№ 29
гр. Шумен, 10.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН в публично заседание на седемнадесети
май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Константин Г. Моллов
при участието на секретаря Галина Св. Георгиева
като разгледа докладваното от Константин Г. Моллов Търговско дело №
20213600900039 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по депозирана искова молба от „Еко гъби“ АД, ЕИК ...
със седалище и адрес на управление гр. В..., представлявано заедно и поотделно от В.С.К. и
С.П.К., чрез адвокат А.С. със съдебен адрес в гр. В.... против „Тетрахиб“ АД, ЕИК .... със
седалище и адрес на управление с. Н.К., представлявано от изп. директор П.И.В.. В исковата
си молба ищецът твърди, че на 10.05.2017 г. страните са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан в исковата молба и приложения към
нея нотариален акт. При подписване на договора ищецът е внесъл по банкова сметка на
ответника сумата от 30 000.00 лв. Поради неизпълнение от страна на ответника на
задълженията му по договора, а и поради констатирани множество скрити недостатъци,
ищецът е отправил предизвестие за разваляне на договора и връщане на платения от него
задатък. С получаването на поканата от ответника, сключеният между страните
предварителен договор е развален. Ответникът не е възразил срещу развалянето на
договора. С прекратяване на договора отпада основанието въз основа на което ищецът е
привел сумата от 30 000.00 лв., но към датата на депозиране на исковата молба сумата не е
върната от ответника. Ищецът претендира ответникът да бъде осъден да му заплати сумата
от 30 000.00 лв., представляваща подлежащ на връщане получен задатък по сключения
между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.05.2017 г.,
ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на депозиране на исковата
молба до окончателното изплащане на сумата, както и сторените по делото разноски.
Ответникът счита, че искът е неоснователен и недоказан. Договорът не е развален, а
и ищецът не е направил изрично волеизявление в този смисъл. Дори и да се приеме, че
посочената в исковата молба покана съдържа такова волеизявление, то не са налице
1
основания за разваляне на договора. Ответникът е изпълнил задълженията си, произтичащи
от предварителния договор. Дори и да се приеме обратното, ищецът не е съобразил
разпоредбата на чл.87, ал.1 от ЗЗД, като не е дал на ответника подходящ срок за изпълнение.
Не са налице предпоставките за прилагане на чл.87, ал.2 от ЗЗД. На 08.04.2021 г.,
ответникът е отправил покана до ищеца за сключване на окончателен договор.
В допълнителната искова молба и отговора й, страните подробно излагат
допълнителни аргументи обосноваващи становищата им обективирани в исковата молба и
отговора на исковата молба.
От събраните по делото писмени доказателства, преценени по отделно и в
съвкупност съдът приема за установено следното:
На 10.05.2017 г. между ищеца в качеството му на купувач и ответника в качеството
му на продавач е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
С договорът ответникът се е задължил да продаде, а ищецът се е задължил да купи
недвижим имот – животновъдна ферма в землището на с. Б..., подробно описан в чл.1, ал.1
от договора и приложения към него нотариален акт. Страните са поели задължение да
сключат окончателния договор най-късно в едномесечен срок, т.е. до 10.06.2017 г. (чл.2).
Уговорената между страните цена за продажба на имота е 330 000.00 лв., като сумата от
30 000.00 лв. се плаща в деня на подписването на предварителния договор, а останалата
сума от 300 000.00 лв. в деня на подписване на окончателния договор чрез преводи по
посочената в договора банкова сметка на ответника (чл.3 и чл.4).
Ответникът е декларирал, че към датата на подписване на предварителния договор е
единствен собственик на имота, че същият не е обект на висящ съдебен спор, не са налице
вписани вещни тежести, включително възбрани и ипотеки, няма сключени и непрекратени
други предварителни договори за покупко-продажба, за наем и др. облигационни отношения
(чл.9). Той е поел задължение да осигури необходимите документи за нотариалното
изповядване на сделката, като преди окончателния договор осигури писмо от Европейската
банка за възстановяване и развитие (ЕБВР), в което е изразено волеизявлението на банката,
че недвижимия имот не е предмет на обезпечение, залог или ипотека, учредени от него в
полза на ЕВВР (чл.10). Ответникът се е задължил да не извършва разпоредителни сделки с
имота (чл.11).
Ищецът от своя страна се е задължил да заплати договорената продажна цена и да
сключи окончателен договор при условията на предварителния договор (чл.13 и чл.14).
Съгласно чл.17 в случай, че ответникът в качеството си на продавач не изпълни
задълженията си по договора по причина, за която той отговаря, както и ако преди
финализиране на сделката пред нотариус се открие, че някое от декларираните от него
обстоятелства е невярно или неточно, ищецът ако не е в неизпълнение на договора има
право да го развали без да дължи предварително предупреждение. В този случай ответникът
дължи на ищеца връщането на суматазаплатена при сключване на договора. В случай, че
ищецът, в качеството си на купувач по договора, не изпълни задълженията си по причина,
за която отговаря, ответникът, ако не е в неизпълнение на предварителния договор има
2
право да го развали и да задържи платения от купувача аванс, съгл. чл.3 от договора (чл.18).
Ищецът, съобразно уговореното с договора, е заплатил уговорения аванс на
11.05.2017 г., като е превел сумата от 30 000.00 лв. по посочената от ответника банкова
сметка – фактура № 5315/11.05.2017 г и извлечение от банкова сметка № 5/31.05.2017 г.
(л.10 и л.11). Страните са подписали анекс № 1 към предварителния договор (л.9), с който са
променили срока за подписване на окончателния договор, като са го удължили до 26.06.2017
г.
В изпълнение на задълженията си по договора ответникът е осигурил писмо от
ЕБВР с дата 11.05.2017 г. (л.41), в което изрично се заявява, че имотът не е предмет на
обезпечение, залог или ипотека, учредени в полза на банката. С второто си писмо до
ответника от 23.06.2017 г. (л.82), ЕБВР отново потвърждава, че имотът не е заложен или
ипотекиран в нейна полза. Ответникът е разполагал с необходимите документи за
нотариалното изповядване на сделката, преди сключването на окончателния договор –
нотариален акт за собственост на недвижим имот № .... г. на нотариус А. никитов с рег. №
226 на НК; скица на поземлен имот № 15-160865/07.04.2017 г. издадена от СГКК-гр. Варна
и удостоверение за данъчна оценка изх. № 5307000 692/19.04.2017 г., валидна до 30.06.2017
г. (л.37-40).
Ищецът е представил писмени доказателства, от които се установява, че той е
проявил интерес да придобие имота през 2015 г. поради това, ответникът с писмо от
07.10.2015 г. го е информирал за характеристиките на имота и му е предоставил скица №
К04796/29. 09.2015 г. на Общинска служба по земеделие – гр. В.д. и предпроектно
инвестиционно проучване относно газоснабдяването на имота (л.73-81). От приложените по
делото проект за строителство на компостна база и чертежи (л.89-94, превод на бългл език
л.162-167) се установява, че ищецът в периода 2016 г. – 2017 г., преди сключването на
предварителния договор от 10.05.2017 г. е извършил предварително задълбочено проучване
с изготвяне на проект на имота относно възможността да го използва за отглеждане на гъби.
С писмо (телепоща) изх. № 31 от 09.102020 г. (л.13), ищецът е уведомил ответника,
че е загубил интерес от сключване на окончателен договор за покупка на недвижимия имот.
Посочва, че ответникът не е изпълнил задълженията си да набави необходимите документи,
че трети лица имат вещни и облигационни претенции към имотите и са налице скрити
недостатъци на имота, които ответникът е укрил при воденето на преговорите. Предлага да
се приведе в изпълнение единствено чл.17 от предварителния договор и да му бъзе
възстановен платеният от него задатък в размер на 30 000.00 лв.
В хода на процеса са разпитани трима свидетели. Свидетелят С.П.К. е акционер в
„Еко гъби“ АД и член на Съвета на директорите. През 2015 г. дружеството е търсило имот,
в който заедно с партньори от Холандия, да построи компостна база и ферми за отглеждане
на култивирани печурки. Чрез кмета на община В.д. е установен контакт с ответното
дружество, което изпратило писмо с описание на имота в с. Б.. На проведената среща в гр.
Р. с ръководството на ответното дружество през м. октомври 2015 г., то е уведомено, че
3
ищеца иска да закупи имота за отглеждане на гъби. Постигната е договореност „Еко гъби“
АД да извърши проучване дали имота отговаря на изискванията им за реализация на целта
му, с оглед на която иска да го придобие. През цялата 2016 г. е изготвен проект, който е бил
изпратен на холандските партньори на ищеца. Впоследствие е преценено, че имота не е
удачен за отглеждане на гъби поради температурните разлики, наводнения терен и липсата
на вода. Свидетелят непомни точно дали през м. август 2017 г. или 2018 г. е занесъл на ръка
писмо адресирано до управителката на „Тетрахиб“ АД, с което уведомява, че имота е
безперспективен за ищеца. Писмото е дадено лично и управителката е обещала да уведоми
ръководството в гр. София.
П.И.В. е изпълнителен директор на „Тетрахиб“ АД от 20 12 г. Свидетелката се
запознала с г-н К., чрез кмета на Община В.д.. Разбрали се, че ищецът търси терен и тя
казала, че имат една бивша ферма с площ от 106 дка. Представителите на ищеца разгледали
терена и заявили, че ще го купят за да отглеждат гъби, но не са обяснявали технологията за
отглеждането им. Тъй като свидетелката не е упълномощена да взема решения за
разпореждането с имота е организирана среща със собственика на дружеството Г.Н. и
прокуриста Ц.И. в гр. Р., хотел „Рига“. На срещата се разбрали, че ако „Еко гъби“ АД
одобри имота ще сключат сделка, предоставена е възможността да се извършват огледи и
необходимите проучвания на имота. Представителите на ищеца са ходили и оглеждали
имота, казали са че ще го купят, бил е сключен предварителен договор и приведен аванс.
Имота е оглеждан и от холандският партньор на ищеца. Много по-късно съобщили, че има
проблем с имота и не могат да го използват по предназначението, за което са смятали да го
купят и поискали връщане на капарото. Капарото било дадено да запазят имота, тъй като в
началото са били сигурни, че в него могат да развиват дейност.
Цветан Георгиев Илиев е прокурист на „Бони холдиг“ АД, в чиято структура е
включено „Тетрахиб“ АД. Свидетелят бил информиран от П.М., че „Еко гъби“ АД са
заинтересовани да закупят имота в с. Б., в който да изградят гъбарници. Била е проведена
среща в гр. Р., на която свидетелят се е запознал с г-н К.. На срещата е бил поет ангажимент
да се осигури на купувача достъп до имота, за да може да бъде огледан без ограничение и
той да прецени дали го задоволява и отговаря на изискванията му, след което вече да се
обсъжда продажната цена. Впоследствие е обсъдена продажната цена между страните и е
подписан предварителния договор, като е уговорено купувача да заплати аванс в размер на
10% от стойността на сделката. Ответното дружество е имало готовност да финализира
сделката, но тя била отлагана многократно от „Еко гъби“ АД с молба да се удължи срока на
действие на предварителния договор. В един момент комуникацията между страните била
преустановена за продължителен период, тъй като станало ясно, че „Еко гъби“ АД нямат
готовност да приключат сделката. Свидетелят посочва, че не е наясно какви точно
проучвания са правени след подписване на предварителния договор.
Съдът кредитира показанията на свидетелите, предвид обстоятелството, че те имат
преки и непосредствени впечатления за взаимоотношенията на страните по предварителния
договор, като преки участници в преговорите и сключването му. На следващо място
4
показанията им кореспондират със събраните в хода на процеса писмени доказателства.
С оглед на така изложените в исковата молба обстоятелства и нейния петитум, съдът
приема, че налице е правен спор относно задължението на ответника да върне получената
парична сума поради отпадане на основанието въз основа на което я е получил, с обратна
сила. Налице е и акцесорна претенция за законна лихва върху главницата от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата. Предявените обективно и
комулативно съединени искове са с правно основание чл.55, ал.1, пр. 3 от ЗЗД във вр. с
чл.88, ал.1 от ЗЗД и чл. 86, ал.1 от ЗЗД.
По допустимостта на иска съдът се е произнесъл с определението си по чл. 374 ГПК
от 13.10.2021 г. Разгледани по същество исковите претенции на „Еко гъби“ АД са
неоснователни, поради следните съображения:
Ищецът претендира на основание чл.55, ал.1, пр. 3 от ЗЗД във вр. с чл.88, ал.1 от ЗЗД
дадения аванс по разваления поради неизпълнение на ответника договор. Налице е валидно
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В писмото си от
09.10.2020 г. ищецът изрично е посочил неизпълнение от ответника на задълженията му,
произтичащи от договора и основавайки се на чл.17 от договора е поискал връщане на
платения от него задатък. Преценката на текста в неговата пълнота, дава основание на съда
да приеме, че с него ищецът е направил волеизявление за разваляне на договора, въпреки, че
няма изрично изявление в тази насока.
Предварителният договор не се съдържа изрична клауза за задатък. Но в рамките на
договорната свобода, очертани от чл.9 от ЗЗД страните могат да придадат на определена
престация значението на задатък, който да потвърждава сключването на договора,
ангажиментите на страните и да гарантира изпълнението му. В този смисъл постановеното
по реда на чл.290 от ГПК Решение № 305 от 07.03.2018 г. по г. д. № 960/2017 г. на ВКС, ІV
г.о. В конкретния случай, договорът съдържа клаузи – чл.17 и чл.18, чрез които страните
придават на платения аванс обезпечителна и обезщетителна функции, като изрично уреждат
последиците в случай, че някоя от страните не изпълни задълженията си, произтичащи от
него. Т.е. функциите на задатъка са предадени на платения по договора аванс.
Фактическият състав на потестативното право за разваляне на договора е уреден в
чл.87, ал.1 от ЗЗД и включва неизпълнение на задължение на една от страните по
двустранен договор и това неизпълнение се дължи на причина, за която тя отговаря. В
текста на разпоредбата е залегнало принципното разбиране на законодателя, че развалянето
на договора е крайно средство, поради което е предвидено кредиторът да предупреди
длъжника и му предостави допълнителен срок за изпълнение на задължението му, като
предпоставка за разваляне на договора. Договорът се разваля от изправната страна с
извънсъдебно едностранно изявление до длъжника. В чл.87, ал.2 от ЗЗД са уредени
хипотезите за разваляне на договора без предупреждение: 1) когато изпълнението е станало
невъзможно изцяло или отчасти; 2) когато длъжникът е изпаднал в забава, а късното
изпълнение е безполезно за кредитора и 3) при фикс сдлекките, когато задължението следва
да се изпълни непременно в уговореното време.
5
Ищецът е направил изявление за разваляне на договора без предупреждение, но не е
ангажирал доказателства, предвид разпределението на доказателствената тежест в процеса,
че отпадането на интереса му от изпълнението e настъпило именно в резултат на забавата на
ответника.
В конкретния случай не е налице неизпълнение от ответника на задълженията му
произтичащи от предварителния договор. Те са изрично и изчерпателно посочени в чл.9 –
чл.11 от договора. Събраните в хода на процеса доказателства, установяват по безспорен
начин тяхното изпълнение. Към първоначално уговорената дата за сключване на
окончателен договор, ответникът е разполагал с необходимите документи за финализиране
на сделката. Осигурено е и писмото от ЕБВР, съдържащо волеизявлението на банката, че
имота, обект на сделката, е извън обхвата на учредения особен залог върху търговското
предприятие на ответника. Независимо от изричното изявление на заложния кредитор,
следва да се съобрази и спецификата на договора за особен залог върху търговско
предприятие – чл.21 от ЗОЗ. Вписването в Търговския регистър на договора за особен залог
има първичен характер и създава противопоставимост на правата на заложния кредитор
само спрямо онези лица, придобиващи права върху цялото търговско предприятие –
приобретатели на цялото търговско предприятие и последващи заложни кредитори на
цялото предприятие. Съгласно чл.21, ал.3 от ЗОЗ залогът на търговското предприятие е
противопоставим на трети лица, които придобиват отделни активи от заложеното търговско
предприятие, когато залогът на предприятието е вписан и в съответния специален регистър,
който се води за съответния актив. По делото не са представени доказателства относно
вписването на особения залог в Службата по вписванията, от което да е видно, че залогът
върху търговското предприятие обхваща и недвижимия имот обект на сделката между
страните.
Относно твърдението за наличието на скрити недостатъци на имота. Скрити
недостатъци са тези недостатъци, които не могат да бъдат открити при обикновен, макар
компетентно и грижливо извършен оглед и се откриват по-късно в течение на времето
(чл.194, ал.1 и чл.264, ал.1 от ЗЗД). Посочените от ищеца в писмото му (л.70) недостатъци –
климатични специфики на района, замърсени кладенци, оводнен терен, денивелация и др. не
са от категорията скрити недостатъци. Същите могат да се установят при професионално
извършен оглед и съответните проучвания и справки в държавната и общинска
администрация, още повече, че предвид осъществяваната от ищеца търговската дейност,
неговите служители са тези, които са запознати в детайли и са наясно с технологията,
необходимите условия и изисквания за производство на гъби. Ищецът е разполагал с
достатъчно време – 18 месеца (м. октомври 2015 г. – м. май 2017 г.) за да установи, чрез
съответните проучвания тези недостатъци и да прецени възможността да използва имота,
още повече, че от събраните по делото доказателства се установява, че ищецът през 2016 г. е
изготвил проект за изграждане на необходимите съоръжения и сгради. Това се потвърждава
и от свидетеля му С. К., който изрично заяви: „Цялата 2016 г. ние правихме т. нар. проект.“
Предвид гореизложеното настоящият съдебен състав счита, че не са налице
6
необходимите предпоставки за разваляне на договора съгласно чл.87, ал.1 и ал.2 от ЗЗД,
поради което направеното с писмото от 09.10.2020 г. изявление за разваляне на договора не
е произвело правно действие. Следователно не са настъпили прав- ните последици на
развалянето, визирани в чл.88, ал.1 от ЗЗД и основанието въз основа на което страните са
престирали не е отпаднало. В резултат на това за ответ- ника не възниква задължението,
произтичащо от чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД да върне получената по договора от 10.05.2017 г.
парична сума в размер на 30 000.00 лв. С оглед на това предявения на основание чл.55, ал.1,
пр. 3 от ЗЗД във вр. с чл.88, ал.1 от ЗЗД иск за сумата от 30 000.00 лв., представляваща,
платения от ищеца аванс по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
10.05.2017 г., следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
Предвид неоснователността на главната претенция, неоснователна е и акце- сорната
претенция за законната лихва върху претендираната сума, считано от дата- та на
предявяване на исковата молба до окончателното й заплащане.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК, представените по делото писмени доказа- телства
за направени разноски по делото и направеното искане на ответника следва да се присъдят
направените по делото разноски в размер на 2 214.00 лв.
Водим от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
Отхвърля като неоснователни и недоказани предявените от „Еко гъби“ АД, ЕИК
... със седалище и адрес на управление гр. В..., представлявано заедно и поотделно от В.С.К.
и С.П.К. против „Тетрахиб“ АД, ЕИК .... със седалище и адрес на управление с. Н.К.,
представлявано от изп. директор П.И.В. искове с правно основание чл.55, ал.1, пр. 3 от ЗЗД
във вр. с чл.88, ал.1 от ЗЗД и чл. 86, ал.1 от ЗЗД да му заплати сумата от 30 000.00 (тридесет
хиляди) лв., представляваща, платения от ищеца, аванс по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 10.05.2017 г., ведно със законната лихва върху
сумата от датата на предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата.
Осъжда „Еко гъби“ АД, ЕИК ... със седалище и адрес на управление гр. В...,
представлявано заедно и поотделно от В.С.К. и С.П.К. да заплати на „Тетрахиб“ АД, ЕИК ....
със седалище и адрес на управление с. Н.К., представлявано от изп. директор П.И.В. сумата
от 2 214.00 (две хиляди двеста и четиринадесет) лв., представляваща направените по делото
разноски.
Решението може да се обжалва пред Апелативен съд град Варна в двуседми- чен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Шумен: _______________________
7