РЕШЕНИЕ
№ 14
гр. Сливен , 10.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, XI СЪСТАВ в публично заседание на
деветнадесети януари, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Ива И. Стойчева Коджабашева
при участието на секретаря Андреана С. Станчева
като разгледа докладваното от Ива И. Стойчева Коджабашева Гражданско
дело № 20202230102683 по описа за 2020 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от „М.“ ЕООД,
с която са предявени осъдителни искове за солидарно осъждане на
ответниците О. О. Ю. и П. С. Ю.
В исковата молба се твърди, че на 27.05.2020 г. между ищцовото
дружество и ответниците бил сключен Договор за посредничество. Още на
същия ден служител на ищеца заедно с двамата ответници извършил огледи
на 5 недвижими имота в различни села в близост до гр. С., вкл. и в с. К. На 28
и 30 май били извършени още 3 огледа, но ответниците определено харесали
имота в с. К., ул. „И. В.“ № 16. В един момент ответниците спрели да
поддържат връзка с ищеца, поради което посредникът извършил справка в
Агенция по вписванията и установил, че ответниците са закупили имота на
17.06.2020 г. направо от продавача, без да уведомят ищеца и без да заплатят
възнаграждението за посредническата услуга. Ищецът твърди, че съгласно
договора, ответниците дължат възнаграждение в размер на 2 % от продажната
цена на имота, която била обявена от продавачите на стойност 33 000 лв., а на
основание т. 3 от Договора дължат и неустойка в размер на 10 % от цената,
тъй като са закупили имота направо от продавачите. На изложените
1
основания претендира уважаване на исковете и присъждане на направените
по делото разноски.
Ответникът О. Ю., е депозирал отговор в законоустановения срок, чрез
назначения си от съда особен представител - адвокат, в който излага
становище за допустимост на исковете, но неоснователност по същество.
Оспорва твърдението, че е заобиколил ищцовото дружество като посредник,
тъй като предложението за сключване на сделката без участие на посредника
било на продавачите на имота.
Ответницата П. Ю., също е депозирала отговор в законоустановения
срок, чрез назначения си от съда особен представител - адвокат, в който
излага становище за допустимост на исковете, но неоснователност по
същество с твърдения, че ищцовото дружество не е изпълнило задълженията
си по договора, поради което и възнаграждение не се дължи. Твърди, че
извършването на оглед е само част от задължението на посредника, като за да
се породи правото му да получи възнаграждение следва да е свързал страните
по сделката, да е съдействал за уговаряне на условията и цената и да е
подписан предварителен или окончателен договор между продавача и
купувача, а в случая подписан предварителен договор по т. 2 от Договора за
посредничество не е налице. Евентуално твърди, че размерът на
възнаграждението следва да се определи върху цената на имота, описана в
нотариалния акт - 9800 лв., поради което възнаграждението следва да е в
размер „не по-малко от 600 лв.“ или 600 лв. Излага и доводи за нищожност на
клаузата за неустойка, тъй като нарушава принципа на справедливостта, а и
при неточно изпълнение, ищецът има право на алтернативен избор - да иска
изпълнение заедно с обезщетение за забава или да иска обезщетение за
неизпълнение - неустойка, а в настоящия случай се претендират и двете
кумулативно.
В съдебно заседание ищцовото дружество, редовно призовано, се
представлява от пълномощник - адвокат, чрез който поддържа предявените
искове, моли да бъдат уважени и претендира разноски. Представило е и
подробна писмена защита по делото.
Ответникът О. Ю., редовно призован, не се явява и не се представлява.
2
Ответницата П. Ю., редовно призована, се представлява от назначения
си от съда особен представител - адвокат, чрез който изразява становище за
неоснователност на иска за неустойка, предвид алтернативността на
претенциите за реално изпълнение по договора или за обезщетение при
неизпълнение и моли да бъде отхвърлен. Претендира отхвърляне и на иска за
заплащане на възнаграждение по договора за размера над 600 лв., тъй като
възнаграждението следва да се дължи върху действителната продажна цена
на имота.
Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намери от фактическа
следното:
От приетите по делото писмени доказателства се установява, че
ответниците О. Ю. и П. Ю. са съпрузи.
На 27.05.2020 г. между ищцовото дружество „М.“ ЕООД, в качеството
на посредник и ответницата П. Ю., в качеството на възложител, е сключен
Договор за посредничество при закупуване на недвижим имот. В т. 1 от
Договора е уговорено задължение на посредника да съдейства на възложителя
за намирането, договарянето и организирането на закупуване на недвижим
имот - къща в близките до гр. С. села. Втората страница от договора
представлява подписана от ответницата декларация за оглед на недвижими
имоти, извършени с посредника, като в т. 3 от нея е описан имот в с. К., ул.
„И. В.“ № 16. Посочена е цена на имота от 33 000 лв., а като дата на
извършване на огледа е вписана 27.05.2020 г.
В т. 2 от договора е уговорено, че при покупка на имот, предложен от
посредника, възложителят му дължи възнаграждение в размер на 2 % от
продажната цена, но не по-малко от 600 лв., което се изплаща в деня на
подписване на предварителен договор.
В т. 3 от договора страните са уговорили, че в случай, че възложителят
лично или чрез фирма, в която има участие, или негови близки и роднини ще
води/водят преговори с продавачите или злоупотреби с информация,
предоставена му от посредника, закупи имота, предложен му от посредника
или съдейства за извършването на прикрита сделка с такъв имот, без да
3
изплати възнаграждение по договора, възложителят дължи неустойка в
размер на 10 % от цената, на която е извършена конкретната покупко-
продажба, като към тази сума се прибавя дължимото по договора
възнаграждение и съдебните разноски.
Видно от представения нотариален акт за продажба на недвижим имот и
справка от Служба по вписванията - Сливен, на 17.06.2020 г. ответникът О.
Ю. закупил от свид. Г. К. и съпругата му Н. К. за сумата от 9800 лв.,
застроено дворно място, образуващо УПИ II-605, находящ се в кв. 60 по
плана на с. К., общ. С., ведно с построените в имота сгради двуетажна
полумасивна жилищна сграда, построена през 1961 г., със з. п. 64 кв. м. и р. з.
п. 122 кв. м.; масивна лятна кухня, със з. п. 30 кв. м., масивен гараж, със з. п.
22 кв. м., навес с три оградни стени, със з. п. 110 кв. м. и навес с три оградни
стени, със з. п. 40 кв. м.
С покана от 16.07.2020 г., връчена на ответницата П. Ю., ищцовото
дружество поканило ответницата да заплати претендираните суми от 660 лв.
дължимо възнаграждение по договора и 980 лв. неустойка.
По делото са събрани и свидетелски показания на свидетелите Г. К. -
продавач на имота и Я. М. - служител на ищцовото дружество, провел огледа
на имота.
От показанията и на двамата свидетели, които съдът кредитира изцяло
като кореспондиращи със събраните писмени доказателства и
непротиворечиви помежду си, се установява, че предложението за оглед и
огледът на имота, продаден от свид. Г. К. на ответниците, е извършен от
служителя на ищцовото дружество - свид. Я. М., като за сключването на
сделката ответниците не са ползвали услугите на посредника.
Установеното от фактическа страна мотивира следните правни
изводи:
Предявени са обективно и субективно кумулативно съединени
осъдителни искове с правна квалификация чл. 79, ал. 1 ЗЗД за солидарно
осъждане на ответниците О. О. Ю. и П. С. Ю. да заплатят на ищцовото
дружество сумата от 660,00 лв., представляваща главница - неизпълнено
задължение за заплащане на възнаграждение по Договор за посредничество от
4
27.05.2020 г. и с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД за солидарно
осъждане на ответниците О. О. Ю. и П. С. Ю. да заплатят на ищцовото
дружество сумата от 980,00 лв., представляваща неустойка по Договор за
посредничество от 27.05.2020 г.
Предявените искове са процесуално допустими.
Разгледани по същество обаче, съдът намира за частично основателен
единствено искът за солидарно осъждане на ответниците О. О. Ю. и П. С. Ю.
да заплатят на ищцовото дружество дължимото възнаграждение по Договора
за посредничество от 27.05.2020 г.
За да бъде уважен предявеният иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД е необходимо по
делото да бъде установено наличието на определените в закона предпоставки,
а именно, че е налице валидно облигационно правоотношение по договор за
посредничество с ответника, в изпълнение на който ищецът е посредничил
при издирване и оглед с възложителя на възложени с договора обекти -
недвижими имоти, както и при преговори между страните за подписване на
предварителен договор; че ответникът е закупил недвижим имот, осигурен
му от ищеца, по силата на сключения договор, както и размерът на
дължимото възнаграждение, тоест да докаже по основание и размер
претенциите си.
Посредническият договор е неформален договор, по силата на който
посредникът се задължава срещу определено възнаграждение да извърши
необходимата работа по сключване на една или повече сделки. Предмет на
договорът за посредничество е не извършването на определена работа, а
постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на
сделки. Посредническият договор може да бъде сключен преди, по време и
след изпълнение на сделката, като спада към така наречените абсолютни
търговски сделки, тоест счита се за търговска сделка, независимо от това
дали лицата, които го сключват, са търговци. При договора за посредничество
приложение намират и разпоредбите на договора за поръчка.
Съгласно Решение № 123 от 17.11.2010 г. по т. д. № 698/2009 г. на ВКС,
II т. о. не е нужно посредникът да взема непосредствено участие в
преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло
5
задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в
резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните.
Задължително условие за пълното изпълнение на договора е осъществяването
на контакт между страните, осъществяването на уговорения резултат, както и
наличието на причинна връзка между поведението на ищеца и настъпването
на крайния резултат.
От съвкупния анализ на събраните писмени и гласни доказателства се
установява, че страните са обвързани от валидно и действително
облигационно правоотношение по сключения договор за посредничество,
като посредникът по него е изправна страна, изпълнил е изцяло задълженията
си, свързал е продавача и купувача, оказал е съдействие за извършване на
оглед на имота. Уговореният краен резултат - сделката между продавача и
купувача, е осъществен, като се установи, че именно поведението на ищеца,
който е свързал двете страни по сделката, е довело до договора за покупко-
продажба на къщата на св. Г. К., находяща се в с. К., ул. „И. В.“ № 16.
Ето защо съдът намира, че за ответницата П. Ю. е възникнало
задължението, уговорено в т. 2 от договора за заплащане на възнаграждение в
размер на 2 % от продажната цена, но не по-малко от 600 лв., като
изискуемостта на задължението е настъпила макар и да не е подписан
предварителен договор, тъй като, както се установи от свидетелските
показания, причината да не се стигне до подписване на такъв е изцяло
поведението на ответниците.
Установи се по делото, че ответниците са съпрузи, като договорът за
посредничество е сключен с ответницата П. Ю., а купувач на имота е
ответникът О. Ю., като собствеността е придобита от ответниците в режим на
СИО.
Съгласно чл. 32, ал. 1 СК разходите за задоволяване на нужди на
семейството се поемат от двамата съпрузи, като ал. 2 урежда солидарната им
отговорност за задължения, поети за задоволяване на нужди на семейството.
Задълженията, поети от съпругата П. Ю. по процесния договор за
посредничество, са свързани с нуждата на семейството от осигуряване на
жилище, поради което безспорно за тях отговаря солидарно и съпругът О. Ю.
6
Що се отнася до претендирания размер на задължението за заплащане
на възнаграждение по договора, то съдът намира възражението на особения
представител на ответницата П. Ю. за основателно, като дължимият размер
следва да се определи като 2 % от продажната цена на имота, вписана в
нотариалния акт, но не по-малко от 600 лв., а не от обявената цена в офертата
на ищеца. Възнаграждението по т. 2 от договора е уговорено именно като
процент от продажната цена, а не от първоначалната предложена цена по
оферта, като страните са постигнали съгласие и по минимален размер на
възнаграждението от 600 лв. - клауза, която охранява в пълна степен интереса
на посредника.
Ето защо предявените осъдителни искове с правна квалификация чл. 79,
ал. 1 ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците О. О. Ю. и П. С. Ю. да
заплатят на ищцовото дружество възнаграждение по Договор за
посредничество от 27.05.2020 г. са основателни и следва да бъдат уважени за
сумата от 600,00 лв., съответно следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни за разликата над уважения размер от 600 лв. до пълния
предявен размер от 660 лв.
Що се отнася до предявените искове с правна квалификация чл. 92, ал.
1 ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците О. О. Ю. и П. С. Ю. да заплатят
на ищцовото дружество сумата от 980,00 лв., представляваща неустойка по
Договор за посредничество от 27.05.2020 г., то съдът ги намира за изцяло
неоснователни по следните съображения:
В т. 3 от договора страните са уговорили, че в случай, че възложителят
лично или чрез фирма, в която има участие, или негови близки и роднини ще
води/водят преговори с продавачите или злоупотреби с информация,
предоставена му от посредника, закупи имота, предложен му от посредника
или съдейства за извършването на прикрита сделка с такъв имот, без да
изплати възнаграждение по договора, възложителят дължи неустойка в
размер на 10 % от цената, на която е извършена конкретната покупко-
продажба, като към тази сума се прибавя дължимото по договора
възнаграждение и съдебните разноски.
Уговорената неустойка е компенсаторна. Дължимостта й е обвързана с
пълното неизпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение по
7
договора за посредничество, след като възложителят е закупил имот,
предложен му от посредника.
Когато договорената неустойка е компенсаторна, в едновластна
преценка на кредитора в хипотезата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД е да иска или реално
изпълнение, заедно с обезщетение за вредите по общия ред, или уговорената
за пълното неизпълнение на длъжника компенсаторна неустойка.
Възражението на особения представител на ответницата П. Ю. в този смисъл
е основателно.
Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД кредиторът има право на
алтернативен избор - да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата
или да иска обезщетение за неизпълнение, но не и двете едновременно, както
е в конкретния случай. При това положение, след като ищецът претендира
заплащане на дължимото възнаграждение, то претенцията му за заплащане и
на компенсаторна неустойка за неизпълнение на това задължение е
неоснователна. В този смисъл е Решение № 118 от 03.06.2011 г. по т. д. №
474/2009 г. на ВКС, ТК, II т. о.
Съдът намира претенцията за неустойка за неоснователна и на още едно
основание, а именно нищожност на уговорената в т. 3 от Договора за
посредничество клауза поради противоречие с добрите нрави.
Задължението да следи служебно за спазването на добрите нрави
изисква от съда при разрешаване на спор за заплащане на неустойка да
извърши самостоятелна преценка за действителността на неустоечната
клауза, независимо дали страните са се позовали на нищожността й /Решение
№ 229 от 21.01.2013 г. по т. д. № 1050/2011 г., ВКС, II т. о./
Критериите дали е налице нищожност на неустойка поради
противоречие с добрите нрави, се съдържат в ТР № 1 от 15.06.2010 г. по т. д.
№ 1/2009 г. на ОСТК на ВКС, а именно - такава е неустойка, която е
уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции. Преценката за нищожност се извършва в зависимост от
специфичните за всеки конкретен случаи факти и обстоятелства, при
съобразяване на примерно посочени критерии като естеството и размерът на
обезпеченото с неустойката задължение, обезпечение на поетото задължение
8
с други, различни от неустойката правни способи, видът на самата уговорена
неустойка и на неизпълнението, за което е предвидена, съотношението между
размера на неустойката и очакваните за кредитора вреди от неизпълнението
/така Решение № 107 от 25.06.2010 г. по т. д. № 818/2009 г., на ВКС, II т. о./.
Освен обезпечителна и обезщетителна, по волята на страните
неустойката може да изпълнява и наказателна функция. В случая обаче
страните са уговорили в т. 3 от договора дължимата неустойка в размер на 10
% от цената, на която е извършена конкретната покупко-продажба, като към
тази сума се прибавя дължимото по договора възнаграждение и съдебните
разноски.
Така, както е уговорена, неустойката е предназначена да санкционира
възложителя за виновното неизпълнение на договорното задължение.
Предварителното уговаряне на неустойка за неизпълнение в размер на
договорното задължение плюс още 10 % от продажната цена, обаче излиза
извън присъщите на неустойката функции. Такава клауза противоречи на
добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, тъй като нарушава
принципа на справедливост и излиза извън обезпечителните и
обезщетителните функции, които законодателят определя за неустойката.
Действително няма пречка размерът на неустойката да надхвърля вредите от
неизпълнението. В случая обаче така уговорената неустойка е в размер
значително по-голям от това, което би получил посредника при
реализирането на главното задължение. Подобна неустойка цели да
санкционира ответниците и то в противоречащи на добрите нрави размери
като заплащането й би довело до неоснователно обогатяване на посредника за
сметка на възложителя.
Предвид изложеното предявените искове за заплащане на неустойка
следва да бъдат изцяло отхвърлени като неоснователни.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените от него разноски
по делото, съразмерно с уважената част от исковете. Ето защо от общо
направени от ищеца разноски в размер на 1108,00 лв., от които 100,00 лева -
9
държавна такса, 600,00 лева - депозити за особени представители, 8,00 лв. -
заплатени такси за съдебно удостоверение и 400,00 лева - заплатено
адвокатско възнаграждение, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят
сумата от 405,37 лв., съразмерно с уважената част от исковете.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА О. О. Ю., ЕГН: **********, с адрес с. К., общ. С., ул. „И.
В.“ № 16 и П. С. Ю., ЕГН: **********, с адрес с. К., общ. С., ул. „И. В.“ №
16 ДА ЗАПЛАТЯТ СОЛИДАРНО на „М.“ ЕООД, ЕИК: **********, със
седалище и адрес на управление гр. С., ул. „Г. С. Р.“ № 20 на основание чл.
79, ал. 1 ЗЗД сумата от 600,00 лв. /шестстотин лева/, представляваща
главница - неизпълнено задължение за заплащане на възнаграждение по
Договор за посредничество при закупуване на недвижим имот от 27.05.2020
г., като ОТХВЪРЛЯ исковете за разликата над уважения размер от 600,00 лв.
/шестстотин лева/ до пълния претендиран размер от 660,00 лв. /шестстотин и
шестдесет лева/ като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОТХВЪРЛЯ предявените искове за осъждане на О. О. Ю., ЕГН:
**********, с адрес с. К., общ. С., ул. „И. В.“ № 16 и П. С. Ю., ЕГН:
**********, с адрес с. К., общ. С., ул. „И. В.“ № 16 ДА ЗАПЛАТЯТ
СОЛИДАРНО на „М.“ ЕООД, ЕИК: **********, със седалище и адрес на
управление гр. С., ул. „Г. С. Р.“ № 20 на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата от
980,00 лв. /деветстотин и осемдесет лева/, представляваща неустойка по
Договор за посредничество при закупуване на недвижим имот от 27.05.2020
г., като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК О. О. Ю., ЕГН: **********, с
адрес с. К., общ. С., ул. „И. В.“ № 16 и П. С. Ю., ЕГН: **********, с адрес с.
К., общ. С., ул. „И. В.“ № 16 ДА ЗАПЛАТЯТ на „М.“ ЕООД, ЕИК:
**********, със седалище и адрес на управление гр. С., ул. „Г. С. Р.“ № 20,
сумата от 405,37 лв. /четиристотин и пет лева и тридесет и седем стотинки/,
представляваща разноски по делото, съразмерно с уважената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Сливен в
10
двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Сливен: _______________________
11