№ 19485
гр. С., 29.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:А.И.И
при участието на секретаря К. Д. Н.
като разгледа докладваното от А.И.И Гражданско дело № 20241110100627 по
описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба на ... с административен адрес
в гр. С., ж.к. „Л., бл. 50, вх. Б, представлявана от професионалния домоуправител „... С.“
ООД, срещу „... ЕООД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 108 ЗС, вр.
чл. 23, ал. 6 ЗУЕС /в редакцията преди изм. и доп. на ДВ, бр. 11 от 02.02.2023 г./ за осъждане
на ответника да предаде всички документи, ключове за достъп и ревизионни книги на
асансьорно съоръжение, съхранявани от него по повод управлението на ЕС.
Ищецът твърди, че съгласно решение, взето на ОС на ЕС на 14.11.2023 г., ... С.“ ООД е
избрано за професионален домоуправител на ЕС на основание чл. 11, ал. 1, т. 11, вр. чл. 19,
ал. 8 ЗУЕС. Излага, че в тази връзка е подписан Договор за поддръжка и управление на ЕС
от 28.11.2023 г. Сочи, че съгласно протокола от проведеното ОС и сключения договор ... С.“
ООД има право да предприема правни действия с цел защита на интересите на ЕС. Посочва,
че ответникът е изпълнявал функциите на професионален домоуправител до избора на ... С.“
ООД. След провеждането на ОС на 14.11.2023 г. ... С.“ ООД изпратило известие до
ответника, че е избран нов професионален домоуправител, с което на ответника са
предоставени всички необходими документи, удостоверяващи избора. Ищецът посочва, че
към настоящия момент ответникът отказва да съдейства и да предаде на новия
професионален домоуправител съхраняваните документи, както и наличните парични
средства, данните за банкови сметки и банковите карти, ключовете за достъп до входната
врата, ревизионната книга за асансьорната уредба, протоколите от предходни общи събрания
на процесната ЕС. Твърди, че на 15.12.2023 г. е входирана покана до ответника за
извършване на приемането и предаването на съхраняваните от него документи и реквизити,
но въпреки това същото не се състояло.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва
1
предявения иск като неоснователен. Не оспорва, че към настоящия момент предоставяната
от него услуга „професионален домоуправител“ е преустановена съгласно решение на ОС на
ЕС от 27.10.2023 г., като едномесечното предизвестие е започнало да тече от 01.11.2023 г. На
същото ОС на ЕС за домоуправител, както и за упълномощено лице, което да извърши
приемането и предаването на процесната документация, била посочена Даниела Симеонова
Стоянова – етажен собственик от ап. 29. Ответникът твърди, че е предал изисканата
информация на така посоченото упълномощено лице. Посочва и че насроченото предаване
не се е състояло между страните. Излага, че в представения към исковата молба протокол от
проведеното на 14.11.2023 г. ОС на ЕС са допуснати нарушения на ЗУЕС – в протокола не са
отразени ид. ч. на собствениците и няма приложена покана за свикване на ОС от лице с
представителна власт.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема следното от фактическа и
правна страна:
Представен е Договор за поддръжка на общи части и управление на ЕС от 28.11.2023 г.,
сключен между етажните собственици на жилищна сграда в режим на ЕС, находяща се на
адрес в гр. С., ж.к. „Л., бл. 50, вх. Б и „... С.“ ООД.
С Протокол от ОС на ЕС от 14.11.2023 г. в взето решение за избор на „... С.“ ООД за
професионален домоуправител.
С покана по чл. 23, ал. 7 ЗУЕС от 15.12.2023 г. ответникът е поканен да предаде цялата
касова наличност, ведно с отчет, както и всички документи и вещи, собственост на ЕС.
На ОС на ЕС, проведено на 27.10.2023 г., е взето решение з апрекратяване на договора с
„... ЕООД, считано от 01.12.2023 г.
Предявен е осъдителен иск, с които се иска осъждане
ответника да върне вещи и налична документация на ЕС, намиращи се у него, а
именно всички документи, ключове за достъп и ревизионни книги на асансьорно съоръжение,
съхранявани от него по повод управлението на ЕС, като след смяната на управителя на ЕС
ответникът е следвало да предаде вещите и документацията на новоизбрания управител,
което не е сторил.
По предявения иск с правна квалификация чл. 23, ал. 6 ЗУЕС /в редакцията преди изм.
и доп. на ДВ, бр. 11 от 02.02.2023 г./ в тежест на ищеца е да установи, че „... С.“ ООД е
надлежно избрано за професионален домоуправител на процесната ЕС, както и че с него е
сключен договор за поддръжка и управление; че ответното дружество е предишният
професионален домоуправител на процесната ЕС, както и че у същото се съхранява цялата
налична документация, наличните парични средства, данните за банкови сметки и банкови
карти, ключовете за достъп и ревизионните книги на асансьорно съоръжение на процесната
ЕС; че същото е поканено от новоизбрания професионален домоуправител да ги предаде по
реда на чл. 23, ал. 6 ЗУЕС, а в тежест на ответника е да докаже, че е предал на ищеца
съхраняваните от него в качеството му на предишен професионален домоуправител цялата
налична документация, наличните парични средства, данните за банкови сметки и банкови
2
карти, ключовете за достъп и ревизионните книги на асансьорно съоръжение на процесната
... по реда на чл. 23, ал. 6 ЗУЕС.
Съгласно чл. 23, ал. 6 ЗУЕС /в редакцията преди изм. и доп. на ДВ, бр. 11 от 02.02.2023
г./ при избор на нов управителен съвет (управител) съхраняваните документи, както и
наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти се предават с
протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен съвет (управител), от
членовете на новоизбрания управителен съвет (управител), от председателя на контролния
съвет (контрольора) и от касиера.
Съдът приема, че е сезиран с осъдителен иск с правна квалификация чл. 23, ал. 6
ЗУЕС /в редакцията преди изм. и доп. на ДВ, бр. 11 от 02.02.2023 г./. Съображенията на съда
относно така възприетата правна квалификация са следните:
Въпреки променената правна квалификация съдът приема, че правото на защита на
ответника по иска, включително правото на възражения и представяне на доказателства не
са нарушени, поради което разликата в правната квалификация на иска в доклада и
решението не представлява съществено процесуално нарушение (в този смисъл определение
№ 707 от 12.11.2010 г. по т. д. № 353/2010 г. на ВКС), като съдът базира становището си на
това, че не се променя кръгът на фактите, подлежащи на доказване, съответно
разпределената доказателствена тежест, като първоначално дадената квалификация на иска е
по чл. 108 ЗС, вр. чл. 23, ал. 6 ЗУЕС /в редакцията преди изм. и доп. на ДВ, бр. 11 от
02.02.2023 г./, а посочената в решението правна квалификация е за прецизност, тъй като
разпределена от съда доказателствена тежест е вярна. Чл. 23 ЗУЕС изрично предвижда
представителна власт на управителя спрямо етажните собственици, когато се касае за искове
от ЕС срещу някои от собствениците за суми, произтичащи от задълженията им по ЗУЕС.
Още повече в представения протокол от ОС на ЕС на 14.11.2023 г. е налице изрично
оправомощаване на управителя да представлява ЕС пред съдебните органи за иницииране на
съдебни действия от името на ЕС срещу трети лица.
С доклада по делото съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че договорните отношения с ответника по предоставяната от него услуга
„професионален домоуправител“ са прекратени, считано от 01.12.2023 г. Поради това по
изрична разпоредба на чл. 23, ал. 6 ЗУЕС /в редакцията преди изм. и доп. на ДВ, бр. 11 от
02.02.2023 г./ за бившия управител възниква задължението да върне всички съхранявани
документи, както и наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти,
които се предават с протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен
съвет (управител), от членовете на новоизбрания управителен съвет (управител), от
председателя на контролния съвет (контрольора) и от касиера. Това задължение възниква по
силата на закона и не е необходимо нарочно решение на ОС на ЕС в този смисъл.
Задължението възниква по силата на закона с отпадане на качеството на Управител на ЕС и
е изискуемо веднага. Доколкото с приемо-предавателен протокол от 26.02.2024 г. ответникът
е предал на представител на новоизбрания домоуправител на ЕС 2 броя ключове за преден и
заден вход и касова наличност от 8,55 лева, като е изразил готовност да предостави по ел.
3
път копия на протоколи от ОС, разходооправдателни документи и документи за ремонтни
дейности съдът намира, че ответникът не оспорва предявения иск, а напротив изразява
готовност да предаде цялата налична документация и вещи, находящи се у него по повод
избирането му на управител на ЕС, то искът чл. 23, ал. 6 ЗУЕС /в редакцията преди изм. и
доп. на ДВ, бр. 11 от 02.02.2023 г./ се явява изцяло основателен. Ищецът признава, че след
завеждане на делото е получил от ответника ключове за достъп, но заявява, че не са били
предавани документи и ревизионни книги на асансьорно съоръжение, съхранявани от
ответника по повод управлението на ЕС, доказателствената тежест за предаване на които е
на ответника, поради което съдът приема, че това не е било сторено.
Възраженията срещу законосъобразността на провеждането на общото събрание от
14.11.2023 г. са неотносими към предмета на делото. Същите е следвало в рамките на
преклузивния срок по чл. 40 ЗУЕС да бъдат релевирани в производство по отмяна
решението на ОС. Заявените в срока за писмен отговор по чл. 131 ГПК възражения от
ответника относно редовността на провеждането на ОС на ЕС са такива по
законосъобразността на взетите решения. Законодателят е уредил специален ред и
преклузивен срок, в който етажният собственик може да потърси от съда защита като
предяви иск по чл. 40 ЗУЕС и поиска отмяна на незаконосъобразните решения на ОС на ЕС.
Недопустимо е заявяването на подобни възражение в настоящия процес, поради което и
съдът не следва да ги разглежда.
С оглед изложеното предявеният иск се явява основателен по отношение на всички
документи, чието връщане иска, с оглед на което следва да бъде уважен по отношение на тях
и ответникът следва да бъде осъден да ги предаде на новоизбрания домоуправител на ЕС.
Доколкото ключовете за достъп са били предадени, предявеният иск по отношение на тях
следва да бъде отхвърлен.
При този изход от спора право на разноски възниква за ищеца на основание чл. 78, ал. 1
ГПК, който е претендирал следните разноски за държавна такса в размер на 50 лева и
адвокатско възнаграждение в размер на 1000 лева, което не е прекомерно с оглед чл. 7, ал. 1,
т. 4 НМРАВ.
Така мотивиран, Софийски районен съд, 82 състав
РЕШИ:
ОСЪЖДА „... ЕООД, ЕИК ...., да предаде на ... с административен адрес в гр. С., ж.к.
„Л., бл. 50, вх. Б, представлявана от професионалния домоуправител „... С.“ ООД, на
основание чл. 23, ал. 6 ЗУЕС /в редакцията преди изм. и доп. на ДВ, бр. 11 от 02.02.2023
г./ намиращите се у него документи и ревизионни книги на асансьорно съоръжение,
съхранявани от него по повод управлението на ЕС, във връзка със сключен договор за
услуга, по силата на който ответникът е изпълнявал функцията на професионален
домоуправител на ЕС, като ОТХВЪРЛЯ иска по отношение на искането за предаване на
ключове за достъп, доколкото това задължение е изпълнено по време на производството.
4
ОСЪЖДА „... ЕООД, ЕИК ...., да заплати на ... с административен адрес в гр. С., ж.к.
„Л., бл. 50, вх. Б, представлявана от професионалния домоуправител „... С.“ ООД, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 1050 лева – разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5