Р
Е Ш Е
Н И Е № 260040
Град Несебър, 19.02.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на двадесет и първи август, през две хиляди
и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: П.П.
с участието
на секретаря А.Г., като разгледа докладваното от районния съдия гр.д.№
926/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната
собственост.
Исковата молба е подадена от: 1)
“П.Д.К.” ЕАД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:***, представлявано
от Ж.Г.Д., 2) “П.К.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от управителя Д.А.А., и 3) “П.А.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление:***, представлявано от управителя Д.А.А.. Искът от тях е
предявен срещу Етажната собственост на комплекс “Д.П.Д.”, с адрес: град
Несебър, к.к. Слънчев бряг, УПИ ***в кв.***, сгради с идентификатори ****, ****и
****, представлявана от управителя В.А. Ч.. Ищците твърдят, че притежават в
собственост самостоятелни обекти в сградите, които образуват Етажната
собственост, както и че на 22.08.2019г. е проведено Общо събрание на Етажната
собственост, което е било свикано въз основа на покана при следния дневен ред:
1. Приемане на решение за одобряване на площообразуване на сградата; 2.
Утвърждаване на статуса на комплекса; 3. Приемане на решение за прекратяване
мандата на управителния съвет/управителя на етажната собственост; 4. Избор на
нов управителен съвет/управител на етажната собственост, включително приемане
на решение за възлагане правомощия или част от тях на управител на физическо
или юридическо лице несобственик; 5. Избор на контролен съвет/контрольор на ЕС;
6. Упълномощаване на управителя/председателя на УС да приеме всички необходими
мерки за откриване на нова, респ. прехвърляне на вече съществуваща обща, партида
за вода на общите части и стълбите в сградата на името на ЕС, както и
разкриване/отделяне на самостоятелни партиди в сградата; 7. Приемане на решение
за откриване на разплащателна сметка и упълномощаване на лицето, което ще
оперира със сметката, с цел обезпечаване нуждите на ЕС; 8. Обсъждане и приемане
на решение за формиране на фонд “Ремонт и обновяване” по чл.50, ал.1 от ЗУЕС.
Определяне реда за разпределяне на разходите, сроковете и начини на плащане; 9.
Упълномощаване на управителя да събира дължимите вноски от собственици, които в
определения срок не внесат дължимите вноски; 10. Завеждане на книга на ЕС,
задължение за вписване в нея, приемане на административни мерки по отношение на
тези, които не са предоставили необходимите данни и не са вписани в книгата на
ЕС; 11. Разни. Изброени са лицата, свикали събранието на основание чл.12, ал.6
от ЗУЕС. Ищците считат решенията, взети на събранието, за незаконосъобразни, а
като основен техен довод за това изтъкват, че “Д.П.Д.” представлява жилищен комплекс
от затворен тип, като управлението на общите части на сградата следва да се
урежда с писмени договори с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелните обекти, съгласно чл.2, ал.1 от ЗУЕС, не е в
правомощието на Общото събрание на Етажната собственост да взема решения по
управлението на общите части. Поканата за свикване на събранието е изготвена
само на български език, по който начин не е дадена възможност на другите
съсобственици, които не владеят български език, да се запознаят със
съдържанието на поканата, по който начин същите са били лишени от правото да
участват на събранието. Освен това събранието на ЕС не е първо, поради което не
е следвало да бъде свиквано на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС. Лицата, свикали събранието
и подписали поканата, не са етажни собственици, не притежават поне 20 на сто
идеални части от общите части и нямат представителна власт. Събранието е било
свикано за 15:00 часа, и не е трябвало да се указва в поканата, че
регистрацията ще започне преди това в 14:00 часа, понеже такова изискване в
ЗУЕС няма. Недопустимо и незаконосъобразно според ищците е събранието да бъде
свикано общо на трите сгради в комплекса, които сгради притежават отделни
идентификатори според кадастралната карта, тъй като всяка сграда образува
отделна етажна собственост, а събранието не е било съвместно по смисъла на
чл.18 от ЗУЕС. В действителност регистрацията на участниците на събранието е
започнала в 15:00 часа, който час е обявен в поканата като начало на
събранието. Изброяват се пълномощници на етажни собственици, които не били
допуснати до участие на събранието, представените от тях пълномощни не били
приети, както и не са им били предоставени листи за гласуване, с мотива от
страна на организаторите на събранието, че пълномощните не са изготвени на
разбираемия от тях руски език. Събранието е било проведено на руски език, а
ищците са били лишени от правото им да участват на събранието – при
обсъжданията и гласуванията, макар и техни представители да са присъствали, тъй
като въпреки и да е бил осигурен преводач от руски на български език и обратно,
а именно В.Й., не е било разрешено такъв превод да се осъществява. За
председателстващ на събранието е бил избран А.Т., а за протоколчик Т.А.Ш..
Събранието е започнало във фоайето на сграда 3 и е завършило на тротоара на
комплекса, по който начин част от етажните собственици също са били лишени от
възможността да присъстват до края на събранието и да гласуват. На Д.А.А.,
която е законен представител както на “П.К.” ЕООД, така и на “П.А.” ЕООД, е бил
предоставен един лист за гласуване, с който не е могла да гласува от името на
двете представлявани от нея на събранието дружества. Съобщението за изготвен протокол от ОСЕС е бил обявено
със съобщение от 29.08.2019г. от В.А. Ч., която е била избрана за
управител на ЕС, но не е участвала на събранието. Ищците оспорват подписа на
съобщението като посочват, че той не е изпълнен от Ч., като твърдят, че същата
тогава не се е намирала на територията на Република България. Протоколът от
ОСЕС не е изпратен на ищците по е-мейл адреса, както не е бил предоставен по
този начин и на другите участници на събранието въпреки отправените искания.
Считат, че протоколът от ОСЕС страда от пороци, а освен това не е съставен
списък на присъстващите, не е посочен начина на гласуване, липсват подписи. По
неясен начин е определен квоумът, при който е проведено събранието, както и
мнозинството при гласуванията по отделните точки от дневния ред. Излага
конкретни доводи, с които обосновава незаконосъобразност на отделните решения,
взети на събранието. Молят всички решения, взети на ОСЕС от 22.08.2019г., да
бъдат отменени като незаконосъобразни.
В отговора на исковата молба,
подаден от името на Етажната собственост, на първо място се твърди, че искът е
предявен след изтичането на 30-дневния срок, който за ищците е започнал да тече
от 24.08.2019г., когато е било
поставено съобщението за изготвения протокол от ОСЕС. По тази причина
искът се явява недопустим и следва да бъде оставен без разглеждане. По същество
на спора на първо място излага съображения за неоснователност на твърденията в
исковата молба, че комплексът представлява жилищен такъв от затворен тип, както
и че трите сгради не могат да образуват една етажна собственост. За
неоснователни счита и твърденията на ищците за нарушения на чл.13, ал.1 от ЗУЕС
при свикване на събранието, в която връзка уточнява, че поканата е поставена на
14.08.2019г., а към датата на провеждане на събранието е изтекъл срока, посочен
в цитираната разпоредба. Признава, че изброените от ищците пълномощници,
присъствали на събранието, не са били допуснати до гласуване, като причините за
това били обстоятелствата, че представяните от тях копия от пълномощни били
копия на руски език без придружени преводи на български език, в резултат на
което при гласуването по отделните точки от дневния ред не били отчетени
гласовете на представените по този начин 21,25% идеални части. До приключването на събранието не е било
осигурено участието, в качеството й на преводач, на В.И.Й., която е била
посочена от представителите на ищцовите дружества. Кворумът е бил предварително
изчислен на основание чл.17, ал.4 от ЗУЕС, а въз основа на гласуването по т.1
от дневния ред, са приети принадлежащите към всеки самостоятелен обект идеални
части от общите части в проценти, включително и към самостоятелните обекти на
ищците, като в резултат на преизчисление идеалните части са отнесени към общите
части на трите сгради. В съставения на събранието списък на присъстващите се
съдържат подписите на участвалите на събранието, начина им на гласуване и
техните подписи. Ответната страна признава обстоятелството, че В.Алексадровна Ч.
не се е намирала на територията на Република България на 29.08.2019г., както и
че тя е подписала съобщението за изготвения протокол от ОСЕС преди напускането
й пределите на страната на 24.08.2019г., на която дата е изготвен протокола и
поставено съобщението за това, като в последното, както и в протокола за
поставянето му, били допуснати технически грешки като е записана дата
29.08.2019г., но едновремено с това се твърди, че тези документи били съставени
предварително. Моли исковете да бъдат отхвърлени.
В съдебно заседание ищците се
представляват от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа предявения
иск, както и представеното писмено становище във връзка с изготвения от съда
проект за доклад и отговора на исковата молба, като заявява, че поддържа
доводите, изложени в исковата молба, както и че оспорва твърденията на
ответника. Относно довода, че жилищният комплекс представлява такъв от затворен
тип, посочва, че ищецът “П.Д.К.” ЕАД като инвеститор в комплекса е сключил с
всички етажни собственици и по отношение на всеки самостоятелен обект на
основание чл.2 от ЗУЕС договори за управление и поддръжка на общите части в
комплекса, които са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата
по вписванията – Несебър, и които договори са действащи и понастоящем, а
комплексът се състои от три жилищни сгради, в който се намират самостоятелните
обекти, разположени в един поземлен имот, а комплексът е рекламиран именно като
такъв от затворен тип и като такъв е деклариран пред общинските власти въз
основа на удостоверението за въвеждане в експлоатация. Претендира разноски.
Представя писмени бележки, в които счита, че от събраните писмени доказателства
е доказано, че комплексът представлява жилищен такъв от затворен тип,
договорите за управление и поддръжка на общите части са действали и не са били
прекратени към датата на провеждане на събранието, като са били неприложими
общите разпоредби на ЗУЕС, а от събраните гласни доказателства се доказали и
останалите твърдения в исковата молба за незаконосъобразното провеждане на
събранието и лишаването от участие, респ. да бъдат представлявани, етажни
собственици. Протоколът от ОСЕС не отговаря на изискванията за неговото
съдържание, освен това в него неправилно е посочен кворума на провеждането му,
а именно вместо 35,07% идеални части, които са били представени съобразно
посочените в протокола от събранието лица, които са участвали, погрешно е
посочено, че събранието е проведено при кворум от 54,44 % идеални части от
общите части в Етажната собственост. Провеждането на събранието е следвало да
бъде отложено с един чаС. По време на провеждане на събранието не е било
възможно да се отчете гласуването по отделните точки от дневния ред и дали и с
какъв кворум са приети решения, тъй като част от раздадените листи за
гласуване, които участниците са попълвали, са били предадени в края на
събранието и въз основа на тях е съставен протокола, а друга част от листите за
гласуване не са върнати от някои от участниците. Това обстоятелство, наред с
липсата в протокола от събранието на данни за това кой как е гласувал по
отделните точки от дневния ред, означава произволното посочване на гласуването
в проценти.
Ответникът – Етажната
собственост, се представлява в съдебно заседание от процесуални представители,
които заявяват, че поддържат отговора на исковата молба. Поддържа, че не ищецът
“П.Д.К.” ЕАД няма сключени договори с всички етажни собственици, като това са
апартаменти В47,.. и ..., като за тях има само писмени споразумения, а друга
част от договорите са развалени. Налице са самостоятелни обекти, собственост на
ищците, които са с обслужващо предназначение, но към тях принадлежат идеални
части от общите части в Етажната собственост. Моли искът да бъде отхвърлен като
неоснователен и недоказан.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ищецът “П.Д.К.” ЕАД е придобил по
силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.09.2010г.,
собствеността върху следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор .....
на площ 2 201 кв.м. с трайно предназначение – Урбанизирана територия,
начин на трайно ползване – Незастроен имот за курортно-рекреационен обект, а
договорът е обективиран в Нотариален акт № ***, том ***, рег.№ ..., дело № ...г.
на нотриус С.А. с рег.№ ... на НК и район на действие Несебърския районен съд.
По силата на Разрешение за строеж
№ 23 от 07.04.2011г. на Главния архитект на Община Несебър, “П.Д.К.” ЕАД е
изградил “Жилищна сграда за сезонно обитаване-сутерен-спортен и балнеологичен
център, партер-офис и фризьорски салон, първи етаж-кафе-галерия, 5 жилищни
етажа и подпокривно пространство-85 броя жилища, домови ВиК и Ел. връзки” с идентификатори по
кадастрална карта ****, ****и ****, находящ се в УПИ ***с идентификатор по
кадастрална карта ....., кв. *** по плана на к.к. С.б.-з., община Несебър. За
осъществения строеж на възложителя “П.Д.К.” ЕАД е издадено Удостоверение № 272
/ 06.08.2012г. за въвеждане в експлоатация на строеж от Главния архитект на
Община Несебър.
При учредяването на 19.11.2015г.
на ищцовото дружество “П.К.” ЕООД то е придобило по силата на апортни вноски
осем самостоятелни обекта в сградите – два самостоятелни обекта, а именно
перално помещение и съблекалня в сграда с идентификатор ****, три самостоятелни
обекта, а именно офис, фризьорски салон и перално помещение в сграда с
идентификатор 51500.506.182.2, и три самостоятелни обекта, а именно лоби-бар,
кафе и фитнес в сграда с идентификатор ****. И към осемте посочени
самостоятелни обекти принадлежат идеални части от общите части на съответната
сграда, като ищецът е придобил обектите ведно с тях.
При учредяването на 20.10.2015г.
на ищцовото дружество “П.А.” ЕООД е придобило по силата на апортни вноски два
самостоятелни жилищни обекта в една от трите сгради, а именно 51500.506.1.47,
представляващ ап...., и ****..., представляващ ап. ....
Едноличен собственик на капитала
и на двете учредени дружества е бил “П.Д.К.” ЕАД.
Освен чрез извършените апорти,
ищецът “П.Д.К.” ЕАД е прехвърлил собствеността, по силата на сключени договори
за покупко-продажба, върху самостоятелни обекти в трите сграда – апартаменти,
като с всички купувачи, респ. с последващите приобретатели, е сключил и
договори за управление и поддръжка на общите части, по които дружеството има
качеството на изпълнител, а етажните собственици имат качеството на възложители.
С тях изпълнителят е приел от възложителите да извършва поддръжка и да
организира административно и технически управлението на съответния недвижим
имот, собственост на съответния възложител, и прилежащите му идеални части от
общите части от комплекса. Възложителите по отделните договори са се задължили
да заплащат на изпълнителя годишно възнаграждение, определено като сума за един
квадратен метър площ, изчислена като сбор от площта на съответния самостоятелен
обект и прилежащите му идеални части от общите части, като в договорите е предвидено
заплащане и на допълнителни такси и възнаграждения за отделно предоставени
услуги. Всички сключени договори за поддръжка на недвижим имот и общи части на
комплекс „Д.П.Д.“ са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата
по вписванията – Несебър.
На 14.08.2019г. етажни
собственици, изготвили покана за свикване на Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти, находящи се в сгради с идентификатори ****, ****и ****, с
адрес: к.к. С.б.-з., комплекс “Д.П.Д.”, което да се проведе на 22.08.2019г. от
15:00 часа във фоайето на сградата, при следния дневен ред: 1. Приемане на
решение за одобряване на площообразуване на сградата; 2. Утвърждаване на
статута на комплекса; 3. Приемане на решение за прекратяване мандата на Управителния
съвет/Управителя на Етажната собственост; 4. Избор на нов Управителен
съвет/Управител на Етажната собственост, включително приемане на решение за
възлагане правомощия или част от тях на управител на физическо или юридическо
лице несобственик; 5. Избор на Контролен съвет/Контрольор на Етажната
собственост; 6. Упълномощаване на Управителя/Председателя на Управителния съвет
да предприеме всички необходими мерки за откриване на нова, респ. прехвърляне
на вече съществуваща обща партида за вода на общите части и стълбите в сградата
на името на ЕС, както и разкриване/отделяне на самостоятелни партиди в
сградата; 7. Приемане на решение за откриване на разплащателна сметка и
упълномощаване на лицето, което ще оперира със сметката, с цел обезпечаване
нуждите на Етажната собственост (ЕС); 8. Обсъждане и приемане на решение за
формиране на фонд “Ремонт и обновяване” по чл.50, ал.1 от ЗУЕС. Определяне реда
за разпределяне на разходите, сроковете и начини на плащане; 9. Упълномощаване
на управителя да събира дължимите вноски от собствениците и завеждане на
съдебни дела за снабдяване с изпълнителни листи срещу собствениците, които в
определения срок не внесат дължимите вноски; 10. Завеждане на книга на етажните
собственост, задължение за вписване в нея, предприемане на административни
мерки по отношение на тези, които не са предоставили необходимите данни и не са
се вписали в книгата на ЕС; 11. Разни.
В поканата е посочено, че
събранието се свиква на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС, като същата е подписана
от етажните собственици, за които е посочено, че свикват събранието, респ. от
техни пълномощници. Тя е поставена на входните врати на комплекса от етажния
собственик Т.А.Ш., и в присъствието на свидетеля, също етажен собственик, В.А. Ч.,
като и двете са от лицата, инициирали свикването на събранието. Поставянето е
извършено на 14.08.2019г. в 11:47 часа, което действие е удостоверено с
протокол за поставяне на поканата, подписан от посочените две лица. В
действителност обаче само част от лицата, посочени в поканата, са свикали
събранието, а именно: В.В.Ю. (ап.В6), П.Г.Г. (ап.**), Т.Ю.Б. (ап.**) Т.И.Б.,
чрез пълномощника си адв. Ц.М. (ап.**), Н.А. Т., Т.А. Т.а и А.Н.Т. (ап.**), Е. З.и
А.З.(ап.**), Г.П.Г.(ап.**), Г.П.В.(ап.**), А.А.Л. (ап.**), Е. В.Р.и В.С.Р.(ап.**),
но всички те представляват общо 9,..% идеални части от общите части на Етажната
собственост, а не необходимите поне 20 на сто. Единият от етажните собственици –
Э. С. П. (ап.**), не е подписала поканата. Останалите етажни собственици, за
които е посочено, че са свиквали събранието чрез пълномощници, от представените
по делото пълномощни не се установява упълномощаване за свикване от тяхно име
на Общо събрание на етажната собственост на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС, а
само да ги представляват на самото общо събрание и да гласуват от тяхно име.
За провеждане на събранието е съставен
протокол, според който на участниците на събранието е извършена регистрация за
времето от 14:00 часа до 15:00 часа, и че в обявения час за начало на събранието
– 15:00 часа, са се регистрирали собственици и техни пълномощници,
представляващи 75,69% идеални части. След тази констатация са били разгледани
представените пълномощни, след което осем пълномощници не са били допуснати до
участие на събранието, с мотива, че представените от тях 24 броя пълномощни са
били на руски език и не са били с придружен превод на български език, а част от
тях са представени в оригинал и за тях не е представено копие, което да се
приложи към протокола от ОСЕС. Като друга причина за недопускането им е
посочено, че част от тях са били упълномощени от повече от трима етажни
собственици. По тази причина първоначално обявеният кворум е бил намален с
21,25% идеални части, в резултат на което е прието, че кворумът на събранието е
54,44% идеални части от общите части на Етажната собственост на трите сгради в
комплекса. Това от своя страна е довело до отлагане провеждане на събранието с
един час и същото е започнало в 16:00 часа при кворум 54,44% идеални части.
В присъствения лист към протокола
от ОСЕС са вписани като участници на събранието в качеството им на пълномощници
на етажни собственици седем адвоката, както следва: 1) адвокат Н.Г. Ч.– упълномощена
от О.С. (ап.**), Б.И. (ап.**) и И.С. (ап.**); 2) адвокат П.Г. Т.– упълномощена
от А.В. И.(ап.**), Л.Л. (ап.**3) и А.С. (ап.**8); 3) адвокат Т.П.Т. –
упълномощена от Л.Л. (ап.**), Н.Ш. (ап.**) и С. В.П.(ап.**); 4) адвокат Д.П.К.
– упълномощена от Е. А. П.(ап.**), В.В.К.и Н.А.К.(ап.**) и О.М.П., О.Л.П. и М.М..П.
(ап.**); 5) адвокат Д.Д. К.– упълномощена от И.С.и. (ап.**), Г.Г.и В.Г.(ап.**1)
и О.И.С.„(ап.**4); 6) адвокат Н.Г.А. – упълномощена от А.З.К. (ап.**) и А.И.С.,
Г.А.С.и А.А.Л. (ап.**), 7) адвокат Ц.П.М. – упълномощен от Н.В.Ж. (ап.**), Т.И.Б.
(ап.**) и А.М.Б.(ап.**). Всички тези адвокати, с изключение на адвокат Ц.М.,
който е бил избран за протоколчик на събранието, които са представлявали 18,95%
идеални части от общите части, не са били допуснати до участие, както е
отразено и в протокола от ОСЕС.
Законният представител на “П.К.”
ЕООД и на “П.А.” ЕООД – Д.А., е била упълномощена от И.А.Ф. и В.Р.Ф. (ап.**), А.Н.С.и
Г.С.Н.(ап.**), П.Г.Х., В.А.К., Г.И.Х., С.В.К., Л.В.Х. и С.С.Х. (ап.**), И.И.С.(ап.***),
В.Н.Ж. (ап.**0) и И.М.П. (ап.**5).
В протокола от събранието е
отразено, че неразделна част от него са: протокол за списък на присъстващите,
оформен като присъствен лист, листи за гласуване по точките от дневния ред,
както и пълномощните.
За председател на събранието е
избран А.Н.Т., а за секретар-протоколист
е избран адвокат Ц.М., който освен това да превежда от и на руски език.
Събранието е започнало по същество с обсъждане и гласуване по т.5 от
дневния ред, при което са избрани трима членове на Контролен съвет. След това с
решение по т.1 от дневния ред е одобрено площообразуването на Етажната
собственост в трите сгради в комплекса. При обсъжданиятата по т.2 от дневния
ред: „Утвърждаване статуса на комплекса“, някои от участниците са заявили, че
инвеститорът „П.Д.К.“ ЕАД не изпълнява конкретни задължения по сключените от
него със собствениците на самостоятелни обекти договори за управление и
поддръжка на общите части, при които етажни собственици са изразили становище,
че изявленията им, обективирани в протокола от ОСЕС, следва да се считат като
„писмено уведомление“ до Ж.Г.Д. – законният представител на дружеството –
инвеститор на комплекса, за извънсъдебно разваляне на договорите по отношение
на десет самостоятелни обекта, а при условията на евентуалност – че „оттеглят“
възложената работа с договорите. Като следствие на това, председателят на
събранието е обяснил, че управлението на комплекса следва да се извършва от
Общото събрание в съответствие със ЗУЕС, като това становище е формулирано като
решение по тази точка от дневния ред, наред с това, че участниците „не считат“
комплекс „Д.П.Д.“ за такъв от затворен тип. Мандатът на досегашния „управител“
– „П.Д.К.“ се прекратявал според решението по т.3 от дневния ред и от него
следвало да се изиска отчет за работата му, а с решение по т.4 от дневния ред е
бил избран „нов“ управител, като за такъв е избрана В.А. Ч.. С решение по т.6
от дневния ред участниците на събранието са упълномощили управителя на ЕС да
проведе преговори с ВиК, да предприеме всички необходими мерки с цел откриване
на нова, респ. прехвърляне на вече съществуваща, обща партида за вода на общите
части и стълбите на сградата на името на ЕС, като подава, подписва и получава
съответните документи и извършва всички необходими плащания. С решението по т.7
от дневния ред са взели решение за откриване на разплащателна сметка с титуляр
Етажната собственост. По т.8 от дневния ред освен, че се формира фонд „Ремонт и
обновяване“, с него не са определени размерите на вноските, които етажните
собственици следва да извършат, съответно не са определени вида и размера на
плащанията, които да представляват приходи за етажната собственост, нито са
дадени насоки за определяемост на размерите на дължимите от тях плащания, но е
прието, че средства следва да се разходват и по неясен начин да се разпределят
между собствениците. Решението по т.9 от дневния ред касае предприемане на
мерки за събиране на средствата, дължими от етажните собственици, а това по
т.10 от дневния ред – създаването на книга на етажните собственици и данните,
които да се отразяват в нея. При обсъжданията по т.11 от дневния ред: „Разни“ е
било пояснено, че таксата за поддръжка за 2020г. щяла да се определи на друго
ОС на ЕС и след като договорите с инвеститора се прекратели. Протоколът от
събранието е подписан от председателстващия и от протоколист/секретар. В
съдържанието на протокола е отразено още, че събранието е приключило в 17:55
часа на 22.08.2019г., както и че всички решения са взети с мнозинство, като при
гласуванията по всяко едно от тях „против“ са гласували 0,75% идеални части от
общите части на сградата, а „за“ – 39,58% идеални части от общите части на
сградата (с изключение по решенията по т.2 от дневния ред, при което като
гласували „въздържал се“ е посочено 1,34% от общите части на сградата, а за –
38,24%), както и че за останалите 14,11% от общите части на сградата листите за
гласуване са невърнати/непредадени/невалидни. Обстоятелството за това кой от
участниците как е гласувал по отделните точки от дневния ред, се съдържат в
листите за гласуване на тези от тях, които са предадени в края на събранието, и
въз основа на които листи, в съответствие с представените от съответния
участник идеални части от общите части на събранието, при съставянето на
протокола от ОСЕС е направено изчислението за кворума, при който решенията за
взети.
Според представените от ответната
страна листи за гласуване, се установява, че в гласуването са участвали представители
на 35,07% идеални части от общите части, всички са гласували „за“ приемането на
решенията, никой от тях не е гласувал „против“, като заедно с останалите 14,11%
непредставени листи за гласуване в края на събранието, се получава, че на
събранието за били представени 49,18% идеални части от общите части на ЕС.
Налице е разминаване между
отразеното в тези листи за гласуване и отразеното в протокола от ОСЕС, което
дори и да не се отразява съществено на приемането на тези решения, за които е
необходимо обикновено мнозинство от представените на събранието общи части,
тези документи – листите за гласуване от една страна и протоколът от ОСЕС от
друга страна, ако се обсъдят поотделно или се съпоставят не могат да
удостоверят съществените обстоятелства, които са от значение за
законосъобразното провиждане на събранието, а именно: 1) какъв е бил кворумът
на събранието, 2) кой от участниците как е гласувал по отделните точки от
дневния ред и правилно ли е отчетен гласът му, и 3) кои са участниците на
събранието с непредадени листи за гласуване, чиито гласове не са били отчетени,
а са приспаднати. Тези обстоятелства са съществени, защото такова е изискването
на императивната норма на чл.16, ал.5 от ЗУЕС относно съдържанието на протокола
от ОСЕС.
Измежду листите за гласуване е
този, предаден от свид. С.В. Дыгин, за който е посочено, че е участвал на
събранието като пълномощник на етажния собственик Т.А. Д., и в което качество е
вписан в присъствения лист като участник на събранието, и според който лист за
гласуване той е гласувал със „за“ по всички точки от дневния ред на събранието.
В показанията си обаче същият отрича да е бил упълномощаван от Т.А. Д., за
която твърди, че е негова майка, като твърди, че не е участвал и на събранието,
не е участвал в гласуването, а е напуснал събранието около 30 минути след
неговото начало.
Тези обстоятелства в съвкупност
са достатъчни според настоящия състав да се приеме, че съставения протокол от
ОСЕС, както и другите съставени документи, за които е посочено, че са
неразделна част от него – присъствения списък, листите за гласуване и
пълномощните, са компрометирани, тъй като не могат да установят по никакъв
начин кои са били участници на събранието, в какво качество, при какъв кворум е
проведено събранието, вземани ли са на него решения и с какъв кворум.
Съобщението (съдържащо се на
листи 62 и 555 от делото) за изготвения протокол от ОСЕС, проведено на
22.08.2019г., е съставено на 29.08.2019г., с което се съобщава на етажните
собственици, че при поискване препис протокола от събранието ще им бъде предоставен, като съобщението носи
подписа на избрания за управител на ЕС В.А. Ч.. Съобщението за изготвения
протокол от събранието е било поставено на входните врати на комплекса на
29.09.2019г. в 08:20 часа, за което действие е съставен протокол за поставяне
на съобщението, изготвен и подписан от етажните собственици Т.А. Т.а и К.К.К.,
т.е. този протокол не е съставен от председателя на ЕС съобразно
изискването чл.16, ал.7, изр.2 от ЗУЕС.
Именно тези два документа: съобщения за изготвен протокол от ОСЕС и протоколът
за поставяне на това съобщение са приложени, наред с протокола от ОСЕС, към
Уведомлението по чл.46б от ЗУЕС, в които (листи 555 и 557 от делото) ясно и
четливо е посочена датата на съставянето на тези два документа, и че това е 29 август
2019г., в което уведомление е посочено, че то се подава от избрания на
събранието управител на ЕС – В.Ч.. Това уведомление заедно с приложенията е
подадено пред Общинските власти на 27.09.2019г. Ответната страна обаче с
подаването на отговора на исковата молба е решила да представи по делото същите
два документа – съобщения за изготвен протокол от ОСЕС и протоколът за
поставяне на това съобщение, т.е. преписи от тях, заверени „В.О.“ (находящи се
на листи 257 и 258) с ясни следи от поправяне на датата на съставянето им на 24
август 2019г., с настояването, че именно тази дата е меродавна, което становище
се поддържа с довода, че управителят на ЕС В.Ч. е напуснала страната на същата
дата – 24.08.2019г., но по който начин по същество ответната страна цели
единствено да докаже твърдението си за неспазване на срока за предявяване на
иска по чл.40, ал.2 от ЗУЕС и да подведе съда да приеме за доказан този факт, а
оттам да бъде уважено искането му за оставяне на иска без разглеждане.
В съдебно заседание са разпитани
в качеството им на свидетели – Д.Д. К.и Н.Г.А. – двама от упълномощените от
етажни собственици адвокати, които не са били допуснати до участие на
събранието, но които са останали да присъстват до края, от чиито показания се
установява и потвърждават безспорните факти, че събранието се е водило изцяло
на руски език, адвокатите са изявили желание да бъде допуснат преводач, и това
да е В.И., която по време на провеждане на събранието е била повикана и е
пристигнала на място, като е обяснила на български език какво се случва на
събранието, но преводач не е бил допуснат, тъй като участниците, които били
рускоговорящи, заявили, че няма нужда от преводач и те щели да си вземат
решенията сами. Почти невъзможно е било да се изразяват становища, да се правят
предложения и изказвания, не е осигурен ред за провеждане на събранието така,
че всеки от участниците да бъде изслушан, както и не е имало кой да подкани
участниците да гласуват по конкретно предложение по отделните точки от дневния
ред. На свид. К.е бил даден лист за гласуване, докато на свид. А. такъв не е
бил предоставен. Събранието е
започнало във фоайето на една от сградите, но след разискването на т.5 от
дневния ред, след като са дошли на място повиканите полицаи и охранители,
участниците са продължили провеждането на събранието извън сградата, на
улицата, като на тротоара са били поставени маси, на които се е пишело, и
където събранието е приключило.
По
делото като свидетел е разпитана и свид. Е.А.К., по искане на ответната страна,
която също признава, че не са допуснати до участие част от пълномощниците, тъй
като пълномощните им не са били приети, не може да посочи дали изявления на
участниците са били записани в протокола, не знае и как са преброявани
гласовете, но според нея всички решения са били взети с единодушие. Поискано е
да има преводач от руски на български език.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна съдът
направи следните правни изводи:
Съобразно разпоредбата на чл.40,
ал.1 и ал.2 от ЗУЕС, всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно
решение на общото събрание на етажната собственост, което следва да стори в
30-дневен срок от оповестяване на протокола по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. В
тази разпоредба е предвидено поставянето на видно и общодостъпно място на входа
на сградата съобщение за изготвения протокол от ОСЕС от Председателя на УС на
ЕС, като едновременно с това и копие от протокола от проведеното общо събрание
и приложенията към него да се предоставят на собствениците, ползвателите и
обитателите.
Формираната задължителна съдебна
практика приема, че срокът по чл.40 от ЗУЕС е преклузивен, поради което за
спазването му съдът следи служебно. Пропускането му води до извод за
недопустимост на исковата молба и оттам прекратяване на производството, респ.
оставяне на иска без разглеждане.
С оглед изложените по-горе
съображения и приетото от съда, че съобщението за изготвения протокол от ОСЕС,
проведено на 22.08.2019г., е поставено на 29.08.2019г., а не преди тази дата, с
предявяването на иска за отмяна на решенията на това ОСЕС на 01.10.2019г.
(първия присъствен ден) е спазен 30-дневния преклузивен срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
Съдът не споделя довода на
ищците, че е недопустимо или незаконосъобразно събранието на бъде свикано общо
за трите сгради в комплекса, които са с отделни идентификационни номера според
кадастралната карта и че всяка сграда образува задължително отделна етажна
собственост.
Етажната собственост е комбинация
на регулирани с правни норми отношения между лица (фицически и/или юридически),
които не са персонифицирана общност, но са носители на правото на собственост
върху повече от един архитектурно и функционално обособени самостоятелни обекти
(вж. § 5, т.39 от ДР на ЗУТ), намиращи се на един етаж (част от сграда или
постройка между две последователни подови конструкции - § 5, т.46 от ДР на
ЗУТ), или са част от него, или се намират един над друг при повече от един
етаж, в сграда, завършена най-малко до фаза груб строеж по смисъла на чл.181 от ЗУТ, които отношения са по повод на упражняването на правото на собственост
върху отделните обекти в сградата, по повод на управлението на съсобствените
помежду им общи части в сградата (чл.38, ал.1 от ЗС), разпоредителни промени с
тях и използването им, при което в тези отношения могат да бъдат намесени и
лица, които не са носители на право на собственост, но са обитатели и/или
ползватели на самостоятелно правно основание чл.37 от ЗС, чл.1, чл.5, чл.8,
ал.1 от ЗУЕС. Етажната собственост като сложно съставно правоотношение възниква
без да е необходим нарочен административен акт или волеизявление, насочено към
този резултат на лицата, собственици на повече от един архитуктурно и
функционално обособени самостоятелни обекти в една сграда, а веднага щом в
сградата правото на собственост върху обектите се придобие по всички допустими
правомерни начини (чл.77 от ЗС) от поне две различни лица, т.е. възникването е
по силата на самия закон, който определя дяловете им в общите части на сградата
(чл.40 от ЗС).
Съгласно приетото с Решение № 440 от
12.03.1959г. по гр.д.№ 8461/58г. на ВКС, ІІІ г.о., етажната собственост може да
бъде създадена и когато етажите или части от етажите се намират в отделни
сгради. Това разбиране се споделя и от новата практика на ВКС, например Решение
№ 335 от 12.01.2012г. по гр.д.№ 285/2011г. на ВКС, ІІ г.о. Налага се извод, че
не съществува пречка при построяването на две или повече отделни сгради общите
части на сградите да се намират в режим на етажна собственост. В случая на общото
събрание от 22.08.2019г. собствениците на трите сгради са приели, че същите ще
формират една обща етажна собственост, като това тяхно решение е намерило
отражение в публичния регистър при Община Несебър, където е вписана етажната
собственост на 27.09.2019г.
По този начин собствениците на самостоятелните обекти в сгради са изявили
очевидната си воля етажната собственост между трите сгради да бъде обща, която
воля е намерила израз във взетото решение в този смисъл, вписано по реда на
ЗУЕС в публичния регистър към Община Несебър. Въпросът за съвместно общо
събрание по смисъла на чл.18 от ЗУЕС може да бъде поставян едва тогава, когато
са налице две и повече етажни собствености, каквито към 22.08.2019г. не са били
налице.
Особеното при етажната собственост
е наличието на общи части, които принадлежат на всички собственици и върху
които те имат идеални части. Тези части трябва да се управляват и затова
законодателят въвежда правната уредба на управлението със Закона за управление
на етажната собственост. Управлението се осъществява от общото събрание и
управителен съвет/управител, т.е. от органи с компетентности, предвидени в
закона. А всеки собственик, съобразно дела си в общите части, е длъжен да
участва в разноските, необходими за поддържането или възстановяването им и в
полезните разноски, за извършването на които е взето решение от общото
събрание. Ако обаче обектите, притежавани от етажните собственици в
индивидуална собственост, са придобити в затворен комплекс, управлението от
закона, предвидено за ЕС, се дерогира с договора по чл.2 от ЗУЕС – договор за
управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип. Следвателно смисълът на закона е управлението
на общите части на обекти, включени в затворен комплекс, да се изземе от
етажните собственици и да се предостави на възложителя, инвеститора, търговеца,
който е построил затворения комплекС. Влизайки в затворения комплекс, купувайки
жилище или друг обект в затворен комплекс, прибретателите не са ограничени в
своите вещни права – те придобиват право на лична собственост и идеални части
от общите части, но те доброволно, по силата на договора по чл.2 от ЗУЕС, се
отказват от управлението на общите части и го предоставят на инвеститора. Чл.2
от ЗУЕС е специална разпоредба по отношение на останалите норми на ЗУЕС, като
се отнася единствено до комплекси от затворен тип, както и само до управлението
на общите части на същите.
Договорът се сключва при продажба
на имота от инвеститора на купувача и е неразделна част от нотариалния акт. Нотариалният
акт определя какви вещни права се прехвърлят на купувача, който влиза в
етажната собственост и придобива право на собственост върху обекта и идеална
част от общите части на сградата, която се намира в режим на етажна
собственост. В отличие от обикновената етажна собственост, тази в затворения
комплекс не се осъществява от органи – общо събрание, управител, а се регулира
в договора, който договор установява особен режим на управление, който дерогира
общите правила на ЗУЕС.
Инвеститор, който иска да
централизира управлението на общите часи и да изключи управлението на общите
части от органите на етажната собственост, трябва да се възползва от
възможността, която му предоставя чл.2 от ЗУЕС – да сключи с всички собственици
договори в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да ги впише в
имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от етажните
собственици. Договорите трябва да имат еднакво съдържание и в тях детайлно и
подробно да е уредено управлението на общите части на етажната собственост. Законът
обаче не е предвидил принуда за сключване на такива договори. Правата и
задълженията по тях не възникват по силата на закона. Инвеститорът трябва да
предвиди правните средства за сключване на такива договори – той може или да
свърже договора по чл.2 от ЗУЕС с договора за продажба на имота, т.е. с
нотариалния акт, или да съгласува с купувача неговите клаузи. Не е изключено
собственикът на самостоятелния обект да не изпълнява договора и да се стигне до
неговото разваляне от страна на инвеститора. Тогава той ще се изключи от
договорния режим на управление на етажната собственост. Така ще се стигне до
заобикаляне на режима по чл.2 от ЗУЕС и собствениците могат да тръгнат по
плоскостта на режима по ЗУЕС, в който се съдържа огромна празнота, понеже не
регламентира правни средства за постоянното действие на договора по чл.2, нито
урежда последиците, ако договорът не бъде сключен или бъде прекратен. Според
съдебната практика в този случай ще се прилага субсидиарно общия режим на
управление на етажната собственост чрез решения и общо събрание, отмяна на
решения и т.н. (Решение № 720 от 05.08.2019г. по в.гр.д.№ 818/2019г. на Окръжен
съд – Бургас).
Ако обаче е сключен договор по
чл.2 от ЗУЕС между инвеститора и собственика на имота и този договор е сключен
в предвидената в закона форма и е вписан, той обвързва и частните
правоприемници на страните по него – приобретателя на инвеститора и
приобретателя на собственика на самостоятелен обект, ако той го продава.
Приобретателят на инвеститора придобива правата и задълженията по договора по
чл.2 от ЗУЕС и получава правното качество на инвеститор, а купувачът е обвързан
от действието на договора, сключен от неговия праводател. С Решение № 586 от
05.07.2019г. по в.гр.д.№ 668/2019г. по описа на Окръжен съд – Бургас, е
изразено обратното становище, че отричането на едната страна качеството на
инвеститор, означава липса на затворен комплекс и трябва да се прилагат общите правила
на управлението на етажната собственост по ЗУЕС, като договорът по чл.2 се
определя като нищожен (Решение № 720 от 05.08.2019г. по гр.д.№ 818/2019г. по
описа на Окръжен съд – Бургас).
Жилищният комплекс от затворен
тип съществува обективно, когато са изпълнени изискванията на закона, когато
той притежава белезите, определени в § 1, т.3
ДР на ЗУЕС: 1) наличие на
повече от една стради в режим на етажна собственост, 2) наличие на други обекти и обслужващи собствениците
и обитателите, 3) всички обекти са изградени върху комплекс, обособен в
урегулиран поземлен имот, 4) спазени са изискванията на контролиран достъп на
външни лица, ограничен е достъпът на външни лица. Комплексът от затворен тип е
обективна даденост. Не може някакъв акт, в това число и договорът по чл.2 от ЗУЕС, да определят дали това е комплекс от затворен тип или не. Договорът не е
иманентен белег на комплекса от затворен тип. Договорът е последица – ако е
построен такъв комплекс, собствениците на самостоятелни обекти са длъжни да
сключат договор за управление с инвеститора, което следва от легалната
дифиниция по § 1, т.3 от ЗУЕС, който не визира като елемент наличието на
договор по чл.2. Понастоящем обаче все още се приема в практиката, че при липса
на договор по чл.2 от ЗУЕС, сключен в писмена форма с нотариална заверка на
подписите, няма комплекс от затворен тип, а обикновена етажна собственост и в
процеса етажните собственици като ищци се легитимират чрез управителя на ЕС въз
основа на решение, взето на проведено съобразно общите правила на ЗУЕС общо
събрание (Определение № 868 от 15.09.2015г. по гр.д.№ 2897/2015г. ІІ г.о. на
ВКС).
Затова още по-малко на етажните
собственици може да бъде позволено да решат в един момент, включително и с
решение, взето на свикато от тях Общо събрание по реда на ЗУЕС, че комплексът
вече престава да бъде такъв от затворен тип, и такова едно решение да бъде
признато, по който начин да се насърчават и признават решенията на общото
събрание на етажната собственост да регулират начина и реда за ползване на
съоръженията, които са издигнати със средствата и труда на инвеститора. Нещо
повече, да им се позволи да ползват безвъзмездно незастроената част от
комплекса и изградените в него съоръжения, да считат вече същите за общи части
и да предвиждат и поемат те разноските да поддържат имущество, което не
притежават.
Очертаващата се в последно време
тенденция, която според настоящия състав ще се задълбочава, за беззаконие и
хаос в управлението на отношенията между инвеститора и индивидуалния собственик
на обект, не би могла да бъде разрешена с предстоящата съдебна практика с
отделни съдебни решения (напр. Определение
802/17.12.2020г. по гр.д.№ 1213/2020г. на ВКС, ІV г.о.). Управлението
вече се изплъзва от ръцете на инвеститора, той дори загубва контрол върху
вещите, които са обект на неговата лична и изкючителна собственост. При липса
на договор, управлението преминава в ръцете на етажните собственици, а те,
освен управлението на общите части, неоснователно си присвояват и управлението
на терена, зелените площи, басейна, детски площадки и други съоръжения,
изградени и намиращи се в собственост на инвеститора. Затова не следва да се
признават управителните правомощия на етажната собственост без да се отчита, че
те се разпростират самоволно върху изключителната собственост на инвеститора.
Последният инвестира в поддръжката и създаването на съоръженията, носи
отговорност за тях, плаща данъци, а управлението им, тяхното ползване
неоснователно става с решения на общото събрание, които съдът приема за
законосъобразни, защото били приети по реда, определен в ЗУЕС. При това без
етажната собственост да е персонифицирана и без да има правния статус на
търговец. На пракика се елиминира договорът като основен регулаторен механизъм
и в противоречие със закона и с елементарни правила на вещното право етажната
собственост чрез решения се домогва до ползване на чужда собственост, извършва
търговска дейност в противоречие със закона като сключва договори за поддръжка
с трети лица и излиза извън своята компетентност, което не бива да бъде
допускано и насърчавано.
Възражението на ответната страна, че сградата не е
изградена в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от
ДР на ЗУЕС е неоснователно. От удостоверение № 272 от 06.08.2012г. е видно, че
трите сгради, а именно тези с идентификационни номера ****, ****и ****, са
построени в един урегулиран поземлен имот – УПИ ІІ 110, с кадастрален
идентификатор ....., в квартал *** в к.к. С.б.-з.. В поземления имот са
изградени открит плувен басейн, градина с фонтани, беседка и място за отдих и
почивка, голяма тераса с джакузи, детска площадка, Спа-център, център за
красота, безплатен паркинг. Тези допълнителни елементи са предоставени за общо
ползване само от собствениците и обитателите и съставляват други обслужващи
обекти по смисъла на § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Спазени са изискванията за
контролиран достъп на външни лица, ограничен е достъпа на външни лица. Следва
да се отбележи, че законът изисква да има само контролиран достъп, без да е
задължително той да е съпътстван от ограда. Контролиран достъп означава да е
ограничен или дори забранен достъпът на лица, които не обитават обекти в
комплекса, да ползват и да се намират без разрешение на терена на комплека.
Както в терен, който е лична собственост, не може да се влиза свободно, така не
може да се посещава и да се ползват съоръженията, които се намират на
територията на затворения комплекС. И за това се грижи инвеститорът, като
контролира кои лица влизат и с каква цел. Контролът може да се осъществява чрез
лична охрана, прегради, камери, сигнали и други охранителни средства.
Що се отнася до възражението, че
изпълнителя по договорите за управление и поддръжка няма качеството на
инвеститор, то същото не се подкрепя от събраните по делото доказателства.
Напротив, ищецът “П.Д.К.” ЕАД е придобил собствеността върху поземления имот,
ведно с правото на строеж на сградата, като същият е придобил качеството на
възложител на строежа по смисъла на ЗУТ, като е надлежно отразено от общинската
администрация в издаденото разрешение за строеж. След изграждане на сградите и
въвеждането им в експлоатация ищецът е прехвърлял правото на собственост върху
отделните обекти в сградата на новите им собственици. Следователно “П.Д.К.” ЕАД
е който е изградил сградите по стопански начин, респ. същият има качеството на
инвеститор.
Законът предоставя възможност на
инвеститора да изгради сградата, обектите в която ще бъдат в режим на етажна
собственост, като жилищен комплекс от затворен тип. Решението е на инвеститора
и принадлежността към такъв комплекс представлява важна характеристика на всеки
един от самостоятелните обекти в сградата. Всяко лице, което желае да закупи
имот в такава сграда, отнапред е информирано, че освен собствеността върху
съответния обект, ще получи от инвеститора и особен режим на ползване и
поддържане на общите части. Законът не предвижда решението на инвеститора да
бъде санкционирано от администрацията в процеса на проектиране, изграждане и
въвеждане на сградата в експлоатация. Достатъчно е инвеститорът да договори с
лицата, придобиващи собственост върху самостоятелние обекти, че общите части на
сградата и прилежащата земя ще се поддържат и управляват като жилищен комплекс
от затворен тип.
Всички договори за управление и
поддръжка на комплекса, сключени с инвеститора, в качеството му на изпълнител
по тях, от една страна, и отделните етажни собственици, от друга страна в
качеството им на възложители, са действителни, включително и при спазване на
изискуемата в чл.2 от ЗУЕС форма. Възражения за такава недействителност и за
конкретен вид нищожност, не се и твърди от ответната страна. Фактът, че към
22.08.2019г. – датата на провеждане на процесното ОСЕС, тези договори са
действали, се признава и от етажните собственици, респ. от тази част от тях,
които след подаване на отговора на исковата молба са решили да изпратят на “П.Д.К.” ЕАД нотариални покани, с които
заявяват, че развалят договорите поради виновно неизпълнение на задълженията по
тях от страна на инвеститора, тъй като могат да бъдат развалени само
действителни договори. Ирелевантно в случая е дали отделни етажни собственици
са упражнили надлежно правото си едностранно да развалят сключените от тях
договори и дали волеизявленията им за това са породили правни последици през
2020-а година, защото изпълнението на задълженията по договорите не е предмет
на настоящия процеС.
Възражението на ответниците, че
жилищният комплекс не е от затворен тип, защото договори за управление и
поддръжка не са сключени от страна на инвеститора “П.Д.К.” ЕАД с другите двама
ищци по делото като собственици на отделни самостоятелни обекти, съдът намира
за несъстоятелно. Ищецът “П.А.” ЕООД притежава два самостоятелни обекта с
предназначение апартаменти, а “П.К.” ЕООД се легитимира като собственик на
помещения, които по естеството си представляват общи части, предназначени са да
задоволяват нуждите на етажните собственици, макар да са обособени като
самостоятелни обекти в сграда, и е отделен въпроса дали тези обекти могат да
принадлежат на отделни етажни собственици и при какви условия може да бъдат
придобити. Същественото в случая е, че “П.Д.К.” ЕАД е едноличен собственик на капитала и на двете
дружества, а тази свързаност между тях не налага непременно сключване на
договори за управление и поддръжка, още по-малко като условие да се счита жилищният
комплекс такъв от затворен тип. Т.е. липсата на сключени такива договори между
инвеститора “П.Д.К.” ЕАД и другите двама ищци и етажни собственици – “П.К.”
ЕООД и “П.А.” ЕООД, само по себе си не може да обоснове извод, че жилищният комплекс
не е от затворен тип, след като първо са налице обективните критерии,
предвидени в § 1, т.3 от ЗР на ЗУЕС и второ инвеститорът П.Д.К.” ЕАД е сключил
договори с всички купувачи на самостоятелни обекти в комплекса, респ. с
последващите приобретатели.
Независимо от горното следва да
се отбележи, че събранието е свикано и проведено при нарушение на императивни
разпоредби на ЗУЕС, което го прави незаконно, а на това основание са
незаконосъобразни и взетите на него решения.
В поканата за свикване на Общото събрание и в протокола
от ОСЕС от 22.08.2019г. е посочено, че то е свикано на основание чл.12, ал.6 от ЗУЕС – при нововъзникнала етажна собственост, но без да е спазена тази
разпоредба, с оглед приетото за установено, че то не е свикано от етажни
собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. По
този начин свикването на ОСЕС е било незаконно, което е самостоятелно основание
за отмяна на взетите на него решения (Решение № І-20 от 19.03.2019г. по
в.гр.д.№ 1795/2018г. и Решение № ІІІ-25 от 19.04.2019г. по в.гр.д.№
1798/2018г., двете по описа на Окръжен съд – Бургас).
В протокола от общото събрание
не е посочено дали избора на протоколчик на събранието е станало по предложение
на председателстващия събранието, но от показанията на свид. Е.А.К. се установява, че
предложението е направено от друг участник (етажени собственик), което е
нарушение на чл.16, ал.4 от ЗУЕС.
Неправомерно не са допуснати до участие пълномощници с редовни
пълномощни, а като поводи за това са посочени от организаторите на събранието и
председателстващия, че копията не са с придружен превод на български език, а
оригиналите не са придружени с копия. Тези изложени съображения потвърждават,
че организаторите на събранието са си поставили предварителната цел то да се
проведе с участието само на определени етажни собственици, а друга част от тях
да бъдат лишени от правото да участват, съответно да бъдат представлявани, за
да може да се оформи необходимото за вземането на решенията мнозинство. Този
извод се налага от обстоятелството, че събранието е провеждано на руски език, с
преобладаващото участие на рускоговорящи етажни собственици, не е осигурен
преводач, различен от протоколчика, който да осъществява отделно превод от
руски език на останалите участници, които не го владеят, които са изразили
желание за това за да вземат пълноценно участие при разискванията и
гласуванията, но едновременно с това от тях да се изисква пълномощните им да
бъдат на български език. Особено ясно
това намерение на организаторите и на водещите събранието проличава с
довода им за липса на копия от пълномощните, защото такова задължение
пълномощниците нямат, а освен това ако желанието да се представят копия от
пълномощни като неразделна част от протокола, при липса на техническа
обезпеченост за това при самата регистрация на участниците на събранието, тези
копия са могли да бъдат изготвени и впоследствие до изготвянето на самия
протокол от събранието за да се приложат към него.
Когато е било констатирано, че част от пълномощниците представляват
повече от трима етажни собственици, най-логичното и нормалното е да им се даде
възможност да посочат като изберат кои конкретно трима етажни собственици да
представляват на събранието.
На събранието не е вземано
законосъобразно решение по т.1 от дневния ред за площообразуването, защото
чл.17, ал.6 от ЗУЕС изисква определянето на идеалните части в проценти към
всеки самостоятелен обект да става с решение на Общото събрание с мнозинство не
по-малко от ДВЕ ТРЕТИ от САМОСТОЯТЕЛНИТЕ ОБЕКТИ в сградата. Вместо това
гласуването по това решение е прието с обикновено мнозинство от представените
на събранието идеални части и то с 39,58%. Следователно липсата на валидно
решение за определяне идеални части в проценти към всеки самостоятелен обект
само допринася за единствено възможния извод за неизяснения кворум, при който е
проведено събранието, и кворумът, при който са взети отделни решения на общото
събрание.
Съставеният протокол от
проведеното ОСЕС не отговаря на изискванията на чл.16, ал.5 от ЗУЕС не само
защото не съдържа данни за това кой от етажните собственици как е гласувал по
отделните точки от дневния ред, но и защото не съдържа конкретни изявления,
разисквания, които са се водили, направените предложения от участниците на
събранието, които да са подложени на гласуване. Вместо това са описани
действията и предложения на председателстващия събранието и обстановката, при
която е проведено събранието, а и с оглед точно тази доказана неподходяща и
дори враждебна обстановка за провеждане на каквото и да е събрание, означава
невъзможност да се осъществяват каквито и да е разисквания и да се вземат
каквито и да е решения.
Всички тези съображения се
явяват достатъчни за да обосноват извод за основателност на предявения иск,
включително и поради обстоятелството, че решенията, за които е посочено в
протокола, че са гласувани чрез отбелязване на листи за гласуване, част от
които не са били предадени за отчитане на гласовете, са взети в нарушение на
процедурата по свикване и провеждане на събранието и при оповестяване на
протокола от взетите решения, което обосновава тяхната незаконосъобразност и
като такива следва да бъдет отменени без да се налага да се излагат конкретни
съображения за законосъобразност или не на всяко едно от решенията на
процесното събрание.
В полза на ишеца „ПРАЙМС
ДИВЕЛОПМЪНТС КО“ ЕАД следва да бъдат присъдени направените от него съдебни и
деловодни разноски по делото на основание чл.78, ал.1 от ГПК, а именно сумата в
размер на 830 лева съгласно представения списък на разноските, която сума
ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
На ответника не му се следват
разноски съобразно чл.78, ал.3 от ГПК с оглед изхода на процеса, поради което
претенцията му за осъждане на ищците да му заплатят направените от него
разноски за платено адвокатско възнаграждение в размер на 600 лева, следва да
се отхвърли като неоснователна.
Предвид гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни
ВСИЧКИ решения на проведеното на 22.08.2019г. Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в комплекс „Д.П.Д.“, с административен адрес: к.к. С.б.-з.,
находящ се в УПИ ***в кв.***, сгради с идентификатори ****, ****и ****,
представлявана от управителя на Етажната собственост В.А. Ч., обективирани в
протокол от проведено ОСЕС от 22.08.2019г.
ОСЪЖДА Етажната собственост
на комплекс „Д.П.Д.“, с административен адрес: к.к. С.б.-з., находящ се в УПИ ***в
кв.***, сгради с идентификатори ****, ****и ****, представлявана от управителя В.А.
Ч., ДА ЗАПЛАТИ на “П.Д.К.” ЕАД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано от Ж.Г.Д., сумата в размер на 830 лв. (осемстотин и тридесет
лева), представляваща направени по делото съдебни и деловодни разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на
Етажните собственици на комплекс „Д.П.Д.“, с административен адрес: к.к. С.б.-з.,
находящ се в УПИ ***в кв.***, сгради с идентификатори ****, ****и ****,
представлявана от управителя В.А. Ч., за заплащане на разноски за платено
адвокатско възнаграждение в размер на 600 лв. (шестстотин лева), като
неоснователна.
Решението подлежи на
обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския
окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: