Р Е Ш Е Н И Е№489/19.7.2018г.
19.07.2018 година град Ямбол
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Ямболският районен съд, ХІV граждански състав
На четвърти юли две хиляди и осемнадесета година
В публично заседание в състав
Председател: Галя Русева
при секретаря Ив. Г.
като разгледа докладваното от съдията Русева
гражданско дело № 1259 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба, ведно с молба-уточнение, предявена от С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З.в. м. «***, чрез адв. К. против «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. с която се иска да се приеме за установено на осн.чл.124 от ГПК по отношение на ответника, че договор за наем от 25.10.2011 г. е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление, както и да се осъди ответникът на осн.чл.233, ал.1 от ЗЗД да върне на ищеца недвижимите имоти, предмет на разваления договор, както и да заплати на ищеца сумата от 414 лв. – наемна цена за стопанската 2016/2017 г.
В исковата молба се твърди, че ищецът се легитимира като собственик по силата на нот.акт № *** г. на нива - ПИ с идентификатор № 14725.58.138 в землището на с. Г. Т. Общ. Т. Обл. Ям. м. „***“ с площ от 13 800 кв.м., както и че за този имот П. Д. Н. е сключила договор за наем от 25.10.2011 г. с ЕТ „***“ /праводател на ответника/, надлежно вписан. С договора за наем била уговорена наемна цена в размер на 60 кг зърно/дка от засетите за съответната стопанска година култури, или левовата им равностойност. Сочи се, че ответникът не е заплатил на ищеца дължимата наемнта цена за имотите за стопанската 2016/2017 г., като във връзка с това му е била изпратена и покана със срок за доброволно изпълнение, но такова не последвало, като в същата ответникът бил предупреден, че в противен случай ищецът ще счита договора за развален. Ето защо, ищецът счита, че има правен интерес да поиска от съда да констатира този факт, като прогласи за развален договора за наем от 25.10.2011 г. и осъди ответника да му върне имотите, както и да му заплати дължимата наемна цена за имотите за стопанската 2016/2017 г. в размер на 414 лв.
В съдебно заседание ищецът изпраща процесуален представител, който моли за уважаване на исковете, сочи доказателства и претендира присъждане на разноски.
Правното основание на предявените искове е чл. 124, ал.1 от ГПК, чл. 232, ал.2 от ЗЗД и чл. 233, ал.1 от ЗЗД.
С определение от с.з. на 04.07.2018 г. производството по делото е прекратено в частта по иска по чл. 232, ал.2 от ЗЗД относно претендирания наем, поради оттегляне на иска от страна на ищеца.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал отговор, в който е оспорил исковете с твърдението, че липсва основание да се счита договорът за наем за развален, тъй като едва през м.12.2017 г. ищецът се е легитимирал пред ответника като собственик на имотите и правоимащ да получи рентата, /т.е. че наемателят не е виновен за изпадането си в забава за изпълнение на паричното задължение за заплащане на наемната цена/, а от друга страна – защото ищецът е претендирал левовата равностойност, а не добивът от 60 кг зърно/дка, което му е било предложено от ответника и както е било уговорено в договора, поради което не е налице виновно неизпълнение от страна на ответника на задължението му за заплащане на наемната цена. Според ответника, приоритетно е уговорено плащането на наемната цена да се извършва в натура, а при невъзможност – в левова равностойност. Твърди, че единственото обстоятелство, поради което не е било извършено плащане, е бил спорът между страните относно начина на заплащане на наемната цена – в натура, или в левова равностойност. Сочи се, че дължимото плащане в левова равностойност е в размер на 238,03 лв., а не колкото се претендира с исковата молба. Освен това, към момента доброволно ответникът бил заплатил на ищеца наемната цена за стопанската 2016/2017 г. в размер на сумата от 248,40 лв., с цел избягване на ненужни спорове. Поради това, че сам с поведението си кредиторът е изпаднал в забава да приеме предложеното му изпълнение, длъжникът счита, че по този начин го е освободил от неговата забава и следва да понесе отговорност за разноските. По тази причина ответникът счита, че договорът за наем не е развален поради неплащане на цената, защото неизпълнението не се дължи на причина, за която той отговоря, като сочи, че ищецът няма правен интерес от иска за заплащане на наемната цена, тъй като същата е заплатена в хода на процеса.
В с.з. ответникът изпраща представител, който ангажира доказателства, моли за отхвърляне на исковете и за присъждане на разноски. Прави възражение за прекомерност на адвокатския хонорар на ищеца.
Ямболският районен съд, като взе предвид исковата молба, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Страните не спорят, че ищецът е собственик на процесната земя, че за същата има сключен валиден договор за наем от 25.10.2011 г., обвързващ ответника, както и че до датата на завеждане на иска не е била заплатена дължимата наемна цена за процесния имот за стопанската 2016/2017 г. Не спорят и че владението върху имота не е предадено на ищеца. Спорят относно това дали е налице виновно неизпълнение от страна на ответника на задължението му за заплащане на цената, или е налице неоправдано забавяне, дали е налице основание договорът за наем да се счита за развален поради неплащане на наемната цена, и може ли същата да бъде изплащана в левова равностойност, или приоритетно - само в натура.
От представения от ищеца Договор за наем от 25.10.2011 г. се установява, че между страните е възникнала облигационна връзка, по силата на която П. Д. Н. чрез пълномощника си Д. И. Д. в качеството й на наемодател, е предоставилй на наемателя Н.Я.Н. като собственик на ЕТ „***“ с.Г. Т. Община Т. за временно и възмездно ползване процесния недвижим имот, за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2011 г. до 30.09.2021 г., при задължение на наемателя съгласно чл. 5, ал.1 от договора да заплаща на наемодателя годишна наемна цена в размер на 60 кг. зърно на декар от засетите за съответната стопанска годинта култури или левовата им равностойност, платима за същата година, като съгласно ал. 2 на чл. 5 от договора, годишната наемна цена се заплаща не по-късно от края на всяка стопанска година. С оглед на така направената уговорка и тълкувайки действителната воля на страните по договора в съответствие с чл. 20 от ЗЗД, може да се приеме, че уговорката за заплащане на годишната наемна цена в натура или в левова равностойност е изцяло в полза на наемателя, кайто има право да избере по какъв начин да престира задължението си, в зависимост от добитата от него реколта и реализирана печалба през съответната стопанска година. Ето защо, не може да се сподели доводът на ицовата страна, че в правомощията на наемодателя е да избере вида на насрещната престация, тъй като правото на избор принадлежи на задълженото лице.
Видно от приложения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *** г. на нотариус М. Д. при ЯРС, ищецът е придобил собствеността върху процесния имот от П. Д. Н. От представения договор за продажба на търговоско предприятие от 04.06.2014 г. се установява, че след сключването на процесния договор за наем, наемателят ЕТ “***“ е продал търговското си предприятие на ответника „Агростарт 2010“ ЕООД, който е встъпил в неговите права и задължения. Съгласно чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Процесният договор за наем е вписан в имотния регистър, следователно е останал в сила за приобретателя.
Един от споровете по делото е дали ищецът своевременно е уведомил ответника за настъпилата промяна в собствеността. По делото е представено уведомително писмо от ищеца, адресирано до управителя на ответното дружество, представляващо уведомяване за настъпилата промяна в собствеността на земеделските земи и представляващо покана за издължаване на дължимата наемна цена за стопанската 2015/2016 г. Това уведомително писмо не е датирано, нито има данни дали е получено от ответното дружество и на коя дата; към него няма и приложени писмени доказателства в подкрепа на твърденията за промяна в собствеността.
Представена е и покана за плащане на наем за земеделски земи от ищеца до ответното дружество, с която отново са наведени твърдения за придобиване от страна на ищеца на земеделски земи в землището на с. Г. Т. включително процесната, като ответникът е поканен в петдневен срок от получаване на писмото да преведе по посочена банкова сметка *** плащане и е предупреден, че в противен случай ищецът ще счита договора за наем за развален поради неизпълнението му. Тази писмена покана също не е датирана, като по делото са представени доказателства за доставянето й с куриер на ответното дружество на 19.12.2017 г. – обстоятелство, което не се оспорва от ответника.
В отговор на изпратената покана, ответното дружество е изпратило на ищеца писмо от 22.12.2017 г. на посочения от него адрес за кореспонденция в с. З. в. В същото е посочено, че към въпросната покана са били приложени заверени копия на нотариални актове в подкрепа на ативната легитимация на ищеца, но същият не бил уточнил коя земя в кой от сключените договори за наем попадала, а като клаузите по тях били различни, и с това начин ответникът е обосновал забавата в изпълнението си. Съдът намира този довод на ответника за несъстоятелен – след като е разполагал с данни за имотите, за които ищецът му е представил доказателства, че се легитимира като техен собственик, ответникът сам е могъл да си направи справка по въпросните договори за наем, чието съдържание отлично познава, и да установи всяка от земеделските земи в кой от договорите попада и при какви клаузи е отдадена под наем. Т.е. съдът намира, че това възражение на ответника е неоснователно и че не може да служи като повод за отказ за изпълнение.
На следващо място, ответникът е възразил против искането за заплащане на дължия наем в левова равностойност, като се е обосновал, че съгласно уговореното в договора, решението дали наемното възнаграждение да се плати в зърно на декар или в левова равностойност, е в прерогативите на наемателя, и тъй като ищецът не се явил нито лично, нито чрез упълномощено лице, за да получи наемното възнаграждение в определения срок по договора, нито имал право да определя вида на плащането, то ответникът счита, че не е виновен за неизпълнението. В писмото на ответника от 22.12.2017 г. е изразена готовност наемното възнаграждение за 2017 г. да бъде изплатено на наемодателя през 2018 г. във вид на зърно, в периода от 01.08.2018 г. до 30.10.2018 г., ведно с наема за 2018 г.
С оглед на така представените по делото доказателства, съдът намира предявените от ищеца искове за изцяло основателни. За да бъде уважен предявеният иск за приемане за установено по отношение на ответника, че процесният договор за наем от 25.10.2011 г. е бил развален поради виновното му неизпълнение от страна на ответника с връчено уведомление, ищецът следва да докаже по делото, че е бил изправна страна по договора, за да може да претендира изпълнение на насрещните задължения от ответното дружество. Съгласно чл. 87 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
В настоящия случай това изискване е изпълнено – договорът за наем е сключен в писмена форма и в писмена форма с покана, получена на 19.12.2017 г., ищецът е предоставил на длъжника достатъчен и подходящ срок – 5 дни, в рамките на който същият е следвало да изпълни, за да не се счита договорът за развален. В поканата не е посочено изрично кое задължение ищецът претендира да бъде изпълнено - наемната цена за коя стопанска година да му бъде заплатена, но по делото няма спор, че към датата на получаването на поканата, ответникът е имал неизпълнени задължения за заплащането на дължим наем за предходни стопански години, чийто падеж отдавна е изтекъл. Няма спор също, че през стопанската 2016/2017 г. ответникът е ползвал под наем процесния имот, както и че в момента продължава да го ползва и че същият се намира в негово владение, с оглед на което съдът приема, че ищецът е изправна страна по договора, тъй като е изпълнил задължението си да предостави възмездно на ответника ползването на процесната земя.
С отговора на исковата молба ответникът не е оспорил, че към 19.12.2017 г. /датата на получаване на поканата-предизвестие/ наемът за стопанската 2016/2017 г. не е бил заплатен от него, като претендиранато с исковата молба наемно плащане за тази стопанска година е било изплатено от ответника едва в хода на производството. Поради това съдът приема, че към датата на връчване на поканата, ответникът е бил наясно, че е имал неизпълнени задължения към ищеца за предходни стопански години. Без значение е обстоятелството, че в по-ранно писмо от 24.10.2017 г. ответникът е поканил ищеца да се яви и да си получи наемното плащане в натура в определен от длъжника срок, с предупреждението, че в противен случай наемателят ще счита, че наемодателят се отказва да си получи плащането – подобно предупреждение не съответства на уговореното в чл.5, ал.2 от договора за наем, съгласно който уговорената годишна наемна цена се заплаща не по-късно от края на всяка стопанска година. Така уговореният срок е в полза на длъжника, който може да отложи изпълнението най-много до края на съответната стопанска година, като след настъпването на този краен падеж, автоматично изпада в забава и без покана – чл. 84, ал.1 от ЗЗД. Ето защо, ответникът е бил неизправна страна по договора, тъй като е имал неизпълнени задължения за изтекли стопански години, за които е изпаднал в забава за заплащането на наемната цена още с изтичането на съответната стопанска година.
Вярно е, че ищецът не е имал право да претендира плащане на наема единствено в левова равностойност, не и в натура, тъй като правото на избор на вида престация е предоставено на длъжника с договора. Поставайки на ответника условие да получи плащане на наемната цена единствено в левова равностойност, а не в натура, ищецът е упражнил права, с които не разполага. Не може да се приеме, обаче, че кредиторът с поведението си не е оказал съдействие на длъжника да приеме предложеното с писмото му от 24.10.2017 г. изпълнение и че с това е станал причина последният да бъде освободен от собствената си забава – както беше вече посочено, длъжникът не може да определя на кредитора краен срок, в рамките на който, ако не се яви да получи изпълнението, ще се счита, че се отказва от него. След като е имал неизпълнени задължения към наемодателя, с които е бил наясно, и след като с поканата-предизвестие за плащане на наемната цена са му били предоставени доказателствата за активната легитимация на ищеца, за да бъде добросъвестен, ответникът е следвало да предложи изпълнение било в натура, било в левова равностойност - по негов избор, като само в този случай същият би се освободил от собствената си забава. Ответникът, обаче, е действал недобросъвестно, тъй като, въпреки че е знаел, че не е изправна страна по договора, е отказал плащане в пари, а е предложил плащане в натура, но не в рамките на дадения 5-дневен срок за изпълнение с поканата, а едва в края на стопанската година. Такова изпълнение безспорно е имал право да предложи в такъв срок и същото би било навременно, но само относно дължимия наем за стопанската 2017/2018 г., чийто падеж не е изтекъл. Не е предложено, обаче, точно и навременно изпълнение в рамките на дадения срок относно наема за изминалите стопански години, за които ответникът не се е издължил и по отношение на които отдавна е в забава. След като е знаел, че има неизпълнени задължения за предходни стопански години /които не е изпълнил нито към праводателите на ищеца, нито към ищеца/, то длъжникът е следвало да има готовност да изпълни или в пари, или в натура, като задели необходимото количество зърно /родовоопределена вещ, която не е необходимо да е негова собствена реколта/. Като не е сторил това и като не е предложил изпълнение в рамките на 5-дневния срок, даден от ищеца с предизвестието, ответникът виновно не е изпълнил задължението си. Ето защо, процесният договор за наем от 25.10.2011 г. следва да се счита за развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление. Предявеният установителен иск по чл. 124 от ГПК е основателен и следва да се уважи, като следва да се уважи и обусловеният иск по чл.233, ал.1 от ЗЗД за осъждането на ответника да върне на ищеца процесния имот, предмет на договора за наем от 25.10.2011 г., за който няма спор, че е в негова фактическа власт, тъй като след прекратяването на договора е отпаднало основанието същият да го държи.
С оглед изхода на спора и претенцията на страните за присъждане на разноски, на основание чл. 78, ал.1 ГПК ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищеца направените по делото разноски. Същите включват, както следва: 500 лв. - адвокатски хонорар, 50 лева - внесен депозит за вещо лице, и 150 лв. – заплатена държавна такса, или общо сумата от 700 лв. Не следва да се включват в тези разноски претендираните от ищеца в списъка по чл. 80 от ГПК такси за скици, данъчни оценки и вписване на исковата молба, тъй като това не са съдебно-деловодни разноски по смисъла на ГПК, а административни такси, дължими към различни институции.
Не следва да се уважава и възражението на ответника по чл. 78, ал.5 от ГПК за намаляване на адвокатския хонорар на ищеца поради прекомерност – с оглед материалния интерес по делото, хонорарът е дори под минималния, предвиден в чл.7, ал.2, т.1 от Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, а освен това, делото е с фактическа и правна сложност, предвид множеството обективно съединени искове и доказателствата, които следва да се обсъдят. Ето защо, ищецът има право на разноски съразмерно на уважената и непрекратена част от делото /т.е. на 2/3 от сумата от 750 лв./, а именно – за двата уважени иска, или на сумата от 500 лв., която ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
На осн.чл.78, ал.4 от ГПК, ответникът от своя страна има право на разноски за прекратената част от делото по един от исковете, или на 1/3 от направените от него разноски в общ размер на 350 лв., т.е. на сумата от 116,67 лв., която ищецът следва да бъде осъден да му заплати.
Мотивиран от горното, Ямболският районен съд
Р ЕШ И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. че договор за наем от 25.10.2011 г., нотариално заверен под № ***на нотариус Т. П. при ЯРС, вписан в Служба по вписванията – Я. под № ***, том ***, стр.***, с наемодател П. Д. Н. и наемател ЕТ „***“, е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление.
ОСЪЖДА «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. да върне на С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З.в., м. «***, фактическата власт върху следния недвижим имот: нива - ПИ с идентификатор № 14725.58.138 в землището на с. Г. Т. Общ. Т. Обл. Я. м. „***“ с площ от 13 800 кв.м.
ОСЪЖДА «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д. Д. да заплати на С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З.в., м. «***, сумата от 500 лв. - разноски.
ОСЪЖДА С.Б.Й. с ЕГН ********** от с. З.в., м. «***, да заплати на «Агростарт 2010» ЕООД с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление с. Ген. Тошево, Общ. Тунджа, Обл. Ямбол, ул. «Хаджи Димитър» № 2, представлявано от управителя Д.Д., сумата от 116,67 лв. – разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Ямболския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: