№ 248
гр. Варна, 06.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на шестнадесети май
през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Цвета Павлова
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Цвета Павлова Търговско дело №
20223100900633 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството се разглежда като ТЪРГОВСКИ СПОР /чл. 365 т.1 ГПК /.
Производството по делото е образувано по предявен Р. Р. С. срещу „СПЕДИЯ“
ЕООД иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на обективирания в нотариален
акт № 132, том. 2, рег. № 4238, дело 286 от 2021 год. на нотариус Ваня Георгиева договор за
покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищцата е продала на ответното
дружество недвижим имот /описан подробно в нотариалния акт/.
Твърди се в сезиралата съда искова молба, че на 11.05.2021 год., между страните е
бил подписан нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 132, том. 2, рег. №
4238, дело 286 от 2021 год. на нотариус Ваня Георгиева, по силата на който ищцата е
прехвърлила на ответното дружество свой недвижим имот, находящ се в гр.Варна, район
Одесос, п.к. 9000, ул.Хан АСпарух № 26, ет.3, ап.5 за сумата от 175 000 лева. Сочи се, че
съгласно договореностите между страните продажната цена е следвало да бъде изплатена на
11.05.2021 год. по банкова сметка на трето лице „НОВО ФИНАНС“ ООД за погасяване в
пълен размер на вземането на третото лице – заемодател иипотекарен кредитор по
предоставени на ищцата договори за заем № 718-ВН-14.04.2020 год. и № 716-ВН-13.04.2020
год. Поради това, че ответното дружество не е изпълнило задължението си за заплащане на
продажната цена по договорения начин, както и към настоящия момент, за ищцата е налице
правен интерес да развали сключение между тях договор, без да дава подходящ срок за
изпълнение, като исковата молба обективира и изявлението за разваляне. Навежда
твърдение, че изпълнението е следвало да се извърши в посочения срок с оглед
договореното между ищцата и третото лице в спогодба от 11.05.2021 год. намаление на
задължението на ищцата към заемодателя със сумата от 14 095.28 лева, както и че
последващото повишаване на пазарните цени на имотите правят безполезно последващо
изпълнение.
В срока по чл.367 ГПК, ответното дружество „СПЕДИЯ“ ЕООД депозира писмен
1
отговор, с който изразява становище за неоснователност на предявения иск. Не оспорва
наличието на сключен между страните договор за покупко-продажба с посочените
параметри, но твърди че е изпълнил точно задължението си за заплащане на договорената
продажна цена третото лице на 16.09.2021 год. Поради горното и не е налице неизпълнение,
което да е основание за развлаляне на сключения между страните договор. Настоява за
отхвърляне на предявения иск, ведно с присъждане на разноски.
В срока по чл.372 ГПК, ищцата депозира допълнителна искова молба, с който
изразява становище за неоснователност на доводите на ответника поради това, че при
поискаване от страна на ищцата не са й били предоставени платежни документи, които да
удостоверят плащането. за недопустимост на иска.
В срока по чл.373 ГПК, ответното дружество „СПЕДИЯ“ ЕООД депозира
допълнителен писмен отговор, с който поддържа твърдението си за изпълнение на
договора, като навежда и твърдението, че ищцата е неизправна страна по договора поради
неизпълнение на задължението си за предаване на владението върху имота.
В о.с.з., ищецата не се явява и не се представлява. С писмена молба моли за
уважаване на предявения иск, ведно с присъждане на разноски.
В о.с.з., ответникът, чрез пълномощника си адв. Т., моли за отхвърляне на исковата
претенция и присъждане на сторените разноски.
Предварителните въпроси и допустимостта на производството са разрешени в
определение № 470/27.03.2023 год. по чл. 374 ГПК.
Варненският окръжен съд, въз основа на твърденията и възраженията на
страните, с оглед събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение,
формира следните фактически и правни изводи:
Не е спорно между страните по делото, а и се установява от представените
доказателства, че същите са такива и по договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 132, том. 2, рег. № 4238, дело 286 от 2021 год. на нотариус Ваня
Георгиева.
Видно от последния, ищцата е продала на ответното дружество свой собствен
недвижим имот, находящ се в гр.Варна и представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 10135.1507.681.1.6 по КК на града, за сумата от 175 000 лева. Съгласно
изричната договореност между страните по т.2 от нотариалния акт, продажната цена ще
бъде заплатена по банкова сметка на третото лице „НОВО ФИНАНС“ ООД – гр.Варна,
което трето лице е заемател и ипотекарен кредитор по предастеви заеми съгласно Договори
за заем № 718-ВН-14.04.2020 год. и № 716-ВН-13.04.2020 год. като същата ще послужи за
погасяване нв пълен размер на вземанията на третото лице в тяхната цялост – разноски,
такси, такси за заличаване, неустойки, обезщетения за забава, лихви /в това число и
наказателни лихви/ и главници.
Представеният нотариален акт обективира и изявление на продавача, че така
извъвършеното плащане в полза на третото лице – ипотекарен кредитор е действително и
2
обвързва страните, като изпълнението на задължението за заплащане на продажната цена по
посочения начин ще се счита за точно изпълнение на задължението на купувача за
заплащане на продажната цена, в която е включено и ползването на имота от физическото
лице – продавач за жилищни нужди за една година.
Договорено е също така и че владението върху имота ще бъде предадено от
продавача на купувача в срок от 12 месеца, считано от датата на подписване на настоящия
договор, а именно в срок до 11.05.2022 год.
Представена от ищцата е и сключена на същата дата /11.05.2021 год./ спогодба между
нея и третото лице „НОВО ФИНАНС“ ООД. Със същата, страните се съгласяват, че
задължението на ищцата към третото лице по сключените между тях два договора за наем
възлиза в общ размер на 189 095.28 лева, като за погасяване на задължението ищцата се е
съгласила, чрез трето лице, да заплати на заемателя сума в размер на 175 000 лева, в деня на
подписване на спогодбата по банкова сметка на дружеството – кредитор, при което
изпълнение кредиторът ще предприеме действия по прекратяване на претенциите си по
двата договора за заем и няма да предприема действия по съдебно събиране на пълния
размер на гореописаните задължения. Посочена е и банкова сметка на третото лице, по
която следва да бъде извършено плащането.
Представено от ответника е преводно нареждане от 16.09.2021 год., в полза на „Ново
Финанс“ ООД за сумата от 175 000 лева, с посочено основание „НА 132, том 2, дело №
286/2021 в полза на Р. Р. С.“, като сумата е наредена по споразумението между ищцата и
третото лице банкова сметка. Представено е и удостоверение изх.№ ИЛ-4333-
2023/26.02.2023 год., удостоверяващо заверяването на сметката на третото лице на
16.09.2021 год. със сумата от 175 000 лева, с наредител – ответното дружество и основание
„НА 132, том 2, дело № 286/2021 в полза на Р. Р. С.“.
Представено е и удостоверение изх.№ 63/11.05.2023 год. от „Ново Финанс“ ООД,
удостоверяващо погасяване на задълженията на ищцата С. до сключените Договори за заем
№ 718-ВН-14.04.2020 год. и № 716-ВН-13.04.2020 год.
Гореизложеното обуславя безспорния извод на съда, че страните са влезли в
договорни отношения, по силата на които ищцата се е разпоредила със собствеността си
върху процесния имот срещу насрещното задължение на ответника да заплати в полза на
трето лице – ипотекарен кредитор на ищцата договорената между тях продажна цена. Видно
е от клаузите на сключения договор, обективиран в представения нотариален акт, че
задължението на ответниковото дружество не е обвързано със срок, както и че не е посочена
банкова сметка на третото лице, по която приобретателят да преведе продажната цена.
Такъв срок е договорен между ищцата и третото лице от „Ново Финанс“ ООД, при
подписване на спогодба между 11.05.2021 год., с която страните по същата предоговарят
съществуващите задължения на ищцата по договори за заем. Приобретателят по договора за
покупко-продажба не е страна по процесната спогодба, нито в тази част същата е
възпроизведена в нотариалния акт. Установява се и че ответникът е изпълнил
произтичащото му от договора задължение на 16.09.2021 год., когато сметката на третото
3
лице „Ново Финанс“ ООД е заверена със сумата от 175 000 лева.
От изложеното по-горе, се установява, че насрещното задължение на купувача по
договора за продажба за заплащане на продажната цена е изпълнено, поради което и искът
за разваляне на договора, поради неизпълнението му според твърденията в исковата молба, е
неоснователен.
Неоснователни са доводите на ищцата за наличие на основание за разваляне на
договора с твърдението за забавено плащане, от което същата няма интерес поради
повишените, след сключване на сделката, цени на имотите. От клаузите на сключения
между страните договор не се установява по положителен начин твърдението на ищцата, че
плащането на договорената цена е следвало да бъде извършено към датата на изповядване
на сделката. Обратното, задължението е без срок, поради което и длъжникът изпада в забава
след покана. Договореностите между ищцата, в качеството й на заемополучател по
сключени с третото лице договори за заеми и същото това трето лице, като заемодател, не
обвързват, поради неучастието му в сключеното споразумение, купувача на недвижимия
имот, който дължи изпълнение на продажната цена съобразно договора за покупко-
продажба.
Дори да се приеме обратното, с оглед свързаността на двете дружества /заемодател и
купувач/, забавеното изпълнение отново не би могло да се приеме като основание за
разваляне на договора. Съгласно ППВС № 3/73 год. и ТР № 142-6/11.ХI.1954 на ОГСК на
ВС, основен принцип в облигационното право е изпълнението на поетите по договор
задължения и постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със
сключването на договора. Разяснено е, че при споровете във връзка с неизпълнението на
договорите, следва да се изхожда от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска
развалянето им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави
невъзможно постигането на договореното. От същата идея изхожда и правилото на чл.87,
ал.3 ЗЗД, според което не е допустимо разваляне на договор, с който се прехвърлят,
учредяват или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, ако ответникът предложи
изпълнение в течение на процеса, като в такъв случай съдът, пред който е отнесен спорът,
може според обстоятелствата да даде срок за изпълнение.
Когато се касае за изпълнение на парични задължения, при които не съществува нито
виновна, нито невиновна трайна обективна или субективна невъзможност за изпълнение,
както и временна невъзможност на изпълнение, длъжникът, който не е престирал на
уговорения срок, е в забава и отговоря за последиците от забавеното изпълнение. Отказът на
кредитора да приеме закъснялото изпълнение не би могло да се основе на невъзможност за
изпълнение по смисъла на чл.87, ал.2 пр.1 ЗЗД. А по правило договорът за продажба на
недвижим имот не е фикс-сделка съгласно чл.87, ал.2 пр.3 ЗЗД, освен ако страните не са му
придали характер на такъв и плащането на цената е следвало да стане непременно в
уговорения срок, което в конкретния случая не е така.
Действително, кредиторът би могъл да заяви, че с оглед на забавата изпълнението е
4
станало безполезно за него, но от значение за безполезността е липсата на интерес за
кредитора да получи изпълнение със закъснение. В контекста на естеството на отношенията
между страните, това би било така при наличие на непогасени задължения по договори за
заем, предоставени по третото лице по Договори за заем № 718-ВН/14.04.2020 год. и № 716-
ВН/13.04.2020 год., които задължения е следвало се погасят от продажната цена на имота.
Не се твърди от ищцата това да е така, а и се установява обратното посредством
представеното от заемодателя удостоверение. Променените цени на недвижимите имоти,
когато средната пазарна цена се повишила след сключването на договора, не са определящо
обстоятелство за безполезност на изпълнението. Изрично по този въпрос е и постановеното
Решение № 29 от 13.04.2011 г. на ВКС по т. д. № 396/2010 г., I т. о.
В заключение, налага се извод за неоснователност на предявения иск, който следва да
бъде отхвърлен като такъв.
Съобразно изхода от спора и направеното от ответника искане, в полза на същия се
следват сторените разноски, които съобразно представения списък по чл. 80 ГПК и
доказателствата за реалното им извършване, възлизат на 12 000 лева – адвокатско
възнаграждение. В писмена молба, ищцата, чрез пълномощник, е релевирала възражение за
прекомерност на претендираното възнаграждение. При съобразяване на фактическата и
правна сложност на делото, същото се споделя от съда, поради което и адвокатското
възнаграждение следва да бъде намалено до предвидения в Наредбата минимум от 9 598
лева.
Воден от горното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. Р. С., ЕГН: ********** от гр.****** срещу
„СПЕДИЯ“ ЕООД, ИИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Иван
Страцимир“ № 2 иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на обективирания в
нотариален акт № 132, том. 2, рег. № 4238, дело 286 от 2021 год. на нотариус Ваня
Георгиева договор за покупко-продажба на недвижим имот, на основание чл.87, ал.3 ЗЗД.
ОСЪЖДА Р. Р. С., ЕГН: ********** от гр.****** ДА ЗАПЛАТИ на „СПЕДИЯ“
ЕООД, ИИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Иван
Страцимир“ № 2, сумата от 9 598 лева, представляваща сторени съдебно-деловодни
разноски пред настоящата инстанция, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред ВАРНЕНСКИ АПЕЛАТИВЕН
СЪД в двуседмичен срок от връчването на препис на страните.
ПРЕПИС от решението да се обяви в регистъра по чл. 235, ал.5 ГПК.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
5