№ 1846
гр. Варна, 03.12.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XII СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Нейко С. Д.
при участието на секретаря Г. Сл. Стефанова
Сложи за разглеждане докладваното от Нейко С. Д. Гражданско дело №
20233100101883 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 14:01 часа се явиха:
Ищецът Г. К. Д., редовно уведомена от предходно съдебно заседание, не
се явява, представлява се от АДВ. П. С., редовно упълномощен и приет от
съда от преди.
Ответникът М. Г. С., редовно уведомена от предходно съдебно
заседание, не се явява, представлява се от АДВ. Ф. Д., редовно упълномощена
и приета от съда от преди.
Вещите лица П. Г. Л., А. Ж. Г. И А. Н. А. , редовно призовани, се явяват.
Депозирали заключение в срока по ГПК.
АДВ. П. С.: Моля да се даде ход на делото.
АДВ. Ф. Д.: Моля да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не съществуват процесуални пречки по хода на
делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпило с вх. № 29 779 на 21.11.2024 година
заключение по допуснатата съдебно-оценителна експертиза и констатира, че
същото е депозирано в срока по чл. 199 от ГПК.
Страните заявиха, че са запознати със заключението на вещото
лице.
1
СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещите лица, с
оглед на което снема самоличността им, както следва:
П. Г. Л. на 68 години, българска гражданка, омъжена, неосъждана, без
родство и дела със страните по спора, предупредена за отговорността по чл.
291 от НК, след което същата обеща да даде незаинтересовано и
безпристрастно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. Л.: Представила съм писмено заключение, което
поддържам.
А. Ж. Г. на 43 години, българска гражданка, омъжена, неосъждана, без
родство и дела със страните по спора, предупредена за отговорността по чл.
291 от НК, след което същата обеща да даде незаинтересовано и
безпристрастно заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. Г.: Представила съм писмено заключение, което
поддържам.
А. Н. А. на 44 години, български гражданин, женен, неосъждан, без
родство и дела със страните по спора, предупреден за отговорността по чл. 291
от НК, след което същия обеща да даде незаинтересовано и безпристрастно
заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. А.: Представил съм писмено заключение, което
поддържам.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. А.: Аналог 1 е с подходящо, подобно
местоположение като оценявания обект и е взето предвид близостта до
пешеходната зона. Може да има някакви разлики, но те са пренебрежими.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. Г.: Двата обекта попадат в един и същи район и
няма основание да се променя коефициентът.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. А.: Стандартна корекция е да се намали заради
етажа. Етажът на процесния имот е хубав.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. Г.: Приема се, че най-хубавите етажи са между 2-
ри и 4-ти, а най-лошите 1-ви и последен.
Не е доказано дали таванската стая се намира над 4-тия етаж. По
външния оглед не сме установили къде е таванската стая.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. А.: Обща нетна и брутна корекция се формулират
само за целите на експертизата за ползване на вещите лица.
2
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. Г.: В аналога, който сме използвали не е
предвиден килер, затова го бонифицираме с 3 %, за да могат да се изравнят с
оценявания имот. Улица „Стойчо Хаджииванов“ се намира до Колхозния
пазар и затова сме бонифицирали аналога.
Ползвали сме аналози, като сме спазили изискването да няма разлика
между цената на кв. м, като най-ниския да не е повече от 30-35 % от цената на
най-високия аналог, защото така е прието при оценителите. Тези аналози,
които сме ползвали, бяха най-подходящи, така че да не се получава разлика в
цените повече от 30 % между най-евтиния и най-скъпия аналог, което е
неприемливо.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. А.: Огледът не е съществен защото оценяваме към
минал момент.
Корекцията на гаража е заради липсата на довършителни работи.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ А. Г.: Не сме използвали аналози за жилището в груб
строеж, защото отново би се появила разлика повече от 30 %.
При гаражите не се изчислява цена на кв. метър, а на брой автомобили.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещите лица.
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото днес
изслушаното заключение на съдебно-оценителна експертиза.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещите лица в размер на
по 550 лева.
ЗАДЪЛЖАВА ищцата в едноседмичен срок от днес да представи
доказателства за довнесен депозит в размер на 450 лева.
Разноските, за които страната остане задължена се събират от съда
принудително.
ДА СЕ ИЗДАДАТ РКО на вещите лица за цялата сума от по 550 лева
след представяне на доказателства за довнесен депозит.
АДВ. П. С.: Нямам други доказателствени искания.
АДВ. Ф. Д.: По повод изслушването на вещите лица, представям и моля
да приемете решение, в което е включено таванската стая.
АДВ. П. С.: Не възразявам да се приеме.
АДВ. Ф. Д.: Оспорвам тройната експертиза и моля да не я съобразявате
при формиране на изводите си относно пазарната стойност на процесните
обекти. Считам, че са избрани неподходящи обекти, чиито съществени
3
характеристики ги отличават от процесните имоти. Аналог 1 по приложение 1
има специфични уникални характеристики, които няма да повтарям. Аналог 2
по приложение 1 е съвършено неподходящ с оглед неговото разположение в
района на Колхозния пазар и с оглед неговата площ. Вещите лица, като цяло
изключват от аналозите обекти с по-стандартни характеристики, какъвто е
процесният имот, въпреки че има множество нотариални актове за
осъществени сделки, представени по делото и подбират най-скъпите аналози,
което обяснява голямата разлика между оценките на тройната експертиза и
тази на първите две експертизи. Не са ползвани аналози с близки
характеристики до процесното жилище под предлог, че са в груб строеж, а аз
считам, че обектът в нот. акт № 127/31.08.2022 г. е с най-близки
характеристики до процесните имоти, но не е взет предвид при формиране на
изводите на експертизата.
По правило, когато обектите се продават в груб строеж от строител,
продажната цена включва и довършителните работи и въвеждането на
сградата в експлоатация, които са задължение на строителя. Коефициентите,
които вещите лица определят са произволни, необективни, за таванско
помещение с 10 кв. м към аналог 1 изобщо няма оценка и становище на
вещите лица въпреки данните, че таванските стаи са с добри характеристики,
разполагат със сервизни помещения.
Оспорвам и коефициента площ при гаражите защото считам, че малката
площ на процесния гараж не обосновава по-висока пазарна цена на кв. метър.
Нямам доказателствени искания.
АДВ. П. С.: Не възразявам да се приеме експертизата считам, че току
що изложените доводи са по същество.
Представям списък с разноски.
АДВ. Ф. Д.: Представям списък с разноски.
СЪДЪТ по доказателствата
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА И ПРИЛАГА като доказателства по делото, представените в
днешното съдебно заседание, заверени копия от документи, както следва:
От ответната страна – Решение от 11.05.2010 г.
С оглед изявленията на страните, СЪДЪТ счете делото за изяснено от
фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
4
АДВ. П. С.: Моля да приемете предявения главен и евентуален иск за
основателни. По иска за прогласяване нищожността на договора като сключен
при относителна симулация и прикриване на договор за дарение: твърденията
по този иск се подкрепят от множество косвени доказателства, както и няколко
преки такива, посочващи еднозначно, че процесният договор е сключен от
наследодателя с намерението обезнаследявайки единствената си дъщеря да
надари своята съпруга или лицето, с което е живял дълги години на семейни
начала, прехвърляйки имота на нейната дъщеря. Това се установява пряко от
показанията на свидетеля П.Д., пред когото наследодателят е заявил, че смята
да дари имота на М.Я.. Установява се, макар да е учудващо и от показанията
на самата М.Я., която подробно описа как парите са били осигурени от К.Г. по
нейна сметка, за да стане сделката, за да бъдат преведени те от нейна сметка
по привидната продажба. Установява се по нейните изявления, че първо
смятал да даде имота на нея, а след това тя го убедила имотът да бъде даден
на дъщеря й, т.е. на настоящата ответница.
Твърдението за симулативност на продажбата се потвърждава косвено и
от данните за имущественото състояние на наследодателя, който видимо от
представените писмени доказателства и от обясненията на всички свидетели,
не е имал нужда от парични средства, включително и с оглед получаваните от
ищцата – негова дъщеря суми. Потвърждава се косвено и от размера на
цената, който е безспорно значително по-нисък от реалната пазарна цена.
Наследодателят не е имал никаква разумна причина, вече на преклонна
възраст, да продава единственото си жилище с идея да получи пари срещу
него, не е имал нужда от такива, а още по-малко за подобна очевидно нереална
цена.
С оглед на това моля да приемете предявения главен иск за доказан и
основателен, да го уважите изцяло като прогласите процесния договор за
привиден и обявите за действителен сключения чрез същия акт договор за
дарение в полза на ответницата на същия имот. При евентуално разглеждане
на иска, основан на твърдение за противоречие с добрите нрави, моля да
имате предвид утвърдената съдебна практика, че несъответствието в цената
следва да се разглежда наред с всички останали елементи във връзка с
отношенията между страните по сделката. В случая се касае за прехвърлител
на преклонна възраст, живял поне от няколко години или не кратко време с
майката на приобретателката, който дори по чисто житейски причини и без
допълнителни такива и без някакви специални заболявания е бил в известна
степен зависим от нея. Това обяснява и твърдението на приобретателката в
отговора на исковата молба и впоследствие, че цената била съобразена с
близките отношения между майката на приобретателката – купувач и
прехвърлителя и с оглед и на полаганите от нея и от самата приобретателка
грижи. Очевидно страната избягва да твърди, че имотът е платен и срещу
минали и бъдещи полагани грижи, но и при липса на подобни твърдения,
доводът за съобразяване на някаква преференциална цена с близките
отношения сочи на известна зависимост. В нормалния случай основанието на
двустранния договор за продажба предполага съобразяване единствено с
икономическата изгода. Подобно договаряне „цена като за тебе“ сочи за други
отношения.
Във връзка с двата иска, и главния и евентуалния, е от значение
обстоятелството как е станало плащането. Видимо и привидно то е станало
чрез банков превод, както е записано в нотариалния акт в деня на сделката.
5
Установява се от подробните разпечатки за дълги периоди на прехвърлителя и
на майката на ответницата, че в периода 2020 г. – 2021 г. и 2022 г. на отделни
части са прехвърлени суми от сметка на К.Г. – наследодателят по сметка на
М.Я. общо в размер на около 60 000 – 64 000 лева, данните за които ще
коментирам в писмена защита. Впоследствие, в деня на сделката тя коректно и
акуратно превежда продажната цена от 45 000 лева като това салдо е нулирано
до датата на смъртта му, като още месец след сделката парите на две части са
изтеглени, разбира се на каса, без данни това да е станало от упълномощена
лице, както ние сме твърдели в исковата молба.
Всичко това създава впечатление, че всъщност сумата е осигурена от
наследодателя – продавач по сметка на майката на купувача, за да може тя,
както е записано и в нотариалния договор да извърши плащането на цената за
сметка на нейната дъщеря – купувач. От къде са дошли средствата по
сметката на К.Г. се вижда от останалите данни за движение по нея, това са две
сделки със земеделски имоти и още един друг, преводите от дъщеря му, които
той отчасти е теглил, като това са неголеми суми от порядъка на 1000 – 2000
евро, но е важното, че към датата на смъртта му в сметката му няма нищо, т.е.
икономическият резултат за него или за неговата сметка като салдо е нулева от
цялата операция. Това означава, че цената всъщност е реално платена със
средства на продавача и то със същата цел във връзка с първия иск, а именно
да извърши тази продажба, обезнаследявайки своята дъщеря.
Подробни доводи, включително коментар на гласните доказателства и
на коментираните току що банкови преводи ще направя в писмено становище,
за което моля да ми дадете подходящ срок.
Моля при уважаване на исковете да ни присъдите разноските в пълен
размер.
АДВ. Ф. Д.: Моля да отхвърлите предявените искове с присъждане на
разноски в полза на моята доверителка.
От събраните доказателства в процеса не се установиха твърденията на
ищцовата страна за симулативност на атакуваната сделка. Основната
характеристика на привидните сделки е свързана с наличие на общо съгласие
между страните по сделката и предварителна договореност за създаване на
привидни отношения, които да навеждат на извода, че привидната сделка е
действителна и като такава е осъществена. Общо намерение между моята
доверителка и К.Г. по делото не беше установено, а напротив, установи се от
показанията на свидетелката М.Я. – нейната майка и от представените
писмени справки по банковата сметка на М.Я., че в периода от 02.02.2023 г. до
03.08.2023 г. доверителката ми е превела по сметка на майка си, т.е. издължила
е 50 000 лева, включващи – платената от майката като пълномощник по
сделката продажна цена и внесените такси за извършената продажба. Част от
направените от ответницата плащания са чрез банков превод, част са в брой в
дните, в които са отразени по сметката на Янева и банковите преводи.
Искам да отбележа, че нямаме твърдения, че цената е формирана с оглед
близките отношения между К.Г. и М.Я.. Твърдението ни е, че е формирана по
настояване на К.Г. с оглед неговото отношение и благодарност към моята
доверителка за полаганите грижи и за близостта между тях през годините.
Не се установиха и твърденията в исковата и уточняващата молба, че
К.Г. е бил в недобро здраве, злоупотребявал е с алкохол, че е бил зависим от
6
М.Я. и доверителката ми се е възползвала от тази зависимост. Разпитаните по
искане на ищцовата страна свидетели – съпруг и двама първи братовчеди, в
желанието си да подкрепят нейните твърдения, депозираха очевидно
недостоверни показания, че К.Г. и М.Я. са съжителствали след 2021 г. Техните
показания бяха опровергани от показанията на разпитаните по наше искане
свидетели, двама от които нямат никакви основания за проява на пристрастие
по отношение на моята доверителка.
Моля да ми дадете подходящ срок за писмени бележки.
СЪДЪТ обяви на страните, че ще се произнесе с решение в
законоустановения срок.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на пълномощника на ищцовата страна в
двуседмичен срок от изготвяне на протокола и на пълномощника на ответната
страна в триседмичен срок от изготвяне на протокола да представят писмени
бележки по делото.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:52
часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
7