РЕШЕНИЕ
гр. Кърджали, 10.01.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Кърджалийският
районен съд в публичното заседание на осемнадесети декември през две хиляди и
осемнадесета година в състав :
Председател: Невена Калинова
при секретаря Елеонора Георгиева като
разгледа докладваното от съдията гр. N 1426/2018г. и за да се
произнесе, взе предвид:
Ищецът „Интрига брокер“ ЕООД гр.Хасково чрез адвокат
пълномощник твърди, че на 03.07.2018г. сключва с ответника И.М.К. *** възлагателен договор за посредничество при покупка на
недвижим имот, като в чл.8 от същия постигат съгласие, че при подписване на
предварителен договор от ответника като купувач със собственик на имот,
предложен от ищеца, ответникът ще заплати
възнаграждение от 500 евро на ищеца за осъществено посредничество по намиране
на търсен от ищеца недвижим имот. В същия договор, в чл.9 страните постигат
съгласие, че при сключване на прикрита сделка от ответника като възложител по
договора с контрагент, предложен от ищеца като посредник, първият ще дължи на
посредника неустойка в тройния размер на уговореното за посредничеството
възнаграждение, а именно сума от 1500 евро. Твърди, че след сключване на
възлагателен договор между страните, предлага на ответника недвижим имот в гр.Хасково,
огледан на 03.07.2018г. от ответника, за която цел е съставен протокол за
оглед, след което без знанието на ищеца като посредник, ответникът сключва с
продавача и собственик на имота Ж.Б.И. договор за покупко-продажба на недвижим
имот с Нотариален акт от 13.07.2018г., вписан в същата дата в Служба по
вписвания на РС-Хасково, което ищецът установява след справка в Имотен регистър
към Агенция по вписванията, и който имот представлява именно предложеният от
него на ответника, след сключване на възлагателния договор. При тези свои
твърдения претендира, че е възникнало правото му да получи уговорената с
договора неустойка, представляваща тройния размер на уговореното и незаплатено
възнаграждение за осъществено посредничество, за което свое вземане се снабдява
със Заповед за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 от ГПК,
оспорена от ответника като длъжник, поради което и претендира вземането му по
оспорената заповед за изпълнение на парично задължение да бъде установено за
съществуващо в отношенията му с ответника.В съдебно заседание
ищецът поддържа иска чрез управителя си и адвокат пълномощник.Претендира за
разноски по делото.
Ответникът И.М.К. в срока по чл.131 от ГПК чрез адвокат
пълномощник оспорва иска при възражение, че не е налице реално
изпълнение на иначе сключения между нея и ищеца
възлагателен договор.Твърди, че макар протокол за оглед да е
подписан, същият не удостоверява фактически извършени действия
по оглед на имот и е подписан предварително в офис на ищеца,
като ищецът не е предложил посочения в исковата молба имот,
и не е съдействал за оглед на същия. Поради липса на
реално изпълнение на сключения между страните договор, претендира за отхвърляне
на иска, и алтернативно, при
доказване на предпоставките за уважаване на иска, прави
възражение за прекомерност на неустойката с искане за
намаляването й на основание чл.92, ал.2 от ЗЗД. В съдебно заседание ответникът поддържа възраженията срещу иска чрез
адвокат пъномощник.Претендира разноски по делото.
Районният съд като прецени събраните по делото
доказателства и доводите на страните, приема за установено
следното:
Предявен е по реда на чл.422, ал.1 вр
чл.415, ал.1, т.1 от ГПК установителен
иск за парично вземане за неустойка по чл.92, ал.1 от ЗЗД по
договор за посредничество по чл.49, ал.1 от ТЗ с цена 1 500
евро, ведно със законна лихва от датата на подаване на
заявление по чл.410 от ГПК, при липса на спор между страните,
че на 03.07.2018г. сключват възлагателен договор за посредничество при покупка
на недвижим имот.Искът е предявен в изпълнение указанията на заповедния
изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК по ч.гр.д. N 1203/2018г. на РС-Кърджали, с която
разпорежда ответникът да заплати на ищеца 1 500 евро неустойка по
възлагателен договор за посредничество при покупка на недвижим имот от
03.07.2018г., ведно със законна лихва от 30.07.2018г.-дата на подаване на
заявлението по чл.410 от ГПК, както и разноски по делото от 358.68 лв.
На 03.07.2018г. ищецът като посредник и ответникът като възложител сключват Възлагателен договор за посредничество при покупка на недвижим
имот, с предмет намиране на подходящ за
покупка недвижим имот-жилище, апартамент, в гр.Хасково, с цена до
55 000 евро/чл.2/, за която цел
посредникът организира огледи на всички имоти, които възложителят желае да
види, при съгласуване деня и часа на извършването им, със съставяне на протокол
за всеки оглед/ чл.3/, организира и участва в преговорите между страните при
избран от възложителя имот, включ. подготви предварителен договор и направи проверка
в Сл.Вп. за наличие на тежести, а при представяне на всички необходими документи
от страните/възложителя и продавача/ осигури и организационното обслужване на
сделката пред Нотариус в съответствие с
подписания предварителен договор/чл.4 и 5/.Постигнато е съгласие в чл.6 от договора, че посредникът не
носи отговорност за поетите между възложителя и съконтрагента задължения след
сключване на предварителния договор и не е задължен да възстанови полученото
възнаграждение при нереализиране на сделката по тяхна вина, което съгласно чл.8
е дължимо от възложителя в деня на
подписване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот между възложителя и продавач, предоставен от
посредника, или в деня на подписване на нотариален акт за покупко-продажба, ако
не се подписва предварителен договор, в размер на 2% без ДДС от реално
договорената цена, но не по-малко от 500 евро без ДДС.Договорена е в чл.9 неустойка в троен размер на комисионната по
чл.8, дължима на посредника от възложителя, ако възложителят или свързано с
него лице осъществи прикрита сделка със
съконтрагент, предложен от посредника, изискуема от датата на сключване на
предварителен договор или от тази на нотариално оформяне на сделка за
покупко-продажба на имота, ако не е подписан предварителен договор.В чл.10
страните дефинират значението на прикрита сделка по чл.9-предварителен или
окончателен договор за покупко-продажба на имот, сключен от възложителя или
свързано с него лице/дефинирано в чл.11/, с продавач осигурен от посредника, но
без знанието на посредника.
Издадената и оспорена заповед по
чл.410 от ГПК се основава на изложените от ищеца твърдения, че като посредник предлага на ответника
като възложител недвижим имот в гр.Хасково, огледан от
възложителя на 03.07.2018г., за което е съставен протокол за оглед, след което
без знанието на посредника възложителят сключва с продавача и собственик Ж.Б.И. договор за покупко-продажба на недвижим имот
с Нотариален акт от 13.07.2018г., вписан в Служба по вписванията при РС-Хасково
с вх. N 4585, дв.вх. N 4580, том 13, акт 161 от 13.07.2018г., установено от
кредитора след справка в Имотен регистър към Агенция по вписвания, с предмет
предложения от кредитора на длъжника Самостоятелен обект в Сграда, разположен
на едно ниво, представляващ Жилище/Апартамент с административен адрес ***, с
площ по документи за собственост от 65.88 кв.м., ведно с Избено помещение N 18,
с площ 5.96 кв.м.
Не е спорно, че ответникът сключва с
посочения по-горе продавач договор за продажба на недвижим имот от
13.07.2018г., който се предлага за продажба от ищеца.Спорно е осъществено ли е
реално посредничество от ищеца между ответника и продавача Ж.Б.И., в т.ч
извършен ли е преди договора от 13.07.2018г. оглед на продадения имот с
посредничеството на ищеца, за осъществяването на какъвто е подписан от
ответника като възложител на 03.07.2018г. протокол за оглед, тъй като
ответникът възразява, че оглед на имота с псоредничество на ищеца не е правен
въобще.Възражението на ответника е доказано гласните доказателства, ангажирани
от ищеца, така и от тези, ангажирани от ответника.Св. Д.-брокер при ищеца
установява, че след сключване на възлагателния договор, ответникът по
предложени й оферти по снимки и цени избира имота в гр.Хасково на ***, като
наред с договора и преди огледа на имота подписва протокол за това, съдържащ
адреса на имота, но огледът не се осъществява, тъй като ангажирано да отвори
имота/апартамента/-съсед, не се явява в
насрочения час за това, при което имотът е показан на ответника и придружаваща
я нейна позната само по външната му фасада на адреса, в т.ч. вход, етаж и
тераса, с последващо уговаряне със самия собственик оглед да се извърши на следващия
ден-04.07.2018г. от 10.00 ч., когато ответникът отказва огледа под предлог, че
има интерес към друг имот.Показанията на св. Д. се потвърждават от тези на св.
Стойчева, ангажирана от ищеца, която установява, че и продавачът Ж.Б. е клиент
на агенцията като възложител по намиране на купувач за имота му, доказано по
делото от договор за посредничество от 11.12.2017г.Извършеният външен оглед на
имота се потвърждава от показанията на ангажирания от ответника св.Вълчева,
която на 03.07.2018г. придружава ответника с цел оглед на апартамент, предложен
от ищеца на ***, когато представители на ищеца им показват само блока, в който
се намира същия, тъй като ключ за имота не е донесен, и тя заедно с ответника
прави оглед на същия имот на другия ден, но чрез друга фирма, представлявана от
лице със собствено име Б..Предварителното подписване на протокола за оглед се
установява и от показанията на св.Д., която сочи, че с ответника след
подписване на договора и протокола чакат да им се обадят за оглед, но с обаждането
представител на ищеца ги уведомява, че ключ не може да се осигури същия ден, и
оглед ще се осъществи на другия ден, в който или следобеда на предния ден ответникът
се свързва с друга агенция.Независимо от разминаванията в показанията на
св.Вълчева и св.Д. по отношение на това дали на 03.07.2018г. ответникът
извършва външен оглед на имота, то предвид, че тези на св.Вълчева са ангажирани
от ответника и коренспондират с показанията на ищцовите свидетели, съдът
приема, че на 03.07.2018г. с посредничеството на ищеца е извършен само външен
оглед на блока, в който се намира имота, който по-късно ответникът купува от
св.И..Последният в показанията си установява, че е в договорни отношения с
ищеца като собственик на имот, за който възлага на ищеца да търси купувач, без
да предоставя ключове за оглед, тъй като държи да присъства в случай на такъв,
както и, че на 03.07.2018г. с него не се свързва представител на ищеца и
ключове за имота има съседка, и с ответника се запознава на вратата на имота
чрез посредничеството на друга агенция, на която един месец по-рано възлага
също да търси купувач, представлявана от лице на име Б. Б..
Събраните гласни доказателства
опровергават съдържанието на подписания от ответника на 03.07.2018г. протокол
за оглед на имота, който по-късно ответникът купува от св.И..Подписаният
протокол за оглед представлява частен документ, който се ползва с формална доказателствена
сила, и съдържанието му може да се оспорва с всички допустими по ГПК
доказателства, при което възражението на ответника, че оглед на имота, който
св.И. й продава, е осъществен на 03.07.2018г. или на друга дата с
посредничеството на ищеца, е доказано.Същественото при оглед на имот с цел
закупуването му е оглед на самата вещ, тъй като същата е индивидуално
определена, и само при оглед на вещта може да се установи дали тя има
недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното
или за предвиденото в договора употребление.Договорът за продажба е
консенсуален и за сключване на същия е необходимо постигане на съгласие по
отношение на вещта и цената й, при което за осъществяване на посредничеството
по смисъла на чл.49, ал.1 от ТЗ е необходимо със съдействието на посредника да
се осъществи както оглед при който да се одобри имота от купувача, така и
свързване на страните по сделката, което не е задължително да е присъствено, за
постигане на съгласие за цената на вещта, а и по отношение на разноските за
договора и другите разходи във връзка с прехвърлянето й.Именно в този смисъл са
и клаузите на сключения между страните договор: в посредникът се задължава да
осигури оглед на имота/чл.3/, да участва в преговорите/чл.4/, да подготви
преварителен договор и удостовери липсата на тежести на имота/чл.5/ и въобще да
подготви сделката, и след договаряне на цената на имота да получи
възнаграждение за посредничество в размера по чл.8 от договора, като правото на
неустойка по чл.9 за него възниква при сключена прикрита сделка с продавач,
осигурен от посредника.Доколкото не е осъществен оглед на имота и страните по
сделката не са свързани с цел сключване на договор за продажба на недвижим
имот, то не е налице и условието по чл.9 от договора.Извършеният оглед на
фасадата на сградата на имота, в т.ч. на етажа и терасата на имота, не
представляват изпълнение на сключения между страните договор от страна на
посредника, защото местоположението на имота и инфраструктурата на квартала, в
който са намира, са само един от критериите по които се търси имот за
покупка.Не представлява изпълнение на договора и предлагането на оферта по
снимки, защото те се предлагат на неограничен брой лица, в т.ч. един и същи
имот без ограничение може да се оферира от различни търговци, в т.ч. и в уеб
пространството.Не представлява изпълнение на договора и съобщаването на адреса
на имота, тъй като само по себе си това обстоятелство не представлява
осигуряване на продавач от посредника по смисъла на чл.10, вр. чл.9 от договора,
когато именно възниква правото на неустойка на посредника.Или по делото не се
установява имотът да е одобрен от ответника с посредничеството на ищеца.
Договорът
за посредничество при закупуване на жилище има облигаторен характер и възнаграждение
се дължи при посредничество. Законовата уредба на посредническия договор се
съдържа в чл.49-51 от ТЗ и съгласно нея правото на възнаграждение на търговския
посредник се поражда при сключена сделка, за която посредничи, и по правило при
липса на друга уговорка, задължението тежи и върху двете страни, които
посредникът свързва-чл.51 от ТЗ.От именоването на договора и съдържанието му
следва, че е постигнато съгласие за търговско посредничество, включващо не само
организиране на огледи на имоти на потенциални продавачи, а и посредничество
между тях и възложителя, в който случай ще е налице изпълнение на договора от
посредника и задължение на възложителя да му плати възнаграждение.Предлагането
от посредника на възложителя на недвижими имоти, които да закупи, измежду които
доверителят избира един по снимки и цена, при неизпълнение на основните
задължения на посредника да организира оглед на имота и да осигури контрагент
на доверителя не обуславя възникване на правото му на възнаграждение и
съответно на неустойка като обезщетение за вреди от неизпълнение на основното
задължение на възложителя да плати възнаграждение, тъй като право на неустойка
има само изправната страна по договора, изпълнила задълженията по същия.Съгласно
чл.92, ал.1 изр. 1-во от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на
задължението и служи за обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е
нужно те да се доказват.По своята правна същност уговорената неустойка е
компенсаторна и същата се дължи при пълно неизпълнение на задължението по чл.8
от договора и освен че обезпечава изпълнението му, цели да обезщети посредника
за евентуални вреди от неизпълнението, но само когато същият е изправна страна,
изпълнила задълженията си.
Правно
релевантните факти за изпълнение на договора за посредничество са недоказани, в
частност оборено е твърдението на ищеца за извършен оглед на имота със съгласие
на неговия собственик и за осъществено посредничество между ответника като
купувач и св.И. като продавач, което обуславя правомощие на съда да отхвърли
иска.
При този
изход на делото и на основание чл.78, ал.3 от ГПК в тежест на ищеца следва да
се възложат направените от ответника разноски по делото от 400 лв. за
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран
от изложеното,
Районният съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от "Интрига Брокер” ЕООД с ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление ***, срещу И.М.К. с ЕГН **********,***, установителен иск по чл.422, ал.1 от
ГПК, вр. чл.92, ал.1 от ЗЗД за признаване съществуване на парично вземане за неустойка от 1 500 евро,
ведно
със законната лихва, считано от 30.07.2018г.-датата на подаване на заявлението
по чл.410 от ГПК до окончателното изплащане на сумата, произтичащо от неизпълнение от И.М.К. на Възлагателен
договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 03.07.2018г., за което вземане е издадена Заповед N 572/31.07.2018г. за
изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК по ч.гр.д. N 1203/2018г. на Районен
съд-Кърджали.
ОСЪЖДА "Интрига Брокер”
ЕООД с
ЕИК ***, със седалище
и адрес на управление ***, да заплати на И.М.К. с ЕГН **********,***, сумата 400 лв., представляваща разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Кърджали в
2-седмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: