О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№………………
гр.Варна,…………
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, Vс-в
в закрито
съдебно заседание на тринадесети април 2020г
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕСПИНА ГЕОРГИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЗЛАТИНА КАВЪРДЖИКОВА
ИВАНКА ДРИНГОВА
като
разгледа докладваното от съдия ГЕОРГИЕВА
въззивно
гражданско дело № 337/2020г,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.435 и сл. ГПК.
Образувано е по жалба вх.№ 3465/31.01.2020 на Ю.И.Ж., род.***г, гражданин на Руска
Федерация, с постоянен адрес:***, и съд.адрес:*** офис 2-адв.Д.В., срещу действията
на ЧСИ Станимира Костова–Данова Людмил рег.№ 718 по изп.д.№ 20187180400576, изразяващи се
в насочване на изпълнението срещу 662/1142ид.ч. от недвижим имот-собственост на
Ж., а именно -АПАРТАМЕНТ № 11, чрез наложена възбрана и извършен опис.
Излага подробни доводи за
незаконосъобразността на действията на ЧСИ, като следва:
Изп.дело било
образувано по ИЛ, издаден в полза на БАНКА „ДСК"ЕАД срещу ,,ТОП СПИЙД
ТРАНС“ЕООД. Предоставеният от банката-кредитор на дружеството-кредитополучател
заем бил обезпечен чрез ипотека върху имот на трети лица - ПИ, находящ се в
гр.Варна м-ст"Абатко",съставляващ
УПИ № XV-111 в кв.73 по РП на Вилна зона Варна, целият с площ от 662кв.м.
През 2010г жалбоподателката придобила собствеността върху -АПАРТАМЕНТ № 11
с идентиф.№ 10135.2569.159.1.14, находящ се на 3-ти
ет. в жилищна сграда № 1, разположена в ПИ с идентиф.№
10135.2569.159 /по предходен документ за собственост УПИ ХІІ-111,136 в кв.34 по
плана на ВЗ Варна /м-ст „Абатко“/;
От момента на закупуването на изброените имоти до настоящия момент
владеела същите.
В края на м.септември 2019г узнала, че бил конституирана като ипотекарен длъжник по посоченото изп.д.№ 20187180400576 на ЧСИ № 718-Станимира
Костова-Данова и че ЧСИ я държала отговорна с 662/1124ид.ч. от притежавания от
нея самостоятелен обект за дълга на „ТОП СПИЙД ТРАНС“ ЕООД.
Вписани били възбрани върху 662/1142ид.ч. от собствените й описани
по-горе самостоятелни обекти.
Счита действията на ЧСИ за неправилни и незаконосъобразни, като излага
подробни доводи за това:
В ПДИ било обективирано разпореждане на ЧСИ Данова за налагане на
възбрана и извършване на опис и оценка за дата 2.10.2019г на собствения на Ж.
недвижим имот.
Срещу насрочването на опис и оценка на недвижимия имот било подадено
възражение вх.№ 13242/1.10.2019г по описа на ЧСИ Данова, което с резолюция на ЧСИ
от същата дата е приел за неоснователно.
Поради горното с настоящата жалба обжалва като незаконосъобразни
действията на ЧСИ Станимира Костова -Данова по налагане на възбрана, насрочване
и извършване на опис на собствения на доверителката ми недвижими имот.
Изп.дело
било образувано на основание ИЛ от 15.12.2001г издаден в полза на "БАНКА
ДСК" АД срещу длъжник „Топ Спийд Транс"
ЕООД. Вземането на банката било обезпечено с учредена в нейна полза договорна
ипотека, вписана под акт № 18/24.08.2006г на СлВп-Варна
върху недвижим имот УПИ № XV-111 в кв.73 по РП на ВЗ Варна, находящ се в
гр.Варна м-ст„Абатко",
при посочените граници.
Жалбоподателката закупила от праводателя й "КРИС Н" ООД подробно описания
самостоятелен обект в сграда с цитирания НА.
С разпореждане от 12.09.2019г ЧСИ разпоредила, на осн.чл.429 ал.З ГПК по
изп.дело да бъде конституирана жалбоподателката като
ипотекарен длъжник, приемайки в мотивите, че ипотечното право, учредено в полза
на банката-взискател върху ПИ, в който е построена сградата, разпростира
действието си и върху самостоятелния обект, притежаван от жалбоподателката, в
резултат на което е насочила изпълнение спрямо същия.
Твърди, че към датата на учредяване на договорната ипотека през 2006г
било обективно невъзможна индивидуализацията на вещното право на строеж предвид
изложените по-долу факти и наведени доказателства за липса на ПУП-ПРЗ за имота
и проект за сградата, а още по-малко такъв предмет на обезпечение е включен в
предмета на договора за учредяване на ипотека от 24.08.2006г.
I. По отношение на предприетите от ЧСИ действия по насрочване на опис и
извършване на оценка на недвижим имот:
Съгласно чл.428 ГПК, когато пристъпва към изпълнение, СИ е длъжен да изпрати на длъжника покана, с
която му дава двуседмичен срок за доброволно изпълнение. Едва след изтичането
на определения от закона двуседмичен срок, може да започне принудителни
действия, каквото действие съставлява описът на недвижим имот.
Към датата на насрочения опис на недвижимия имот 2.10.2019г за Ж. не бил
изтекъл срокът за доброволно изпълнение по изп.дело и
затова ЧСИ следвало да отложи извършването на описа за друга дата. Затова действието
по неговото извършване, обективирано в протокола на ЧСИ, било
незаконосъобразно.
II. По отношение на налагането на възбрана с акт № 113 том VII вх.рег.№
24030/13.09.2019г на Сл.Вп-Варна върху притежавания
от Ю.Ж. недвижим имот и пристъпване към изпълнение върху имота.
Счита, че жалбоподателката няма качеството на ипотекарен длъжник,
обезпечил с ипотека изпълнението на задължението на длъжника по изп.дело - „Топ Спийд Транс"
ЕООД, като твърди, че върху имота й не се простира действието на ипотеката,
учредена само върху поземления имот без приращенията и подобренията.
Съгласно НА за покупко-продажба на недвижим имот акт № 71 том 1 рег.№
2187 н.д.№ 65/2011г на н-с Ваня Георгиева, рег.№ 549 на НК, с район на действие
PC - Варна, вписан СлВп, Ю.Ж. е закупила имот, който
към тази дата е бил чист от вещни тежести.
Видно от сключения между длъжника „Топ Спийд
Транс" ЕООД и взискателя -„Банка ДСК" ЕАД НА за учредяване на
договорна ипотека на н-с П.Димитрова, вписан в СлВп-Варна,
липсвало постигнато съгласие между страните по договора ипотеката да се
разпростира и върху бъдещите постройки, които ще бъдат изградени върху терена,
приращения и подобрения, както неправилно е приела ЧСИ.
Освен това, към датата на сключване на договорната ипотека за сградата
не е имало и одобрени инвестиционни проекти.
Ипотеката била вписана в СлВп на 24.08.2006г,
а едва със Заповед РД -02-14-1148 от 26.10.2007г на Зам. министъра на МРРБ бил
одобрен ПУП за УПИ XII-111, 136 в кв.34 на КК „Св.Св.Константин
и Елена". Сградата била построена в новообразувания ПИ № 10135.2569.159
съгласно разрешение за строеж № 30/29.02.2008г и към момента на покупката на
самостоятелния обект на Ж. през 2011г за сградата е издаден акт обр.15 от
22.12.2009 г.
Предвид горното счита, че принципът на приращението не е относим в настоящия случай, доколкото е било изцяло
невъзможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които не са били
планирани за изграждане към датата на учредяване на ипотеката. Ето защо, не
може да се обоснове и възможността изпълнението да се насочи срещу тези сгради.
Така според нея ипотеката е учредена върху ПИ и за обезпечение вземането на
банката-кредитор служи само земята, но не и бъдещи подобрения и приращения на
ПИ по смисъла на чл. 92 от ЗС.
Договорът за ипотека касае единствено УПИ № XV - 111, в кв.73 по РП на
ВЗ Варна, находящ се в гр.Варна м-ст„Абатко", при граници по скица: улица, УПИ № IV-110,
УПИ № V-109, УПИ № VII-137, УПИ № XIV-136 и УПИ VI, като между страните не било
постигнато изрично съгласие ипотеката да обхваща „всички настоящи и бъдещи
подобрения и приращения в имота", както е посочено в разпореждането от
12.09.2019г. на ЧСИ Ст.Данова. Цитираните в същото разпореждане решения на ВКС
-решение № 18 от 11.04.2018г. по гр.д.№ 1011/2017г. на II г.о. и решение № 24
от 15.04.2019г. по гр.д. 595/2018г. на ВКС, I-во г.о. касаели вписани законни
ипотеки, а не договорна ипотека. Според приетото от ВКС в посочените решения
наложената върху дворно място и сгради законна ипотека разпростира действието
си и върху бъдещите приращения върху имота, като в случая, тъй като законната
ипотека е едностранен акт на кредитора и не зависи от волята на длъжника,
поради което уговорки спрямо бъдещите приращения не би могло да има. Във
второто решение дори ВКС е извел извод съдебната практика, касаеща договорната
ипотека е неприложима към законната такава.
Дори да се приеме, че имало идентичност, то не би могло да бъде налагана
възбрана върху ид.части от самостоятелните обекти в
сградата, построена върху ипотекирания ПИ, тъй като такава не е била планирана
да съществува и не е съществувала към момента на учредяване на договорната
ипотека. Ипотеката била учредена само върху земята и за обезпечение на
банката-кредитор можела да служи само земята, но не и бъдещи подобрения и
приращения. Не било ипотекирано правото на строеж, нито бъдещите подобрения и
приращения.
Цитираните от ЧСИ решения на ВКС били неотносими към процесния случай,
тъй като се отнасяли за сгради, построени на мястото на съборени ипотекирани
сгради.
Практиката на ВКС била категорична, че когато предмет на ипотеката е
право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху
бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието
на ипотеката сгради само ако при сключването на договора е било постигнато
съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Допустимо, с
оглед волята на страните било, при сключване на договора за учредяване на
ипотека върху незастроен недвижим имот да се уговори разпростиране действието
на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Това,
обаче, в случая не било сторено и съответно не можело да бъде търсена от
жалбоподателя солидарна отговорност за дълга по ИЛ, по който било образувано
делото.
Ипотеката не се разпростирала върху новопостроената сграда, щом с
договора не било постигнато съгласие тя да има такова действие и спрямо
бъдещите приращения, като се позовава на практика на ВКС в тази насока :
Решение № 250/18.11.2014г по гр.д.№ 854/2014г на III ГО; Решение № 111/25.07.2014
по гр.д.№ 4005/2013г на ІІІ ГО; Решение № 113/25.07.2014г по гр.д.№ 4514/2013г
на III ГО; Решение № 143/10.11.2014г по гр.д.№ 646/2014г на II ГО и Решение №
39/24.03.2014г по гр.д.№ 5059/2013г на I ГО; Решение № 250/15.12.2014г по гр.д.
№ 673/2014г.на IV ГО; Решение 385/08.05.2015г по гр.д.№ 1069/2014г на IV ГО;
Решение № 379/22.12.2014г по гр.д.№ 3384/2014г на IV ГО и Решение №
188/24.10.2014г по гр.д.№ 4234/2014г на III ГО. В този смисъл е решение № 1770/29.10.2015г
на ВОС, постановено по в.гр.д, № 1621/2015г. Според мотивите на съда в
цитираните съдебни актове - собственикът на терена разполага с възможността да
застрои терена, с оглед предвижданията на ЗРП, което право ипотекарният
кредитор не може да ограничава. Допустимо е, с оглед волята на страните, при
учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот да се уговори
разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат
построени върху този имот, като, ако не бъде уговорено между страните, че ипотеката
се разпростира и по отношение на новопостроените сгради, то това било израз на
зле охранен обезпечителен интерес и в този случай ипотекарният кредитор поема
риск от лошо (неосъществимо по принудителен ред) обезпечение.
Доколкото в настоящия случай не било налице тъждество между посочения в
ипотечния договор и реално възникналия имот, то не можело да се приеме, че
ипотеката разпростира действието си и върху новопостроената сградата.
По отношение предприетите от ЧСИ действия по запор на банковата сметка на Ж. в "БАНКА ДСК" АД.
Счита, че въззивницата не отговаряла за задълженията на длъжника със
собствените си парични средства; тя нямала качество на солидарен длъжник и
насочването на изпълнението към парични средства счита за абсолютно
незаконосъобразно и затова моли за отмяната действията по налагане на запор на
банковата й сметка.
Възразява, че вземането по изп.дело,
образувано въз основа на ИЛ от 15.12.2011г от СРС, издаден въз основа на
Заповед по чл.417 от ГПК за изпълнение на парично задължение по гр.д.№
54190/2011г на СРС, било погасено по давност.
Заявлението по чл.417 ГПК на „Банка ДСК" ЕАД е подадено на
15.12.2011г, от която дата започва да тече давността за вземането на кредитора
по издадената заповед за изпълнение.
Настоящото изп.дело е образувано едва на
20.12.2018г с молба от взискателя, като към тази дата правото на принудително
изпълнение е погасено по давност.
В ГПК заповедното производство се уреждало като част от изп.процес и теченето на давността се прекъсва едва с
предявяване на иска за съществуване на вземането. Според чл.116 б.„б" от ЗЗД, течението на давността се прекъсва с предявяване на иск или възражение,
или искане за започване на помирително производство. От датата на издаване на
заповедта за изпълнение и ИЛ до предприемането на действия на същинско принудително
изпълнение, в случая, са изминали повече от пет години, поради което правото на
принудително изпълнение се е погасило.
С т.10 и т.14 от TP № 2/2013г от 26.6.2015г на ОСГТК на ВКС по тьлк.д. № 2/2013г е прието, че след подаването на иска,
давността се прекъсва многократно с предприемане на всяко действия за
принудително изпълнение на вземането. Първото такова по настоящото дело е
налагането на възбрана върху имотите - самостоятелни обекти в сградата.
Освен това твърди, че по образуваното пред ЧСИ Данова изп.дело не било предприето каквото и да е изп.действие в рамките на определен изпълнителен способ от
страна на ЧСИ, поради което, считано от 15.12.2011г до датата на вписване на
възбрана под Акт № 113 том VII вх.рег.№ 24030/13.09.2019г на Сл.Вп-Варна изминали повече от 5 години, а правото на
принудително изпълнение се е погасило.
Не са изпълнителни действия и не прекъсват давността образуването на изп.дело, изпращането и връчването на ПДИ, проучване на
имущественото състояние на длъжника, извършване на справки, набавяне на
документи, назначаване на експертиза.
Предвид изложеното моли за постановяването на решение за отмяна обжалваните
действия на ЧСИ, на осн.чл.435 ГПК - налагане на възбрана върху недвижим имот,
опис на недв.имот и запор на банкова сметка ***.
Моли за присъждане на сторените по делото разноски за заплатена държ.такса и адв.възнаграждение,
съгласно представения договор за правна защита и съдействие.
В срока по чл.436 ГПК не е постъпил отговор от взискателя Банка „ДСК“ЕАД
На осн.чл.436 ГПК по делото са приложени обясненията на ЧСИ Станимира Костова-Данова.
СЪДЪТ, предвид материалите по изп.дело, изложените в
жалбата оплаквания относно законосъобразността на обжалваното действие, намира
за установено от фактическа страна:
Изп.д.№
20187180400576 е образувано въз основа на ИЛ, издаден на 15.12.2011г по гр.д.№
5190/2011г по описа на Софийски РС, по силата на който длъжникът „ТОП СПИЙД
ТРАНС“ ЕООД ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.София ул.“Димитър
Димов“ № 7 ет.2, бил осъден да заплати на Банка „ДСК“ ЕАД сумата от 100 000евро-главница, дължима по
Договор за кредит от 22.08.2006г, Анекс № 1/30.07.2007г, Анекс № 2/24.07.2008г
към него, на осн.чл.417 т.2 ГПК във вр чл.60 ал.2
ЗКИ, договорна лихва в размер на 19
059,61евро, изтекла за периода от 25.06.2009г до 06.12.2011г, лихва за
забава в размер на 16 669,05 евро,
за периода от 25.06.2009г до 06.12.2011г, ведно със законната лихва върху
главницата от подаване на заявлението - 7.12.2011г до изплащане на вземането,
както и 5310,42лв заплатена държавна
такса и 3305,20лв-юриск.възнаграждение.
Горното вземане е било обезпечено с Договорна
ипотека от 24.08.2006г върху недвижим имот, собственост на ипотекарните гаранти Л.И.Г. ЕГН ********** и Л.Т.Г. ЕГН **********,
а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находяш се в гр.Варна, община Варна, област Варна, м-ст "АБАТКО" /в бивша местност "Св.Св.Константин и Елена"/, целият с площ от 662 кв.м., съставляващ УПИ №
XV-111 в кв.73 по РП на Вилна зона Варна, при граници по скица: улица, УПИ
№ IV-110, УПИ № V-109, УПИ № VII-137, УПИ № XIV-136 и УПИ № VI.
ЧСИ констатирал, че ипотекираният от първоначалните собственици имот бил
прехвърлен на трето лице „Крис Н" ЕООД. Същото дружество придобило в
собственост по силата на договори за покупко-продажба от следните лица :
1/ Л.И.Г.
и Л.Т.Г. от 21.12.2007г за УПИ XV-111 в гр.Варна м-ст“Абатко“ с площ 662кв.м /на който съответстват 662кв.м.ид.ч.
от ПИ 10135.2569.159/, по отношение на който имот продавачите са били учредили
ипотека за обезпечение взимането на кредитора Банка“ДСК“ЕАД - взискател по изп. дело към длъжника „Топ Спийд
Транс" ЕООД;
2/ Красимир
Любомиров Г. и Венета Димитрова Перелова от 15.07.2009г
за 5кв.м ид.ч от ПИ 10135.2569.159.
3/ Живка
Василева Сапунджиева от 29.05.2009г за 472 кв.м ид.ч
от ПИ 10135.2569.159.
Впоследствие дружеството инициирало промяна в ПУП и ипотекираният имот бил
обединен със съседния УПИ и нанесен в КК под нов идентификатор 10135.2569.159 с площ от 1139кв.м..
На 29.02.2009г било издадено разрешение за строеж № 30/ 29.02.2008г.
в полза на заявителя „Крис Н"ООД за съгласуван и одобрен инвестиционен
проект от 12.02.2008г за изграждане на жилищна сграда. Това дружество построило
сграда с отделни обекти, които прехвърлило на различни лица.
Така към датата на образуване на изп.дело имотът не бил вече самостоятелен, а
съставлявал 662кв.м ид.ч. от ПИ с идентиф.№
10135.2569.159, находящ се в гр.Варна, община Варна, област Варна, район
Приморски, по КК и КР, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008г на Изп.директор на АГКК, целият
с площ 1142кв.м, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин
на трайно ползване : за курортен почивен дом, стар идентификатор : няма, номер
по предходен план: 111,136, кв.34, парцел: XII, съседи: 10135.2568.125,
10135.2568.146, 10135.2569.138, 10135.2569.43, образуван въз основа на влязла в
сила Заповед № РД-08-14-1148/26.10.2007г на МРРБ за одобряване на ПУЛ от имоти
УПИ № XV-111 в кв.73 и УПИ № XIV-136 в кв.73 по плана на ВЗ Варна м-ст „Абатко".
Върху недвижимия имот е построена
сградата с идентиф.№ 10135.2569.159.1, състояща
се от 37 самостоятелни обекта – АПАРТАМЕНТИ, собственост на различни физически
лица-чужди граждани, сред които е и настоящата жалбоподателка
за апартамент № 11.
С разпореждане от 12.09.2019г на ЧСИ собствениците на изградените в
посочения ПИ отделни обекта са били конституирани като длъжници по изпълнението,
на осн.чл.429 ал.З ГПК, като отговорни със своя вещ за чужд дълг, тъй като по
приращение ипотеката разпростира своето действие към съответстващите ид.части от новообразувания имот до 662/1142ид.ч. от всеки
от обектите.
На 2.10.2019г е била връчена ПДИ на жалбодателката,
с което същата била уведомена за конституирането й съгласно чл.429 ал.З ГПК и бил
насрочен опис на недвижимия имот за 18.10.2019г. Описът бил извършен на
указаната дата.
С разпореждането от 12.09.2019г са обективирани горните констатации и
затова е конституирана жалбоподателката на осн.чл.429 ал.З ГПК като длъжник по
изпълнението.
Горната фактическа установеност обуславя следните правни изводи:
За да обоснове допустимостта на
жалбата си, въззивникът се позовава на хипотезата на ал.4 на чл.435 ГПК,
съгласно която “Трето лице може да обжалва действията на съдебния изпълнител
само когато изпълнението е насочено върху вещи, които в деня на запора,
възбраната или предаването, ако се отнася за движима вещ, се намират във
владение на това лице. Жалбата не се уважава, ако се установи, че вещта е била
собствена на длъжника при налагане на запора или възбраната“.
Настоящият жалбоподател, обаче, не попада в кръга субекти, посочени в
нормата, т.е. няма качеството на трето
лице. Това е така, защото, съгл.чл.429 ал.З ГПК, ИЛ има сила и срещу
третото лице, дало в обезпечение своя вещ за чужд дълг.
Според нормата на чл.173 ал.1 ЗЗД ипотекарният кредитор има право да се
удовлетвори предпочтително по реда на чл.174 ЗЗД от цената на имота,
реализирана при публичната продан, независимо в чия собственост се намира. Следователно,
приобретателят на ипотекиран имот има правното положение на лицето, дало своята
вещ за обезпечение на чужд дълг, т.е. спрямо неговото имущество издаденият ИЛ
има действие и затова следва да бъде конституиран в изп.процес
като длъжник с всички произтичащи от това последици и права.
Придобиването от
жалбоподателката на самостоятелния обект-апартамент
е станало през 2010, т.е. след като
е била вписана ипотеката върху
недвижимия имот през 2006г и след като същият е било обединен със съседния УПИ
в общ такъв, върху който е била построена сградата, където се намират обектите
- собственост на жалбоподателя. Ипотекираният имот е бил 662кв.м..Следователно,
ипотеката се разпростира върху 662/1142ид.ч. от новообразувания имот, целият с
площ 1142кв.м., с идентиф. 10135.2569.159. Затова и
правилно ЧСИ е установил към момента на образуване на изп.
производство всичките собственици на самостоятелни обекти в сградата, като е приел,
че ипотеката разпростира своето действие върху тях в същия обем, както върху ПИ,
върху който е била построена, а именно - 662/1142ид.ч. от всеки от обектите.
При това положение въззивницата няма качеството на трето за изпълнението
лице, а става длъжник по изпълнението, макар и с ограничена до обезпечението
отговорност /така в TP по т.д.№ 4/2017г на ОСГТК на ВКС/.
Поради изложеното, жалбата се явява недопустима и затова следва да бъде
оставена без разглеждане, а образуваното въз основа на нея производство следва
да бъде прекратено.
Що се отнася до останалите доводи, наведени в жалбата, касаещи
материално-правния въпрос за обема на ипотечното право, т.е. дали същото се
разпростира освен върху земята и върху построеното впоследствие в имота от
трето лице, и чрез които се цели да се преодолее нормата на чл.429 ал.3 ГПК,
като се приеме, че жалбоподателят има качеството не на длъжник, а на трето лице
и затова има право на жалба по чл.435 ал.4 ГПК, въззивният съд изцяло споделя
мотивите на ЧСИ, които за пълнота на изложението намира за уместно да изложи.
Вярно е, че решенията на ВКС, на които се позовава жалбоподателят,
касаят разпростирането на ипотечното право върху приращенията в ипотекирания
имот, но същите са постановени в хипотеза, различна от настоящата. Във всичките
е разгледана хипотезата, когато договорът за учредяване на ипотека е сключен
при издадено разрешение за строеж и одобрен инвестиционен проект, в полза на
ипотекарния длъжник, като предвиденото за изграждане приращение е възникнало в
патримониума на учредилия договорната ипотека, при това отпуснатият кредит е за
строителство на сграда. Освен това, при сключването на договора страните
изрично са уговорили, че ипотечното право ще се разпростре и върху
приращенията, индивидуализирани съгласно административните актове, касаещи
бъдещия строеж. Казано с други думи, към момента на сключване на договора
длъжникът със съгласието на кредитора е запазил правото си да изведе от общото
си право на собственост върху имота и правото на изградените върху него
приращения, на осн.чл.92 ЗС, като ипотечното право на кредитора се е
разпростряло и върху тях.
Нормата на чл.280 ал.1 ГПК предвижда, че до касация се допускат само
решения, по които ВКС следва да формулира отговор на материално-правен или
процесуален въпрос, съществен за изхода на конкретното дело - така в ТР
№ 1/2009г по тълк.д.№ 1/2009г на ОСГТК, според което „материално-правният
или процесуално-правният въпрос от значение за изхода по конкретното дело е
този, който е включен в предмета на спора, индивидуализиран чрез основанието и
петитума на иска и е обусловил правната воля на съда, обективирана в решението
му/. В посочените решения е разгледан конкретен спор, свързан със
специализацията на ипотеката, съгл.чл.166 ЗЗД, възможността да бъде учредена
под условие върху бъдещи конкретно определени вещи с оглед свободата на
договаряне на страните съгл.чл.9 ЗЗД, но не е изясняван въпросът за
разпростиране на ипотечното право върху бъдещи неустановени приращения, още повече
изградени в имота от приобретател на ипотекирания имот.
В последващо определение на ВКС, с което не е допуснато обжалване по
аналогичен казус на този, разрешаван с трайната практика, посочена по-горе,
съдът в мотивите си е изложил теза за необходимост от изрично изключване на
бъдещите приращения.
Да се мисли в посоката, изложена от жалбоподателя, би създало
предпоставки за невъзможност от реално удовлетворяване на ипотекарния кредитор
от ипотекирания в негова полза имот. В този смисъл са мотивите на ВКС в решение по гр.д.№ 885/2016 І ГО : „Ако
се приеме противното-че ипотеката се разпростира само върху терена и не обхваща
построеното след учредяването й, освен ако то не е изрично изключено, означава
да се обезсмисли ипотеката като институт, тъй като след построяване на
сградата, земята би била обща част и тя не може да се продаде отделно от
обектите. Дори по волята на страните земята да не бъде обща част на бъдещата
сграда с отделни обекти, или върху нея да се построи само един обект, то
земята, отделно от сградата пак би била непродаваема на публична продан, за да
се удовлетвори кредиторът, каквато е целта на ипотеката."
В последваща практика на ВКС /Решение № 18/11.04.2018г по гр.д.№
1011/2017 на ІІ ГО и Решение № 24/15.04.2019г по гр.д.№ 595/2018г на І ГО/ е
застъпена тезата, че ипотеката обхваща подобренията и приращенията на
недвижимия имот по чл.92 ЗС, като се изхожда от вещно правния елемент на
ипотеката и принципа, че ипотечното право следва имота. Действително, в
разгледаните казуси ипотеката е законна, т.е. при учредяването не е бил налице
договорен елемент между кредитора и длъжника, но в разгледания от ВКС казус
приращенията са били сторени не от ипотекарния длъжник, а от приобретател на
ипотекирания имот, който, както в случая с договорната ипотека, не е страна по
договорното правоотношение, а отговаря пред ипотекарния кредитор по силата на
чл.173 ал.1 ЗЗД. Освен това, е разгледан установителен иск на трети лица,
придобили права на собственост върху приращения, реализирани в изп.производство чрез публична продан и предприетите от СИ
действия срещу това имущество са счетени за правилни и законосъобразни.
Предвид изложеното по-горе съдебната практика е съотносима
към настоящия казус в по-пълна степен от предходно установената, тъй като разглежда
съдебно изпълнение, насочено към изградени по приращения самостоятелни обекти в
сграда, построена в ипотекирания имот не от самия ипотекарен длъжник, а от
негов правоприемник и последващо насочване на принудителното изпълнение върху
тях и извършване на публична продан на това имущество.
В тези решения ВКС е изложил подробни разсъждения за правния характер на
ипотеката и нейните последици, като счита, че функцията на ипотеката е
обезпечителна. Тя е реално /вещно/ обезпечение, което дава право на кредитора
да се удовлетвори по предпочитание от цената на ипотекирания имот, реализирана
при публичната му продан, независимо в чия собственост е /чл.173 ал.1 ЗЗД/.
Ипотекираният имот остава в държане на собственика или на определено от него
лице докато действа ипотеката в продължителен период от време - до 10 години,
освен ако не бъде подновена преди изтичането му. Законът не поставя изрично
изискване ипотекарният длъжник да не променя имота, както това изрично е указано
при възбраната /чл.451 ГПК/. Погиването на сградата в ипотекирания имот не е
уредено като основание за заличаване на ипотечното право в нормата на чл.179 ЗЗД. Напротив, разпоредбата на чл.154 ал.1 ЗЗД изрично визира възможността
ипотекарният кредитор да се удовлетвори от имущественото благо, което замества
ипотекирания имот, като получи застрахователната стойност, ако имотът погине
или полагащото се обезщетение ако имота бъде отчужден съобразно реда на
предпочитание, който има. Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди
урегулирането им с плана по чл.16 ал.1 ЗУТ, преминават върху новосъздадените
имоти, които собствениците придобиват на основание чл.16 ал.5 ЗУТ. Във всички
тези случаи ипотечното право върху имота, върху който е наложена ипотеката,
преминава /трансформира се/ върху заместващата облага и ипотекарния кредитор
запазва правата си върху новото имуществено право. От това следва, че е
неоправдано да се приеме, че ипотечното право се запазва само при правно
разпореждане с имота и тежи върху него и след правни разпоредителни действия,
но се погасява при извършване на фактически действия въз основа на правото на собственост,
обременено с ипотека.
Аргумент за разпростирането на ипотечното право върху приращенията е и
разпоредбата на чл.177 ЗЗД който предвижда привилегия за собственика на
продадения ипотекиран имот, който не е лично задължен, да получи преди ипотекарните
кредитори необходимите разноски, които е направил за имота, както и
увеличението на стойността му, което се дължи на негови полезни разноски. В
тази разпоредба се включват не само сторените разноски за неговото запазване,
но и тези, свързани с увеличаване на стойността му чрез подобрения, извършени
фактически от носителя на правото на собственост.
Правилата и нормите на приращението, обаче, не касаят само фактическо
действие по застрояване. Чл.92 ЗС урежда и собствеността върху насажденията,
без да уточнява техния вид. Ако се приеме, че ипотечното право не се
разпростира както върху фактически построеното от собственика на имота, така и
върху насажденията, възникнали след учредяване на ипотеката, то възниква и
въпросът за собствеността върху насадените в имота трайни и нетрайни
насаждения, които по силата на чл.92 ЗС също са собственост на собственика на
имота. Ако се приеме, че ипотечното право не се разпростира и върху тях, то
последиците от публичната продан не биха могли да настъпят и купувачът на ипотекирания
имот би придобил само земята без насажденията върху нея.
При учредяване на договорната ипотека страните може да не уговорят
ипотечното право да се разпростира и върху приращенията. Ипотекарният длъжник,
обаче, придобива право на собственост върху приращенията въз основа на правото
си на собственост, като кредиторът му не се е противопоставил на тази правна
възможност. Между тях е налице договорно правоотношение, въз основа на което
длъжникът е запазил за себе си възможността да реализира по този начин
обремененото си с ипотека право на собственост чрез застрояване на ипотекирания
терен. Ако обаче длъжникът учреди въз основа на правото си на собственост
ограничено вещно право на трето лице, съгл.чл.175 ЗЗД, то се погасява по силата
на закона. Т.е. за обема на ипотечното право от значение са правата, които
длъжникът е имал към момента на учредяване на ипотеката. А тези права следват
от правото му на собственост върху недвижимия имот. Т.е. ипотеката се простира
върху всички права на длъжника, които следват от правото му на собственост. Така
учредилият ипотеката може да изведе от общото си право на собственост на терена
правото си да го застрои само въз основа на договорно отношение с ипотекарния
си кредитор, като това негово право произтича от общото му право на собственост
и то само докато то се намира в неговия патримониум.
Приобретателят на такъв имот, обаче, не е бил страна по това
правоотношение. Той отговаря пред кредитора с получения имот и е длъжен да
търпи принудителното изпълнение и ограниченията в правото му на собственост.
Между тях не възниква договорно правоотношение, нито заместване в дълг поради
липсата на правна възможност за постигане на съгласие между тях.
Ако кредиторът е допуснал за ипотекарния длъжник възможност той да
придобие право на собственост върху приращенията, върху които ипотечното право
не се разпростира, то това съгласие не следва да се счита дадено и за всеки
последващ приобретател на имота, още повече, че сделката с ипотекиран имот е
действителна. В правоотношението между кредитора и това трето лице действат
императивни правни норми, а не договор. Още повече, че ако ипотекарният длъжник
прехвърли само правото си на строеж на третото лице, но не и собствеността
върху земята, то не може да го противопостави на ипотекарния кредитор и при
публичната продан то би се погасило по силата на закона.
В конкретния случай при учредяване на договорната ипотека гарантите са
дали за обезпечение своя имот. Ако се приеме, че те са запазили за себе си
възможността ипотеката да не се разпростре върху приращенията, които биха могли
да изградят въз основа на общото си право на собственост, то, видно от
приложените справки, те не са реализирали това свое право, произтичащо от
договорното им правоотношение. Длъжниците не са изграждали в имота никакви
постройки, а са прехвърлили на трето лице правото на собственост върху парцела,
обременен с ипотеката, в пълния му обем. Именно това трето лице е извършило
окрупняване на имота като последващ собственик, обединявайки двата съседни
имота, предприел е издаване на заповед за ПУП за новообразувания имот, поискало
е издаването на разрешение за строеж съгласно одобрен инвестиционен проект за
изграждане на жилищна сграда, изградило е постройка в имота, като по този начин
почти изцяло е изчерпило възможността за допълнително застрояване на имота.
Така към момента ипотекираният имот представлява ид.част
от застроен имот, а съгл.чл.38 ЗС земята представлява обща собственост на
етажните собственици. Всички тези действия са били извършени при вече учредена
от праводателя му договорна ипотека, за която третото лице се счита известено
от реда от вписванията.
Последиците от учредена договорна ипотека за приобретателя на ипотекиран
имот не се различават от правните последици от учредената законна ипотека.
От цитираната практика може да се изведе, че те са различни само за
учредилия ипотека длъжник, доколкото би било необходимо съгласието на кредитора
му да реализира чрез фактически действия правото си на собственост върху
нововъзникнали обекти в ипотекирания имот, съответно при прехвърлянето му да
запази права върху тях.
Дори да се разгледа нормата на ал.2 на чл.435 ГПК, визираща обективните
предели на правото на жалба на Ю.Ж. в качеството й на длъжник, то настоящият
случай не попада под нито една от изрично изброените хипотези. Описът не
подлежи на самостоятелно обжалване. Същият представлява изпълнително действие,
но не и действие на принудително изпълнение, което да прекъсва течението
на давностния срок, какъвто е смисълът на изложеното
в мотивите към т.9 от ТР от 26.06.2015 по тълк.д.№
2/2013 и до който извод се достига при по-задълбочен и внимателен прочит на
изложението.
Що се отнася до останалите оплаквания за незаконосъобразност на
наложената възбрана върху имота и запор на банковите сметки на жалбоподателката
в Банка „ДСК“ АД, то отново жалбата се явява недопустима, тъй като посочените
действия подлежат на самостоятелно обжалване само доколкото се твърди несеквестиру- емост на жилището
или на паричните влогове до несекв.размер, каквито
твърдения изобщо не са навеждани.
Предвид изложеното по-горе, жалбата като недопустима следва да бъде оставена без разглеждане, а
производството по делото следва да бъде
прекратено.
Воден от горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И
ОСТАВЯ
БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ жалбата вх.№ 3465/ 31.01.2020 на Ю.И.Ж., род.***г,
гражданин на Руска Федерация, С ПОСТОЯНЕН АДРЕС ***, и съд.адрес:*** офис
2-адв.Д.В., срещу действията на ЧСИ Станимира Костова–Данова Людмил рег.№ 718 по изп.д.№
20187180400576, изразяващи се в насочване на изпълнението срещу
662/1142ид.ч. от недвижим имот-собственост на Ж., а именно - АПАРТАМЕНТ № 11,
чрез наложена възбрана и извършен опис.
ПРЕКРАТЯВА
производството по в.гр.д.№ 337/2020г.
Определението може да се обжалва с
частна жалба пред АПЕЛАТИВЕН СЪД в едноседмичен срок пот уведомяването на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: