети юни две хиляди и седемнадесета
година
В публичното заседание в следния
състав :
Председател: АННА ЩЕРЕВА
Секретар Недялка Димитрова,
като разгледа докладваното от
съдията Щерева
гражданско дело № 7374 по описа
за 2014 година,
за да се произнесе, взе предвид
следното :
Производството е образувано по
искова молба на В.Г.Ч. ЕГН ********** ***, със съдебен адрес *** – адвокат И.К.,
против ответниците – съпрузи В.Г.Й.
с ЕГН ********** и А.К.Р. - Й. ЕГН **********,***, със съдебен адрес *** - адвокат
Ц.П..
Ищецът моли съда да осъди ответниците
да му предадат на владението на собствения му, описан исковата молба недвижимия
имот – самостоятелен обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С., М.,
с площ 72 кв.м, представляващ апартамент № *** на ет.***, състоящ се от спалня,
дневна с кухненски бокс, баня-тоалетна, антре и тераса, при граници : на етажа
- 67800.503.31.1.3, 67800.503.31.1.33 /ап.32 и ап.34/, под обекта -
67800.503.31.1.22 и 67800.503.31.1.292; който ответниците владеят без основание.
Предявява и иск за осъждане на
ответниците да му заплатят обезщетение за неоснователното ползване на процесния
имот в размер на 9 674 лв., представляващо наемната цена за имота за периода
22.10.2009г. - 22.10.2012г. Предявените искове ищецът основава на прогласената
с решение от 14.04.2016г. по гр.д.№ 106/
2015г. по описа на БОС недействителност по отношение на него на договора за
покупко-продажба, сключен с нотариален акт № ***/ ***г. по описа на нотариус с
рег. № *** с район на действие – Районен съд – Бургас, с който процесният
собствен на ищеца имот е продаден на ответниците без представителна власт за
ищеца.
Ответниците в срока по чл.131
ал.1 от ГПК представят писмен отговор, с който оспорват предявения ревандикационен
иск. Твърдят изтекла в тяхна полза петгодишна придобивна давност - от датата на
сключване на предварителния договор 15.04.2009г., респективно в полза само на
втората ищца - от предаване на владението на имота - 22.10.2009г.
Оспорват и иска за заплащане на
обезщетение за ползването на имота, като твърдят, че на основание чл.70 вр.
чл.71 от Закона за собствеността, когато владението е предадено въз основа на
предварителен договор или владелецът е добросъвестен, последният има право да
ползва вещта, както и да ползва добивите, които тя е дала до предявяване на
иска за връщането й.
Ответниците предявяват насрещни осъдителни
искове срещу ищеца:
1. за сумата от 12 000 евро - частичен иск от 36 820,15
евро – платени по предварителен договор от 15.04.2009г. за покупко-продажба на
процесния апартамент. Сумата се претендира като платена без основание –
обявяване по силата на влязло в законна сила съдебно решение по гр.д. № 106/ 2015г.
по описа на БОС на описания договор за покупко-продажба за нищожен. Предявяват
и възражение за неизпълнен договор - молят съда при уважаване на
ревандикационния иск да постанови двете задължения да бъдат изпълнени едновременно.
2. за сумата от 24 500 лв. – увеличена стойност на
процесния имот вследствие на извършени от ищците по насрещния иск като
добросъвестни владелци подобрения – СМР и труд. Предявяват и възражение за
задържане на имота до заплащане на подобренията.
При условията на евентуалност – в
случай че съдът приеме, че са недобросъвестни владелци, претендират сумата като
по-малката измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е
увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.
В срока по чл.131 ал.1 от ГПК
ищецът – ответник по насрещните искове, предявява писмен отговор, с който ги
оспорва. Оспорва получаването на претендираната сума като част от цената по
договора за покупко-продажба. Оспорва и извършването на претендираните от
ответниците – ищци по насрещния иск подобрения в процесния имот.
Страните представят и ангажират
доказателства в подкрепа на становищата
си. Претендират и присъждане на разноските по делото.
След съвкупна
преценка на доводите на страните, на събраните по делото доказателства и на
разпоредбите на закона, Бургаският районен съд намира за установено следното:
Предявените главни
обективно кумулативно съединени искове са с правно основание чл.108 от Закона
за собствеността /ЗС/ и чл.59 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД/.
Насрещните искове
са с правно основание чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД, чл.72 ал.1 и чл.74 ал.1 от
ЗС.
Възражението за
неизпълнен договор е с правно основание чл.90 ал.1 от ЗЗД.
Възражението за
право на задържане е с правно основание чл.72 ал.3 от ЗС.
За да бъде уважен
предявеният ревандикационен иск следва да се установи, че ищецът е собственик
на имота, че ответниците упражняват фактическа власт върху имота, както и че те
нямат валидно правно основание да владеят или да държат имота.
Страните не
спорят, че с представения по делото нотариален акт
№ ***, т.***, рег.№ ***, н.д. № ***/ ***г. на нотариус с рег.№ *** в регистъра
на НК ищецът е придобил собствеността върху процесния недвижим имот - апартамент
№ *** на ет.*** в жилищна сграда в гр.С., местност „М.”, с площ от 71,70 кв.м,
понастоящем самостоятелен обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по КК на гр.С..
На 15.08.2009г. е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на имота - между ищеца В.Ч., действащ чрез
пълномощника си А.Т.И., и ответника В.Й.. При сключването на договора
пълномощникът се легитимира с пълномощно от 01.04.2009г.
На 22.10.2009г. е
сключен окончателния договор за покупко-продажба на имота – с нотариален акт № ***,
т.***, рег.№ ***, н.д. № ***/ ***г. на нотариус с рег.№ *** в регистъра на НК,
с който ищецът В.Ч., отново действащ чрез пълномощника си А.И., легитимиран със
същото пълномощно от 01.04.2009г., е продал процесния имот на ответника В.Й. за
цена от 25 000 лв., която сума пълномощникът е заявил, че е получил изцяло
в брой от купувача. При сключването на сделката ответникът В.Й. е бил в
граждански брак с ответницата А.Р. – Й., видно от приложеното удостоверение за
семейно положение бракът.
С влязло в сила
съдебно решение № 123/ 14.04.2016г., постановено по гр.д. № 106/ 2015г. по
описа на ОС – Бургас, е прието за установено по отношение на страните в
настоящото производство, че този договор за покупко-продажба, сключен с
нотариален акт № ***/ ***г., е недействителен по отношение на ищеца В.Ч., тъй
като пълномощното на А.И. е било със срок до 10.10.2009г., поради което
договорът е сключен от лице без представителна власт за продавача и той не е
потвърдил така извършените за негова сметка действия.
При
така влязлото в сила съдебно решение на основание чл.297 от ГПК съдът приема,
че договорът за покупко-продажба на имота не е породил своето
вещно-прехвърлително действие, поради което правото на собственост на ищеца
върху процесния имот не е придобито от ответниците.
Съдът
приема за неоснователно възражението на ответниците, че са добросъвестни
владелци на имота, тъй като не са налице предпоставките на чл.70 от ЗС.
Съгласно дефиницията на закона владелецът е добросъвестен, когато владее вещта
на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че
праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била
опорочена. Макар и ответниците да са установили владението си върху имота въз
основа на договор за покупко-продажба, сключен в нотариална форма, това правно
основание не е било годно да ги направи собственици, тъй като договорът е
сключен от лице без представителна власт за продавача и не би могъл да има
вещно-прехвърлителен ефект. Следва да се има предвид също, че липсата на
представителна власт е била явна при сключването на договора за
покупко-продажба, тъй като е произтичала от изтеклия срок на представеното
пълномощно, с което се е легитимирал продавачът по сделката. По тези
съображения съдът приема, че ответниците не са добросъвестни владелци на имота
и не могат да се ползват от кратката 5-годишна придобивна давност по чл.79 ал.2
от ЗС.
На
основание чл.79 ал.1 от ЗС правото на собственост по давност върху недвижим
имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Този срок
на придобивната давност не е изтекъл към момента на предявяване на иска спрямо
ответниците Й. – датата на връчване на преписи от исковата молба /12. и
15.09.2016г./, независимо дали срокът тече от сключването на предварителния
договор на 15.04.2009г. или от сключването на окончателния договор на
22.10.2009г.
По
тези съображения съдът приема за установено по делото, че ищецът е собственик
на процесния имот и че ответниците го владеят, без да имат правно основание за
това. Поради това предявеният ревандикационен иск за имота е основателен и ще
бъде уважен.
Тъй
като по делото е безспорно, че през процесния период 22.10.2009г. -
22.10.2012г. процесният имот е ползван от ответниците, като същите не
установиха наличие на валидно правно основание за това, съдът приема, че те неоснователно
са се обогатили за сметка на ищеца със стойността на гражданските плодове,
които той би получил от имота. Поради това на основание чл.59 от ЗЗД
ответниците дължат на ищеца обезщетение за неоснователно обогатяване, което
законът определя в размер на обогатяването, но не повече от обедняването.
Приетото и неоспорено от страните заключение на вещото лице по извършената
съдебно-техническа експертиза установява, че за процесния период средният
пазарен наем за имота е в размер на 9 674 лв., от който 35% са разходи по
стопанисване – 3 386 лв. Поради това от обогатяването на ответниците в
размер на 9 674 лв. следва да се приспаднат присъщите разходите в размер
на 3 386 лв. Така се определя размера на обедняването на ищеца - 6 288
лв., до който искът с правно основание чл.59 от ЗЗД е основателен и ще бъде
уважен. За разликата над тази сума до предявения размер от 9 674 лв. искът е
неоснователен и ще бъде отхвърлен.
По
насрещния иск на ответниците за сумата от 12
000 евро - частичен иск от 36 820,15 евро – платени по предварителния
договор за покупко-продажба на имота :
С
приложения предварителен договор е договорена покупна цена за имота в размер на
49 600 евро, платима по следния начин : първа вноска в размер на
19 987 евро – платена на пълномощника на продавача в брой при подписването
на договора; втора вноска в размер на 8 491,50 евро – в срок до
26.08.2009г.; трета вноска в размер на 8 341,65 евро – в срок до
30.08.2009г.; и четвърта вноска в размер на 12 780 евро – при подписване
на окончателния договор. Видно от обстоятелствената част на насрещната искова
молба, четвъртата вноска по договора не е предмет на иска, който е ограничен до
първите три вноски в общ размер на 36 820,15 евро. Не се спори, че първата
вноска по този договор не е заплатена на ищеца, а на неговия пълномощник – А.И.,
като по делото липсват доказателства за извършена от негова страна отчетна
сделка – пълномощникът да е предал на упълномощителя си това, което е получил
при изпълнение на поръчката /арг. от чл.284 ал.2 от ЗЗД/. Поради това съдът
приема, че по делото не е установено ищецът да е получил сумата от 19 987
евро.
За
установяване плащането на втората и третата вноски ответниците сочат две вносни
бележки, издадени от Банка „Пиреос“ /стр.163 и 164 – в преписи/. Същите
удостоверяват извършени от трето на спора лице – И.К.В. плащания в полза на
ищеца В.Ч. – на 26.08.2009г. е преведена сумата от 8 491,50 евро с
посочено основание за плащането „захранване“; и на 28.08.2009г. е преведена
сумата от 8 341,65 евро с посочено основание „вноска по кредит“. Това се
установява и от издаденото от банката удостоверение за постъпили по сметката на
ищеца суми. Ответниците представят и споразумение от 20.08.2009г. към договор
за паричен заем от 05.01.2009г., с което ответникът В.Й. и третото лице И.К.В.
се споразумяват, че даденият заем от 16 833 евро ще бъде изплатен от В.
чрез погасяване на задължението на Й. към Ч. за втора и трета вноска по
предварителния договор от 15.04.2009г. чрез превод на сумите по банковата
сметка на ищеца В.Ч. на две вноски – 8 491,50 евро в срок до 26.08.2009г.
и 8 341,65 евро в срок до 30.08.2009г. Този частен документ няма
достоверна дата по отношение на ищеца – чл.181 от ГПК. Поради това, дори и да
бъде прието, че документът удостоверява волята на подписалите го лица, то не
може да се направи извод, че същият е съставен към датата на плащанията, а не с
оглед нуждите на настоящия процес. По отношение основанията за плащанията на
тези суми по банковата сметка на ищеца, извършени от третото лице И.В., съдът
кредитира официално заверените вносни бележки и удостоверението на банката,
съгласно които вносителят е посочил, че плащанията се правят съответно за
захранване на сметка и за погасяване на кредит. По тези съображения съдът
приема, че носещите доказателствената тежест ответници не проведоха пълно
доказване на твърдението си за погасяване на техни парични задължения по
предварителния договор чрез плащане от трето лице.
Не
е налице и посоченото основание на иска – неоснователно обогатяване на ищеца -
ответник по насрещния иск. На първо място следва да се отбележи, че с решението
по гр.д. № 106/ 2015г. на Окръжен съд - Бургас е прогласена само относителна
недействителност на окончателния договор за покупко-продажба по отношение на
ищеца, не и нищожност на същия. Не е налице сила на пресъдено нещо по отношение
валидността и съществуването на предварителния договор между страните, поради
което съдът приема, че същият валидно обвързва страните по него и към настоящия
момент не е развален. Ето защо съдът приема, че не е налице нито отпаднало
основание /предл.3 на чл.55, ал.1 от ЗЗД/, нито липса на основание /предл.1 на
чл.55, ал.1 от ЗЗД/ за твърдяните от ответниците - ищци по насрещния иск
плащания по предварителния договор в размер на 36 820,15 евро.
По
тези съображения съдът приема за неоснователен насрещния иск за връщане на
сумата от 12 000 евро - частичен иск
от платена по предварителния договор за покупко-продажба цена от 36 820,15
евро.
Неустановяването
на извършените плащания на първите три вноски по предварителния договор в полза
на ищеца е достатъчно основание да се приеме за неоснователно и насрещното
възражение на ответниците за неизпълнен договор /облигационно право на
задържане по чл.90 ал.1 от ЗЗД/. За пълнота следва да се отбележи само, че не
са налице и останалите материалноправни предпоставки за уважаване на подобно
възражение, тъй като претендираните насрещни вземания на страните в настоящото
производство не произтичат от едно и също правоотношение – задължението на
ответниците да върнат имота на ищеца произтича от относителната недействителност
на окончателния договор за покупко-продажба на имота, а претендираното от
ответниците парично вземане – от евентуално неизпълнение на облигационните
задължения на ищеца по предварителния договор.
По иска за заплащане на сумата от
24 500 лв. :
Тъй като по делото се установи,
че ответниците не са добросъвестни владелци, те нямат правата по чл.72 ал.1 от
ЗС. По делото не се твърди подобренията да са правени със знанието и без
противопоставянето на ищеца, поради което не е налице и основанието по чл.74
ал.2 във връзка с чл.72 от ЗС. Поради това иска им за присъждане на претендираната
сума като увеличена стойност на процесния имот вследствие на извършени от тях подобрения
в имота е неоснователен и ще бъде отхвърлен.
По същите съображения
неоснователно е и възражението им за право на задържане на имота до заплащане
на евентуалните подобрения – не са налице хипотезите на чл.72 ал.3 и чл.74 ал.2
от ЗС, тъй като ответниците не са добросъвестни владелци на имота по смисъла на
чл.70 от ЗС.
Предвид отхвърлянето на иска за
заплащане на сумата на основание чл.72 ал.1 от ГПК, следва да бъде разгледано
евентуално предявеното основание на същия иск – чл.74 ал.1 от ЗС. Тъй като
ответниците – ищци по насрещния иск са недобросъвестни владелци на имота за
извършени от тях подобрения те имат право да получат по-малката сума измежду
направените от тях разноски за тези подобрения и сумата, с която се е увеличила
стойността на имота вследствие на тези подобрения.
Съдът намира, че не се налага да
обсъжда извършването или не на претендираните в настоящото производство
подобрения, тъй като дори същите да бъдат приети за установени, носещите
доказателствената тежест ищци по насрещния иск не установиха да са сторили
някакви разноски за тези подобрения, с които да е намалял техният патримониум.
Установяването на реалното извършване на разноските е съществен елемент от
основанието на иска, което цели обезщетяване за особен вид неоснователно
обогатяване – обедняването на недобросъвестния владелец със сторените за
подобренията разноски за сметка на обогатяването на собственика със същата стойност
или с увеличената стойност на имота. Приетото заключение на вещото лице по
извършената съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира изцяло като
пълно, компетентно и обосновано, установява само средната пазарна стойност на
претендираните от ищците извършени от тях подобрени, като не може само въз
основа на него да се направи извод, че именно в такъв размер са направените от
ищците по иска разноски. Поради неустановяването в настоящото производство на
обедняване на ответниците-ищци по насрещния иск – реално намаляване на
имуществото им с направени от тях разноски за подобрения съдът приема, че искът
остава недоказан по основание. Поради това неприложими са процесуалните
възможности по чл.162 от ГПК, които дават право на съда, когато искът е
установен в своето основание, но няма данни за неговия размер, същият да бъде
определен чрез заключение на вещо лице или по преценка на съда. По тези
съображения искът следва да бъде отхвърлен и на евентуално предявеното
основание.
Предвид уважаването на исковете
на ищеца и отхвърлянето на насрещните искове, на основание чл.78 ал.1 и ал.3 от ГПК ответниците следва да му заплатят направените по делото разноски в размер
на общо 7 821,47 лв., включващи : 50 лв. и 384,95 лв. - заплатени
държавни такси за ревандикационния иск, 35 лв. – държавни такси за издаване на
съдебни удостоверения, 251,52 лв. – държавна такса за уважения размер на иска
по чл.59 от ЗЗД, 7 000 лв. – заплатени адвокатски възнаграждения по представените
договори за правна защита и съдействие, 100 лв. – възнаграждение на вещо лице.
Претендираните заплатени такси за преписи от документи не са разноски по водене
на делото и не следва да бъдат включвани в обхвата на отговорността на
ответниците.
Мотивиран от
горното, Бургаският районен съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА В.Г.Й. с ЕГН ********** и А.К.Р. - Й. ЕГН **********,***,
със съдебен адрес *** - адвокат Ц.П., да предадат на В.Г.Ч. ЕГН ********** ***, със
съдебен адрес *** – адвокат И.К., собствения му недвижим имот, който владеят
без правно основание : самостоятелен обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по
КК на гр.С., М., с площ 72 кв.м, представляващ апартамент № *** на ет.***,
състоящ се от спалня, дневна с кухненски бокс, баня-тоалетна, антре и тераса,
при граници : на етажа - 67800.503.31.1.3, 67800.503.31.1.33 /ап.32 и ап.34/,
под обекта - 67800.503.31.1.22 и 67800.503.31.1.292.
ОТХВЪРЛЯ възражението на В.Г.Й.
и А.К.Р. – Й. за право на задържане на имота
до заплащане на направени от тях подобрения в имота на стойност 24 500 лв.
ОСЪЖДА В.Г.Й. с ЕГН ********** и А.К.Р. - Й. ЕГН **********,***,
със съдебен адрес *** - адвокат Ц.П., да заплатят В.Г.Ч. ЕГН ********** ***, със
съдебен адрес *** – адвокат И.К., сумата от 6 288 лв. - обезщетение за неоснователното
ползване на описания самостоятелен обект с идентификатор 67800.503.31.1.30 по
КК на гр.С. през периода 22.10.2009г. - 22.10.2012г.
ОТХВЪРЛЯ
иска на В.Г.Ч. против В.Г.Й. и А.К.Р. – Й. за заплащане на обезщетение за
неоснователно обогатяване за разликата над уважения размер от 6 288 лв. до
предявения размер от 9 674 лв.
ОТХВЪРЛЯ иска на В.Г.Й. с ЕГН ********** и А.К.Р. - Й. ЕГН **********
***, за осъждане на В.Г.Ч. ЕГН **********
***, да им заплати сумата от 12 000 евро
- частичен иск от платена цена в размер на 36 820,15 евро по сключения
между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
15.04.2009г.
ОТХВЪРЛЯ иска на В.Г.Й. с ЕГН ********** и А.К.Р. -
Й. ЕГН ********** ***, за осъждане на
В.Г.Ч. ЕГН ********** ***, да им заплати сумата от 24 500 лв. – на основание чл.72 ал.1 от ЗС като увеличена стойност
на процесния имот с идентификатор 67800.503.31.1.30 вследствие на извършени от
ищците по иска като добросъвестни владелци подобрения в имота, и евентуално на
основание чл.74 ал.1 от ЗС - като по-малката измежду сумата на направените разноски за извършени от
тях като недобросъвестни владелци подобрения в имота и сумата, с която се е
увеличила стойността на имота вследствие на тези подобрения.
ОСЪЖДА В.Г.Й.
с ЕГН ********** и А.К.Р. - Й. ЕГН **********,***, със съдебен адрес *** - адвокат
Ц.П., да заплатят на В.Г.Ч. ЕГН ********** ***, със съдебен
адрес *** – адвокат И.К., сумата от 7 821,47
лв. за направените по делото разноски съразмерно с уважените и отхвърлените
искове.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Окръжен съд – Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ : /п/
Вярно с оригинала: НД