№ 7119
гр. София, 11.02.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в закрито заседание на
единадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИВЕТА В. ИВАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕТА В. ИВАНОВА Гражданско дело №
20231110169387 по описа за 2023 година
намира, че на основание чл. 140, ал. 3 ГПК, следва да съобщи на страните проекта за
доклад по делото:
Предявени са от „Грийн Гор 34“ ЕООД срещу В. Н. Т., Д. Н. Т. и К. Д. Х. кумулативно
субективно пасивно съединени конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен договор за прехвърляне
на 51,70 % ид. части от поземлен имот с идентификатор 68134.4086.9055 и на 97,48 % ид.
части от поземлен имот с идентификатор 68134.4086.9056 по КККР на град София,
одобрени със Заповед № РД-18-35/09.06.2011 г. на из. Директор на АГКК, последно
изменение със заповед № КД-14-22-814/31.05.2013 г. на началника на СГКК-София, с адреси
на поземлените имоти: /адрес/ с площ, съответно от 713 кв.м. и 714 кв.м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско
застрояване до 10 м., обективиран в т. XVII от договор от 28.08.2019 г. за учредяване на
право на строеж върху недвижим имот.
Ищцовото дружество твърди, че на 28.08.2019 г. между „Грийн Гор 34“ ЕООД, от една
страна, като поемател, и В. Н. Т., Д. Н. Т. и К. Д. Х., от друга страна, като съсобственици и
учредители, е сключен договор, обективиран в Нотариален акт № 149, т. 11, с рег. № 22918,
дело № 1815/2019 г., по силата на който ответниците са учредили в полза на дружеството
право на строеж върху следните недвижими имоти: имот с идентификатор 68134.4086.9055
и имот с идентификатор 68134.4086.9056 по КККР на град София, одобрени със Заповед №
РД-18-35/09.06.2011 г. на из. Директор на АГКК, последно изменение със заповед № КД-14-
22-814/31.05.2013 г. на началника на СГКК-София, с адреси на поземлените имоти: /адрес/ с
площ, съответно от 713 кв.м. и 714 кв.м., с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване до 10 м., за които поземлени
имоти са отредени, съотв. УПИ XXVI-503 от кв. 53 и УПИ IV-503 от кв. 53 по плана на град
София, район Младост, местност „Горубляне“. Посочва се, че правото на строеж е учредено
за строеж на жилищна сграда с подземен гараж – сграда А със застроена площ от 281,62
кв.м. и обща РЗП 1335,45 кв.м.върху поземлен имот с идентификатор 68134.4086.9056 и
жилищна сграда с подземен гараж – сграда Б с площ от 273,57 кв.м. и обща РЗП 1387,97
кв.м. върху поземлен имот с идентификатор 68134.4086.9055 без обектите, за които
учредителите са си запазили и взаимно учредили право на строеж. Посочва се, че срещу така
учреденото право на строеж „Грийн Гор 34“ ЕООД поело задължение да финансира
изграждането и да построи за своя сметка и на своя риск двете сгради и в частност обектите,
за които собствениците са си учредили и запазили правото на строеж. Поддържа се, че
1
съгласно клаузата на т. XVII от договора ответниците, като съсобственици на поземлените
имоти и учредители на правото на строеж, са поели и задължение да прехвърлят на
поемателя „Грийн Гор 34“ ЕООД съответстващите на неговите обекти идеални части от
дворните места и конкретно 51,70 % ид. ч. от имот с идентификатор 68134.4086.9055 и 97,48
% ид. ч. от имот с идентификатор 68134.4086.9056, определени след приспадане на ид. части
от, съответстващи на обектите, за които собствениците-учредители са си запазили право на
строеж. Излага се, че съгласно уговореното прехвърлянето на собствеността върху
съответните идеални части следвало да бъде осъществено в срок от 3 месеца, считано от
датата на получаване на разрешение за ползване (удостоверение за въвеждане в
експлоатация) на построените върху дворните места жилищни сгради. Посочва се, че
поемането от ответниците на това задължение – за прехвърляне на ид. части от поземлените
имоти е срещу задължението, поето от ищеца за проектиране, изграждане и въвеждане в
експлоатация на двете сгради, поради което срещу прехвърлянето не се следвало доплащане
от страна на „Грийн Гор 34“ ЕООД. В исковата молба се твърди, че въз основа на учреденото
право на строеж ищцовото дружество построило двете жилищни сгради, като същите били
въведени в експлоатация на 13.09.2022 г. съгласно удостоверение № 775/13.09.2022 г. и
удостоверение № 776/13.09.2022 г. от гл. архитект на Столична община. Сочи се, че за това
обстоятелство В. Н. Т., Д. Н. Т. и К. Д. Х. били уведомени с нотариална покана от 21.09.2022
г. Ищецът поддържа, че с втора нотариална покана от 2023 г. ответниците били поканени да
изпълнят задължението си към „Грийн Гор“ ЕООД, произтичащо от т. XVII от договора от
28.08.2019 г. и да прехвърлят да дружеството или на конкретно посочени от нето лица,
собствеността върху съответните идеални части от поземлените имоти. Изтъква се, че
въпреки поканата В. Н. Т., Д. Н. Т. и К. Д. Х. не се явили пред нотариус и към настоящия
момент са в неизпълнение на задължението си, въпреки, че „Грийн Гор 34“ ЕООД е
изпълнило насрещното си такова за проектиране, строеж и въвеждане в експлоатация на
двете жилищни сгради. Ищецът намира, че клаузата на т. XVII от договора за учредяване на
право на строеж, тълкувана във връзка с целия договор, по същността си представлява
предварителен договор, по силата на който ответниците са поели задължение за прехвърляне
на ищеца на съответните ид. части от собствеността върху двата поземлени имота, обект на
учреденото право на строеж, срещу осъщественото от „Грий Гор 34“ ЕООД задължение за
финансиране изграждането и построяването на жилищните сгради, включително обектите
по отношение на които учредителите са си запазили правото на строеж, като сключването на
окончателният договор е обусловено единствено от настъпването на едно отлагателно
условие – настъпване на тримесечния срок от получаване на разрешение за ползване, което
условие се твърди, че е настъпило. С тези съображения ищецът отправя искане за уважаване
на исковите претенции чрез обявяване за окончателен на сключения между страните
предварителен договор за прехвърляне на на 51,70 % ид. части от поземлен имот с
идентификатор 68134.4086.9055 и на 97,48 % ид. части от поземлен имот с идентификатор
68134.4086.9056 по КККР, обективиран в договор от 28.08.2019 г. за учредяване на право на
строеж върху недвижим имот, както и за присъждане на сторените по делото разноски.
В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответниците В. Н. Т., Д. Н.
Т. и К. Д. Х. оспорват исковете като процесуално недопустими с довод за предявяването от
ищеца на чужди права в нарушение на чл. 26, ал. 2 ГПК, доколкото „Грийн Гор 34“ ЕООД
не притежава права върху самостоятелни обекти в двете жилищни сгради в процесните
поземлени имоти. Оспорват исковите претенции като недопустими и евентуално
неоснователни, с довод за липсата на сключен между страните предварителен договор, по
силата на който същите да са поели задължение за прехвърляне на сочените от ищеца ид.
части от дворните места. Посочва се, че фактически и правно не съществуват описаните от
ищеца имоти, поради което и ответниците не притежават ид. части от последните. Оспорва
се клаузата на т. XVII от договора от 28.08.2019 г. да има характера на предварителен
договор, поради липсата на задължителни съществени условия за сключване на
2
окончателния договор като конкретните идеални части, които да са предмет на окончателния
договор, а наред с това, в процесната клауза е предвидено допълнително договаряне в полза
на кого да се прехвърлят ид.части. Ответниците оспорват като нищожен евентуалния
предварителен договор, поради допуснато противоречие със закона, изразяващо се в
предвиждането за допълнително посочване от ищеца на трети лица, в полза на които да се
прехвърлят ид.части от собствеността върху поземлените имоти. Налице е и договор с
невъзможен предмет, доколкото към 28.08.2019 г. не е съществувало общо дворно място с
площ от 1499 кв.м. Посочва се, че в случая липса насрещно задължение, което да не е
изпълнено от ответната страна и което да бъде предмет на окончателния договор. В тази
връзка се излага, че клаузата на т. XVII от договора се изключва от уговорката на страните в
клаузата на т. XVIII. Посочва се, че с последната страните са разпределили реалното
ползване на поземления имот, върху който ще бъдат изградени двете сгради чрез
обособяване на дворни тераси, прилежащи към определени обекти, което е и практически
осъществено. Поддържа се, че и двата поземлени имота са застроени, поради което не са
налице ид. части или реални части от последните, които да бъдат прехвърлени на ищеца.
Твърди се, че част от апартаментите от първите етажи на построените сгради са с
прилежащи двор-тераси, представляващи реално обособени части от дворното място, а
други части са отредени за паркоместа. С отговора ответниците възразяват срещу
предявените искове с довод, че ищецът е неизправна страна по договора от 28.08.2019 г.
Конкретно посочват, че е налице неизпълнение на задължението по т. II за построяване
именно от ищеца на жилищните сгради, които в случая са построени от трето лице; на
задължението по т. VI за построяване на сградите в срок от 24 месеца от открива на
строителната площадка или до 19.11.2021 г., като в случая е налице забава на ищеца с 10
месеца. Твърди се неизпълнение на задълженията на „Грийн Гор 34“ ЕООД по т. VII и т. XX
за построяване и предаване на ответниците без допълнително заплащане и без недостатъци
конкретно изброените в договора обекти. Конкретно се изтъква наличието на неточно
изпълнение по отношение на обекти- ап. Б11 с констатирани течове, апартаменти Б1, Б2, Б3,
и Б11 – с констатирана разлика в площта. Посочва се, че е налице и пълно неизпълнение по
отношение на следните обекти: гараж № 23 в сграда А, гараж № 24 в сграда Б, гараж № 25 в
сграда Б, гараж № 3 в сграда А, гараж № 4 в сграда А и гараж № 26 в сграда Б, останали
изцяло непостроени, въпреки поетото задължение за това. Сочи се, че в нарушение на
задълженията си по договора, обективиран в нотариален акт № 149/28.08.2019 г. „Грийн Гор
34“ ЕООД е надхвърлил обема на учреденото му право на строеж чрез изграждане на нов 5
етаж в жилищна сграда А, увеличавайки по този начин РЗП на сградата. С отговора на
исковата молба ответниците оспорват връчването на нотариалната покана от 2023 г. С тези
доводи В. Н. Т., Д. Н. Т. и К. Д. Х. отправят искане за отхвърляне на исковете като
недопустими, евентуално като неоснователни, а при условията на евентуалност и при
уважаване на исковете за осъждане на ищеца да изпълни насрещното си задължение по
договора, като в двуседмичен срок да изгради и да предаде на ответниците, без
допълнително заплащане, без недостатъци и забележки следните самостоятелни обекти, по
отношение на които ответниците са си запазили правото на строеж, а именно: гараж № 23 в
сграда А, гараж № 24 в сграда Б, гараж № 25 в сграда Б, гараж № 3 в сграда А, гараж № 4 в
сграда А и гараж № 26 в сграда Б. Претендират присъждане на разноски.
Съдът, при извършена по реда на чл. 140 ГПК служебна проверка относно
редовността на исковата молба и допустимостта на предявените искови претенции, предвид
и изричния довод на ответната страна за предявяването им от ищеца в нарушение на чл. 26,
ал. 2 ГПК, чрез предявяване на чужди права поради липсата на право на собственост върху
самостоятелни обекти в жилищните сгради, намира за необходимо да отбележи, че
посочената законова разпоредба предвижда, че освен в предвидените от закона случаи никой
не може да предявява от свое име чужди права, регламентирайки института на
процесуалната субституция. В случая, с оглед изложените от ищцовото дружество
3
твърдения относно конкретно уговореното в клаузата на т. XVII от договора, за който се
твърди да обективира процесният предварителен договор, относно поето именно към него
задължение от насрещната страна за прехвърляне на сочените ид. части от поземлените
имоти – на ищеца или на посочени от него трети лица, респ. заявеното към съда искане за
обявяване за окончателен на този договор и за прехвърляне на идеалните части на ищцовото
дружество, съдът намира, че не е налице хипотеза на предявяване на чужди права в процеса.
В тази връзка съдът съобрази изложените твърдения от ищеца, че именно същият е носител
на правото да получи престацията от ответната страна, защитата на което право последният
претендира с процесните искове.
Съобразно разпоредбата на чл. 154 ГПК, съдът разпределя между страните
доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти по предявените
кумулативно субективно /с оглед страните/ пасивно съединени конститутивни искове с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както следва:
В тежест на ищеца е да установи, при условията на пълно и главно доказване,
наличието на следните обстоятелства: 1). валидно сключен между страните предварителен
договор, обективиран в договор за учредяване на право на строеж от 28.08.2019 г., който да
отговаря на изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД – да е сключен между страните в писмена
форма, подписан от страните и да съдържа всички съществени елементи на окончателен
договор за прехвърляне на идеални части от собствеността върху недвижими имоти –
предмет, насрещна престация; 2). настъпването на отлагателното условие за сключване на
договора; 3). ответниците да са собственици на съответните ид. части от имотите, предмет
на предварителния договор; 4). ищецът да е изпълнил насрещните си задължения,
произтичащи от предварителния договор, обуславящи качеството му на изправна страна по
този договор.
При установяване на горните обстоятелства, в тежест на ответниците е да установят, че
са изпълнили задълженията си по предварителния договор и са прехвърлили съответните
ид. части от собствеността върху поземлените имоти на ищеца, респ. да опровергаят
твърденията му относно наличието на някое от основанията, обуславящи основателността на
исканията му. В тежест на ответниците е да установят основателността на възраженията
относно твърдяното неизпълнение на насрещни задължения по договора от ищеца, като
установят конкретното уговаряне на задълженията за ищеца като част от сключения между
страните предварителен договор – като насрещна престация срещу прехвърлянето на
собствеността върху ид. части от имотите; наличието на твърдяната форма на договорно
неизпълнение.
По доказателствените искания:
Представените от страните писмени материали съдът намира за относими към
предмета на спора и необходими за правилното му разрешаване, поради което следва да
бъдат приети като писмени доказателства по делото, а представените от ответната страна
снимки - да бъдат приложени по делото. В тази връзка и с оглед конкретното оспорване,
проведено с отговора на исковата молба, следва да се отбележи, че по отношение на
представените от ищеца справки за площообразуване, оспорването касае тяхното
съдържание, което не налага откриване на нарочно производство по чл. 193 ГПК и подлежи
на преценка по същество.
На ответниците следва да бъде указано да уточнят: 1). подписите върху кои конкретно
разписки и уведомления оспорват (доколкото в отговора се сочат две, а представените по
делото са три), както и в какво се изразява оспорването – твърди ли се да не са подписани от
посоченото лице или твърденията са други; 2). уточнят в какво конкретно се изразяват
твърдените нищожност и незаконосъобразност на удостоверяванията в Нотариална покана
акт № 107, том I, рег. № 3040/2023 г. по описа на нотариус М.Г. и в Констативен протокол по
чл. 593 ГПК № 58, том II, рег. № 7700/21.03.2023 г. по описа на пом. нотариус Георги
4
Нейков, в противен случая съдът ще приеме оспорванията за неуточнени, поради което не
дължи произнасяне по същество на последните.
На ответницата В. Т.на следва да бъде указано да представи пълномощно за учредена
представителна власт в полза на адв. Д. (доколкото приложеното към отговора на исковата
молба не съдържа данни за упълномощения от ответницата адвокат, който да я представлява
по делото) или писмено да потвърди действието по подаване на писмения отговор, в
противен случай същото ще се счита за ненадлежно извършено – арг. чл. 101, ал. 3 ГПК.
Делото следва да бъде насрочено за разглеждане в о.с.з. с призоваване на страните.
Така мотивиран и на основание чл. 140 ГПК, вр. чл. 146, ал. 1 и ал. 2 ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ответницата В. Т. в двуседмичен срок от получаване на съобщението с
препис от настоящото определение да представи пълномощно за учредена представителна
власт в полза на адв. Д. или писмено да потвърди действието по подаване на писмения
отговор, в противен случай същото ще се счита за ненадлежно извършено – арг. чл. 101, ал. 3
ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 14.04.2025 г. от
11:40 часа, за която дата и час да се призоват страните, на които да се връчи препис от
настоящото определение, а на ищеца и препис от отговора на исковата молба.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото представените от
страните писмени материали, като ПРИЛАГА по делото представеният от ответната страна
снимков материал.
УКАЗВА на ответниците в двуседмичен срок от получаване на съобщението с препис
от настоящото определение с писмена молба да уточнят проведеното оспорване с отговора
на исковата молба, като уточнят: 1). подписите върху кои конкретно разписки и уведомления
оспорват (доколкото в отговора се сочат по две, а представените по делото са по три), както
и в какво се изразява оспорването – твърди ли се да не са подписани от посоченото лице или
твърденията са други; 2). в какво конкретно се изразяват твърдените нищожност и
незаконосъобразност на удостоверяванията в Нотариална покана акт № 107, том I, рег. №
3040/2023 г. по описа на нотариус М.Г. и в Констативен протокол по чл. 593 ГПК № 58, том
II, рег. № 7700/21.03.2023 г. по описа на пом. нотариус Георги Нейков, в противен случая
съдът ще приеме оспорванията за неуточнени, поради което не дължи произнасяне по
същество на последните.
УКАЗВА на страните, че могат да вземат становище по дадените указания и проекто –
доклада най–късно в първото по делото заседание.
УКАЗВА на страните, че могат да уредят спора помежду си чрез МЕДИАЦИЯ. При
постигане на спогодба дължимата държавна такса за разглеждане на делото е в
половин размер. КЪМ СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД действа програма „Спогодби“,
която предлага безплатно провеждане на медиация.
УКАЗВА на страните, че:
- съгласно чл. 40, ал. 1 ГПК страната, която живее или замине за повече от един месец в
чужбина е длъжна да посочи лице в седалището на съда, на което да се връчват съобщенията
– съдебен адресат, ако няма пълномощник по делото в РБ; същото задължение имат и
законният представител, попечителят и пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 когато
лицата по ал. 1 не посочат съдебен адресат, всички съобщения се прилагат към делото и се
смятат за връчени.
- съгласно чл. 41 ГПК страната, която отсъства повече от един месец от адреса, който е
5
съобщила по делото или на който веднъж й е връчено съобщение, е длъжна да уведоми съда
за новия си адрес; същото задължение имат и законният представител, попечителят и
пълномощникът на страната, а съгласно ал. 2 при неизпълнение на задължението по ал. 1
всички съобщения се прилагат към делото и се смятат за връчени;
- съгласно чл. 50, ал. 1 и 2 ГПК мястото на връчване на търговец и на юридическо лице,
което е вписано в съответния регистър, е последният посочен в регистъра адрес, а ако лицето
е напуснало адреса си и в регистъра не е вписан новият му адрес, всички съобщения се
прилагат по делото и се смятат за редовно връчени.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6