Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. София, 30.05.2019
г.
В И
М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, 23 състав, в публично съдебно заседание, проведено
на десети май през две хиляди и деветнадесета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Ива И. като разгледа докладваното от съдия гр.д. № 11094/ 2017г., за да постанови
решение, взе предвид следното:
Предявени са обективно съединени искове с правно
основание чл. 228 вр. чл. 79 ЗЗД и чл. 86, ал.1 ЗЗД, с които се иска осъждането
на Т.Х.Т., ЕГН ********** (с предишно фамилно име - К.), да заплати на П.В.З.,
ЕГН: **********, сумата от 38 096,48 лева, представляваща общо дължимо наемно
плащане за втора стопанска година (от 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г.) по
сключен договор за наем на земеделски земи в землището на община Перущица от
11.06.2014 г., който договор е с нотариално удостоверени подписи на лицата,
които са го подписали с удостоверяване, вписано с peг. № 1328/11.08.2014г. по
регистъра на нотариус Н.В., същата с № 014 в регистъра на НК и с район на
действие - района на PC - гр. София, ведно със законната лихва върху главницата
от 38 096,48 лева от датата на подаване на исковата молба до окончателното
изплащане; сумата от 8 542,05 лева, представляващи законна лихва за периода
от 03.10.2014г. до 12.05.2017 г. върху сумата от 32 232,17 лева,
представляваща главница за дължим наем за първа стопанска година за периода от
01.10.2013 г. до 01.10.2014 г., по повод на която е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение от 17.05.2017 г. по гр.д. № 30140/17 по описа
на СРС за периода; сумата от 2 188,40 лева, представляващи законна лихва за
периода 31.10.2014г. до 28.08.2017г.
върху сумата от 7 619,30 лева, представляваща уговорено авансово плащане
за втора стопанска година за периода от 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г.,
съгласно чл. 4.1.1 от договор за наем, в
размер на 20% от сумата на новата стопанска година, която е дължима в
срок до 30.10. през същата година или до 30.10.2014 г.; сумата от 5 895,76 лева, представляващи законна лихва
за периода 03.10.2015г. до 28.08.2017 г. върху сумата от 30 477,18 лева,
представляваща уговорено между страните окончателно плащане за втора стопанска
година за периода от 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г., съгласно чл. 4.1.2 от договора
за наем, в размер на 80% от общо дължимата сума за стопанската година, което е
дължимо в срок до 02.10.2015 г.
ИЩЕЦЪТ- П.В.З., ЕГН: **********,***,
п.к. 1434, кв. „Симеоново“, ул. *****чрез адв. Г.Г.Ч., твърди, че на 11.06.2014
г. с ответника са сключили договор за наем на земеделски земи в землището
на община Перущица, с нотариално
удостоверени подписи на страните с peг. № 1328/11.06.2014 г. по регистъра на нотариус
Н.В., с № 014 в регистъра на НК и с район на действие - района на PC -град София,
по силата на който той предоставя временно и възмездно на ответника ползване на
поземлени земеделски имоти с обща площ от 1 147,441, подробно описани в
цитирания договор и приложението - Анекс № 1 от 20.06.214 г. към него, с
нотариално удостоверени подписи на страните с peг. № 1444/20.06.2014 г. по
регистъра на нотариус Н.В.. Излага, че договорът с анексът към него са вписани
в Имотния регистър, Служба по вписванията - град Пловдив като акт 44, том 7,
вх. peг. № 16783/24.06.2014 г. Заявява, че съгласно договора посочената
земеделска земя се предоставя за ползване за период от 01.10.2013 г. до 01.10.2019 г., или за шест
стопански години, както следва: -1-ва стопанска година- от 01.10.2013 г. до
01.10.2014 г.; 2-ра стопанска година- от
01.10.2014 г. до 01.10.2015 г.; 3-та стопанска година- от 01.10.2015 г. до
01.10.2016 г.; 4-та стопанска година- от 01.10.2016 г. до 01.10.2017 г.; 5-та
стопанска година- от 01.10.2017 г. до 01.10.2018 г. и 6-та стопанска година- от 01.10.2018 г. до
01.10.2019 г.. Земите били предадени на ответника на 01.10.2013 г. без
възражения от страна на последния, което е удостоверено в т. 20 и т. 21 от
самия договор. Ищецът посочва, че съгласно чл. 1, изр. последно от договора,
ответникът е следвало да ползва земеделските земи за земеделско ползване и
производство на едногодишни зеленчукови и полски култури, срещу които се е
задължил да му престира парично възнаграждение, уговорено в чл. 6 от договора,
равняващо се на левовата равностойност на (посочените цени са без ДДС):
- 17,90 евро на
декар за първата стопанска година (или 35,00 лв./декар);
- 18,80 евро на
декар за втората стопанска година (или 36,75 лв./декар);
- 19,74 евро на
декар за третата стопанска година (или 38,60 лв./декар);
- 20,73 евро на
декар за четвъртата стопанска година (или 40,53 лв./декар);
- 21,77 евро на
декар за петата стопанска година (или 42,55 лв./декар);
- 22,86 евро на
декар за шестата стопанска година (или 44,70 лв./декар);
Според чл. 4 от Договора, дължимите плащания за всяка
стопанска година се заплащат на два пъти, като авансова вноска в размер на 20 %
от общо дължимата сума за новата
стопанска година се заплаща в срок до 30 октомври на същата стопанска година, а
останалите 80 % от общо дължимата сума за всяка стопанска година се заплаща най
- късно в първия работен ден след изтичане на стопанската година, за която се
дължи. С Анекс № 2 от 19.08.2014 г. към Договора, с нотариално удостоверени
подписи на страните с peг. № 2077/19.08.2014 г., по регистъра на нотариус Н.В.,
с peг. № 014 в регистъра на НК и с район на действие – района на PC - град
София, вписан в Служба по вписванията - гр. Пловдив като акт № 271, том 12, вх.
peг. № 24757/08.09.2014 г., същият е прекратен по взаимно съгласие на страните
за част от земеделските земи, находящи се в землището на гр. Перущица, като
тази част е в общ размер на 110,802 декара като така общата площ на
предоставените за ползване по Договора земеделски земи е намалена до 1 036,639
декара. Излага, че за периода на действие на договора за наем, а именно: от
2013 г. до 2015 г., от страна на Т.Х.Т. не са извършвани наемни плащания освен
авансовото плащане в размер на 20 % от дължимата цена за първата стопанска
година. Предвид това с нотариална покана от 29.10.2014 г., вписана с акт № 192,
том IV, peг. № 10034/29.10.2014 г. на В.М.- нотариус с peг. № 053 в НК и район
на действие Районен съд - София, редовно връчена на 17.11.2014 г. по реда на
чл. 47, ал. 1 и 5 и чл. 50, ал. 4, във вр. с чл. 592 от ГПК, я е поканил да
изпълни доброволно паричните си задължения по договора. Отправено е и
предупреждение, че ако не изпълни задълженията си в срока, даден с нотариалната
покана, ще упражни правото си на едностранно прекратяване на договора по чл.
23.3. Тъй като въпреки усилията му плащане така и не е постъпило, бил принуден
да поиска издаването на заповед за изпълнение на парично задължение за
изискуемите му вземания за първата
стопанска година (от 01.10.2013 г. до 01.10.2014 г.). За останалата част от
задължението на ответника, което е предмет на настоящите искове, ищецът не
разполага с изпълнителен титул. С оглед изложеното моли настоящия съд да уважи
предявените исковеи претендира разноски за производството.
ОТВЕТНИКЪТ- Т.Х.Т., ЕГН **********, с адрес: ***, оспорва предявения иск по основание
и размер. Твърди, че процесните земеделски земи не са и били предадени от ищеца
и съответно не е успяла да ги използва по тяхното предназначение. Излага, че
същите са отдаване под наем и аренда на други лица в процесния период, което е
било пречка тя да реализира правата си по договора за наем с ищеца. Представя
подробно становище във връзка с твърденията. Не претендира разноски за
производството.
Съдът,
след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди направените доводи, намира
за установено следното:
Представен е договор, наименуван „договор за наем на
земеделски земи в землището на община Перущица“ от 11.06.2014 г. и приложение Анекс № 1 към
него, с нотариално удостоверени подписи на страните с peг. № 1328/11.06.2014 г.
по регистъра на Нотариус Н.В., с № 014 в регистъра на НК и с район на действие
- района на PC -град София, сключен между П.З. и Т. К., с който първият, в
качеството на наемодател, предоставя на втория, в качеството на наемател,
подробно описани в Приложение № 1 към договора земеделски земи с цел земеделско
ползване и производство на едногодишни зеленчукови и полски култури, вписан в
Служба по вписванията гр. Пловдив като
акт 44, том 7, вх. рег. № 16783/24.06.2014 г. Съобразно чл. 2 от договора
същият се сключва за период от
01.10.2013 г. до 01.10.2019 г., или за шест стопански години, както
следва: 1-ва стопанска година- от 01.10.2013 г. до 01.10.2014 г.; 2-ра стопанска година- от 01.10.2014 г. до
01.10.2015 г.; 3-та стопанска година- от 01.10.2015 г. до 01.10.2016 г.; 4-та
стопанска година- от 01.10.2016 г. до 01.10.2017 г.; 5-та стопанска година- от
01.10.2017 г. до 01.10.2018 г. и 6-та
стопанска година- от 01.10.2018 г. до 01.10.2019 г. Срещу предоставеното
ползване на земеделската земя, наемателят следва да заплати на наемодателя
уговорената по чл. 6 от договора цена, както следва: 17,90 евро на декар за
първата стопанска година (или 35,00 лв./декар); 18,80 евро на декар за втората
стопанска година (или 36,75 лв./декар); 19,74 евро на декар за третата
стопанска година (или 38,60 лв./декар); 20,73 евро на декар за четвъртата
стопанска година (или 40,53 лв./декар); 21,77 евро на декар за петата стопанска
година (или 42,55 лв./декар); 22,86 евро на декар за шестата стопанска година
(или 44,70 лв./декар); Посочените цени са без дължимото ДДС. Според чл. 4 от
Договора, дължимите плащания за всяка стопанска година се заплащат на два пъти,
като авансова вноска, в размер на 20 % от общо
дължимата сума за новата стопанска година се заплаща в срок до 30
октомври на същата стопанска година, а останалите 80 % от общо дължимата сума
за всяка стопанска година се заплаща най - късно в първия работен ден след
изтичане на стопанската година, за която се дължи.Съобразно чл. 23.3 от
договора наемодателят има право да прекрати договора едностранно и без
предизвестие договора при забава на което и да наемно плащане с повече от 90
календарни дни, в който случай не дължи неустойка. В чл. 20 от договора е
установено между страните, че считано от 01.10.2013 г. договорът влиза в сила и
има сила на приемно-предавателен протокол за предаването на земите на
наемателя. Посочено е, че наемателят е въведен във владение на имотите, считано
от същата дата. В чл. 21 е посочено, че наемателят декларира, че е извършил
оглед на имотите, описани в чл.1 от договора и че същите нямат недостатъци,
които да ги правят негодни за ползване съгласно предвиденото в договора
предназначение, както и че е запознат с имотите и тава каквито и да е
възражения по отношение на тяхното състояние. В разпоредбата на чл. 22 от
договора е предвидено, че всички изменения на договор се извършват само с
допълнително писмено споразумение между страните с нотариална заверка на
подписите, което се вписва в Агенция по вписванията, регистрира се в
съответната общинска служба по земеделие и става неразделна част от договора.
При съобразяване на горното и от представените
доказателства по делото е видно, че с
Анекс № 2 от 19.08.2014 г. към Договора, с нотариално удостоверени
подписи на страните с peг. № 2077/19.08.2014 г., по регистъра на нотариус Н.В.,
с peг. № 014 в регистъра на НК и с район на действие – района на PC - град
София, вписан в Служба по вписванията - гр. Пловдив като акт № 271, том 12, вх.
peг. № 24757/08.09.2014 г., договорът е бил прекратен по взаимно съгласие на
страните за част от земеделските земи, находящи се в землището на гр. Перущица,
като тази част е в общ размер на 110,802 декара, като така общата площ на предоставените
за ползване по Договора земеделски земи е намалена до 1 036,639 декара.
Не е спорно между страните, че ответникът е заплатил на
ищеца 20% процента от дължимата наемна цена за първата стопанска година, така
както тя е определена по продължителност в договора. Няма спор и се установява
от доказателствата по делото, че ответникът не е заплатил останалата част от 80
% от наемната цена за периода от 01.10.2013 г. до 01.10.2014 г.(първа стопанска
година) в размер на 32 483,62 лв
Във връзка с горното
с нотариална покана от 29.10.2014 г., вписана с акт № 192, том IV, рег. №
10034/29.10.2014 г. на нотариус В.М., с рег. № 053 на Нот. Камара и район на
действие СГС, връчена на 17.11.2014 г., ответникът е поканен да заплати
доброволно дължимата сума.
Не е спорно между
страните, че ответникът не е изпълнил в срок задължението си, поради което за
същото е издаден изпълнителен лист от 17.05.2017 г., по гр.д. № 30140/2017
г. по описа на СРС за сумата от 32
483,62 лв., представляваща дължима наемна цена по процесния договор за периода
от 01.10.2013 г. до 01.10.2014 г.
Няма спор между страните, че ответникът не е заплатил по
процесния договор нищо друго освен 20% от договорената цена за първата
стопанска година.
По делото е представена нотариална покана акт № 54,
том II, рег. № 2810 от 01.04.2015 г. на
нотариус В.М., с рег. № 053 на Нот. Камара и район на действие СРС, връчена
редовно по реда на чл. 47, ал. 1 и ал.5 и чл. 50, ал.4 от ГПК на 23.04.2015 г.,
от която е видно, че ищецът е развалил договора за наем поради виновно
неизпълнение на договорните задължения на ответника за заплащане на
договорената наемна цена за земеделските имоти, продължило повече от 90 дни на
основание чл. 23.3 от договора(без предизвестие). Забавените плащания към този
момент са остатъка от цената за първата стопанска година в размер на 80 % от
общата дължима сума и е с падеж 02.10.2014 г. и авансовото плащане от 20% от
общата наемна цена за втората стопанска година( 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г.)
с падеж до 30.10.2014 г. Ответникът е бил поканен да се яви при нотариус на
24.04.2015 г. за уреждане на облигационните отношения възникнали между
страните.
Представен е констативен протокол от 24.04.2015 г. на
нотариус В.М., с рег. № 053, от които се установява, че на посочената дата
ответникът не се е явил пред нотариуса за уреждане на задълженията между
страните.
Прекратяването на договора от страна на наемодателя е
заявено за вписване в Агенция по вписванията със заявление с вх. №
14204/19.05.2015 г. на Служба по вписванията – гр. Пловдив. По него е
постановен отказ за вписване, видно от определение от 07.05.2015 г. на съдия по
вписванията Шефкет Халимов. Определението е било обжалвано и е потвърдено с
определение от 16.06.2015 г. на Пловдивски окръжен съд, постановено по ч.гр.д.
№ 1621/2015 г
Вписването на
прекратяването на договора е било повторно заявено от ищеца със заявление с вх.
№ 28117/31.08.2016 г., по което отново е постановен отказ за вписване с
определение от 31.08.2016 г. на съдията по вписванията при Районен съд Пловдив.
Определението е обжалвано пред Пловдивски окръжен съд и е отменено с
определение от 28.09.2016 г., с което е указано да се извърши вписване на
прекратяване на договора за аренда(за наем на земеделски земи), сключен на
11.06.2014 г. между ищеца и ответника, вписан в Служба по вписванията –Пловдив
с рег. № 16783/24.06.2014 г., акт № 44, том 7 от 24.06.2014 г.
По делото е представено Удостоверение от Държавен фонд
земеделие с изх. № 02-0400/1983 от 18.01.2018 г., от което се установява кои
имоти са заявени по схемите и мерките на директни плащания за кампания 2014 и
2015 г. и кои ги е заявил.
Приета и
неоспорена от страните е съдебно-счетоводна експертиза, чието заключение съдът
кредитира като обективно и компетентно изготвено. Съобразно същото законната
лихва върху сумата от 32 232,17 лв. за периода от 03.10.2014 г. до 12.05.2017 г. е в размер на 8 548,82
лв. Законната лихва върху сумата от 7
619,30 лв. за периода от 31.10.2014 г. до 28.08.2017 г. е в размер на 2190,43
лв. Законната лихва върху сумата от 30 477,18 лв. за периода от 03.10.2015 г.
до 28.08.2017 г. е в размер на 5 904,18 лв.
При така
установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:
Съдът намира за
установено по делото, че между страните е бил сключен договор за аренда, който
се подчинява на правната регламентация на Закона за арендата в земеделието, в
редакцията му към 11.06.2014 г. В тази връзка съдът взе предвид приетото с
мотивите на Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2015
г., ОСГТК и при квалификацията съобрази, че страните по договора са избрали
значително по-тежката и скъпа форма на сключване на договора, която съответства
на предвидената в Закона за арендата в земеделието, а не значително по
–олекотената на договора за наем. Предвидената по договор процедура по
сключване включва всички елементи, предвидени за договора за аренда. Посоченото
води до извода, че страните са избрали да сключат един формален и дългосрочен
договор за аренда, а не просто договор за наем. В подкрепа на приетото съдът
намира, че и заплащането на наемната цена е договорено съобразно правилото на
чл.8, ал.5 от ЗАЗ (арендното плащане се дължи в първия работен ден след
изтичането на стопанската година). Останалите клаузи от договора до голяма степен
следват изискванията на ЗАЗ по отношение на ползването на предоставените
земеделски земи, правото за отдаването им на аренда на други лице от страна на
наемодателя, изграждането на съоръжения върху тях и пр.(арг. решение № 59/2009
г. на I ТО ВКС, така и решението, постановено по гр. д. № 1060/2009 на IV ГО
ВКС, с които е прието, че за вещите, посочени в
чл. 1, ал. 3 ЗАЗ е възможно да се сключват както договор за наем, така и
договор за аренда. За съдържанието на съглашенията трябва да се изхожда, както
от естеството на вещите, така и с оглед задълженията, поети от страните по
делото, а не само от избраното от страните наименование на сделката.).
Договорът за
аренда се урежда от специалните правила на Закона за арендата в земеделието
като пар.1 от ПЗР на ЗАЗ установява, че за неуредените в този закон случай се
прилага субсидиарно гражданското законодателство. В частност следва да се
прилагат разпоредбите на ЗЗД, в частта, уреждаща отношенията по договора за
наем, доколкото арендата се явява
особена разновидност на този договор. В чл.27, ал.1, т.2 от ЗАЗ е предвидено,
че прекратяването на договора за аренда при неизпълнение на договорните
задължения се осъществява по общия ред, доколкото в закона не е предвидено
изрично противното.
Формата за
валидност на договора за аренда е писмена с нотариална заверка на подписите.
Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в
договор за наем. Договорът за аренда може да обвърже страните за срок над 4
стопански години. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от
фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави
противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни)
от същия праводател. Регистрирането на арендния договор в ОСЗГ няма правно
значение за валидността и действието му. Договорът за аренда е възмезден и
арендаторът дължи арендна цена. (Решение № 703 от 5.01.2011 г. на ВКС по гр. д.
№ 1060/2009 г., IV г. о., ГК).
От представените
пред съда доказателства се установява по категоричен начин, че страните са спазили изискванията на ЗАЗ за
форма за валидност на договора за аренда.
Неоснователно е възражението за нищожност
поради невъзможен предмет, направено от ответната страна. Съображенията за това са следните:
Съобразно
разпоредбата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен
предмет. Предметът на сделката се свързва с обекта на правоотношението, към
което е насочено поведението на страните по сделката. Предмет на сделката са
вещи, действия, бездействия, нематериални правни и имуществени блага. За да е
налице сделка, страните трябва да са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако
към момента на постигане на съгласието, предметът е фактически или правно
невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.
Фактическата
невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната
действителност при сключване на сделката и не може да възникне според
природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите
към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и
тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на
предмета. Правната невъзможност на предмета означава,
че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима
правна пречка.
Видно от представените доказателства и
твърденията на страните по спора, не се касае за наличие на фактическа и/или
правна невъзможност на предмета на договора. Земеделските земи, във връзка с които е възникнало правоотношението,
обективно съществуват и са обособени и законоворегламентирани като такива.
Както е посочено горе, те могат да бъдат предмет както на договор за аренда, за
какъвто е приет процесният договор, така и на договор за наем, продажба и пр.
Възражението на ответника, състоящо се в невъзможност да използва процесните
земи, тъй като същите са използвани от трети лица, които имат право да съберат
реколтата си, касае не валидността на договора, а изпълнението на договорните задължения
от страна на арендодателя.
Неоснователно е
възражението на ответника, че земите са били продадени от ищеца в процесния
период, поради което било препятствана възможността му да ползва имота и
съответно е налице невъзможен предмет. В тази връзка следва да се има, че
правото на собственост върху отдадените на аренда земи не е предпоставка за
валидността на договора.
С оглед
изложеното съдът намира, че ищецът, при условията на пълно и главно доказване,
е установил пред съда възникването на валидно договорно отношение с ответника
въз основа на договор за аренда. В чл. 20 от договора е установено между
страните, че считано от 01.10.2013 г. договорът влиза в сила и има сила на
приемно-предавателен протокол за предаването на земите на наемателя. Посочено
е, че наемателят е въведен във владение на имотите, считано от същата дата.
Видно е, че е налице недвусмислено деклариране от страна на ответника, че
владението върху процесните имоти му е било предадено, считано от 01.10.2013 г. Представеният пред съда писмен договор се
счита за приемно- предавателен протокол.
Въз основа на
валидно сключения за ответника е възникнало задължение за ответника да заплаща
арендна цена за ползването на земеделската земя, предмет на договора. Не се
спори между страните, че тази цена е била заплатена единствено под формата на
20% авансово плащане за първата стопанска година. За остатъка от първата
стопанска година и за втората такава, не
е било извършено доброволно плащане на договорената цена.
От представената
нотариална покана акт № 54, том II, рег.
№ 2810 от 01.04.2015 г. на нотариус В.М., с рег. № 053 на Нот. Камара и район
на действие СРС, връчена редовно по реда на чл. 47, ал. 1 и ал.5 и чл. 50, ал.4
от ГПК на 23.04.2015 г., е видно, че ищецът е развалил договора за наем поради
виновно неизпълнение на договорните задължения на ответника за заплащане на
договорената наемна цена за земеделските имоти, продължило повече от 90 дни на
основание чл. 23.3 от договора(без предизвестие). Забавените плащания към този
момент са остатъка от цената за първата стопанска година, които са в размер на
80 % от общата дължима сума и са с падеж 02.10.2014 г. и авансовото плащане от
20% от общата наемна цена за втората стопанска година( 01.10.2014 г. до
01.10.2015 г.) с падеж до 30.10.2014 г.
С оглед
изложеното развалянето на договора,
извършено по реда на чл. 23.3 от същия е валидно и е породило правното си
действие, доколкото е установено по делото, че ответникът не е изпълнявал
задължението си за срочно заплащане на арендната цена и е извършено редовно.
Във връзка с
горното следва да се разгледа възражението на ответника, че ищецът не е
изпълнил задължението си да осигури спокойното и безпрепятствено ползване на
наетите земеделски земи, уговорено в чл.9 от договора и установено от правилото
на чл. 6 от ЗАЗ. Доказателствената тежест за установяване на обстоятелството,
че процесните земи са били използвани със земеделска цел(били са засяти от
трети лица) е на ответната страна. В рамките на делото обаче, същата не е
съумяла да установи по категоричен начин твърдяното от нея. Представеното в
тази връзка Удостоверение от Държавен фонд земеделие не може да установи кой е
арендатор на процесната земя и въз основа на какви отношения тя е била
заявяване за субсидиране. В тази връзка следва да се има предвид и че съобразно
чл. 37в от ЗСПЗЗ се допуска земите на
един ползвател да се заявят от друг земеделски производител въз основа на
сключени между тях споразумения. Последните се сключват независимо от ищеца, в
качеството му на наемодател на земята и той не е страна по тях. Целта е
окрупняване на обработваемите масиви. Предвид това, представеното удостоверение
от държавен фонд земеделие не може да установи, че процесните имоти са били
използвани от други лица в процесния период и че друг, а не ответникът е
ползвал субсидия и е засял земята, поради което ответникът е бил лишен от
възможност да използва същата по предназначението, което й е дадено с процесния
договор. То би могло да бъде индиция за едно такова ползване на имота от трети
лица, което препятства ответника и да се кредитира в подкрепа на тезата на
ответника, но само в съвкупност с други доказателства в тази насока, а такива
не са събрани по делото.
Неоснователно в
това отношение е възражението на ответника, че не е могъл да ползва земите по
предназначението им, тъй като ищецът е продал част от същите в процесния
период. Продажбата на процесните земеделски земи не се отразява на правата на
арендатора с вписан договор за аренда и правата му са противопоставими на новия
приобретател. Те са противопоставими и на последващ арендатор като правото се
определя от реда на вписванията.
При така
приетото от съда развалянето на договора между страните е редовно и е породило
правното си действие, считано от 23.04.2015 г. До тази дата, между страните е
съществувало валидно правоотношение и арендаторът дължи заплащането на
арендната цена. От развалянето на договора по вина на арендатора, което има
действие за в бъдеще, между страните вече не е налице облигационно отношение и
съответно не е налице задължение за арендатора да заплаща арендна цена. Въпросът кога е настъпило прекратяването на
сключения между страните договор за аренда е релевантен за спора, предвид
съдържанието на чл. 30, ал.3 от ЗАЗ,
съгласно която разпоредба, ако арендаторът не върне обекта на договора след
прекратяването му, арендодателят има право на обезщетение за претърпени вреди и
пропуснати ползи за времето на задържането.
С исковата молба
ищецът е въвел като предмет на правния спор дължимостта на арендната
цена(наречена наемна цена) за втората стопанска година по договора, като в нито
един момент не се е позовал на налично прекратяване на договора по реда на чл.
23.3 от договора и съответно не е направил претенция за заплащане на
обезщетение за задържане на процесните земеделски земи от страна на ответника
след прекратяването ( чл. 30, ал.3 ЗАЗ). Съответно, с оглед въведения от ищец
предмет на правния спор, искът е квалифициран от съда като такъв по чл. 79 ЗЗД.
Доколкото в обстоятелствената част на исковата молба не са наведени твърдения
за наличие на прекратен договор и дължима сума във връзка с неправомерно
задържане на процесните земи от страна на арендатора след прекратяването, то
съдът няма правомощие да квалифицира претенцията на ищеца за периода след
датата на разваляне на договора за аренда по реда на чл. 30, ал.3 ЗАЗ, тъй като
това би било произнасяне по непредявен иск, което е недопустимо. Вида на търсената защита се определя
единствено и само от ищеца въз основа на диспозитивното начало, като съдът не е
обвързан от посочената от него правна квалификация и е длъжен сам да
квалифицира правния спор, но същият може да стори това само и единствено въз
основа на наведените от ищеца обстоятелства, на които се основава претенцията
му. Съответно, въпросът дали са върнати процесните земи, кога е станало това и
пр. се явява неотносим към правния спор, предмет на разглеждане в настоящето
дело. Той е релевантен при евентуална бъдеща претенция на арендодателя към
арендатора за заплащане на обезщетение за продължилото след прекратяването на
договора ползване на земите.
С оглед
изложеното претенцията на ищеца за присъждане на дължима арендна цена за
втората стопанска година следва да се приеме за основателна до размера, дължим
до датата на разваляне на договора – 23.04.2015 г. Изчисляването на дължимата арендна цена до
датата на прекратяване на договора не е
било предмет на съдебна експертиза и не е било поискано от страните. Съдът
обаче намира, че изчисляването й не представлява значителна трудност и може да
се направи от съда. В тази връзка съдът приема, че уговорената арендна цена за
втората стопанска година е в размер на 38 096,48 лв. за 12 месеца от 01.10.2014
г. до 01.10.2015 г. Съответно за месец, арендната цена следва да се определи на
по 3 174,70 лв., а за ден същата следва да е в размер на по 104,37 лв. При така
приетото, за периода от 01.10.2014 г. до 31.03.2015 г., ответникът дължи
заплащане на арендна цена в размер на 19 048,20 лв., а за периода от 01.04.2015
г. до 23.04.2015 г. дължи сумата от 2 400,51 лв. или общо за целия период от
01.10.2014 г. до 23.04.2015 г. дължимата арендна цена е в размер на 21 448,71
лв. До тази сума предявения от ищеца иск с правно основание чл. 79 ЗЗД е
основателен. За останалата част, до пълния предявен размер от 38 096,48 лв.,
искът е неоснователен и следва да се отхвърли.
Така определеният размер на дължимата арендна
цена следва да се присъди ведно със законната лихва от датата на подаване на
исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
При така
приетото съдът намира следното по предявените искове с правно основание чл. 86,
ал.1 ЗЗД:
По предявения
иск за сумата от 2 188,40 лева, представляващи законна лихва за периода
31.10.2014г. до 28.08.2017г. върху
сумата от 7 619,30 лева, представляваща уговорено авансово плащане за втора
стопанска година за периода от 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г., съгласно чл.
4.1.1 от Договор за наем, в размер на
20% от сумата на новата стопанска година, която е дължима в срок до 30.10.2014
г.:
От разпоредбите
на договора се установи, че в срок до 30.10.2014 г. ответникът е следвало да
заплати авансово на ищеца 20% от договорената арендна цена за втората стопанска
година, която сума се равнява на 7 619,30 лв. Няма спор между страните, че
посочената авансова вноска за втората стопанска година не е изплатена и до настоящия
момент, поради което за забавеното изпълнение за периода от 31.10.2014 г. до
28.08.2017 г. се дължи обезщетение по реда на чл. 86, ал.1 ЗЗД, което съобразно
приетата експертиза е в размер на 2190,43 лв. Искът е предявен за сумата от
2188,40 лв. поради което е изцяло основателен.
Предвид приетото, предявеният иск с правно
основание чл. 86, ал.1 ЗЗД е изцяло
основателен.
По предявения
иск за сумата от 5 895,76 лева,
представляващи законна лихва за периода 03.10.2015г. до 28.08.2017 г. върху
сумата от 30 477,18 лева, представляваща уговорено между страните окончателно
плащане за втора стопанска година за периода от 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г.,
съгласно чл. 4.1.2 от Договора за наем, в размер на 80% от общо дължимата сума
за стопанската година, което е дължимо в срок до 02.10.2015 г.:
Съобразно
приетия размер на главния иск, съдът намира, че като остатък от арендната цена за втората
стопанска година се дължи арендна цена само за периода от 01.10.2014 г. до
23.04.2015 г., на която датата договорът е бил прекратен в размер на 13 829,41
лв. (21448,71 лв. – 7619,30 лв. авансово заплатена). Сумата е следвало да бъде
заплатена на падеж 02.10.2015 г., като не е спорно между страните, че това не е
сторено и до настоящия момент. Съответно искът с правно основание чл. 86, ал.1 ЗЗД се явява основателен за периода от 03.10.2015 г. до 28.08.2017 г. върху
сумата от 13 829,41 лв. за размера до 2675.08 лв. (изчислена служебно от съда с
calculator.bg). За останалата част, до пълния предявен размер от 5 895,76 лв.,
искът е неоснователен и следва да се отхвърли.
По иска с правно
основание чл. 86, ал.1 ЗЗД за сумата от 8 542,05 лева, представляващи законна
лихва за периода от 03.10.2014г. до
12.05.2017 г. върху сумата от 32 232,17
лева, представляваща главница за дължим наем за първа стопанска година за
периода от 01.10.2013 г. до 01.10.2014 г., по повод на която е издадена заповед
за изпълнение на парично задължение от 17.05.2017 г. по гр.д. № 30140/17 по
описа на СРС:
Съобразно
приетата по делото заключение на ССЕ размерът на законната лихва по този иск е
8548,82 лв. Съответно предявеният иск се
явява основателен за пълния предявен размер от 8542,05 лв.
По разноските:
С оглед изхода
на спора ищецът има право на направените в хода на делото разноски в размер на
2 540,64 лв. на основание чл. 78, ал.1 ГПК, а ответникът има право на разноски
в размер на 290,47 лв. на основание чл. 78, ал.3 ГПК.
По изложените
съображения съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА, на основание чл. 79 ЗЗД Т.Х.Т. (К.), ЕГН **********, с адрес: ***, със
съдебен адрес:***9 чрез адвокат Н.Г. да
заплати на П.В.З., ЕГН: **********,***, п.к. 1434, кв. „Симеоново“, ул.
*****чрез адв. Г.Г.Ч., ЕГН:********** - адвокат при САК сумата от 21 448,71 лв. без ДДС, представляваща дължима
арендна цена по „договор за наем на земеделски земи в землището на община
Перущица“ от 11.06.2014 г., с нотариално удостоверени подписи на страните с
peг. № 1328/11.06.2014 г. по регистъра на Нотариус Н.В., с № 014 в регистъра на
НК и с район на действие - района на PC -град София, вписан в Служба по
вписванията гр. Пловдив като акт 44, том
7, вх. рег. № 16783/24.06.2014 г. сключен между П.З. и Т. К., с който първият
предоставя на втория подробно описани в Приложение № 1 към договора,
съставляващо неразделна част от настоящето съдебно решение, земеделски земи с
цел земеделско ползване и производство на едногодишни зеленчукови и полски
култури за периода от 01.10.2014 г. до 23.04.2015 г., на която дата договора е
прекратен поради вина на Т.Х.Т. (К.), който период съставлява част от
уговорената по договора втора стопанска година, ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба ( 30.08.2017 г.) до окончателното
изплащате, като ОТХВЪРЛЯ иска с
правно основание чл. 79 ЗЗД за сумата над 21 448,71 лв. до пълния предявен
размер от 38 096,48 лв. без ДДС, ведно със законната лихва върху нея.
ОСЪЖДА, на основание чл. 86, ал.1 ЗЗД Т.Х.Т.
(К.), ЕГН ********** да заплати на
П.В.З., ЕГН: **********, сумата от 2
188,40 лева, представляващи законна лихва за периода 31.10.2014г. до
28.08.2017г. върху сумата от 7 619,30
лева, представляваща уговорено авансово плащане за втора стопанска година в размер
на 20% от договорната цена, съгласно чл. 4.1.1 от Договор за наем, с падеж
30.10.2014 г.
ОСЪЖДА, на основание чл. 86, ал.1 ЗЗД Т.Х.Т.
(К.), ЕГН ********** да заплати на
П.В.З., ЕГН: **********, сумата от
2675.08 лв., представляващи законна лихва за периода 03.10.2015г. до
28.08.2017 г. върху сумата от 13 829,41 лв., представляваща остатъка от
дължимата цена по договора за втора стопанска година за периода от 01.10.2014
г. до 23.04.2015 г., на която дата е прекратен същият, съгласно чл. 4.1.2 от
Договора за наем, с падеж 02.10.2015 г.
ОСЪЖДА, на основание чл. 86, ал.1 ЗЗД Т.Х.Т.
(К.), ЕГН **********, да заплати на П.В.З., ЕГН: **********, сумата от 8 542,05 лева,
представляващи законна лихва за периода от
03.10.2014г. до 12.05.2017 г.
върху сумата от 32 232,17 лева, представляваща главница за арендна цена
за първа стопанска година за периода от 01.10.2013 г. до 01.10.2014 г., за
която е издадена заповед за изпълнение
на парично задължение от 17.05.2017 г. по гр.д. № 30140/17 по описа на СРС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 86, ал.1 ЗЗД Т.Х.Т.
(К.), ЕГН **********, да заплати на
П.В.З., ЕГН: ********** сумата от 2
540,64 лв. на основание чл. 78, ал.1 ГПК.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал.1 ЗЗД Т.Х.Т.
(К.), ЕГН **********, да заплати на
П.В.З., ЕГН: **********, сумата от
290,47 лв. на основание чл. 78, ал.3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :