О П
Р Е Д
Е Л Е
Н И Е
Номер 2236
15.11.2018
град Бургас
Бургаският
окръжен съд…..………………граждански състав …………..
на
петнадесети ноември две хиляди и осемнадесета година
в
закрито заседание в следния състав:
Председател: Десислава Динкова
Членове:
като
разгледа докладваното от Д.Динкова …………………………….
гражданско
дело №1205 по описа за 2018 година.
Производството по
настоящото дело е образувано по повод исковата претенция на Й.К.И. с ЕГН **********,
против „Сарафово инвест“ ООД със седалище и адрес на управление гр.Бургас,
кв.Сарафово, ул.“Антон Иванов“ №59, представлявано от управителя Манол Гроздев,
за осъждане на ответника да ѝ
заплати сумата от 30 987,45 лв., представляваща сума, платена по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.09.2014 год.,
развален по право, съответно по вина на продавача поради невъзможност от
изпълнение на задълженията на дружеството-продавач с оглед разпореждане с
предмета на договора, а при условията на евентуалност като развален в обща
вреда и полза, поради виновно неизпълнение на двете страни, ведно със законната
лихва за забава от предявяване на иска до окончателното заплащане на сумата.
Твърди се в исковата молба, че на 25.09.2014
год. между страните бил сключен писмен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент – самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 07079.651.110.1.7 с адрес в гр.Бургас, срещу
продажна цена от 44 000 евро, за която ищцата поела задължение за плащане,
както следва: 15 000 евро при подписване на договора и сума от 29 400
евро, на 42 равни месечни вноски по 700 евро всяка, платима до 5-то число на
месеца, начиная от м.ноември 2014 год. Твърди се, че ответникът поел задължение
за завършване на строителството на сградата до 30.03.2015 год., както и за
предаване на обекта на ищцата с акт обр.15, а два месеца след този срок да
входира документи в Община Бургас за снабдяване на сградата с акт обр.16.
Заявява се, че уговорените срокове били от съществено значение за ищцата,
включително при вземането на решение за закупуване на апартамента, тъй като тя
не желаела да прави разходи за наем на жилище. Ищцата искала за закупи жилище,
в което да може да живее от 2015 год., ето защо в разговорите, предшестващи
подписването на договора, управителят на ответника я уверил, че ключовете ще
ѝ бъдат предадени още в края на 2014 год. преди празниците. Ищцата
твърди, че в края на 2014 год. станало ясно, че ответникът няма да може да
спази обещаните срокове, поради което управителят на ответното
дружество-продавач посъветвал ищцата да си намери квартира, а с наемната цена
ще бъдат намалени вноските ѝ по договора, докато бъде предадено
владението. Заявява се, че ищцата продължила да заплаща вноски до края на 2016
год., и след като повече от 18 м. след срока, в който следвало да ѝ бъде
предадено владението, не го получила, преустановила временно плащанията и
уведомила управителя, че ще ги поднови веднага след като получи информация кога
ще ѝ бъде предадено владението. Според ищцата, тя имала основателно
съмнение дали сградата ще бъда завършена, което също я мотивирало да спре
плащанията. Сочи се, че между страните се състояли още няколко разговора,
докато в началото на 2018 год. управителят на дружеството уведомил ищцата за
предстоящо въвеждане на сградата в експлоатация през м.май и я поканил да
поднови плащанията. Твърди се, че ищцата подновила плащанията, но неочаквано
получила нотариална покана, с което дружеството я уведомило, че счита договора
за развален. В своя покана до ответника ищцата изложила становище, че
продавачът е неизправна страна и няма право да разваля договора. Ищцата
поискала незабавно изпълнение на насрещните престации по договора, а при
невъзможност да ѝ бъде прехвърлена собствеността, ответникът да ѝ
върне сумата от 30 987,45 лв., която представлява разликата между
действително извършените от нея плащания в общ размер на 52 987,45 лв. и
върнатата ѝ от дружеството сума от 22 000 лв. Заявява се, че ищцата извършила проверка в
Службата по вписвания и установила, че дружеството се е разпоредило с обещания
имот. Моли се ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 30 987,45
лв., ведно с лихва от предявяване на исковата молба.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил
писмен отговор от ответника, с който се оспорва изцяло предявения иск.
Ответникът оспорва фактическите
твърдения на ищцата относно начина на протичане на отношенията им и заявява, че
в договора не се съдържа уговорка за плащане на наем на ищцата.
Твърди се, че ищцата не е изпълнила
задължението си за заплащане на суми, като до 30.05.2015 год. (датата, на която
е следвало да се осъществи предаване на сградата) тя е изплатила само сумата от
4 900 лв., при дължими 6 854 лв., т.е. с 1 954 лв. по-малко.
Това според ответника означава, че ищцата не е изпълнила задълженията си за
заплащане на дължимата сума към момента, когато е следвало ответникът да
изпълни задължението си за предаване на сградата с акт 15. Сочи се, че през 2015 год. ищцата не е
изпълнила задължението си за плащане на дължимата сума, като е платила само 7
вноски на обща стойност 7 400 лв., вместо дължимите 16 499 лв., т.е.
с 9 049 лв. по-малко. По отношение на 2016 год. се заявява, че са
заплатени 9 350 лв., при дължими 16 449 лв., т.е. със 7 099 лв.
по-малко, а за 2017 год. не е платена нито една вноска.
Заявява се от ответника, че постоянно
търсил ищцата, за да уговорят начин за плащане на сумите, но тя не отговаряла
на обажданията му. Твърди се, че успял да се свърже през 2018 год., когато вече
бил издаден акт обр.15. Ищцата заплатила 2000 лв. на 07.02.2018 год. и обещала,
че ще изпълни задълженията си по договора до месец. Твърди се, че крайния срок
за заплащане на 42 месечни вноски е изтекъл на 05.01.2018 год., до който момент
ищцата била заплатила 23 650 лв., а е дължала общо сумата от 57 571
лв. (равностойността на 29 400 евро).
Ответникът заявява, че след като ищцата
отново не изпълнила задължението си и не изплатила дължимата сума, изчакал още
два месеца и продал апартамента на 22.04.2018 год., след като ищцата била
уведомена за разваляне на договора. Твърди се, че ответникът изплатил на ищцата
сумата от 22 000 лв., която тя приела. Ответникът заявява, че договорът е
прекратен, тъй като задължението за плащане на цената е следвало да извърши в
уговорените срокове. Заявява се, че срок за изпълнение на задължението е бил
даден на ищцата преди ответникът да го развали, на състояла се среща между
страните на 07.02.2018 год. Заявява се, че договорът е развален. Твърди се, че
предмета на договора е продаден и окончателен договор не може да бъде сключен,
с което ищцата се е съгласила.
Ответникът се позовава на чл.14 от
договора, според който в случай, че купувачът не изпълни задълженията си по
договора или се откаже да сключи окончателен договор, продавачът има право на
неустойка в размер на 8 000 евро, която може да задържи от дадените до
момента от купувача суми, а останалите пари връща на купувача. Въз основа на
тази разпоредба, ответникът прави възражение за прихващане на исковата сума със
сумата от 15 666,40 лв. – левовата равностойност на 8000 евро – неустойка
за неизпълнение на договор от ответницата.
Твърди се, че тази неустойка се дължи от
ищцата, тъй като дружеството-продавач може и да е било в забава, но към момента
на изтичане на крайния срок за плащане на задължението от ищцата – 05.01.2018
год., продавачът не е бил в забава, тъй като сградата е издадена с акт обр.15
на 16.11.2017 год. Затова на основание чл.95 от ЗЗД в забава е била само
ищцата. Заявява се, че ищцата е била в забава още на 15.03.2015 год., когато е
следвало да бъде изпълнено задължението на ответника за предаване на сградата с
акт обр.15, а до тогава ответникът не е бил в забава. Сочи се, че през цялото
време от м.ноември 2014 год. до м.януари 2018 год. ищцата е била в постоянно
неизпълнение, като нито е изплатила дължимите суми, нито ги е плащала в срок, а
през 2017 год. въобще не е плащала. Твърди се, че в чл.14 от договора не е
посочен вида на неизпълнението на задълженията от купувача (пълно, непълно или
за забава), което означава, че страните са уговорили тази неустойка за всеки
вид неизпълнение.
Ответникът се позовава на чл.96 от ЗЗД и
заявява, че кредиторът е в неизпълнение само ако неоправдано не приеме
направено от длъжника предложение за изпълнение. Сочи, че е приел всяко
предложение от страна на ищцата, приемал е всяко плащане, макар и да не е било
в уговорения размер или в сроковете, в които е следвало да се плати, дори е
приел плащане след срока, предвиден в договора. Счита, че ищцата е в
неизпълнение на задълженията си и не е освободена от последиците им, тъй като
продавачът не е бил в забава.
Освен това се заявява, че страните са
сключили смесен договор, включващ договор за изработка и предварителен договор
за покупко-продажба. Твърди се, че по договора за изработка в един момент
ответникът е бил в забава, но ищцата е платила въпреки забавата и той е приемал
плащането ѝ. След като ответникът е изпълнил задълженията си и сградата е
имала акт обр.15, по предварителния договор в неизпълнение е била само ищцата,
тъй като не е платила предвидените вноски изцяло и в уговорените срокове,
следователно дължи неустойка.
Моли възражението за прихващане да бъде
уважено и да му се присъдят сторените разноски.
С оглед на гореизложеното съдът намира,
че книжата по делото са разменени
редовно.
По
предварителните въпроси, на основание чл.140 от ГПК, Бургаският окръжен съд
намира следното:
Предявената от ищцата искова претенция
следва да бъдат квалифицирана по чл.55 ал.1 предл.трето от ЗЗД за връщане на
даденото на отпаднало основание (развален договор).
По отправеното
възражение за прихващане на основание чл.103 от ЗЗД, съдът намира следното: в
случая горното е едновременно и материалноправно и процесуално действие, като
от гледна точка на първото е способ за изпълнение на две насрещни задължения до
размера на по- малкото от тях чрез едностранно волеизявление. От гледна точка
на второто- несамостоятелно средство за защита срещу предявен иск. Правното му
основание е в чл.92 от ЗЗД.
На доказване
подлежат спорните по делото факти и връзките между тях, като всяка от страните
следва да докаже фактите и обстоятелствата, на които основава своите искания и
възражения. При въведените твърдения и оспорвания и двете страни носят тежестта
да докажат, че са били изправни по предварителния договор, като са изпълнили
поетите задължения точно и в срок. Ищцата носи тежестта да установи извинителна
причина, поради която не е изпълнила задълженията си. Ответникът носи тежестта
да установи, че са били налице основания, даващи му право да развали договора,
че последният е развален по законоустановения ред, както и че са се осъществили факти, от които е
възникнало задължение на ищцата за заплащане на неустойка по чл.14 от договора.
Между страните е безспорно, че ищцата е
заплатила по предварителния договор вноски в общ размер от 52 987,45 лв.,
от които ответникът ѝ върнал по банков път сумата от 22 000 лв.
На основание чл.146 ал.4 от ГПК следва
да бъдат приети представените с исковата молба и отговора писмени доказателства.
По останалите доказателствени искания на страните съдът ще се произнесе в
съдебното заседание след изслушването им.
На ищцата следва да се укаже в седмичен
срок от съобщението да посочи адреса си и банкова сметка *** молба, както и да
представи пълномощно на адв.Кличанов или да потвърди действията му.
Водим от горното, на основание чл.140 от ГПК, Бургаският окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА
за разглеждане предявения от Й.К.И. с
ЕГН **********, против „Сарафово инвест“ ООД със седалище и адрес на управление
гр.Бургас, кв.Сарафово, ул.“Антон Иванов“ №59, представлявано от управителя
Манол Гроздев, иск за осъждане на
ответника да ѝ заплати сумата от 30 987,45 лв., представляваща сума,
платена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
25.09.2014 год., развален по право, съответно по вина на продавача поради
невъзможност от изпълнение на задълженията на дружеството-продавач с оглед
разпореждане с предмета на договора, а при условията на евентуалност като
развален в обща вреда и полза, поради виновно неизпълнение на двете страни,
ведно със законната лихва за забава от предявяване на иска до окончателното
заплащане на сумата.
ПРИЕМА
възражение за прихващане от „Сарафово
инвест“ ООД със седалище и адрес на управление гр.Бургас, кв.Сарафово,
ул.“Антон Иванов“ №59, представлявано от управителя Манол Гроздев със сумата в
размер на 15 666,40 лв. – левовата равностойност на 8000 евро – неустойка
за неизпълнение на договор от ответницата, дължима на основание чл.14 от
договора.
ДОКЛАДВА
на страните гр.дело №1205/2015 год.
съобразно проекта за доклад в мотивната част на настоящото определение.
УКАЗВА
на ищцата в седмичен срок от връчване
на съобщението да посочи адреса си и банкова сметка *** молба, с препис за
ответника, и да представи пълномощно на адв.Кличанов или да потвърди действията
му, в противен случай производството ще бъде прекратено.
ПРИЕМА
писмените доказателства, представени от страните с исковата
молба и отговора.
ОБЯВЯВА на страните, че по останалите доказателствени искания ще се произнесе в
съдебното заседание.
НАСРОЧВА
делото за разглеждане в открито
съдебно заседание на 18.12.2018 год. от
15 часа, за която дата и час да се призоват страните на посочените от тях
съдебни адреси.
Определението да се връчи на страните,
като на ищеца се връчи и препис от отговора на исковата молба.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: