РЕШЕНИЕ
№
………..
гр. София, 27.04.2022 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на двадесет и четвърти януари две
хиляди двадесет и втора година в състав:
СЪДИЯ:
АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 5384/2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Производството
е образувано по искова молба с вх. № 55314/17.06.2020 г., уточнена с молба от
09.07.2020 г. (л. 56), предявена от Л.В.Х.,
с ЕГН: **********, с адрес: гр. София. кв. ******”, ул. „************, против Д.Н.З.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***.
С
определение № 260815/13.01.2021 г., на основание чл. 213 ГПК, към настоящото
дело е присъединено гр.д. № 5385/2020 г. по описа на СГС, ГО, 13 състав,
образувано въз основа на искова молба, предявена от М.Х., с ЛНЧ ********** и Л.В.Х.,
с ЕГН: **********, и двамата с адрес: гр. София. кв. „******”, ул. **************,
против Д.Н.З., с ЕГН: **********, с адрес: ***.
С
влязло в сила определение № 265923/09.12.2020 г. е върната насрещна искова
молба с вх. № 262758/21.09.2020 г., предявена от Д.Н.З. и производството по
гр.дело № 5384/2020 г. по описа на СГС, І-20 състав, е
прекратено в тази част.
В
исковите молби ищците твърдят, че на 09.03.2020 г., между Д.Н.З. и Л.В.Х., е
бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по
силата на който ответницата се задължила да продаде на ищцата следния свой
недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ на целия
четвърти етаж, на кота + 7,90 м., в сградата находяща се в град София,
ул. „********, състоящ се от три стаи, дневна, кухня, четири балкона и сервизни
помещения, с обща площ 173.22 кв.м., при съседи: север - стълбище и улица, от
изток - двор, от юг - двор, от запад - калкан, заедно вътрешно мазе до гаражите, на
кота - 2,76 м., с обща площ 14,74 кв.м., заедно с източното и съседното до него
южно таванско помещение, на кота + 10,50 м., с обща площ на двете
77,62 кв.м., заедно с 23,39 % ид.ч. от общите части на сградата и от дворното
място, върху което сградата е построена., съставляващо УПИ № VII-189, квартал 25а по плана на гр. София,
местност „Изток-Изток". целият с площ от 398,00 кв.м., който апартамент
представлява самостоятелен обект с идентификатор 68134.801.2327.1.36 съгласно
КККР на гр. София, одобрени със Заповед № РД-18-95/18.12.2015 г. на
изп.директор на АГКК.
Уговорената
с предварителния договор продажна цена на описания недвижим имот била в размер
на 260 000 евро, като на 09.03.2020 г., Л.В.Х. платила на Д.Н.З. задатък в
размер на 26 000 евро.
В
исковите молби се твърди, че на 06.04.2020 г., без да е уговорено в
договора, по искане на продавача, за да
може купувачът да получи достъп до имота, М.Х. – съпруг на Л.В.Х., и който не
бил страна по процесния договор, платил в полза на ответника сумата от
104 000 евро, представляваща част от уговорената продажна цена по
предварителния договор.
На
същата дата, след плащане на сумата от 104 000 евро, на купувача бил осигурен
достъп до имота и в присъствието на водопроводчик бил извършен оглед на имота,
при който били установени следните дефекти: едната
баня и тоалетна била построена в помещение, предвидено за кухня (разширение на
съществуваща тоалетна), а другата баня и тоалетна не била с изградена
канализационна връзка (липсвали тръби) и не била свързана към централната
канализация на сградата.
Ищците твърдят, че тези дефекти препятстват
законосъобразното ползване на имота. Освен това вертикалните щрангове,
обслужващи апартамента се намирали в стълбището и нямало никакви документи,
удостоверяващи законността им.
Съгласно
чл. 3.1. и чл. 3.2. от предварителния договор, срокът за сключване на
окончателен договор бил 10.04.2020 г., на която дата, в 10.00 часа, страните
следвало да се явят в кантората на нотариус И.Н., с peг. № 040 от РНКРБ.
На
посочената дата, ответницата не се е явила, което било установено с Констативен
протокол с peг. №
4040/10.04.2020 г.
На 16.04.2020 г., Л.Х. изпратила до
ответницата нотариална покана, с която й предоставила допълнителен срок от 14
дни за представяне на описаните в поканата документи, съгласно чл.4.2 от
предварителния договор и заявила, че при непредставяне на документите в този
срок, разваля предварителния договор, и я кани да ѝ плати двойния размер
на получения задатък и допълнително платената сума в размер на 104 000 евро.
Нотариалната покана била получена
от ответницата на 21.04.2020 г., но исканите документи не били представени.
Поради изложеното, ищците твърдят,
че предварителният договор е бил развален на 05.05.2020 г., когато изтекъл
дадения 14 – дневен срок, поради виновно неизпълнение на задълженията на
продавача. Ответницата, обаче, нито заплатила двойния размер на даденото капаро,
нито върнала получената сума от 104 000 евро.
Предвид изложеното, ищците молят, да
бъде постановено съдебно решение, с което:
1.
Д.Н.З., да бъде
осъдена да заплати на Л.В.Х.:
-
сумата от 52 000 евро - главница, представляваща двойния размер на дадения
задатък (капаро) по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 09.03.2020 г., ведно със
законната лихва, считано от предявяване на исковата молба до окончателното
плащане,
-
сумата от 819 лева – обезщетение за забава в
размер на законната лихва, върху главница от 52 000 евро, за периода от
20.05.2020 г. до 17.06.2020 г.;
2.
Д.Н.З., да бъде
осъдена да заплати на Л.В.Х. и М.Х.:
-
сумата от 104 000 евро - главница, представляваща част от продажната цена,
платена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 09.03.2020 г., ведно със
законната лихва, считано от предявяване на исковата молба до окончателното
плащане,
Ищците претендират и направените по
делото разноски.
В
срока по чл. 131 ГПК, ответницата е депозирала отговори на исковите молби.
Ответницата не оспорва сключването на предварителния договор с посоченото от
ищците съдържание, не оспорва, че на 09.03.2020 г., Л.В.Х. й е платила задатък
в размер на 26 000 евро, че ищците са съпрузи, че на 06.04.2020 г. М.Х. й
е платил сумата от 104 000 евро, както и че на 10.04.2020 г., не се е
явила в кантората на нотариус И.Н..
Ответницата
оспорва исковете с възражението, че са неоснователни.
Ответницата
оспорва, че сумата от 104 000 евро е била платена по нейно искане, че в
продавания имот има дефекти, че в посочения в нотариалната покана от 16.04.2020
г. срок не са били представени исканите документи, че процесният договор е
развален поради неизпълнение на задълженията ѝ, че обект на
предварителния договор е бил апартамент с две функциониращи бани, че
разполагането на банята с тоалетна е в нарушение на одобрения архитектурен
проект, че на 10.04.2020 г., купувачът е имал готовност да сключи окончателен
договор, че санитарните помещения в апартамента не са свързани с централната
канализация на сградата и за липса неработещо санитарно помещение.
Ответницата
сочи, че съгласно чл. 4.4 от предварителния договор, имотът се продава в
състоянието, в което е огледан от купувача. Към датата на сключване на
предварителния договор, купувачът е огледал имота, знаел е в какво състояние се
намира и се е съгласил със състоянието му. Излага съображения, че е положила
дължимата грижа и е намерила в архива на ДАГ строителни книжа за имота,
одобрени на 10.06.1988 г., които били единствените такива за сградата.
Твърдението на ищците, че съществували и други книжа било несъстоятелно, тъй
като в архивите не били открити други книжа. Освен това, действащите правни
норми през периода на проектиране и строителство на жилищната сграда, в която
се намирал процесния апартамент, не изисквали одобрен проект за по част „ВиК“,
поради което и исканията за предоставяне на този проект били изцяло
неоснователни. Не съществували нормативни изисквания щранговете /вертикалните
тръби/, преминаващи през общото стълбище, да имат строителни книжа, а чл. 151,
ал. 1 ЗУТ не изисквал разрешение за строеж при извършване на текущ ремонт.
Двете
санитарни помещения в апартамента били изпълнени съобразно одобрените
архитектурни проекти. В нарушение на тези проекти, обаче, били изградени
помещенията на третия етаж, като лице от третия етаж прекъснал тръбите към едно
от санитарните помещения от апартамента на четвъртия етаж.
Дори
да се окажело вярно твърдението на ищцата за липса на канализация в едното от
двете санитарни помещения в апартамента, това било известно на купувача по
процесния договор и се дължало на действия на лица от третия етаж. Подобен
„дефект“ не водел до разваляне на договора, доколкото стойността на една тръба
била под 100 лева.
Не
било вярно, че имотът бил негоден за жилище, както и не било вярно, че са били
извършвани незаконни преустройства в него.
Ответницата
твърди, че на 10.04.2020 г., ищцата Л.В.Х. не е представила пред нотариуса
писмо-ангажимент от банката – кредитор, не е и присъствал служител на банката
за учредяване на договорна ипотека, поради което и било налице неизпълнение на
задълженията на купувача по предварителния договор.
Освен
това, ответницата твърди, че не се е явила пред нотариуса на 10.04.2020 г., тъй
като са имали уговорка с Л.В.Х., да отложат сключването на окончателния договор
след тази дата. Инициативата за това отлагане била на Л.Х., въпреки което
последната посетила кантората на нотариуса.
С
оглед на всичко това ответницата моли, исковете да бъдат отхвърлени.
В
последното заседание по делото прави искане за присъждане на направените по
делото разноски.
Съдът приема следното от фактическа страна:
С влязло в сила постановление за
възлагане (л. 13-14, том I) Д.З. е придобила апартамент на целия четвърти етаж, на кота + 7,90 м., в сградата находяща се в град София, ул.
„********, състоящ се от три стаи, дневна, кухня, четири балкона и сервизни
помещения, с обща площ 173.22 кв.м., заедно с вътрешно мазе до гаражите, на
кота - 2,76 м., с обща площ 14,74 кв.м., заедно с източното и съседното до него южно таванско помещение,
на кота + 10,50 м., с обща площ на двете 77,62 кв.м.,
заедно с 23,39 % ид.ч. от общите части
на сградата и от дворното място, върху което сградата е построена, съставляващо
УПИ № VII-189, квартал 25а по плана на гр. София, местност „Изток-Изток",
целият с площ от 398,00 кв.м., който апартамент представлява самостоятелен
обект с идентификатор
68134.801.2327.1.36 съгласно КККР на гр. София, одобрени със Заповед №
РД-18-95/18.12.2015 г. на изп.директор на АГКК (по-долу „апартамента“).
Апартаментът е придобит след като към него е насочено изпълнението на
задължение наД.Ч.Г.. Последният е бил признат за собственик на имота с
нотариален акт (л. 17-19, том 1), за съставянето на който е представил
документи, измежду които и : 1/ разрешение за строеж № 151 от 10.06.1988 г. на
Столичен народен съвет; 2/ протокол № 1 за определяне на строителна линия и
ниво от 20.06.1988 г.; 3/ одобрени архитектурни проекти от ОГНС „Червена
звезда“, издадени на 19.04.1988 г.
Процесният апартамент е бил изграден след реализирането
на строеж „пристройка и надстройка“ върху североизточната половина на двуетажна
къща близнак, което се установява от разрешението за строеж (л. 37, том І), нотариалните актове (л.
153-158, том І) и заповедта на Главния архитект на Столична община (л. 232, том
І).
Видно от приетите по делото протокол за определяне на
строителна линия и ниво от 20.04.1988 г. (л. 37-гръб, том І), разрешение за
строеж № 151 от 10.06.1988 г. (л. 37, том І) и цитираните в разрешението за
строеж и в нотариалните актове (л. 153-158, том 1) одобрени архитектурни
проекти от 10.06.1988 г., които също са приети по делото (л. 38, л. 76 и л. 197,
том І) в апартамента на кота 7,90 са били предвидени две тоалетни, посочени
като помещения № 6 от архитектурния проект.
В началото на 2019 г., Д.З. е открила партида за
заплащане на консумираната в апартамента вода и до м.април 2019 г. е заплащала
същата, видно от представените и приети писмо (л. 184, том 1) и фискални бонове
(л. 195, том 1). Фактът, че и двете санитарни помещения са били свързани с ВиК
мрежата се установява и от показанията на свидетеля С.О.Р.(протокол, л.
405-406, том 2).
На 11.04.2019 г., служители на СО район „Изгрев“ са
констатирали, че в апартамента на четвърти етаж в сградата находяща се в град
София, ул. „******** са прекъснати водопроводните тръби от вертикалния щранг,
преминаващи през етажната площадка (констативен протокол, л. 162, том 1). При
повторна проверка през м. май 2019 г., тази констатация е затвърдена, видно от
писмото на Регионалния отдел Национален строителен контрол (л. 48, том 1). На тази
проверка е констатирано още, че в югоизточната баня на 4 етаж няма „ВиК“
инсталация, а за тоалетната на същия етаж е прокарана нова такава инсталация през стълбищната
площадка.
От показанията на свидетелката В.В.(л. 401-404, том 2) се
установява, че Д.З. е решила да продаде процесния апартамент. За целта са били
организирани огледи. Ищцата Л.Х. също е огледала апартамента, като чрез
агенцията, в която свидетелката работи са организирани два огледа. Това се
потвърждава и от показанията на останалите свидетели, чиито показания са
събрани по делото – Х.М.и М.П.(протокол, л. 398-401, том 2).
На 09.03.2020 г., Д.З., като продавач,
и Л.Х., като купувач, са сключили предварителен договор за продажба на апартамента
на ул. „********. Съгласно чл. 2.2.1 от предварителния договор (л.
10, том 1) Л.Х. е следвало да заплати цената на имота на вноски, първата от
които в размер на 26 000 евро. На тази вноска страните са придали
функцията на задатък, видно от разпоредбите на чл. 2.2.1 и чл.4.6 от договора. На същата дата Л.Х. е
превела на Д.З. 50 851,58 лева като капаро за покупката на имота, видно от
потвърждението за плащане (л. 20, том 1). Тези обстоятелства
не са спорни между страните и освен, че са отделени като ненуждаещи се от
доказване с доклада по делото (л. 223, том 1) се установяват и от приетите
доказателства (предварителен договор, л. 9-12, том 1; потвърждения за плащане, л. 20-21, том 1).
Видно от предварителния договор,
страните са се съгласили да сключат окончателен най-късно до 10.04.2020 г. (чл.
3.1 от договора). Те също са уговорили, че промяна на срока може да става
единствено по взаимно писмено споразумение. Уговорили са още, че на 10.04.2020
г., в 10 часа, ще се явят при нотариус И.Н. за изпълнение на всичките си
задължения по предварителния договор и за сключването на окончателен такъв (чл.
3.2 от договора).
С подписването на предварителния
договор продавачът се е задължил да представи всички документи, удостоверяващи
правото му на собственост върху имота и всички други документи, които са
необходими и/или изискани от нотариуса или от кредитиращата купувача банка (чл.
4.2 от договора).
Съгласно чл. 4.4 от предварителния договор, продавачът се
е задължил да предаде владението върху имота в състоянието, в което е огледан
от купувача.
Съгласно чл. 4.6 от договора, в
случай на неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността
върху имота, то той се задължава да изплати на купувача капарото в двоен
размер. Уговорено е и, че ако купувачът не изпълни договора, капарото остава за
продавача (чл. 5.4 от договора). В случай че неизпълнението се дължи на това,
че на купувача е отказан кредит поради неизрядни документи, предоставени от
продавача, то последният дължи връщане на капарото (чл. 5.3 от договора).
Страните са уговорили и
задължение за купувача да предостави на продавача до датата на изповядване на
сделката писмо, с което кредитиращата банка потвърждава ангажимента си да
отпусне кредита, размера му и условията и сроковете за усвояване (чл. 5.3. от
договора).
На 27.03.2020 г., ищецът М.Х. (който
е съпруг на Л.Х.) е сключил договор за кредит с „Прокредит Банк (България)“ ЕАД
(л. 22, том 1). Целта на кредита е покупка на процесния апартамент на ул. „*********Сумата,
която банката е отпуснала е в размер на 130 000 евро. За сключването на
договора М.Х. е бил представляван от Л.Х. като пълномощник. Последната освен
това е и солидарно отговорна за задълженията на кредитополучателя.
На 06.04.2020 г., М.Х. е превел
на Д.З. сумата от 104 000 евро с посочено основание „*********“. Това
обстоятелство също е отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията между
страните по делото и се потвърждава от приетите писмени доказателства
(потвърждение за плащане, л. 21, том 1, удостоверение за семейно положение, л.
51, том 1).
От приетата по делото
кореспонденция по електронна поща (л. 203 и л. 253-266, том 1), истинността на която
не е оспорена от страните, и от показанията на свидетелката В.В.В. (протокол,
л. 401-404, том 2), се установява, че Д.З. и Л.Х. са преговаряли за определяне
на друга дата, различна от посочената в договора, на която да сключат
окончателния договор. Причина за отлагането е това, че двете тоалетни в апартамента
не са били свързани с водопровод и канализация.
От същата кореспонденция и от
показанията на свидетелката В. се установява, че плащането на сумата от
104 000 евро е било в изпълнение на уговорка с продавача по предварителния
договор. Макар и за точния смисъл на уговорката да съществуват разнопосочни
данни (дали е за осигуряване на достъп до апартамента и огледа му и/или като
частично плащане на цената), то е видно от посочените доказателства, че такава
е имало между страните. Това се потвърждава и от твърденията в исковите молби и
в уточнителната молба (л. 237, том 1).
На 10.04.2020 г., нотариус И.Н. е
съставил констативен протокол (л. 33, том 1). С него той е удостоверил, че на
посочената дата в 10 часа в кантората му се е явила Л.Х., в качеството ѝ
на страна по предварителния договор от 09.03.2020 г. Удостоверено е още, че
продавачът по предварителния договор не се е явил до 10:30 часа.
От посочената кореспонденция по
електронна поща и от показанията на свидетелката В.В.В. се установява още, че
след 10.04.2020 г. страните по предварителния договор са продължили преговорите
по определяне на дата за сключването на окончателен договор и на условията по
него.
На
21.04.2020 г. Д.З. е получила нотариална покана от Л.Х. (л. 34-35, том 1). С
нея ищцата е поискала от ответницата да ѝ представи:
1/ разрешение за строеж № 151 от 10.06.1988 г. на
Столичен народен съвет;
2/ протокол № 1 за определяне на строителна линия и ниво
от 20.06.1988 г.;
3/ одобрени архитектурни проекти от ОГНС „Червена
звезда“, издадени на 19.04.1988 г.;
4/ одобрен проект по част „ВиК“;
5/ удостоверение за въвеждане в експлоатация или
разрешение за ползване или друг документ, удостоверяващ въвеждане в
експлоатация на строежа или приемането му;
6/ становище на Столична община или на СО Район „Изгрев“
относно правото на разполагане на баня с тоалетна в помещение предвидено за
кухня съгласно одобрен проект от СНС.
С поканата Л.Х.
е предупредила Д.З., че ако не получи документите в 14 дневен срок, то тя
разваля предварителния договор от 09.03.2020 г. и съответно я кани в
допълнителен 14 дневен срок, считано от изтичането на първия, да ѝ върне
156 000 евро, включващи задатъка в двоен размер и платените 104 000
евро
Ответницата
е отговорила на нотариалната покана на ищцата и е заявила, че ѝ представя
първите три изискани документа (с отговора на поканата, л. 36, том 1). По
отношение на поисканото разрешение за ползване Д.З. е отговорила, че такова не
е съществувало в нормативната уредба към момента на завършването на строежа. По
отношение на санитарните помещения е заявила, че изграждането им отговаря на
одобрения проект. Посочила е още, че е подала молба до районната администрация
за назначаване на комисия и издаване на становище за съответствие на
изграденото с одобрените строителни книжа. На следващо място в изпратената от Д.З.
покана е посочено, че на нея не ѝ е предоставено писмо от банката, с
което тя да потвърди, че ще финансира Л.Х., каквото задължение последната имала
съгласно чл. 5.3 от предварителния договор. На свой ред Д.З. е поканила Л.Х. да
сключат окончателния договор в тридневен срок.
С нова
нотариална покана (л. 39, том 1), Л.Х. е заявила на Д.З., че счита, че
поисканите документи не са били представени, поради което следва да ѝ се
изплатят посочените в първата покана суми.
Д.З. и Л.Х.
са сезирали районната администрация за прекъснатата водопроводна тръба в
апартамента на 4 етаж в сградата на ул. „********“ № 10 (писмото, л. 107-109,
том 1). Поради това е била сформирана работна група и е извършена проверка
както по документи, така и на място. Констатирано е, че в апартамента на 3-ти
етаж не е изпълнено мокрото помещение, означено под № 5 в проекта. Същото е
констатирано и по отношение на апартамента на 4-ти етаж. Освен това в
апартамента на 3-ти етаж е констатирано, че тоалетната, означена под № 6 е
преместена в пространството на входния коридор, означен под № 4. Тази промяна е
довела до присъединяване на освободеното от тоалетната пространство към
помещението за трапезария и кухненски бокс и до преместването на
канализационната тръба на тоалетната плътно в ляво до външната преградна стена
на апартамента, обща с новата стълбищна клетка на сградата. По този начин
слизането ѝ в долните нива остава от вътрешната страна на външната
северна стена на съществуващата сграда. Тръбата не продължава вертикално нагоре
към следващото ниво, а е изпълнено хоризонтално отклонение излизащо в
югоизточния ъгъл на стълбищната клетка от където продължава вертикално нагоре
към кота +7,90. Констатирано е още, че към момента на огледа разводката на
водопроводната и канализационна инсталация в банята между стаите достига до
ниво кота +5,30.
По отношение
на апартамента на 4-ти етаж е установено, че тоалетната е изпълнена съгласно
одобрения проект като хоризонталната част на канализационната тръба минава през
пространството на кухненския бокс до външната стена на апартамента, обща със
стълбищната клетка, където се включва вертикално в направеното на долното ниво
отклонение. Към момента на огледа всички „ВиК“ инсталации в тази част на
апартамента са били скрити от изпълнени строително-монтажни работи.
За
прекъсването на водоснабдяването и канализацията в санитарните помещения на
процесния апартамент е образувана административна преписка (писмо, л.105-106,
том 1).
Видно от представената и приета
Заповед № РА-20-09/28.01.2021 г. на главен архитект на СО (л. 232, том 1), на
основание чл. 196, ал.1 ЗУТ е била назначена комисия, която да извърши
обследване на „Жилищна сграда на четири етажа“ с идентификатор 68134.801.2327.1
по КККР и с адрес: гр. София, ул. „*********Комисията е потвърдила вече
установеното, че липсва продължението на вертикалния канализационен и
водопроводен клон към апартамента на кота +7,90 в сградата. В резултат на това
са нарушени функционалните характеристики на жилището и съответно са нарушени
нормативните изисквания на чл. 40, ал.1 и чл. 169, ал.1 ЗУТ и чл. 108 Наредба №
7 за ПНУОВТУЗ. Със заповедта е одобрен протокола на назначената комисия и е
наредено на ответницата Д.З. и на останалите собственици, включително и Х.Г.М.,
да приведат ВиК инсталацията за посочените нива в съответствие с посочените
разпоредби на ЗУТ и Наредба № 7.
Констатациите на комисиите,
извършили огледи в апартаментите на 3-ти и 4-ти етажи в сградата са онагледени
със снимки (л. 332-342, том 2), които са приети по делото и на които е извършен
оглед в открито съдебно заседание на 25.10.2021 г. (л. 357, том 2).
Заповедта на Главния архитект е била
обжалвана от Х.И.О.М., като АССГ е отхвърлил жалбата им с решение от 06.12.2021
г., което няма данни дали е влязло в сила (л. 368-373, том 2).
От представените и приети платежни нареждания
(л. 310-323, том 2) се установява, че в периода 10.06.2021 г. – 13.07.2021 г. Д.З.
е превела по сметка на М.Х. общо сумата от 203 406,32 лева с основание на
всяко от плащанията „частично връщане за ******** 10“.
По делото е изслушано и заключение на вещо лице инж. Г.К.
по приетата съдебно-техническа експертиза (л. 77-78, том 1). От него се
установява, че в сервизните помещения на процесния апартамент съществуват
изградени разпределителна водопроводна и канализационна инсталации. Вещото лице
е извършило оглед на място в сградата, в стълбищната клетка и в апартамента на
3-ти етаж и е констатирало, че „ВиК“ инсталацията в апартамента на 4-ти етаж
функционира единствено в банята с тоалетна и кухнята, граничеща с нея.
Констатирал е още, че функциониращите инсталации са свързани към съществуващите
през стълбищната клетка и тоалетната в апартамента на 3-ти етаж. В другата баня
инсталацията не функционира и е изградена до апартамента на 3-ти етаж, банята,
в който е непосредствено под тази на процесния апартамент. Вещото лице е
установило, че над кухненския бокс на 3-ти етаж е изградена баня с тоалетна в
отклонение на одобрените архитектурни чертежи, а предвиденото в процесния
апартамент мокро помещение в коридора не е изградено.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от правна страна
следното:
По иска за връщане на сумата от 104 000
евро, платена без основание на Д.З.:
Съгласно чл. 55, ал.
1, пр. 1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание е длъжен да го върне. При
фактическия състав по чл. 55, ал. 1, пр.1 ЗЗД за връщане на нещо, получено без
основание, ищецът следва да докаже факта на предаването на вещ, респективно на
плащането на парична сума, а ответникът - основание за получаването или за
задържане на полученото.
В настоящия случай се установи,
че ищецът М.Х. е заплатил 104 000 евро по сметка на ответницата. Затова е
налице предпоставка за уважаване на иска по отношение на този ищец, а по
отношение на другия – Л.Х., липсва такава, тъй като тя не е дала нещо, което да
иска да ѝ се върне. Ето защо искът на Л.Х. за връщане на сумата не е
основателен.
На следващо място в хода на
процеса се установи, че ответницата е върнала на М.Х. 203 406,32 лева с няколко
превода с основание на всяко от плащанията „частично връщане за ******** 10.
Сумата е равностойността на 104 000 евро по фиксирания курс на лева към
еврото от 1,95583 лева за 1 евро.
Поради това по делото е установено,
че даденото е върнато. Това се е случило в хода на процеса, което следва да се
съобрази от съда на основание чл.235, ал.3 ГПК. Поради това съдът следва да
отхвърли предявения иск. С него обаче е заявена акцесорна претенция за лихва за
забава от датата на исковата молба до окончателното плащане. За отговорността
на ответницата за забава е от значение дали искът е неоснователен или се
отхвърля като погасен чрез плащане. Ето защо, след като Д.З. не е признала исковата
претенция, следва да се прецени дали са налице предпоставките за уважаването на
иска, въпреки извършеното плащане.
В тази връзка се установи, че М.Х.
е превел сумата не без основание, както се твърди. Това е сторено в изпълнение
на уговорка, която е постигната с посредничеството на брокера по сделката.
Макар и конкретното съдържание на уговорката да не е категорично установено по
делото, безспорно е, че такава е имало. Потвърждение за това се съдържа и в
исковата молба и в уточнителната (л. 237, том 1), където се сочи, че плащането
е извършено за погасяване на задължението на купувача по въпросния
предварителен договор (и за да се осигури достъп до апартамента за оглед с
водопроводчик, евентуално с оглед придобиването на собствеността върху имота).
Ето защо плащането не е било без основание.
По отношение на твърдението, че
плащането е било с оглед на общото придобиване на собствеността върху
апартамента от двамата съпрузи и предвид упражненото от ищците право да
развалят договора, то и основанието за плащането е отпаднало, алтернативно – не
се е осъществило сключването на окончателния договор, съдът намира следното:
Съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД,
когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради
причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде
на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на
срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи
писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
Правото да се развали двустранен
договор кореспондира с липсата на интерес у страните или у една от тях
облигационната връзка да продължи да съществува. Предвид основния принцип на
договорното право, че договорите се сключват, за да се изпълняват, в чл. 87 ЗЗД
законодателят е предвидил възможност за кредитора да развали договора в случай,
че длъжникът не го изпълни поради причина, за която отговаря. Посочената
разпоредба не поставя изрично условие страната, която разваля договора да бъде
изправна, а се акцентира върху качеството "кредитор" в облигационната
връзка. То е присъщо и на двете страни по двустранния договор, тъй като при
този вид договори съществува синалагматична връзка между правата и задълженията
на страните. Ето защо, ако и двете страни са неизправни, всяка от тях може да
развали едностранно договора. Това е така, тъй като двустранното неизпълнение
не е равнозначно на прекратяване на облигационното отношение, а правото не се
стреми да запазва връзка, която не води до осъществяване на желаните от
страните правни цели. Следователно при неизправност на двете страни, в хипотеза
на настъпила изискуемост на задълженията, при липса на взаимната им
обусловеност и при липса на готовност за изпълнение на задълженията и в хода на
процеса по двустранен договор, всяка от тях може да развали договора
едностранно. Това становище е възприето в Решение № 151/09.12.2014 г. по т.д.
1970/13, ВКС, ТК, I т.о., и Решение № 383 / 29.01.2016 г. по гр. д. № 2225/2015
г., г. к., ІV г. о. на ВКС. Поради това възражението на ответницата, че ищцата Л.Х.
не е изправна и няма право да развали договора
е неоснователно.
По делото се установи, че ищцата Л.Х.
е изпратила нотариална покана до Д.З., с която ѝ е дала срок от 14 дни, в
който да ѝ представи посочените в поканата документи. От другите
нотариални покани се установи, че три от изисканите документи са ѝ били
представени, а именно:
1/ разрешение за строеж № 151 от 10.06.1988 г. на
Столичен народен съвет;
2/ протокол № 1 за определяне на строителна линия и ниво
от 20.06.1988 г.;
3/ одобрени архитектурни проекти от СНС, издадени на
10.06.1988 г.;
От приетите по делото писмени
доказателства - протокол за определяне на строителна линия и ниво от 20.04.1988
г. (л. 37-гръб, том 1), разрешение за строеж № 151 от 10.06.1988 г. (л. 37, том
1); нотариалните актове (л. 153-158, том 1) одобрени архитектурни проекти от
10.06.1988 г., (л. 38, л. 76 и л. 197, том 1), се установи, че проектите за
извършването на строежа всъщност са били одобрени на 10.06.1988 г. и са именно
тези, които са представени от ответницата. Това, че ищцата ги е получила е
установено от нейното признание, изразено в нотариалната покана (л. 39, том 1).
За останалите изискани от Л.Х.
документи, не е предвидено задължение за представянето им в предварителния
договор. Не се установи и да са изисквани от нотариуса или от кредитиращата
банка, каквато хипотеза се съдържа в разпоредбата на чл. 4.2 от договора. Ето
защо след като липсва задължение за представянето им, неизпълнението на
искането на ищцата не може да обуслови разваляне на договора. Поради това, с
изявлението си, обективирано в нотариалната покана, ищцата Л.Х. не е развалила
предварителния договор. Ето защо искът за връщане на сумата от 104 000
евро, основан на твърдения за неосъществено или отпаднало основание не е основателен. Претенцията на М.Х. е неоснователна,
каквато е и акцесорната претенция за
присъждане на лихва за забава върху сумата, считано от датата на исковата
молба.
Относно иска по чл. 93, ал. 2,
изр. 2 ЗЗД - за заплащане на сумата от 52 000 евро, представляващи двойния
размер на платен задатък по предварителен договор:
Съгласно чл. 93, ал. 1, ЗЗД, задатъкът служи за
доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако
страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна
може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка в двоен размер.
С
оглед на изложеното, за уважаването на иска по чл. 93, ал. 2 ЗЗД, в тежест на
ищеца е да докаже: 1/ валидно възникнало правоотношение между страните, елемент
от съдържанието на което е задължението на страна да престира определена
парична сума или друга материална ценност - задатък за обезпечаване
изпълнението на задълженията по главния договор; 2/ изпълнение на това
допълнително задължение със сключването на договора; 3/ релевирано неизпълнение
на задължение по главния договор; 4/ отправено от изправната страна
волеизявление за разваляне на договора;
Първите
две предпоставки се установиха по делото. По отношение на следващата, ищците
твърдят, че ответницата не е изпълнила задължението си да им представи
документи, необходими за сключването на окончателния договор, поради което те са
развалили договора. Това твърдяно неизпълнение обаче не се установи. Не се доказа
наличието на задължение на ответницата да представи изисканите от нея с
нотариалната покана документи. Ето защо като не е представила част от тях, тя
не е в неизпълнение на задължение по договора. Затова и за ищеца не е
възникнало правото да развали облигационната връзка с ответницата Д.З.. Искът е
неоснователен и следва да се отхвърли.
По иска по чл. 86 ЗЗД:
Съгласно
чл. 86 ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение длъжникът дължи обезщетение
в размер на законната лихва от деня на забавата. За основателността на иска
следва да се установи: 1/ наличието на главен дълг; 2/ изпадането на длъжника в
забава и 3/ размера на обезщетението за забава.
Твърдението
за наличието на главен дълг се свързва със задължението на Д.З. да върне
задатъка по предварителния договор при упражнено право на ищците да го
развалят. По делото не се установи за ищцата да е възникнало право да развали
договора, поради което и за ответницата Д.З. не е възникнало задължение да
върне задатъка, респ. тя не е изпаднала в забава с изпълнението на това
задължение. Ето защо и тази претенция не е основателна и следва да се отхвърли.
Относно разноските: При този изход на спора, на основание чл. 78, ал.
3 ГПК, право на разноски има ответницата.
Тя претендира 9 195 лева, от които 15 лева - държавна такса за обжалване
на определение, както и 9 180 лева – адвокатско възнаграждение. От така
претендираните разноски, по делото е доказано само плащането на държавна такса
(л. 396, том 2). По делото е представено пълномощно, с което ответницата е
упълномощила като процесуален представител адвокат, но липсват доказателства, че е било платено уговореното адвокатско възнаграждение. Към
двата отговора на исковите молби са представени договори за правна помощ (л.
102, том 1 от гр.д. 5384/2020 и л. 67 от гр.д. 5385/2020), в които е уговорено
възнаграждение, платимо в срок до 30 дни, но няма данни същото да е било платено. В останалите, представени
със списъка договори за правна помощ (л. 389-395, том 2) е положен подпис
единствено за адвокат (за „клиент“ такъв липсва), поради което и не може да се
приеме, че е налице договорено адвокатско възнаграждение (чиито размер е съвсем
различен от този, посочен в първите договори). Следователно въобще не е
доказано да е сключен договор с твърдяното съдържание, част от което е и да се
плати определено възнаграждение. Поради това и няма как този документ да служи
като разписка.
Нормите на чл. 78, ал. 1
и ал. 3 ГПК, а - тълкувана във връзка с тях - и нормата на чл. 78, ал. 4 ГПК ясно разпореждат, че
страната, в чиято полза е приключило делото, има право само на направените, т.
е. на реално заплатените от нея разноски по делото - внесени държавни такси,
внесени разноски за събиране на доказателства и пр., заплатено адвокатско
възнаграждение. При липса на доказателства страната да е направила такива
разноски, и конкретно - да е заплатила договореното адвокатско възнаграждение,
тя няма право да й бъдат присъдени такива.
Съгласно задължителните разяснения, дадени с т.1 от ТР № 6 от 6.11.2013 г. по тълк. д. № 6/2012 г.
на ОСГТК на ВКС, съдебни разноски за адвокатско възнаграждение се
присъждат, когато страната е заплатила възнаграждението. В този смисъл при
определяне на разноските адвокатското възнаграждение не следва да се взема
предвид сумата.
Поради изложеното, на ответницата
следва да се присъди сумата от 15 лева – разноски по делото, представляващи
платена държавна такса.
Така мотивиран, Софийски градски съд,
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ, като
неоснователни, предявените от М.Х.,
с ЛНЧ ********** и Л.В.Х., с ЕГН: **********,
и двамата с адрес: гр. София. кв. „******”, ул. **************, против Д.Н.З.,
с ЕГН: **********, с адрес: ***:
-
иск
по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД – за заплащане на сумата от 104 000 евро - главница,
представляваща част от продажната цена, платена по развален предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.03.2020 г., ведно със
законната лихва, считано от предявяване на исковата молба до окончателното
плащане;
-
иск
по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД – за заплащане на сумата от 52 000 евро - главница, представляваща двойния размер на
дадения задатък (капаро) по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 09.03.2020 г., ведно със законната лихва, считано от
предявяване на исковата молба до окончателното плащане,
-
иск
по чл. 86, ал. 1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 819 лева – обезщетение за забава в размер на законната лихва, върху
главница от 52 000 евро, за периода от 20.05.2020 г. до 17.06.2020 г.;
ОСЪЖДА М.Х., с ЛНЧ ********** и Л.В.Х., с
ЕГН: **********, и двамата с адрес: гр. София. кв. „******”, ул. **************,
да заплатят на Д.Н.З., с ЕГН: **********, с
адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 15 лева - разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се
обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ: