№ 11434
гр. С, 20.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 128 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:С И
при участието на секретаря П А
като разгледа докладваното от С И Гражданско дело №0221110120308 по
описа за 2022 година
Предявен е иск от „Х Т Ю” АД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.В,
бул.“В В” №, ет.8, офис 23, чрез адв.Д със съдебен адрес гр.С, ул.”Н Г” №, сграда 2, партер,
ат.1, срещу И. И. П., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.”Я С В” №, за осъждане на ответника
да заплати на ищеца сумата от 5 580.00 евро, представляваща неустойка по договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от 28.08.2021 г. /съобразно
допуснатото изменение на иска в о.с.з. от 04.10.2022 г./, ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба – 14.04.2021 г., до окончателното плащане на дължимото.
Претендират се и направените по делото разноски.
В исковата молба се твърди, че между страните на 28.08.2021 г. е сключен договор за
посредничество за продажба на недвижим имот, с предмет ап... на ет.6, секция Б, заедно с
ид.ч. от правото на строеж върху УПИ, находящ се в гр.С, район Студентски, съставляващ
парцел ... от кв.42 по плана на град С, местност С Г. Освен посредничеството при сделката,
задълженията на ищеца са уговорени и за реклама на имота за продажба, за предоставяне на
актуална информация за интереса на потенциални купувачи, за организиране на огледи и
осъществяване на комуникация с потенциални купувачи, за получаване на депозит от такива
купувачи, за съдействие при подписване на предварителене договор, за предоставяне на
консултация относно обичайните документи, необходими за продажбата на имота.
Отбелязва се, че страните са договорили възнаграждение на посредника от 3% без
ДДС /съответно 3.6% с ДДС/ от продажната цена, която е 155 000 евро.
Ищецът твърди, че на 04.12.2021 г. е сключил споразумение със свой партньор за
посредничество, в резултат на което е открит купувач, а именно лицето Р В, с която на
05.12.2021 г. е сключен договор за гаранция. Отбелязва, че след намирането на купувач,
ответникът е канен неколкократно да сключи предварителен договор за покупко-продажба
на процесния имот, като му е предоставена и съответната консултация за необходимите в
тази връзка документи, но от страна на последния не са предприети действия. Според
ищеца, ответникът не се е явил на определената в нарочно отправена му покана дата –
28.01.2022 г. за подписване на предварителен договор, което е отразено в съставен за целта
протокол.
1
Ищецът излага доводи, че е изпълнил задълженията си по договора за
посредничество, поради което му се дължи уговореното възнаграждение. В същото време се
обосновава становище, че от страна на ответника е налице виновно неизпълнение на
задълженията му.
В срока за отговор, ответникът по делото е депозирал такъв, в който изразява
становище по основателността на предявения иск.
Ответникът оспорва иска с мотив, че процесният договор за посредничество е срочен
и изтича на 31.12.2021 г., като до този момент той не е бил канен за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на имота. Освен това сочи, че ищецът не е
изпълнил задълженията си по договора като не го е уведомил, че цените на недвижимите
имоти за периода от м.август до м.декември 2021 г. са се повишили и той може да продаде
жилището си на по-висока цена. Поддържа се и че ищецът не е изпълнил задължението си
да представи на ответника предварителен договор, противно на отразеното в електронното
писмо от 06.12.2021 г.
Отделно от това ответникът излага данни, че през м.декември 2021 г. е бил в Г в
болница, което, както и усложнената епидемична обстановка във връзка с
разпространението на Ковид-19, не му е давало възможност да пътува до България.
В отговора се отбелязва, че в договора не е уредена хипотеза на неизпълнение от
страна на възложителя, при което да се дължи договореното възнаграждение, а в тази насока
е предвидена неустойка, която обаче в случая не се претендира.
Искът се оспорва и по размер, доколкото ищецът претендира 3.6 % от продажната
цена на имота, а не предвидените в договора 3%.
По така изложените съображения от съда се иска да отхвърли предявения иск, като
присъди на ответника направените от него разноски.
В съдебно заседание страните се представляват от пълномощници, които поддържат
направените с исковата молба и отговора към нея съответно искания и възражения.
По делото са ангажирани писмени и гласни доказателства.
Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства по реда на чл.12 и
чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.92 от ЗЗД и има за предмет присъждане на
неустойка за неизпълнение на задължения по договор за посредничество.
По делото не е спорно, а и от събраните писмени доказателства по безспорен начин
се установява, че страните са обвързани от договор за посредничество, сключен на
28.08.2021 г. Същият е с предмет посредничество при покупко-продажбата на следния
собствен на ответника недвижим имот: апартамент Б104, на ет.6, секция Б, заедно с ид.ч. от
правото на строеж върху УПИ, находящ се в гр.С, район Студентски, съставляващ парцел ...
от кв.42 по плана на град С, местност С Г, при цена не по-ниска от 155 000 евро.
Уговореният в чл.6.1 срок на договора е 31.12.2021 г., като е предвидено в случай, че седем
дни след изтичането му, продъвачът не оттегли пълномощията на посредника, той да се
счита продължен с конклудентни действия. По делото е представена от ответника
електронна кореспонденция, неоспорена от ищеца, в която на 31.12.2021 г. Иво П.
уведомява посредника, че оттегля дадените му пълномощия след изтичане срока на
договора. С оглед на това съдът приема, че правоотношението между страните е прекратено
с изтичане на срока му – считано от 01.01.2022 г.
Тези факти, както и обстоятелството, че размерът на неустойката по чл.7.1 от
2
договора е в предявения размер, не са спорни между страните.
Спорно е единствено дали се дължи процесната неустойка.
В случая, видно от текста на договора – чл.5.2 от същия, продавачът се е задължил
да осигури на посредника достъп до имота, както и да се въздържа от всякакво действие,
бездействие и/или поведение, което възпрепяства посредника за осъществи целта на
договора. Като примерни активни действия са изброени съдействие за рекламиране на
имота, осъществяване на преки контакти с лица, които са участвали в огледи или преговори,
а като действия, от които да се въздържа - сключване на сделки с посочените лица, без
посредничеството на Х Т Ю, както и необоснован отказ от явяване пред нотариус,
снабдяване с документи и др. Отбелязано е, че всяко неизпълнение на задълженията по тази
клауза се приравнява на пълно неизпълнение на договора.
От събраните писмени и гласни доказателства по делото е видно, че ищецът, след
сключено на 04.12.2021 г. споразумение за предоставяне на посредничество /с колега/, е
намерил купувач на процесния имот, при зададената от ответника цена в договора за
посредничество. Със същия е сключен на 05.12.2021 г. договор за гаранция, като в него е
предвиден срок за подписване на предварителен договор за покупко-продажба 31.01.2022 г.
За тези действия на посредника, продавачът е уведомен своевременно с електронни писма
от 05.12.2021 г. и 06.12.2021 г., а според св.В В, който е работил по процесната сделка от
името на Х Т Ю, и преди това по телефона. От представената и от двете страни електронна
кореспонденция по делото се установява също, че в началото на м.декември 2021 г. П. е бил
наясно, че е намерен купувач за неговия имот, доколкото предмет на обсъждане е било кога
той ще се прибере в България за сключване на предварителен договор. Нещо повече – в
електронно писмо от 07.12.2021 г., П.е е уведомен, че преди сключването на
предварителния договор, е необходимо да осигури достъп до имота за оглед от оценител на
финансиращата купувача банка. По делото липсват доказателства продавачът да е осигурил
такова съдействие на посредника. Точно в обратната насока са показанията на св.Вецов,
който твърди, че от средата на м.декември комуникацията с П. е спряла, като последно е
получил електронно посимо от неговия брат, в което твърди, че е той е в болница в тежко
състояние. В тази си част показанията на свидетеля се подкрепят от събраните по делото
писмени доказателства и в частност от електронната кореспонденция между страните, която
след 09.12.2021 г. е подновена едва на 27.12.2021 г. В писмото си от 27.12.2021 г.
ответникът заявява, че не може да посочи конкретна дата, на която ще е в България, а с
електронно писмо от 31.12.2021 г. той се противопоставя срещу продължаване на договора
след изтичане на посочения в него срок.
При тези данни съдът намира, че е налице неизпълнение на задълженията на
продавача по процесния договор за посредничество и в частност на задължението му по
т.5.2 да осигури достъп на посредника до имота. Доколкото същият е пребивавал
периодично в Г, следвало е да съобрази това обстоятелство като по своя преценка предаде
ключ от имота на Х Т Ю или посочи лице за контакт на територията на България, по който
начин би осигурил пълноценна възможност на посредника да изпълни задълженията си.
Неизпълнението на това задължение от страна на П. е препятствало извършване на оценка
на имота от представител на финансиращата купувача банка, а от там и на изготвяне на
предварителен договор, доколкото последният би могъл да бъде сключен от потенциалния
купувач след потвърждение, че ще бъде одобрен за кредит и след уточняване на
параметрите по него, т.е. на средствата, които ще му бъдат отпуснати и времето, в което ще
стане това, доколкото със същите ще бъде заплатена продажната цена, за която като
съществен елемнт от договора следва да бъде постигнато изрично съгласие.
С оглед на това възраженията на ответника за неизпълнение задълженията на
посредника, свързани с липсата на подготвен проект на предварителен договор са изцяло
неоснователни, тъй като те са резултат от собственото му неизпълнение.
3
Също така не могат да се споделят доводите на ответника, че ищецът не е изпълнил
задължението си да го уведоми за покачване на цените на недвижимите имоти в периода от
м.08.2021 г. до м.12.2021 г. На първо място по делото не се установи да е настъпила
значителна ценова разлика на пазара на недвижими имоти в България в посочения период, а
от друга страна в случай, че ответникът е преценил, че първоначално обявената от него цена
от 155 000 евро е под пазарната за имоти от вида, който той продава, е имал възможност да
се възползва от правата си по 5.1.1 и 5.1.2 от договора. Доказателства за иницииране на
преговори по продажната цена обаче не се ангажираха.
Както се посочи вече не могат да се споделят и доводите на ответника, че той не е
канен по време на действието на процесния договор за посредничество да сключи
предварителен договор за покупко-продажба. Данни за това се съдържат в електронната
кореспонденция между страните. Нещо повече – ответникът е шиканирал преговорите с
доводи, че не е в страната поради заболяване, като наличието на посочената пречка не бе
установена по дело. В разменените между страните електронни писма е посочено, че П. е в
болница, както и че му предстои оперативна намеса, които обстоятелства могат да бъдат
установени с медицински документи. Такива не бяха представени по делото, поради което
съдът приема, че ответникът неоснователно е отказал съдействие на посредника при
провеждане на преговори и финализиране на сделка с потенциален купувач, чийто интерес
към закупуването на имота се извежда от сключения договор за гаранция от 05.12.2021 г.
Поради това и с оглед постигнатото между страните съгласие, че неизпълнението на
което и да е задължение по чл.5.2 от договора се приравнява на пълно неизпълнение на
договора, следва да се приеме, че за ответника е възникнала отговорността по чл.7.1 да
заплати на посредника неустойка 5% от продажната цена или сумата от 7 750 евро.
Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението
и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението без да е нужно те да се доказват. С
оглед на това и на обстоятелството, че ищецът претендира по-нисък от договорения размер
неустойка, предявеният иск следва да бъде уважен изцяло.
Като законна последница от уважаване на иска, съдът следва да присъди и
законната лихва, считано от подаване на исковата молба, до окончателното плащане на
дължимото.
Предвид изхода на спора, единствено ищецът има право на разноски, каквото
искане е направил и пълномощникът му е представил списък по чл.80 от ГПК, приложен на
л.57 от делото. Съдът като съобрази приложените по делото платежни документи, намира, че
по делото има данни само част от вписаните в списъка разноски да са реално извършени.
Ищецът не е ангажирал доказателства за заплатени държавна такса и адвокатско
възнаграждение в производството по гр.д.№ 11226/2022 г. по описа на СРС, по което твърди
да му е допуснато обезпечение на иска, както и държавна такса за въззивно обжалване от
15.00 лв. Също така, доколкото не е представен съдебен акт, не може да се направи извод за
връзка между настоящето дело и гр.д.№ 11226/2022 г. по описа на СРС, респ.че вписаната
по същото възбрана, за което е заплатена такса от 15.00 лв. е за обезпечаване на иска,
разгледан в настоящия процес. Ето защо на ищеца следва да се присъдят единствено
разноски за държавна такса и за адвокатско възнаграждение по настоящето дело. Срещу
заплатеното и претендирано възнаграждение е направено възражение за прекомерност,
което съдът намира за основателно с оглед действителната фактическа и правна сложност на
делото, обема събран доказателствен материал, броя проведени съдебни заседания, както и
действително осъществените процесуални действия от пълномощника на ищеца.
Заплатеното възнаграждение от 1286.11 лв. следва да бъде намалено до 900.00 лв. съобразно
материалния интерес по делото и предвиденото в чл.7, ал.2, т.4 от Наредба № 1 на Висшия
адвокатски съвет за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Водим от горното, съдът
4
РЕШИ:
ОСЪЖДА И. И. П., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.”Я С В” №, да заплати на „Х Т
Ю” АД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.В, бул.“В В” №, ет.8, офис 23,
сумата от 5 580.00 евро, представляваща неустойка по чл.7.1 от договор за посредничество
при покупко-продажба на недвижим имот от 28.08.2021 г., ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба – 14.04.2021 г., до окончателното плащане на дължимото.
ОСЪЖДА И. И. П., ЕГН **********, с адрес гр.С, ул.”Я С В” №, да заплати на „Х Т
Ю” АД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление гр.В, бул.“В В” №, ет.8, офис 23,
сумата от 1336.54 лв., представляваща направени от ищцата разноски по делото съобразно
изхода му.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5