№ 493
гр. Ямбол, 02.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XVI СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Георги Ст. Георгиев
при участието на секретаря Е. Г. А. В.
като разгледа докладваното от Георги Ст. Георгиев Гражданско дело №
20232330103327 по описа за 2023 година
Производството е образувано е по предявени от З. С. Х. и С. Г. Г., против Д. Г. Й.,
включително и в качеството му на ЕТ- Д. Г. Й., иск с правна квалификация по чл.108 ЗС за
осъждане на ответника да им предаде владението на 19/36 ид.ч. от три недвижими имоти,
представляващи ПИ с идентификатор № 77150.3.51, нива с площ от 29 613 кв.м., пета
категория в землището на с. Х., в местността „***“, стар идентификатор : няма, номер по
преходен план : имот № ***; ПИ с идентификатор № 77150.15.43, представляващ нива с
площ от 2496 кв.м.,четвърта категория, в землището на с. Х., в местността „ ***“, стар
идентификатор : няма, номер по преходен план : имот № *** и ПИ с идентификатор №
77150.18.10, представляващ нива с площ от 29 996 кв.м., пета категория в землището на с.
Х., в местността „***“, стар идентификатор : няма, номер по преходен план : имот № ***.
Твърди се, че ищците притежават общо 19/36 ид. ч. от недвижимите имоти, които са ги
придобили, като за З. С. Х.- 16/36 ид.ч. по силата на договор за дарение на недвижим имот
от 11.10.2019 г., с договор за покупко- продажба на недвижим имот от 11.10.2019 г. и с
договор за покупко- продажба на недвижим имот от 07.09.2022 г., като С. Г. Г. притежава
3/36 ид.ч., придобити по наследство от Т. Г. Д., възстановени с Решение на ПК при Община-
***.
Ответника придобил собствеността върху 17/36 ид.ч. с договор за покупко- продажба от
28.03.2022 г. и договор за дарение от с. дата.
Твърди се, че липсва валидно наемно облигационно правоотношение, като за тях било
налице правен интерес да предявят иск по чл.108 ЗС, за осъждане на ответника да им
предаде техните им ид.ч. от недвижимите имоти, с оглед на това, че същия ги държал и
1
ползвал без основание. Иска се уважаването на иска и присъждане на разноски.
В законоустановения срок по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, чрез
пълномощник адвокат. Предявения иск се счита за допустим, но за изцяло неоснователен и
недоказан. Твърди се, че ответника владее посочените по-горе идеални части от имотите на
правно основание, а именно договор за наем на земеделски земи от 28.03.2022 г., вписан в
СВ. Също така след сключването на договора за наем, ответника придобил правото на
собственост върху 17/36 ид. ч. от процесните земеделски земи с договор за дарение и
договор за покупко- продажба. Твърди се, че договора за наем бил сключен в хипотезата на
чл.4а и чл.46 ЗСПЗ. Не се оспорва правото на собственост на ищците по делото, но считат,
че процесния договор за наем не бил прекратен и служил за правно основание за ползване
на имотите от ответника. Също така се твърди, че ищцата С. Г. приела договора за наем с
конклудентни действия, чрез приемане на плащане на наем по него, поради което иска за
предаването на владението бил неоснователен на още едно от правните основания.
Иска се отхвърляне на иска като изцяло неоснователен и недоказан и присъждане на
разноски за настоящата инстанция.
В с.з. исковата молба се поддържа от адвоката на ищците.
В с.з. отговора на исковата молба се поддържа от адвоката на ответниците.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено
следното от фактическа страна:
В настоящия случай не се спори между страните, че ищците са собственици на 19/36
ид.ч. от посочените по-горе три поземлени имота, находящи се в с. Х., общ. ***, обл. Я..
Ищеца З. С. Х. притежава 16/36 ид.ч., придобити по силата на договор за дарение на
недвижим имот от 11.10.2019 г., договор за покупко- продажба на недвижим имот от
11.10.2019 г. и покупко- продажба на недвижим имот от 07.09.2022 г. Ищеца С. Г. Г.
притежава 3/36 ид. ч. от посочените по- горе три поземлени имота, които е придобила по
наследство от починалия си баща.
Също така не се спори между страните, че наследниците Т. Г. Т., К. Г. Т.а, М. М. З., Г.
М. Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н. Д. З. на общия наследодател Т. Г. Д. на който са възстановени
посочените по- горе ниви с решение № *** от *** г. на ПК към община – ***, в качеството
им на наемодатели на 28.03.2022 г. сключили с ЕТ „Д. Г. Й.“ в качеството му на наемател
договор за наем на посочените земеделски земи, находящи се в землището на с. Х., общ. ***,
обл. Я.. Договора бил сключен за срок от 10 стопански години и надлежно вписан в СВ- Я..
Също така в настоящото производство не се спори , че Т. Г. Т., К. Г. Т.а, М. М. З., Г. М.
Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н. Д. З. с договор за покупко- продажба на недвижим имот от
18.03.2022 г. продали на Д. Г. Й. собствените си 15/36 ид.ч. от посочените по- горе три
поземлени имота, находящи се в с. Х., общ. ***, обл. Я.. Отделно от това Н. Д. З. с договор
за дарение от 28.03.2022 г. дарила своята 1/18 ид.ч. от от посочените по-горе три поземлени
имота, находящи се в с. Х., общ. ***, обл. Я. на Д. Г. Й..
В настоящото производство са представени още удостоверение за данъчна оценка по
2
чл.264, ал.1 ДОПК с изх. № *** г. касаеща ниви с идентификатори №№№ 77150.18.10;
77150.3.51 и 77150.15.43, скица на ПИ с идентификатор 77150.18.10; скица на ПИ с
идентификатор 77150.15.43 и скица на ПИ с идентификатор 77150.3.51. Представена е
справка от 27.11.2023 г. извършена в СВ- Я. от която се установява, че договора за наем
сключен между Т. Г. Т., К. Г. Т.а, М. М. З., Г. М. Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н. Д. З. в качедството
им на наемодатели и ЕТ „Д. Г. Й.“ в качеството му на наемател от 28.03.2022 г. не е отписан
или заличен.
Отделно от това ищците сключили договор за аренда на 02.08.2022 г. за посочените
по-горе три поземлени имота, находящи се в с. Х., общ. ***, обл. Я. с арендатора „Василий-
груп“ ЕООД, вписан в СВ- Я..
От страна на ответниците е представено уведомление от Д. Г. Й., като ЕТ- Д. Г. Й. до
З. С. Х. с която я уведомяват, че с решение по в.гр. дело № *** г. по описа на ЯОС, е
потвърдено решение по гр. дело № *** г. по описа на ЯРС с което е отхвърлен предявения от
тях иск за обявяване нищожността на договора за наем на земеделска земя от 28.03.2022 г.
Също така било известно, че по силата на договора за наем от 28.03.2022 г. обработвал
посочените по-горе три броя ПИ с №№№ 77150.18.10; 77150.3.51 и 77150.15.43, като в
качеството си на изправна страна по договора за наем привел по банковата й сметка на два
пъти посочена сума, на 27.10.2023 г. и 20.11.2023 г., представляваща наемната цена по
договора, но тя на два пъти я връщала на 17.11.2023 г. с основание „сгрешен превод“ и на
20.11.2023 г. с основание „ несъществуващ договор за наем сгрешен превод“. С оглед на
това я уведомява, че преведените суми били наемната цена по договора за наем, че наемното
плащане щяло да бъде на разположение в офиса и можела в удобно за нея време да го
получи лично, като предварително го уведоми. Също така изразявал готовност сумите да
бъдат преведени по банковата й сметка за трети път, като не можел да разбере причината
поради която се връщала сумата, като я уведомява, че ще ползва имотите в срока на
договора. Приложени са два броя разписки от „Спиди“, както и потвъждение за плащане с
наредител ЕТ- Д. Г. Й. до З. С. Х. в качеството и на получател, както и потвърждение за
получен превод с наредител З. С. Хритова и получател ЕТ- Д. Г. Й.. Приложени са още два
броя служебни бонове на „Български пощи“ ЕАД с които на ищцата С. Г. Г. е изплатено
наемното плащане от ЕТ- Д. Г. Й. по договора за наем от 28.03.2022 г. за стопанската
2022/2023 г.
При горната фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.108 ЗС.
Съгласно чл.108 ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я
владее или държи без основание. Касае се за така наречения ревандикационен иск, който
дава право на собственика да защити правото си на собственост, когато владението му е
отнето. Защитата при този иск се постига чрез защитата на правомощието владение като
едно от основните правомощия на собственика. Искът може да се заведе срещу всяко лице,
което, без да има правно основание, противопоставимо на собственика, владее или държи
чуждата вещ. С ревандикация не може да бъде прекратено правомерното владение или
3
държане.
За успешното провеждане на този иск ищецът трябва да докаже, че е собственик
на вещта, както и че ответникът я владее или държи, а ответникът е този, който следва да
докаже, че владее/държи вещта на правно основание, годно да се противопостави на
собственика.
В настоящия случай съдът е сезиран с иск за осъждане на ответниците да им
предаде владението на 19/36 ид.ч. от три недвижими имоти, представляващи ПИ с №№№
77150.18.10; 77150.3.51 и 77150.15.43.
По делото не е спорно, че ищеца З. С. Х. е придобила 16/36 ид.ч. от имотите на
основание договор за дарение на недвижим имот от 11.10.2019 г., на договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 11.10.2019 г. и договор за покупко- продажба на недвижим
имот от 07.09.2022 г., като ищцата С. Г. Г. притежава 3/36 ид. ч. от посочените по- горе три
поземлени имота, които е придобила по наследство от починалия си баща.
По отношение на целите имоти бил сключен договор за наем на земеделска земя на
28.03.2022 г. от Т. Г. Т., К. Г. Т.а, М. М. З., Г. М. Т., В. Д. Г., М. С. М. и Н. Д. З. в качеството им
на наемодатели и ЕТ Д. Г. Й. в качеството му на наемател с нотариална заверка на
подписите и за срок от 10 стопански години, както същия е вписан в СВ- Я. на 28.03.2022 г.
В тази насока следва да се отбележи, че към датата на сключването на договора за
наем и датата на неговото вписване е в сила разпоредбата на чл.4а, ал.1 и 2 ЗСПЗЗ (ДВ, бр.
42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.), с която е прието, че договор за наем на земеделска земя за
срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече
от 25 % от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи
отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС.
Според настоящия съд разпоредбата на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ се явява специална
спрямо общата разпоредба на чл.32, ал.1 ЗС, като урежда договор за наем на земеделска
земя, обвързващ и останалите съсобственици, да се сключва от съсобствениците,
притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот. Т. е. налице е изключение от правилото
на чл.32, ал.1 ЗС, че общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с
мажоритарен дял в съсобствеността.
Същевременно разпоредбата начл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на
чл.229, ал.2 и ал.3 ЗЗД. В частност, макар съсобствениците с дял повече от 25 % от вещта да
могат да сключат наемен договор с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на
този договор не може да надвишава три години съгласно чл.229, ал.2 ЗЗД, доколкото в този
случай те извършват действия по обикновено управление. Ако договорът е с по-дълъг срок,
на основание чл.229, ал.3 ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години. В
тази насока са и мотивите на решение 50/21.06.2022 г. по гр. дело № 1666/2021 г. на ВКС, ІІ
г. о.
Обстоятелството, че ЕТ Д. Г. Й. упражнява фактическа власт върху процесните
земеделски земи се установява и от събраните писмени доказателства, като същите
4
коренспондират и с направеното от ответниците извънсъдебно признание, че ЕТ е придобил
фактическата власт върху тези земи като държане, в качеството на техен наемател, което
признание е обективирано в уведомление изпратено до ищеца З. С. Х..
Съгласно изложеното по-горе съсобствениците които не са участвали при
сключването на договора за наем на земеделска земя, респ. техните правоприемници, са
обвързани от ноемните договори за притежаваните от тях части от имотите за срок от три
години по силата на чл.229, ал.3, вр. с ал.2 ЗЗД, като този срок не е изтекъл до приключване
на съдебното дирене в процеса. От тук следва изводът, че понастоящем ЕТ Д. Г. Й. държи
собствените на ищците 19/36 ид.ч. от три недвижими имоти, представляващи ПИ с №№№
77150.18.10; 77150.3.51 и 77150.15.43 на основание, което може да им бъде
противопоставено, като е неоснователно искането по чл.108 ЗС ответниците да бъдат
осъдени да предаде държанието на процесните имоти. След изтичане на тригодишния
период договорът остава валиден, но вече е непротивопоставим по отношение на другите
съсобственици - тези, които не са участвали в сключването му като страни. В този смисъл –
Решение № 253 от 24.04.2024 г. по к. гр. дело № 2173/2023 г. на ВКС и Решение № 50 от
21.06.2022 г. по гр.дело № 1666/2021 г. на ВКС, II ГО.
Отделно от гореизложеното съдът следва да отбележи, че ищеца С. Г. Г. е приела
договора за наем мълчаливо, получавайки припадащата се на дела й част от наемните
плащания, за което са представени писмени доказателства с отговора на исковата молба и
неоспорени в настоящия процес от страната. В Решение № 50055 от 09.05.2023 г. по гр.дело
№ 919/2022 г., Г.К., ІV г. о. на ВКС се приема, че ако наемателят превежда дължимата
наемна цена на другия съсобственик и последният я задържа, той следва да се счита
обвързан от сключения договор за наем, понеже е изразил с конклудентни действия
желанието си да стане страна по наемния договор.
По отношение на твърдяното от ищците сливане на страните като наемодател и
наемател и прекратяване на договора за наем от 28.03.2022 г., поради прекратяване на
облигационното правоотношение. В тази връзка следва да се отбележи, че от рег. номерата
на нотариуса се установява, че първият сключен по време договор е договорът за наем на
земеделски земи и след това са договора за дарение и договора за покупко- проджба които са
със съща дата с тази на договора за наем. С оглед на това страни по договора за наем към
момента на сключването му са посочените в него съсобственици в качеството им на
наемодатели притежаващи 16/36 ид. ч. от три недвижими имоти, представляващи ПИ с
№№№ 77150.18.10; 77150.3.51 и 77150.15.43 и ЕТ Д. Г. Димитров. Също така следва да се
отбележи, че с придобиването на правото на собственост върху 16/36 ид.ч. от имотите,
ответника е заместил наемодателите по договора за наем по силата на правоприемство, но
същия продължава своето действие и както беше посочено по-горе е противопоставим по
отношение на другите съсобственици, които не са участвали в сключването му, като
посоченото по-горе основание за прекратяване на договора, съдът приема за неоснователно.
Също така ищците са сключили за посочените по- горе имоти договор за аренда в
земеделието на 02.08.2022 г. с „Василий- груп“ ЕООД. В тази връзка съдът следва да
5
отбележи, че при наличие на два последователни договора за наем/аренда на един и същ
имот за еднакъв период, възниква конкуренция между правата на арендатора и наемателя.
Настоящият съдебен състав намира, че разрешаването на спора кое от двете конкуриращи се
помежду си съглашения има предимство следва да бъде извършено с оглед момента на
вписването като предимство ще имат правата на този арендатор/наемател, чийто договор за
аренда е вписан пръв - чл.3, ал.5 ЗАЗ, като това е договора за наем вписан в СВ на
28.03.2022 г.
С оглед на гореизложените основания иска по чл.108 ЗС следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК, ищците следва да
бъде осъдени да заплатят на ответниците направените от тях разноски в размер на 10001 00
лв. за настоящата инстанция, съобразно приложения списък по чл. 80 ГПК.
Мотивиран от горното, Ямболският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска по чл.108 ЗС предявен от З. С. Х., ЕГН ********** и С. Г. Г., ЕГН
********** и двете със съдебен адрес по чл.51 ГПК в гр. С., бул. „***, чрез адв. Ч.- САК
против Д. Г. Й., ЕГН ********** и ЕТ- Д. Г. Й., ЕИК ***, със съдебен адрес в гр. Я., ул. „***,
чрез адв. Х. К.- ЯАК, за осъждане на ответника да им предаде владението на 19/36 ид.ч. от
три недвижими имоти, представляващи ПИ с идентификатор № 77150.3.51, нива с площ от
29 613 кв.м., пета категория в землището на с. Х., в местността „***“, стар идентификатор :
няма, номер по преходен план : имот № ***; ПИ с идентификатор № 77150.15.43,
представляващ нива с площ от 2496 кв.м.,четвърта категория, в землището на с. Х., в
местността „ ***“, стар идентификатор : няма, номер по преходен план : имот № *** и ПИ с
идентификатор № 77150.18.10, представляващ нива с площ от 29 996 кв.м., пета категория в
землището на с. Х., в местността „***“, стар идентификатор : няма, номер по преходен план
: имот № ***.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.3 ГПК, З. С. Х., ЕГН ********** и С. Г. Г., ЕГН
********** да заплатят на Д. Г. Й., ЕГН ********** и ЕТ- Д. Г. Й., ЕИК *** сумата от
1000,00 лв. разноски за настоящата инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред ОС-Ямбол в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
6