№ 6438
гр. София, 25.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Здравка И.а
Членове:Наталия П. Лаловска
Виктория В. Грънчарска
при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско
дело № 20231100510467 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ответника „П.С.Г.“ ЕООД, чрез адв. С.,
срещу решение № 11941/07.07.2023г., постановено по гр.д. № 48046/2022г. по описа на
СРС, 174-и състав, с което по предявения от ищеца М. М.-Б. (починала в хода на
въззивното производство и на мястото й по реда на чл. 227 ГПК конституирани
наследниците й по закон Ю. М. и И. М.), иск с правно основание чл. 233, ал. 1, пр. 1
ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, ответникът „П.С.Г.“ ЕООД е осъден да опразни наето
помещение – ап. 1, находящ се в гр. София, ул. „*******, с площ от 106.82 кв.м,
предмет на договор за наем от 02.05.2022г. и да предаде държането му на ищеца.
Жалбоподателят излага доводи за недопустимост на постановеното
първоинстанционно решение – исковата молба била нередовна, тъй като не била
подписана от лицето, посочено като неин подател, положеният подпис бил имитиран
(нередовност по чл. 127, ал. 1, т. 6 ГПК), не била налице и хипотезата по чл. 127, ал. 3
ГПК. Същата нередовност не била отстранена в хода на делото. Възможно било
представителната власт на пълномощника на ищеца да била прекратена поради
настъпила смърт на ищеца М. М.-Б., а пълномощникът да злоупотребява. Нарушено
било правото на защита на ответника – в протокола от о.с.з. било прието редовно
уведомяване на ответника по реда на чл. 50, ал. 2 ГПК, без да били налице
предпоставките за това – ответното дружество не било напуснало посочения в ТР
1
адрес, призовкарят разполагал с телефонния номер на управителя на дружеството.
Ищецът бил фаворизиран от съда за сметка на ответника, като били създадени
предпоставки последният да пропусне срока за въззивно обжалване на решението.
СРС допуснал процесуално нарушение като отделил предявения от ответника
насрещен иск в отделно производство и не приел възражението му за право на
задържане, с което преградил защитата на ответника. Неправилна била преценката на
съда за характера на производството – възражението на ответника за разглеждане на
делото по общия исков ред било игнорирано. СРС следвало да съобрази, че самият
ищец посочил, че договорът за наем не бил влязъл в сила, поради което имотът се
владеел от ответника без основание. По съществото на спора въззивникът излага
съображения за неоснователност на иска, като твърди, че договорът не бил влязъл в
сила, предвид на което наемно отношение не възникнало, респ. след като не
възникнало не можело да бъде прекратено, имотът се владеел от физическото лице -
управител на „П.С.Г.“ ЕООД, имотът се владеел от това лице на правно основание –
упражнено право на задържане. По изложените съображения моли обжалваното
първоинстанционно решение да бъде обезсилено, а производството – прекратено, в
случай, че М. М.-Б. починала преди завеждането на делото, да бъде върнато за
разглеждане от друг състав на СРС за разглеждане по общия исков ред, вкл. с
предявения насрещен иск и право на задържане, евентуално – да бъде отменено, а
искът отхвърлен като неоснователен.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна – конституираните по реда на
чл. 227 ГПК наследници на починалата в хода на въззивното производство М. М.-Б.,
Ю. М. и И. М. поддържат депозирания от адв. Н. писмен отговор на въззивната жалба.
Твърдят неоснователност на жалбата – съдът не допуснал твърдените нарушения на
процесуалните правила, за което излагат подробни съображения. Позовават се и на
разпоредбата на чл. 314, ал. 3 ГПК. Молят за потвърждаване на обжалваното решение,
като валидно, допустимо и правилно и обосновано. Претендират разноски.
Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за
валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за
правилността му единствено на въведените в жалбата основания.
При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав
намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
Исковата молба, видно от посочването в началната й част, била депозирана от
ищеца М. М.-Б., чрез пълномощник С.М.С.. Представено е пълномощно, видно от
съдържанието на което пълномощникът С. бил оправомощен от ищеца да я
представлява пред всички съдилища в Р България и да преупълномощава трети лица,
включително и адвокати с правата по пълномощното или с части от тях.
С разпореждане от 05.09.2022г. СРС указал на ищеца да представи
2
доказателства, че пълномощникът С. притежава визирано от нормата на чл. 32 ГПК
качество или лично да потвърди действията по подаване на исковата молба.
По делото е постъпила молба от 14.10.2022г., с която адв. Н. представил
приподписана от него искова молба и адвокатско пълномощно, с което М. М.-Б., чрез
пълномощника си С.М.С., упълномощава адв. Н. за представителство по делото.
С решение № 44/18.06.2020г. по т.д. № 962/2019г., II т.о., ВКС приема, че
пълномощник, който не е в кръга на лицата по чл. 32 ГПК, но има пълномощно за
сключване на всякакви договори, извършване на правни действия и представляване на
упълномощителя по съдебни дела в защита на негови имуществени и други интереси,
може да упълномощи адвокат за извършване на процесуално представителство, ако е
изрично овластен да преупълномощава трети лица или когато преупълномощаването е
необходимо за запазване интересите на упълномощителя. В случая налице е първата
предпоставка – пълномощникът Н. изрично е овластен да преупълномощава трети
лица, вкл. адвокати, предвид на което с молбата си от 14.10.2022г. адв. Н. надлежно е
отстранил нередовността на исковата молба.
По делото се установява, че смъртта на ищеца М. М.-Б. настъпила на
03.09.2023г., когато делото било на етап отговор на въззивната жалба.
Конституираните по реда на чл. 227 ГПК законни наследници на ищеца – децата й Ю.
М. и И. М., германски граждани, съответно са представили пълномощни, от
съдържанието на които се установява представителната власт на адв. Н., вкл. относно
потвърждаването на процесуалните действия по подаването на отговор на въззивната
жалба. Възраженията на ответника в противен смисъл са напълно неоснователни.
Съобразно твърденията в исковата молба, предявеният иск е такъв по чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД за връщане на недвижим имот след прекратяването на наемно
правоотношение между страните. Редът за разглеждането на иска е законовоустановен,
а именно по бързото производство - чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК. Изключенията по ал. 2 и
ал. 3 на същия текст, видно от съдържанието на исковата молба, в случая не са налице.
При бързите производства процесуалният закон ограничава възможностите за
усложнения в процеса – не се допускат насрещни искове, привличане на трети лица и
предявяване на искове срещу тях, а в случаите като настоящия - по искове за опразване
на наети помещения, не се допускат възражения за собственост и за извършени
подобрения в имота - чл. 314, ал. 2 и ал. 3 ГПК. Ето защо, като не е приел за
съвместно разглеждане насрещния иск на ответника за подобрения в имота и
свързаното с тях право на задържане, СРС правилно е приложил същите императивни
правила и не е извършил процесуално нарушение.
Не се установява съществено процесуално нарушение с оглед правото на
участие на ответника в производството пред първата инстанция. В разписките за
изпратените съобщения от 25.01.2023г. и от 20.02.2023г., длъжностното лице-връчител
3
удостоверило датите на извършените посещения на адреса – 28.01., 03.02., 07.02., и
съответно 23.02., 25.02., 02.03.2023г., при които офисът на ответното дружество бил
затворен и никой не отговорил на оставените от призовкаря съобщения.
Доказателствената сила на извършените от призовкаря удостоверявания не е оборена, а
твърденията на ответника, че връчителят имал достъп до канцеларията му и
разполагал с телефонния номер на управителя на ответното дружество са голословни
и не са подкрепени от доказателствата по делото, вкл. не се установяват и от
съдържанието на приложените към въззивната жалба преписи на документи.
По отношение на правилността на обжалваното първоинстанционно решение
настоящият съдебен състав намира следното:
Със сезиралата съда искова молба ищецът М. М.-Б. (починала в хода на
въззивното производство и на мястото й по реда на чл. 227 ГПК конституирани
наследниците й по закон Ю. М. и И. М.) излага, че била носител на правото на
собственост върху недвижим имот – ап. 1, находящ се в гр. София, ул. „*******, на
първи партерен етаж, с площ от 106.82 кв.м, подробно описан в исковата молба.
Твърди, че сключила наемен договор от 02.05.2022г., с който отдала под наем имота на
ответника „П.С.Г.“ ЕООД за неопределен срок. Страните се съгласили, че договорът
влиза в сила след подписването му и плащането на задълженията за м. май и м. юни
2022г. Наемателят приел имота, но не изпълнил задълженията си за плащане. На
06.07.2022г. ищецът М. М.-Б., чрез пълномощника си, поканила ответника да освободи
имота в едномесечен срок от получаване поканата. Нотариалната покана била
надлежно получена от ответника на 27.07.2022г., срокът изтекъл, но имотът не бил
освободен. Поради това ищецът моли ответникът да бъде осъден да освободи имота и
да й предаде владението му. Претендира разноски.
Във връзка с възраженията в отговора ищецът изрично заявява, че искът е
предявен именно срещу ответника „П.С.Г.“ ЕООД. Твърди, че ответникът не изпълнил
задължението си по чл. 3.1. от договора, предвид на което в хипотезата по чл. 6.3. и чл.
7.4. - просрочване на плащане и незабавна изискуемост договорът се развалял по
право. В случая развалянето на безсрочния договор за наем по чл. 238 ЗЗД станало с
отправената нотариална покана по реда на чл. 6.2. от договора – с едномесечно
предизвестие, т.е. на законово правно основание. Заявява, че и към датата на молбата –
23.01.2023г., ответникът „П.С.Г.“ ЕООД продължавал да държи имота без да има
основание за това.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът „П.С.Г.“ ЕООД депозира писмен отговор на
исковата молба, с който оспорва иска. Излага съображения, че производството
следвало да се разгледа по общия исков ред, поради изначални твърдения на ищеца за
липса на наемно правоотношение (че договорът не бил влязъл в сила), за нередовности
на исковата молба – подписът в исковата молба бил имитиран, нередовностите й не
4
били отстранени, ответникът не бил посочен ясно и конкретно – ответното дружество
или управителят му в лично качество. По същество твърди неоснователност на иска,
поради това, че ищецът не била собственик на имота, нито пък искът бил предявен от
надлежен неин представител. Управителят П. П., считано от 01.10.2007г., бил обвързан
от договор за наем с предишния собственик С.В.. Извършил подобрения и необходими
разноски в имота без съгласието, но и без противопоставянето на собственика, които
били упоменати в представения от ищеца по делото писмен договор за наем от
02.05.2022г.
За да е основателен иск за връщане на имот по чл. 233, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 228
ЗЗД, предмет на договор за наем, ищецът следва да докаже валидно сключен договор
за наем, че предал имота, след което договорът бил прекратен, но ответникът го
ползва.
С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една
вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена – чл. 228 ЗЗД.
По делото е представен писмен договор за наем на недвижим имот, сключен на
02.05.2022г., по силата на който М. М.-Б., като наемодател, предоставила на ответника
„П.С.Г.“ ЕООД, като наемател, срещу заплащане на месечна наемна цена 310 евро, или
левовата им равностойност, платима до 15-то число на настъпилия месец, процесния
имот – ап. 1, находящ се в гр. София, ул. „*******, на първи партерен етаж, с площ от
106.82 кв.м, подробно описан в чл. 1.1. от договора. Страните удостоверили в
съдържанието на договора, че имотът-предмет на договора за наем, бил предаден на
наемателя в описаното състояние, годен за използване по предназначение.
Договорът бил сключен без определен срок – чл. 3.1. от съдържанието на
документа. В същия текст страните посочили, че договорът влиза в сила след
подписването му от страните и след плащането на задължението за м.май и м.юни
2022г.
Страните по делото не са формирали спор, а и от съдържанието на договора за
наем от 02.05.2022г. се установява, че с процесния договор за наем страните уредили и
други отношения помежду си. Така към датата на сключване на договора –
02.05.2022г., страните приели, че дружества, представлявани от законния представител
на ответника – управителя П. П., без изрично одобрение, извършили подобрения и
ремонти, описани в т. 1-11 от чл. 1.2. на договора, а с нормата на чл. 7.1. от договора се
съгласили, че същите тези, управлявани от П. дружества, имали изискуеми задължения
по предходен договор за наем в общ размер 13 167 лева. Със същия текст на договора
ответникът „П.С.Г.“ ЕООД поел задължението да плати последно посочената сума,
след приспадане на първоначално заплатения от П. депозит. В следващата разпоредба
– чл. 7.2. страните договорили погасителен план за същото задължение – не по-малко
от 202 лева месечно до 30-то число на текущия месец и краен срок за погасяване на
5
задължението в пълен размер – 31.12.2027г. Изрично с нормата на чл. 7.3. уговорили,
че наемната цена по чл. 2.1 от договора от 310 евро, или левовата им равностойност,
платима до 15-то число на настъпилия месец, се дължи отделно (“извън това
плащане“). С текста на чл. 7.4. от договора приели, че неспазването на срока за
плащане на вноските по чл. 7.2. и забавяне на две последователни вноски с повече от
15 дни, остатъчната сума от задължението по чл. 7.2. става незабавно изискуема.
Според чл. 20 ЗЗД, при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във
връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия
договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.
При тълкуване на наемния договор по правилата на чл. 20 ЗЗД настоящият
съдебен състав намира, че действителната обща воля на страните по наемния договор
от 02.05.2022г. била, че същият влиза в сила от подписването му, а възражението на
ответника, че поради неплащането от негова страна на вноските за м.05.2022г. и
м.06.2022г., договорът изобщо не влязъл в сила и не произвел действие са напълно
неоснователни.
За да формира горния си извод съдът съобразява, че с волеизявленията на
страните в договора от 02.05.2022г. са покрити съществените елементи от
съдържанието на наемното правоотношение по смисъла на чл. 228 ЗЗД, а именно, че
процесният недвижим имот се отдава на ответника под наем, при посочената в
договора наемна цена за неопределен срок, както и че имотът-предмет на договора за
наем, към датата на договора е предаден в държане на наемателя. В този смисъл
несъмнено е постигнато съгласие между страните по сделката да настъпят желаните от
тях последици за валидно наемно правоотношение. На следващо място съдът отчита,
че в съдържанието на договора страните изявили воля да уредят и други свои
отношения, а в частност – че неплащането на две последователни вноски от
натрупаните стари задължения, платими от ответника, има за последица отпадане на
уговореното разсрочено плащане и изискуемост на пълния размер на задължението по
чл. 7.2. от договора.
Ето защо настоящият съдебен състав намира, че по делото несъмнено се
установява, че страните били обвързани от валидно наемно правоотношение по
договора от 02.05.2022г., че ищецът М. М.-Б. (починала в хода на въззивното
производство и на мястото й по реда на чл. 227 ГПК конституирани наследниците й по
закон Ю. М. и И. М.) предала имота на ответника-наемател.
Страните по делото не са формирали спор и от съдържанието на представената
по делото е неоспорена нотариална покана се установява, че волеизявлението на
наемодателя за отправено едномесечно предизвестие по чл. 238 ЗЗД за прекратяване
на договора за наем достигнало до ответника на 27.07.2022г. Същото произвело
6
потестативния си ефект на разваляне на договора за в бъдеще с изтичането на
посочения в уведомлението едномесечен срок.
Страните не са формирали спор и по делото се установява, че и към устните
състезания в настоящата инстанция, макар и поканен, ответникът не освободил и не
върнал фактическата власт върху процесния имот на наемодателя, респ.
правоприемниците му по реда на чл. 227 ГПК.
По горните мотиви искът е основателен и правилно е уважен от
първоинстанционния съд. Като правилно и законосъобразно обжалваното
първоинстанционно съдебно решение следва да бъде изцяло потвърдено, като
въззивният съд отрази настъпилото в хода на делото правоприемство по реда на чл.
227 ГПК.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски пред въззивната инстанция имат
въззиваемите – конституирани на мястото на починалия ищец М. М.-Б. нейни
наследници по закон Ю. М. и И. М.. Същите претендират и доказват реално сторени
такива в общ размер 2 250 лева – заплатено адвокатско възнаграждение, които на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК, следва да им бъдат присъдени – поравно за всеки от тях.
При исковете по чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, когато ищецът черпи права само от
качеството си на наемодател по прекратено наемно правоотношение, цената на иска се
определя от наема по договора за една година, а държавната такса в размер на 4% от
така определената цена на иска – арг. т. 20 ТР № 6/06.11.2013г. по тълк.д. № 6/2012г.
ОСГТК на ВКС. На основание чл. 18, ал. 1 от Тарифата за държавните такси, които се
събират от съдилищата по реда на ГПК, държавната такса за въззивното производство
се определя в размер на сумата 145.51 лева (50 на сто от таксата, дължима за
първоинстанционното производство върху обжалваемия интерес). При
администринрането на въззивната жалба СРС събрал държавна такса в размер на
сумата 40 лева, поради което на основание чл. 77 ГПК въззивникът следва да бъде
осъден да заплати разликата от 105.51 лева по сметка на СГС.
Воден от горните мотиви, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение № 11941/07.07.2023г., постановено по гр.д.
№ 48046/2023г. по описа на СРС, 174-и състав, с което на основание чл. 233, ал. 1, изр.
1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, „П.С.Г.“ ЕООД, ЕИК *******, е осъден да опразни
наето помещение - ап. 1, находящ се в гр. София, ул. „*******, с площ от 106.82 кв.м,
предмет на договор за наем от 02.05.2022г. и да предаде държането му на Ю. М.,
германски гражданин, родена на *******, с адрес *******, 55122 Майнц и на И. М.,
7
германски гражданин, роден на ******* с адрес ******* Бад Айблинг,
правоприемници по реда на чл. 227 ГПК на починалия в хода на делото ищец М. М.-
Б., родена на ******* в гр. Бернбург (Сале), Германия, починала на 03.09.2023г., с
последен адрес Карл-Маркс-Ринг 60, 81735, Мюнхен, Германия.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, „П.С.Г.“ ЕООД, ЕИК *******, да
заплати на Ю. М., германски гражданин, родена на *******, с адрес *******, 55122
Майнц, Германия, сумата 1 125 лева – разноски по делото, сторени пред СГС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, „П.С.Г.“ ЕООД, ЕИК *******, да
заплати на И. М., германски гражданин, роден на ******* с адрес ******* Бад
Айблинг, Германия, сумата 1 125 лева – разноски по делото, сторени пред СГС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 77 ГПК, „П.С.Г.“ ЕООД, ЕИК *******, да заплати
да заплати по сметка на Софийски градски съд сумата 105.51 лева – държавна такса за
производството пред СГС.
Банкова сметка на Софийски градски съд за държавни такси и разноски : BG05
*******, BIC код на БЪЛГАРСКА НАРОДНА БАНКА – BNBGBGSD, ЕИК *******
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок при
условията на чл. 280 ГПК, който срок на основание чл. 315 ГПК започва да тече
за страните от 28.11.2024г.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8