Р Е
Ш Е Н
И Е
В
ИМЕТО НА НАРОДА
№ІІ-52 12.06.2019година град Бургас
Бургаският окръжен съд,втори въззивен
граждански състав в публичното си заседание на четвърти юни през две хидяди и
деветнадесета година ,в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА ТЕМЕЛКОВА
ЧЛЕНОВЕ:
ТАНЯ РУСЕВА-МАРКОВА
ЕЛЕОНОРА КРАЛЕВА
При
секретаря…………………Вълкова………………………..като разгледа докладваното от съдията
Темелкова…………….гр.д.№656 по описа за 2019година и за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е образувано по
постъпилата въззивна жалба от „Уни инвест мениджмънт“ ЕООД ,ЕИК *********,със
седалище и адрес на управление: гр.Бургас, к/с“Изгрев“, бл.192, ап.114, чрез
процесуален представител адв.Ана Панайотова
против решение №470/28.02.2019г, поставеното по гр.д.№5497/2018г на Районен
съд-Бургас, с което е отхвърлен предявеният установителен иск по чл.415 ГПК на въззивното дружество против П.Ц.Л.
да се приеме за установено,че ответницата дължи на дружеството сумата в размер
на 450 лв,представляща дължимо възнаграждение по договор за управление и поддръжка
от 04.01.2017г за ап.905, находящ се в
сграда с адм.адрес: гр.Бургас,ж.к.“Изгрев“,бл.192 за периода от м.август 2017г
до месец май 2018г, за което вземане в полза на ищеца е издадена заповед за
изпълнение по чл.410 ГПК по ч.гр.д.№4306/2018г по описа на БРС.Отхвърлен е
искът за присъждане на законна лихва върху претендираната главница от датата на подаване на заявлението по
чл.410 ГПК до окончателното изплащане и е осъдено дружеството да заплати на ответницата
разноски в размер на 500лв. В жалбата се твърди ,че атакуваното решение е
неправилно, необосновано, постановено при съществено нарушение на процесуалните
правила.От една страна се твърди, че сградата с административен адрес :
гр.Бургас, к/с“Изгрев“, бл.192 отговаря на изискванията на ЗУЕС по смисъла на пар.1,т.3 от Допълнителните
разпоредби и е жилищен комплекс от затворен тип. Процесният договор, на основание на който се
претендира исковата сума, е квалифициран в жалбата като договор за поръчка по
смисъла на чл.280 и сл.ЗЗД, като въззивникът излага съображения за правната
характеристика на договора за поръчка и неговите отлики от други правни фигури-
договор за изработка и трудов
договор.Твърди се ,че районният съд не е обсъдил всички представени по делото
доказателства, от анализът на които може да се направи извод за
характеристиката на правоотношението
между страните ,като договор за поръчка.Този анализ би довел до извод ,че предметът на договора е извършване на правни
действия от страна на ищеца, които да осигурят поддръжка, организационно,
техническо и административно управление на сградата.Съдът не осъществил
тълкуване на уговорките в договора, съобразно разпоредбата на чл.20 ЗЗД ,а
освен това е приел,че договорът не обвързва ответницата, без да е обсъдил
представените доказателства и без да е изложил мотиви дали е налице изпълнение
на задълженията на дружеството по този договор.По този начин съдът е
допуснал неоснователно обогатяване на
ответницата, която е ползвала услугите ,без да е заплатила такса за това.Сочи
се също,че провеждането на общо събрание на ЕС ,което е взело решение по
въпроси,свързани с управлението на общите части
не е пречка да се сключи самостоятелен договор за поддръжка на тези
части.Според въззивното дружество само поради това,че не е налице затворен
комплекс не означава, че договорът не е действащ, с правна характеристика на
договор за поръчка.Ирелеватно е дали ответницата се е ползвала от услугите по
договора, след като ,според въззивникът, се е съгласила с извършването на
дейностите по него.Счита,че със сключването на договора за покупко-продажба на
имот в сградата е възникнало и задължението на ответницата да заплаща
уговорената в договора за поддръжка цена. Изложени са съображения, че липсва
законодателно определение на понятието „инвеститор“, както в ЗУЕС ,така и в
ЗУТ.Тексът на чл.2 от ЗУЕС изисква страни по договора за управление на общите
части на жилищен комплекс от затворен тип да са собствениците и инвестора, като
тълкуването, според въззивника, следва да е разширително,а не стриктно, както е
направил районният съд .Моли да бъде отменено атакуваното решение ,като бъде
уважен предявеният установителен иск по чл.415 ГПК.
По делото е постъпил отговор на
въззивната жалба от П.Ц.Л. ,чрез адв.В.Балбазанова, в срока по чл.263 ГПК.В
него жалбата е оспорена като неоснователна,като се излагат съображения,че процесният договор няма
характеристика на такъв по чл.2 ЗУЕС,а също и
независимо от характеристиката си,той не обвързва ответницата ,тъй
като тя не е страна по него.Ирелеватно е
според въззиваемата дали има изпълнение
по договора. Оспорени са оплакванията за наличие на неоснователно
обогатяване, тъй като иск на такова основание не е предявен.Оспорено е и
твърдението за приложение на разпоредбата на чл.22 ЗЗД,тъй като може да се сключва договор в полза на трето
лице,но не и да се вменяват задължения на третото лице. Моли да бъде потвърдено
обжалваното решение и да се присъдят разноските по делото.
Претенцията е с правно основание чл.415 ГПК, вр.с чл.79 и
чл.86 ЗЗД.
Извършената служебна проверка от
Бургаския окръжен съд установи,че атакуваното
съдебно решение е валидно и допустимо.
Предявен е установителен
иск от „Уни инвест мениджмънт“ ЕООД
против П.Ц.Л. да се приеме за
установено ,че ответницата дължи сумата 450
лв, представляваща дължимо възнаграждение по договор за
управление и поддръжка на общи части на сграда –ЕС, представляваща затворен
комплекс, находяща се в гр.Бургас, ж.к.“Изгрев“,бл.192, за периода от м.август
2017г до месец май 2018г, за което вземане е издадена заповед за изпълнение по
чл.410 ГПК по ч.гр.д.№4306/2018г на БРС. Претендира се и законна лихва от
датата на подаване на заявлението по чл.410 ГПК.В обстоятелствената част се
твърди ,че ответницата е закупила
апартамент в сградата – етажна собственост, както и идеални части от терена,
през 2017г и в качеството си на приобретател е станала страна по сключения
договор за поддръжка и управление, вписан по индивидуалната партида на
недвижимия имот, закупен от нея.За
задълженията са издадени фактури, изпращани
на адреса на ответницата, като не е последвало плащане на дължимите суми.Твърди
се,че задълженията произтичат от договор, сключен между дружеството –ищец и „Уни
инвест“ЕООД на 04.01.2017г ,вписан по
партидите на самостоятелните обекти.
В отговора на исковата молба
предявеният установителен иск се оспорва
,като се твърди ,че сградата,в която ответницата е закупила апартамент не представлява жилищен комплекс от затворен
тип. Ответницата счита, че не са налице белезите, който могат да определят
сградата ,като затворен комплекс, а освен това договорите за поддръжка и
управление на такъв жилищен комплекс се сключват между инвеститор и
собствениците на самостоятелни обекти, като ищцовото дружество не е собственик
на недвижимия имот, нито е инвеститор. Твърди по тази причина ,че договорът е
нищожен поради противоречие със закона,а именно чл.2,ал.1 ЗУЕС,а също поради липса на
предмет и основание.
Районният съд е отхвърлил предявения иск
,като е изложил мотиви, че сключения договор няма характеристика на договор за
управление и поддръжка по чл.2,ал.1 ЗУЕС ,тъй като ищцовото дружество няма
качеството на инвеститор по отношение на процесната сграда. Поради това той
няма действие по отношение на ответната страна-последващ приобретател
,независимо от вписването му.Освен това е прието ,че договорът има действие
между страните,а по отношение на трети лица ,само в предвидените от закона
случаи.
Съобразно
разпоредбата на чл.269 ГПК, по правилността на атакуваното решение, съдът е
ограничен от посоченото в жалбата.
В жалбата се съдържат
противоречиви твърдения за характера на правоотношението, от което се
претендират сумите по делото.От една страна се твърди,че се касае за жилищен комплекс от затворен тип и съответно
претендираните суми произтичат от договор за управление и поддръжка на общите
части, нотариално заверен и вписан ,а от
друга, че става дума за договор за
поръчка по смисъла на чл.280 и сл. ЗЗД. По възражението, че се касае за жилищен
компекс от затворен тип съдът намира следното: съобразно разпоредбата на пар.1
,т.3 от ДР на ЗУЕС "жилищен комплекс от затворен тип" е
комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени
сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Посоченото
в жалбата ,а именно,че имотът е ограден от метална ограда, има озеленяване, изградена
е поливна система,вентилационна система, пожарозащитна система, домофонна
система, видеонаблюдение, дизелов генератор, явяващ се обслужващ обект според
въззивното дружество, не може да доведе до
еднозначен извод ,че се касае за жилищен комплекс от затворен тип. Безспорно
е ,че се касае за една смесена многофункционална сграда с жилища, офиси, ателиета, обществено
обслужване и подземен паркинг, построена в УПИ ІІІ-217, кв.36 по плана на
ж.к.Изгрев, град Бургас- видно от представеното разрешение за строеж
№И-1/12.01.2015г. Според практиката на
ВКС-определение № 300 от 30.04.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4342/2017 г., III г.
о.,и определение по ч. гр. д. № 47/14 г. на четвърто г. о. на
ВКС,
предвид §
1, т. 3 ЗУЕС и по арг. от чл.
3 от ЗУЕС т. нар, "жилищен комплекс от затворен тип" изисква наличие на поне
четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс,
обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изискванията за
контролиран достъп за
външни
лица.Това означава,че няма пречка разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС да се приложи и
в случаите на една сграда в режим на етажна собственост ,построена в обособен
урегулиран имот,със специфичен пропускателен режим.От анализа на доказателства
по делото е видно/ а и не е спорно/ ,че в УПИ ІІІ-217 в кв.36 по плана на
ж.к.“Изгрев“ е построена единствена смесена многофункционална сграда с
жилища, офиси, ателиета,обществено обслужване и подземен паркинг.Няма спор също
,че в сградата има повече от четири
самостоятелни обекта,собственост на различни лица, но е спорно дали е налице
контролиран достъп за външни лица.Безспорно е,че в сградата има търговски
обект, което изключва ограничен достъп за външни лица по принцип. Според показанията
на свидетеля П.сградата не е оградена ,има декоративна ограда само от едната
страна.От неоградената страна на сградата има вход със свободен достъп.Свидетелят
също така установява,че в сградата може да се влезе без чип през вратата откъм
подземния гараж. Свид.Г. установява ,че достъпът до сградата и асаньорите е с
чип, който притежават само собственици и наематели и има видеонаблюдение.Това
обаче не ознавача контролиран достъп на външни лица,още повече ,че
повечето сгради разполагат с чип за входната врата.В случая е
контролиран достъпът само до самостоятелните обекти в самата сграда ,а не до
комплекса като цяло.Наличието на видеонаблюдение също не означава контролиран
достъп,а само възможност да се констатира и наблюдава движението в сградата и
извън нея.Видеонаблюдението не може да ограничи достъпа до сградата само по
себе си.Не се установява достъпът до комплекса да е контролиран и ограничен с
бариера или врата.Освен това, дизеловият генератор не е друг обект, обслужващ
собствениците по смисъла на закона.Такива обекти са басейни, алеи,беседки,
барбекюта и други,служещи за общо ползване от всички етажни собственици. Според
съда не се касае за жилищен комплекс от затворен тип. Дори да се приеме
обратното, то уреждането на управлението и поддръжката на общите части става с
договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, с нотариална
заверка на подписите.Няма спор,че едната страна по сключения договор за управление на общите части е
собственик на самостоятелни обекти – „Уни инвест“ ЕООД ,което дружество е
праводател на ответницата по нот.акт № 92 ,том ІІІ, рег.№9680, н.д.№359/2017г.Няма
данни обаче към датата на сключения
договор кои лица са собственици на всички самостоятелни обекти в сградата.Законът
изисква договора за управление по чл.2 да се сключи между инвеститора и всички
собственици на самостоятелни обекти.От друга страна,ищцовото дружество няма
качеството инвеститор. Действително, липсва законова дефиниция на понятието „инвеститор“, но според тълкуването
на термина, това е лицето или лицата ,които финансират строителството, като
инвеститор може да бъде и самият
строител, а също възложителите / носители на правото на собственост или
право на строеж върху терена/ или лицата ,закупили обекти в бъдещата или строящата се сграда. Ищцовото дружество не е
нито едно от изброените лица.Поради това,независимо от нотариалната заверка на
подписите и от вписването на процесния договор по партидите на недвижимите имоти,той няма характер на
договор за управление и поддръжка на общите части на жилищен комплекс от
затворен тип по смисъла на чл.2 ЗУЕС.Поради това и независимо от вписването
му,този договор не обвързва последващите приобретатели на самостоятелни обекти в ЕС,каквато е
ответницата.
Във въззивната жалба е направен
пространен анализ на договора,от които произтичат вземанията, като въззивното дружество счита,че се касае за
договор за поръчка.Дори и това да е така, съобразно разпоредбата на чл.21,ал.1 ЗЗД договорите пораждат действие между страните, а спрямо трети лица - само в
предвидените в закона случаи./напр.договора за цесия поражда действие и за
длъжника,макар да не е страна по него, договорът за застраховка „Гражданска
отговорност“ ,сключен между застраховател и причинител на вредата, дава право
на пострадалия на пряк иск против застрахователя,без да е страна по договора/.Това
означава, че правата за търсене на
отговорност за неизпълнение се осъществяват само между страните по договора.
Безспорно ,ответницата не е страна по процесния договор. Наистина чл.
23 ЗЗД създава правна възможност за обещаване
задължението или действието на трето лице, но от това обещание задължения за
третото лице не възникват, а те са за обещателя, който е и правно обвързаният,
в какъвто смисъл е постоянната практика на ВКС - решение №
118/2011 г., по т. д. № 474/2009 г.
на II т. о. Затова и ако третото лице, както е в разглежданият случай, не
извърши уговореното от обещателя действие, или откаже да се задължи, обещателят
дължи обезщетение на съконтрахента си на общо основание.В чл.30 от договора е
записано изрично,че в случай на неизпълнение на задълженията по тяхот
приобретателя, то договорът продължава да обвързва страните,т. е. изпълнение се
дължи от собственика /“Уни инвест“ ЕООД/.В този смисъл са ирелеватни
възраженията във въззивната жалба относно изпълнението на задълженията по
договорите от страна на ищцовото дружество- изпълнител-дори да има пълно
изпълнение, задължения за ответницата да плаща стойността на услугите няма да
възникнат по горните съображения.Що се отнася до това дали е налице неоснователно
обогатяване ,то иск на такова основание не е предявен.
С оглед на гореизложеното съдът
намира,че въззивната жалба е неоснователна, а решението следва да се потвърди.Направено
е искане за присъждане на разноски от въззиваемата,но няма доказателства за
сторени такива ,поради което съдът не се произнася по това искане.
Мотивиран от горното съдът
Р Е
Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №470/28.02.2019г,
поставеното по гр.д.№5497/2018г на Районен съд-Бургас
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: