Решение по адм. дело №390/2025 на Административен съд - Габрово

Делото е образувано по жалба с вх. № СДА-01-2141 от 25.08.2025 г., подадена от М. Й. М. от гр. Севлиево, с [ЕГН], против Уведомление № ДД-2-Г.11-376 от 16.07.2025г. на кмета на Община Севлиево за прекратяване на Договор № ОС-46 от 18.07.2019 г.

С процесното У. М. е информиран, че не е спазил условията по чл. 37и, ал. 1 от ЗСПЗЗ, като е установено незаплащане на наемните вноски по сключен договор за наем, поради което и на основание чл. 37м, ал. 3, т. 3 от същия нормативен акт, както и на основание чл. 15, ал. 1, т. 1 от Закона за общинската собственост, договорът следва да се прекрати, като наемодателят прави и едностранно волеизявление в тази насока, прекратявайки наемните отношения, считано от датата на получаване на уведомлението за това. Налице е и още едно основание за това прекратяване, регламентирано в нормата на чл. 15, ал. 1, т. 1 от ЗОбС – системно неплащане на наем в договорените срокове. На така посочените правни и фактически основания наемодателят, в лицето на Община Севлиево, едностранно изразява волята си и прекратява наемния договор, считано от датата на получаване на въпросното уведомление. На основание чл. 17, ал. 1 от същия договор наемателят е поканен да възстанови владението на имотите, предмет на прекратеното споразумение.

Уведомлението е получено от своя адресат на 12.08.2025 г. Жалбата против него е подадена на 25.08.2025 г. – в рамките на 14-дневния срок за оспорване на ИАА, предвиден по АПК. Като депозирана в законния срок и срещу подлежащ на съдебно оспорване ИАА тя се явява редовна и допустима, поради което следва да се разгледа по същество.

В жалбата си М. оспорва, че от негова страна не е налице неизпълнение на условията по договора, съставляващи същевременно и правни основания за неговото прекратяване. Представя доказателства за заплащането на дължимия наем за текущата година на 11.02.2025 г., като съгласно договора падежът на задължението настъпва на 31.10., с.г., т.е. направеното плащане е преди този падеж. Не е налице посоченото нарушение, съответно – не е налице и основание за прекратяване на договора, поради което жалбоподателят моли актът, с който той се прекратява, да бъде отменен. Твърди се и неспазване на процедурата по това прекратяване, като допълнително основание за искането за отмяна, а именно – неотправено едномесечно предизвестие по силата на чл. 22 от сключения наемен договор.

В проведеното по делото открито съдебно заседание жалбоподателят се представлява от Т. Й., негова дъщеря, по силата на нотариално заверено пълномощно, която поддържа жалбата.

Ответникът не се явява и не изпраща представил, депозира писмен отговор по същество, в който твърди, че задълженията не са изплатени в договорения срок, както и че е налице системно неплащане на същите в срок и това е основание за прекратяване на договора.

За да се произнесе по съществото на спора, съдът взе предвид следните установени по безспорен начин факти, въз основа на които изгради следните изводи:

С Договор № ОС-46 от 18.07.2019 г. Община Севлиево предоставя на жалбоподателя, в качеството му на наемател, посочени в чл. 1 селскостопански имоти – пасища, мери и ливади от общински поземлен фонд, собственост на Община Севлиево, срещу посочена годишна наемна цена. Договорът е сключен за срок от 10 години и обхваща периода от 01.10.2019 г. до 30.09.2029 г. В чл. 4 е записано, че «За ползването на имота, описан в предмета на настоящия договор, наемателят дължи на наемодателя наемна цена за ливади и пасища в размер на 8.00 лв. / дка без ДДС за стопанската година или общо 620.51 лв. без ДДС.». Съгласно чл. 5 наемателят е задължен да заплаща годишна наемна цена по чл. 4 по посочена банкова сметка не по-късно от 31.10. на текущата стопанска година. Според чл. 22, т. 4 от договора същият се прекратява при неизпълнение на задълженията по него.

Цитираният в писмото Протокол по чл. 37м, ал. 1 от ЗСПЗЗ от 16.04.2025 г. е приложен по делото /л.43 и сл./ и от съдържанието му е видно, че по отношение на договори, сключени с М., един от които процесният, както и още един договор от 2022 г., се отдават под наем посочен брой декари от съответна категория земи. Отглежда се и посочен брой животни. Общо е отразено, че не са спазени условията на чл. 37и, ал. 1 и 4 от ЗСПЗЗ и договорът следва да се прекрати, но не е посочено точно какви условия не са спазени, не е ясно какви задължения има М. като размер, на кое точно основание и/или за какъв срок или период е налице неизпълнение на някой от сключените договори. Не е ясно дори дали това неспазване касае земите или животните и кой договор следва да се прекрати. Най-общо е посочено, че не са спазени условията по чл. 37и, ал. 1 и ал. 4 от ЗСПЗЗ и договорът следва да се прекрати, но това отбелязване не е достатъчно, за да се отнесе изцяло или частично към процесния договор и задължение. Не става ясно и това, дали към датата, на която е заседавала комисията и/или е издадено уведомителното писмо неизпълнение все още е налице и ако такова е било налично, то за какъв вид неизпълнение става въпрос /пълно, забавено, частично, в какъв размер и т.н./. Протоколът на комисията е непълен и неясен, като това се отразява и на законосъобразността на крайния акт.

С Уведомителното писмо се прекратява процесният договор от 2019 година, а като основание за това се сочи неизпълнение на същия от страна на наемателя, установено с Протокол по чл. 37м, ал. 1 от ЗСПЗЗ, изразяващо се в незаплащане «на договори за наем от ОПФ» и системно неплащане на наемната цена. По тази причина общината прекратява едностранно договора, считано от датата на получаване на уведомлението. В оспорения акт също не се съдържа необходимата конкретика – какъв е вида на неизпълнението, налице ли е висящо задължение на жалбоподателя, в какъв размер, какъв е падежът.

С писмо изх. № ДД 2-1.11.15 /11.01.2025 г. до М. О. С. е посочила, че той дължи по процесния договор определена сума, като същата е разделена на лихва и главница, поради което същият е поканен в 7-дневен срок от получаването на писмото да я заплати. Предупреден е, че при незаплащане в така посочения срок предстои процедура по прекратяване на договора. Няма данни, че писмото е получено от адресата, напротив, към преписката е приложена разписка, в която е отразено, че то е върнато като непотърсено,поради което съдът приема, че е налице липса на покана за доброволно изпълнение на паричното задължение.

С искане от 23.08.2025 г. на жалбоподателя до ответната страна е заявено желание да му се предостави справка за платежни нареждания по процесния договор от началото на договора до 13.08.2025 г. По него той не е получил отговор.

От сключването на договора до издаването на акта за прекратяване на договора са изминали 6 стопански години, за които на основание чл. 5 от договора са дължими 6 годишни вноски, като всяка от тях е платима до края на месец октомври за текущата стопанска година. С цел установяване изпълнението на наемните си задължения жалбоподателят е приложил по делото налични у него платежни документи.

В тази връзка по делото са представени следните приходни квитанции с платец – жалбоподателя:

Приходна квитанция от 26.08.2022 г., с която е заплатен наем за периода 01.10.2020 г. – 30.09.2021 г. от 474.45 лв., което съставлява стопанска 2020/2021 г.;

Приходна квитанция от 26.08.2022 г., с която е заплатен наем за периода 01.10.2021 г. – 30.09.2022 г. от 620.51 лв., което съставлява стопанска 2021/2022 г.;

Приходна квитания от същата дата за изплатена лихва за просрочие върху главницата от 620.51 лв. от дължим наем;

Приходна квитанция от 19.12.2022 г., с която е заплатен наем за периода 01.10.2022 г. – 30.09.2023 г. от 620.51 лв., което съставлява стопанска 2022/2023 г.;

Приходна квитанция от същата дата за изплатена лихва за просрочие върху главницата от 620.51 лв. от дължим наем;

Приходна квитанция от 28.02.2024 г., с която е заплатен наем за периода 01.10.2023 г. – 30.09.2024 г. от 620.51 лв., което съставлява стопанска 2023/2024 г.;

Приходна квитания от същата дата за изплатена лихва за просрочие върху главницата от 620.51 лв. от дължим наем;

Приходна квитанция от 11.02.2025 г., с която е заплатен наемн от 620.51 лв. за стопанската 2024/2025 г. /01.10.2024 г. - 30.09.2025 г./;

Приходна квитанция от същата дата, с която са заплатени лихви за просрочени суми върху главница от 620.51 лв. от дължим наем;

Съдът споделя становището на ответника, че стопанската година обхваща период от две последователни календарни години, с начало 01.10. на първата от тях и край- 30.09. на втората от тях, видно от текста на чл. 3 на договора, както и с оглед нормата на §.2, т. 3 от ДР на Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/. Според чл. 5 от същия договор падежът на ежегодното задължение за наем възниква към 31.10. на текущата календарна година, т.е. за стопанктата 2024/2025 г. падежът за плащане на наема е 31.10.2024 г., т.к. 31.10.2025 г. попада вече в следващата стопанска година. Датата 31.10. на текущата стопанска година е край на периода за плащане, падежна дата, т.к. формулировката е «наемателят е длъжен да заплаща наемна цена, посочена в чл. 4 от настоящия договор… не по-късно от 31.10. на текущата стопанска година, т.е. наемът се предплаща в началото на всеки период, за който се дължи. След тази дата наемателят изпада в забава.

От така описаните приходни документи е видно, че за всяка стопанска година жалбоподателят е заплащал наем най-рано в началото на втората календарна година, но за всяко забавяне е плащал и лихва за забава. Заплатените с горецитираните платежни документи суми съставляват наемът за цяла година по Договор № ОС-46/18.07.2019 г., като на една дата, но с отделни платежни е бивала заплащана главницата и лихвата. Последното заплащане е направено за стопанската 2024/2025г. през м. февруари, 2025 г., като отново е била заплатена и дължима лихва. Към датата на заседанието на комисията и издаването на уведомителното писмо не е налице висящо непогасено от жалбоподателя парично задължение конкретно по процесния договор. В сучай, че е налице подобна претенция, то административният орган е следвало да посочи ясно и безспорно за кой период се касае неизпълнението, в какъв размер е то и какъв е неговият падеж, но подобни конкретизации в Протокола на комисия и в процесния ИАА не са направени, което прави самият акт непълен и немотивиран, а това е достатъчно основание за неговата отмяна.

Освен горепосоченото основание за отмяна на акта, съдът намира, че същият не е съобразен и с изискванията на материалния закон и неговите основни принципи. Уведомителното писмо е издадено на основание чл. 37м, ал. 3, т. 3 от ЗСПЗЗ. Според тази нормативна разпоредба когато при извършването на проверките се установи, че е настъпила промяна на условията по чл. 37и, ал. 1, договорите за наем се прекратяват от кмета на общината, съответно от директора на областната дирекция "Земеделие". Съгласно чл. 37и, ал. 1, пасищата, мерите и ливадите от държавния и общинския поземлен фонд се отдават под наем без търг в случаите по чл. 24а, ал. 2, т. 6 на собственици или ползватели на животновъдни обекти, които отглеждат пасищни селскостопански животни, регистрирани в Интегрираната информационна система на БАБХ, нямат данъчни задължения, както и задължения към Държавен фонд "Земеделие", държавния поземлен фонд, общинския поземлен фонд и за земите по чл. 37в, ал. 3, т. 2 и по чл. 37ж, ал. 5. Такава процедура именно е била съблюдавана при отдаване под наем и на процесните имоти. В случая вероятно се има предвид налично задължение на наемателя към ОПФ, но такова, видно от приложените платежни документи, не е налице към момента на прекратяването на договора. И да е било то налице, основанието е отпаднало преди да се предприеме тази мярка. Задълженията са били изплатени половин година по-рано. Съгласно чл. 142, ал. 1 от АПК, съответствието на административния акт с материалния закон се преценява към момента на издаването му, а към този момент неизпълнение от страна на длъжника не е налице.

В самата клауза на договора не е конкретизирано при какво по вид неизпълнение същият се прекратява, като в случая съдът не намира, че всеки вид неизпълнение може и следва да води до такава последица с оглед голямата разлика в различните видове неизпълнение. Това би противоречало на принципа за справедливост и съразмерност на ИАА. Неизпълнението на паричното задължение може да е цялостно /пълно/, частично, забавено. В случая е било налице забавено изпълнение, което обаче към датата на издаване на ИАА вече не е налице, напротив, задължението е изпълнено, като длъжникът е заплатил и вредите от забава, презумирани предварително посредством дължимостта на лихва за забава. Неслучайно в този случай се говори вече не за неизпълнение, а за забавено изпълнение, при което е дължимо и изплатено обезщетение. В ЗСПЗЗ не съществува специални правила досежно забавеното изпълнение, вкл. такива, които предвиждат прекратяване и/или разваляне на договора, поради което на общо основание следва да се приложат правилата на ЗЗД. По аналогия не следва да се прилага ЗАЗ, този нормативен акт не е посочен като основание и процедура за прекратяването на процесния договор, поради което съдът не може да изследва основания за това по него.

Субективното право за прекратяване /разваляне/ на договора поради забавено изпълнение е по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, но то не е надлежно упражнено, тъй като на наемателя не е даден подходящ срок за изпълнение, но и такъв срок не би могъл да се даде поради наличие на вече налично доброволно изпълнение. ОСГТК на ВКС приема в т. 2 от свое Решение от 20.07.2017 год. по тълкувателно дело № 2 по описа за 2015 г., че към договора за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя са приложими именно разпоредбите на ЗЗД. Действащата правна уредба не само не изключва, а изрично посочва земеделската земя като предмет и на наемен договор: Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /чл.5,ал.1, чл.24а ЗСПЗЗ; разпоредбите от глава Vа „Ползване на земеделските земи“, приети след влизане в сила на ЗАЗ - чл.37 б, изр.трето, чл.37е, ал.7, чл.37и, ал.1,чл.37и, ал.12/, чл.34, ал.4 от Закона за кооперациите, съгласно който двете форми на ползване на земеделските земи аренда и наем съществуват паралелно; разпоредбата на чл.41 от Закона за подпомагане на земеделските производители, съгласно която и наемателите, и арендаторите на земеделски площи са признати за ползващи земите на правно основание; чл.4, б.“е“ ПВ /ДВ бр.5/2001г./, с който е включено и вписването на договорите за наем на земеделска земя, наред с арендните; аргумент може да се извлече и от чл. 60 ЗС. „При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД“, като във втория случай става въпрос за наемни правоотношения, каквото е процесното. Наемните отношения следва да се регламентират посредством правилата на ЗЗД. В случая досежно срока и вноската, обуславящи изпълнението на договора, както и възможността за прекратяването му /разваляне/ поради неизпълнение са приложими именно правилата на ЗЗД.

Съгласно чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно, или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време, но в случая не е налице нито едно от тези обстоятелства. Следва да се вземе предвид и това, че при наемния договор принципно и в конкретния случай не се касае до фикс – сделка, при която задължението не може да бъде изпълнено в друго време, освен в уговореното, поради което забавеното изпълнение не се приравнява на пълно неизпълнение, напротив. В процесния договор, в чл. 23, се допуска, че забавено плащане на наемната вноска е възможно, но ще бъде санкционирано с плащането на обезщетение – неустойка в размера на законната лихва за всеки просрочен ден до окончателното й изплащане, а не с прекратяване на договора. Още повече, когато към момента на прекратяване договорът е вече изпълнен. В случая към момента на издаване на уведомителното писмо са платени както задълженията, т.е. налице е вече изпълнение, така и дължимата лихва за забава и няма основание за прекратяване /разваляне поради неизпълнение/ на договора. Съдът намира, че наемодателят няма защитим от закона интерес и основание да прекратява на наемния договор. Обратното би противоречало на целите на договора и духа на закона.

Допълнително следва да се посочи, че в случая е неприложим и Законът за общинската собственост /ЗОбС/. Прекратяването е на основание и при спазване процедурата по ЗСПЗЗ, с оглед спецификата на наетите обекти, възникването и развитието на самите наемни правоотношения. Съгласно чл. 1 от този специален закон именно той урежда собствеността и ползването на земеделските земи, каквито са процесните, вкл. отдаването под наем /чл. 4а и сл. от него/ – сключването на договори, режим на ползване на имотите, отдадени под наем и прекратяването на наемните договори. В този смисъл ЗСПЗЗ се явява специален по отношение на ЗОбС и, както бе посочено по-горе, субсидиарно за наемните отношения, възникнали въз основа на него, се прилагат правилата на ЗЗД, видно и горецитираното ТР. В тази връзка е неприложима разпоредбата на чл. 15 от ЗОбС, която касае отдаване под наем на имоти по реда на същия закон. Недопустимо е правоотношение, възникнало и развило се по реда на един специален нормативен акт да се прекратява на основания, регламентирани в друг специален такъв. В случая конкретното наемно правоотношение нито е възнкинало по реда на ЗОбС и съответната наредба на ОбС Севлиево, нито съществува и се развива съобразно тях. В случая отдаването под наем е реализиран по реда на ЗСПЗЗ с комисия, заседаваща на основание чл. 37м от този нормативен акт и прекратяването е специфичен правен институт, уредено като предпоставка в същия нормативен акт.

С оглед на така изложеното съдът намира, че волеизявлението за прекратяване на договора, инкорпорирано в процесното Уведомително писмо, е незаконосъобразно и като такова следва да бъде отменено.

Воден от изложеното и на основание чл. 172, ал. 2, във вр. с ал. 1 от АПК, Административен съд- Габрово

РЕШИ:

ОТМЕНЯ Писмо изх. № ДД-2-Г-11.376 от 16.07.2025 г. на кмета на Община Севлиево, с което се прекратява едностранно Договор № ОС-46 от 18.07.2019 г., сключен между Община Севлиево /наемодател/ и М. Й. М. /наемател/, считано от датата на получаването на уведомлението.

Решението подлежи на обжалване с касационна жалба в 14-дневен срок от съобщаването, подадена чрез Административен съд Габрово до Върховен Административен съд.

Препис от същото да се изпрати на страните, в едно със съобщенията за неговото изготвяне.