В публично заседание в следния състав: |
Председател: | | Славка Кабасанова |
| | | | | |
като разгледа докладваното от | Славка Кабасанова | |
Гражданско I инстанция дело |
Производството е по реда на чл.40 ал.1 ЗУЕС. От Й..Й.С., Р.В.С., П.Й.С., А.Р.Ю. и З.Н.М. е постъпила искова молба за отмяна на решенията на Общото събрание на етажната собственост на сграда "…", находяща се в к.к.П., общ.Ч., поземлен имот с идентификатор № 80371.244…., проведено на ….2014 г. Ищците твърдят, че са собственици на недвижими имоти в сградата, че на ….2014 г. било проведено второ за годината общо събрание на етажната собственост, за провеждането на което нямало извънредна причина, не била спазена и процедурата по свикването му. Сочи се, че по т.1 от протокола от проведеното общо събрание, бил приет план за извършване на ремонти в общите части на сградата, които обаче ищците твърдят, че не представляват необходими и неотложни ремонти, а полезни разходи по смисъла на чл.17, ал.2 ЗУЕС; че решението е незаконосъобразно, тъй като е следвало да бъде взето с мнозинство от 75 % от етажните собственици, а гласувалите са 62,211 %. Сочи се, че някои от ремонтите предвиждат изграждане, за което се изисква 100 % от съгласието на етажните собственици, а такова не е било дадено. Твърди се, че разходите не са предизвикани от разрушаване на сградата на нейни елементи, отстраняване на повреди водещи до опасност за живота на живущите в нея. Оспорват се и решенията по т.2 от протокола, като се твърди, че никой от присъстващите не е изразявал воля възнаграждението на избраната за фирма поддържаща общите части на сградата „…” ООД, да е в размер на 98778,12 лева, че е незаконосъобразно и решението фирмата да открие банкова сметка в която да се набират средствата на етажните собственици, платени за поддръжка на общите части. Твърди се, че е незаконосъобразно решението управителят да определя на собствената си фирма какво точно ще извършва тя, без да има изрично решение на Общото събрание. Решението по т.3.1 от протокола се оспорва, като се сочи, че такова решение следва да се предхожда от съответен проект одобрен от Община гр.Ч., какъвто няма. Решението по т.3.2 се оспорва, поради това, че не е взето с мнозинство от 100 % от етажните собственици, съгласно чл.18, ал.2, т.1 ЗУЕС. От ответника е постъпил отговор, в който искът се оспорва. Твърди се, че ЗУЕС не поставя ограничения за броя общи събрания на етажната собственост, които могат да бъдат провеждани в рамките на 1 година. Сочи се, че процедурата по свикване на събранието проведено на ….2014 г. е спазена. Обосновава се необходимостта от извършване на плановия ремонт за който е взето решение. Във връзка с оспорването на решенията по т.2 от протокола за проведено общо събрание, се сочи, че сумата 50112,12 лева е част от приетия бюджет на Етажната собственост за поддръжка и управление за 2014 г., че тази сума е независима от сумата за извършване на ремонтни работи приета на Общото събрание от ….2014 г. Във връзка с оспорване на решението на т.3.1 от дневния ред от проведеното общо събрание се сочи, че с него не се предвижда промяна в предназначението на имота, а решение как да се ползва и че за това решение се приема с обикновено мнозинство. Във връзка с оспорването на решението по т.3.2 се сочи, че изграждането на козирка и нова входна конструкция представлява решение по реда на чл.17, ал.3 ЗУЕС, което може да бъде взето с повече от половината от представените на Общото събрание етажни собственици. Сочи се, че решението на етажната собственост е предпоставка за одобряване на проект за изграждане на тези елементи. В съдебно заседание ищците, редовно и своевременно призовани, не се явяват, представляват се от пълномощник, който от тяхно име поддържа предявения иск. Ответникът редовно и своевременно призован, в съдебно заседание се представлява от пълномощник, който оспорва претенцията като неоснователна. След съвкупна преценка на ангажираните по делото писмени доказателства, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното: Предявен е иск по чл.40 ал.1 ЗУЕС за отмяна на решенията на проведено общо събрание на ….2014 г. на етажната собственост на сграда „…”. Предпоставка за допустимостта на иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е наличие на качество етажен собственик на ищците и позитивно решение на ЕС. Видно от нотариален акт за учредяване право на строеж № 185, том III, дело № …/31.07.2007 г. на нотариус А.В. с район на действие ЧРС и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 14, том I, дело № …/2013 г. Й.Й.С., Р.В.С., П.Й.С. и А.Р.Ю. са собственици на сомостоятелни обекти в сграда „…” и предявеният от тях иск се явява допустим. По делото не се представят доказателства ищцата З.Н.М. да е собственик на обект в сградата, поради което предявеният от нея иск съдът намира за недопустим; производството по делото в тази част следва да бъде прекратено. В исковата молба се навежда довод за незаконосъобразност на взетите решения на общото събрание на етажната собственост, проведено на ….2014 г., предвид това, че то е второ по ред за 2014 г., а не е посочена извънредна причина за свикването му. Съгласно разпоредбата на чл.12 ал.1 ЗУЕС обаче, общо събрание на етажната собственост се свиква най-малко един път годишно и се налага изводът, че не следва де е налице извънредна причина за свикване на второ общо събрание през 2014 г. Възражението в исковата молба за неспазена процедура по свикване на общо събрание на етажната собственост е направено бланкетно. Доводи и мотиви не са посочени. Съдът указа в проекта си за доклад, че ищците следва да конкретизират в какво конкретно се изразява нарушението по свикване на събранието, но това не беше направено. Общото събрание е свикано от управителя на етажната собственост на „…” К.Р. и в съответствие с чл.13 ал.1 ЗУЕС покана за свикването му е поставена на входа на сградата 7 дни преди датата на събранието - на 02.07.2014 г. До част от собствениците са изпратени и покани с писма с обратни разписки. Видно от протокола от проведеното на ….2014 г. общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда „…” по т.1 от дневния ред е прието решение, с което е одобрен план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на сградата за 2014 г. и определяне на вноските които всеки собственик трябва да направи. Ремонтните мероприятия, които са планирани са подмяна на сайдинга, изграждане на козирки над балконите, извеждане на вентилация, закриване на евакуационното стълбище на сградата, авариен изход на ниво 6, трасиране на ската и полагане на отводнителна тръба. В решението подмяната на сайдинга е мотивирана с обстоятелството, че положеният сайдинг е дефектен, че фирмата производител се е съгласила да достави за своя сметка нов, че с решението всъщност се поемат разходите по сваляне на съществуващия, възстановяване, поставяне и укрепване на изолацията, която се намира на самата сграда и поставянето на новия сайдинг. Изграждането на козирки над балконите е мотивирано с необходимостта да се изпълнят козирките над балконите, над апартамент 38 и 39, за да се избегнат течове в общите части и в отделните обекти, каквито е имало предходната зима. Извеждането на вентилация над покривната конструкция е мотивирано от необходимостта да се ограничи разпространението на неприятна миризма и появата на дим по коридори в сградата. Закриването на евакуационното стълбище на сградата предвижда изграждане на навес по цялото продължение на стълбището и отремонтиране на стъпалата, които се рушат. В решението на общото събрание се сочи, че използването му към настоящия момент е невъзможно и така се създава опасност за живота и здравето на обитателите в сградата, в случай на аварии. Изграждането на авариен изход на ниво 6 се предвижда с цел спокойното му ползване, изграждане на бетонна пътека и свързваното му с евакуационното стълбище, с цел противопожарна безопасност. Ремонтът трасиране на ската и полагане на отводнителна тръба се сочи, че е наложителен, тъй като при валеж водата се стича по фасадата на сградата, което води до нейното нарушаване и появата на вътрешна влага. Решението по т.1 от протокола е мотивирано с оглед привеждане на сградата на общи части, инсталации и части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата, така и за предотвратяване разрушаването й. В протокола е посочено също, че ремонтните работи се явяват необходими и неотложни по смисъла на § 1, т.8 и т.9 от ЗУЕС. Решението за приемане на плана за ремонти е прието с гласовете на 62,211 % от ид. ч. от общите части на етажната собственост, против са гласували 18,401 % ид.ч. В заключението по СТЕ, изготвено от вещото лице Т.Д. – Т., се сочи, че планираните ремонти представляват дейности, които са насочени към привеждане на сградата на общи части инсталации или части от тях, в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, или дейности, които са насочени към отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Сочи се също, че дейностите не засягат основни конструктивни елементи и инсталации на сградата, които биха предизвикали нейното разрушаване или биха създали заплаха за околната среда или близкостоящи сгради. Съдът кредитира заключението на вещото лице, като обективно и компетентно изготвено. Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът счита, че упоменатите в т.1 от дневния ред на общото събрание ремонтни дейности, представляват необходим ремонт по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС. Това са дейности за привеждане на сградата на общи части или части от тях в съответствие със нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Съдът не споделя доводите на ищците, че са планирани полезни разходи и че решението е следвало да бъде взето с гласовете на не по-малко от 75 на сто ид.ч. от общите части. Според съда при вземане на решение за разходи за необходим ремонт, решенията се приемат с мнозинство, съгласно чл.17, ал.3 ЗУЕС от 50 на сто от представените ид.ч. от общите части на етажната собственост. Съгласно § 1, т.12 ДР на ЗУЕС полезни разходи са тези, с които се увеличава стойността на сградата, при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за обновяване. Такива според съда са например вземането на решение за изграждане на басейн, поставяне на осветление на фасадата на сградата, вътрешно озеленяване и др. Случаят обаче не е такъв. Подмяната на сайдинга е необходимо с цел запазване на постигнатата енергийна ефективност на сградата. Изграждането на козирки над балконите е предвидено с цел безопасна експлоатация на сградата. Извеждането на вентилационните тръби над покрива с цел хигиена, опазване на здравето и живота на гората. Покриването на евакуационното стълбище и изграждането на авариен изход на ниво 6, е предвидено с цел опазване здравето и живота на хората и безопасна експлоатация, а трасирането на ската и полагането на отводнителна тръба - с цел носимоспособност на сградата и опазване живота и здравето на хората. Ремонтните работи, съгласно заключението по СТЕ са в съответствие с изискванията на чл.169, ал.1, т.1-6 ЗУТ и са предприети с оглед отстраняване на създадени пречки/неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. По т.2 от протокола на проведеното общо събрание е взето решение за възлагане на дейността по поддържането на общите части на сградата на юридическо лице, като с решението е прието това юридическо лице да бъде един от собствениците на отделни обекти в сграда „…” – „…” ООД, че дружеството следвало да открие банкова сметка на свое име, с която ще се обслужват приходите и разходите на етажната собственост. По тази точка от дневния ред е прието решение възнаграждението на „…” ООД за периода до края на 2014 г. да се формира, като част от бюджета за поддръжка и управление на етажната собственост, приет с решение на общото събрание от ….2014 г. и по-точно като част от гласуваните разходи за заплащане на персонал в размер на 50 112,12 лева. С решението е възложено на управителя на етажната собственост да сключи договор с избраното юридическо лице. Решението е прието с гласовете на 51,741 % ид.ч. от общите части на етажната собственост, против са гласували 20,776 % от ид.ч. от общите части на етажната собственост, а въздържали се 10,47 % ид.ч.. От текста на решението според съда става ясно, че според предходно решение на общото събрание на етажната собственост проведено на ….2014 г., за поддръжка и управление на общите части е определено заплащане на разходи за персонал в размер на 50 112,12 лева; от което според съда следва, че считано от датата на сключване на договора за поддръжка на общите части между управителя на етажната собственост на „…” и „…” ООД, на последното следва да се плати възнаграждение за 2014 г. съответно на времето, за което договора ще има действие през 2014 г., именно от сумата предвидена за заплащане на персонал в размер на 50 112,12 лева. В исковата молба се сочи, че такава воля не е изразявал никой от ´рисъстващите, но не бяха ангажирани доказателства в тази насока и отразеното в протокола не беше опровергано. Според съда няма пречка управителят на етажната собственост К.Р., в това си качество да сключи договор със фирмата, на която е управител- „…” ООД, за поддръжка на общите части на сградата „…”, доколкото обстоятелството, че той представлява „…” ООД е известно на всички присъствали на общото събрание собственици на отделни обекти в сградата и забрана за това не е предвидена в ЗУЕС. Забрана в закона приходите и разходите на етажната собственост да се набират и разходват от сметка на името на един от собствениците на самостоятелни обекти също не е предвидена, поради което съдът счита, че аргументите на ищците срещу взетите решения по т.2 от протокола са неоснователни. По т.3.1 от протокола общото събрание е взело решение мястото пред сградата да не се използва за паркинг. Решението не е мотивирано, но то не се оспорва с оглед на това обстоятелство. Прието е с гласовете на 82,987 % от ид.ч. от общите части на етажната собственост, против него не са гласували присъстващи на общото събрание. Ищците твърдят, че решението е незаконосъобразно, тъй като, за да се спре да се използва паркингът като такъв, следва да е налице одобрен проект от Община Ч.. Съдът не споделя доводите на ищцовата страна. Паркингът е обща част на сградата в етажната собственост „…” и съгласно чл.32 ЗС решението за това как ще се използва се определя от половината от собствениците, а в случая това мнозинство е налице. Според съда одобрен проект от Община Ч. би бил необходим, ако се променя предназначението на паркинга и се предвижда на негово място да се изгради например детска площадка. Случаят обаче не е такъв. Решението по т.3.1 от протокола според съда се явява законосъобразно. По т.3.2 от протокола е взето решение да се изгради козирка на входа на сградата и да се изгради нова входна конструкция, като чрез тези действия се промени фасадата на сградата, като те се извършат изцяло за сметка на собственика „…”. Предложението е прието с гласовете на 82,987 % от ид.ч. от общите части на етажната собственост, против него не е гласувал никой. Ищците сочат, че решението не е взето с изискуемото мнозинство по чл.17, ал.2, т.1 ЗУЕС, а именно 100 % от гласовете на етажните собственици. Напротив, видно от протокола решението е прието с гласовете на всички присъствали собственици на обекти в етажната собственост на „…” . Съдът споделя доводите на ответника, че решението на общото събрание това да бъде направено предхожда внасянето на проект за изграждане на козирка и промяна на фасадата в Община Ч.. Въз основа на гореизложеното, съдът счита, че следва да отхвърли предявения от Й.Й.С., Р.В.С., П.Й.С. и А.Р.Ю. иск, като неоснователен и недоказан. Ищците следва да бъдат осъдени да заплатят направените от ответника разноски по водене на делото в размер на 900 лева.- адвокатски хонорар. Водим от горното, съдът Р Е Ш И: ОТХВЪРЛЯ като неоснователен, предявения от Й.Й.С. с ЕГН …, с адрес: гр.Н., ул. … № …, Р.В.С. с ЕГН: …, с адрес гр.Н., ул. … № …, П.Й.С. с ЕГН …, с адрес гр.П., ул…. № …, А.Р.Ю. ЕГН …, с адрес с.Г., ул…. № …, общ.П., обл.Б., иск против Етажната собственост на сграда „…”, находяща се в к.к.П., общ.Ч., представлявана от управителя на етажната собственост К.З.Р., за отмяна на взетите на проведеното на ….2014 г. Общо събрание на етажната собственост решения. ПРЕКРАТЯВА производството по делото в частта по предявен от З.Н.М. ЕГН … с адрес с.Р., общ.Р., ул…. № …, иск против Етажната собственост на сграда „…”, находяща се в к.к.П., общ.Ч., представлявана от управителя на етажната собственост К.З.Р. за отмяна на взетите на проведеното на ….2014 г. Общо събрание на етажната собственост решения, поради недопустимост на иска. ОСЪДЖА Й.Й.С., Р.В.С., П.Й.С., А.Р.Ю. и З.Н.М. да заплатят на Етажната собственост на сграда „…”, находяща се в к.к.П., общ.Ч., представлявана от управителя на етажната собственост К.З.Р., разноски по водене на делото в размер на 900 лева. Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Смолянския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните, а в прекратителната част - в едноседмичен срок с частна жалба. |