Р Е Ш Е Н И Е
№
от 19.06.2023г.
гр. София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, I ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I -12-ти
състав, в
публично съдебно заседание на девети март две хиляди двадесет и трета година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
СТОЮ ЗГУРОВ
при
секретаря Ирина Василева, като разгледа докладваното от съдия Згуров гражданско дело № 2997 по описа на съда за 2019г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото са предявените от О.Г.Т., ЕГН ********** обективно
и кумулативно съединени искове с правни
основания чл.93, ал.2 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД, относно осъждането на
ответника А.А.М., ЛНЧ **********, роден на ***г.,
гражданин на Федерална Република Германия, да му заплати сумата от 127 128,95 лв., представляваща равностойността на 65 000
евро, и разликата между двойния размер на платения задатък
по сключения между тях Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 23.07.2018г. и върнатата сума на платения задатък,
дължима от ответника като неизправна страна на основание чл.3.1 от предварителния
договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и сумата от 3990,43 лв., представляваща мораторна лихва върху главницата от 127 128,95 лв. за
периода от 09.11.2018г. до 01.03.2019г., ведно със законната лихва върху
главниците, считано от 01.03.2019г. до окончателното изплащане на задължението.
Ищецът основава претенциите си с твърденията,
че между него в качеството на купувач и
ответникът като продавач е бил сключен Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 23.07.2018г. въз връзка с изпълнението на
който, той е предоставил по сметка на нотариус задатък
в размер на 65 000 евро. Ответникът виновно не е изпълнил задълженията си
посочени в т.1.4, 2.6 и 3.1. от предварителния договор, поради което ищецът се
е отказал от договора за което уведомил ответника с нотариална покана от
28.09.2018г., като с нея го поканил да му заплати двойният размер на дадения задатък. В изпълнение на сключения между страните по
предварителния договор и нотариуса договор по чл.25а ЗННД, нотариусът върнал на
ищеца сумата от 127 128,95 лв., представляваща стойността на дадения задатък, но ответникът не му е заплатил след поканата
разликата между дължимия двоен размер на задатъка и
върнатия такъв, която е равна на 127 128,95 лв. и се претендира с
предявения главен иск. Сочи, че поканата за плащане на двойния размер на задатъка
е получена от ответника на 09.11.2018г., поради което последният от тази дата
дължи на ищеца и мораторната лихва върху главницата.
В законоустановения срок за отговор на
исковата молба, такъв постъпи от страна на ответника М., с който той оспорва
иска с възраженията, че той не е нарушил задължението си по т.1.4 от
предварителния договор, а именно да не променя състоянието на имота, защото е
предал още при сключването му на ищеца ключовете от него и не го е владял,
уведомил е бъдещият купувач, че поземления имот фактически е с по-голяма площ
от около 140 кв.м. от площта му посочена в документите, като това се
установявало и от представения от него още при сключването на предварителния
договор акт за непълноти и грешки от 04.10.1993г. и скица към него, както и
поради това, че оградата в имота е била преместена от съсед, чиято собственост
е частта от имота, в която се е намирала оградата, а не от него. Въпреки
преместването на оградата процесният имот е останал с
площ по-голяма от тази посочена в документите за собственост, поради което за
ищеца не е било налице основание да се откаже от сключването на окончателния
договор или да развали предварителния по тази причина. Неизпълнението на
задължението на ответника по т.2.6 от предварителния договор е било
несъществено и не може да служи за основание на ищеца да се откаже или да
развали договора, защото окончателният договор е можело да бъде сключен и без
представянето от негова страна на удостоверение
от ОСЗ за липса на подадени заявления по ЗСПЗЗ и удостоверение за приложена
регулация, получаването на каквито ответникът е заявил още на 03.08.2018г., но
такива са били издадени от съответните органи чак през месец октомври на 2018г.
В така издадените по-късно удостоверения е отбелязано, че липсват реституционни
претенции, актове за държавна собственост, както и се установява, че
регулацията е приложена. Въпреки липсата на тези два документа към 18.09.2018г.,
на тази дата окончателният договор е можело да бъде сключен, поради което
непредставянето им в срок не дава правото на ищеца да развали предварителния
договор. Това според договореното в предварителния договор (т.2.6 и т.3.3.) е представлявало само едно условие, за да бъде
преведена по сметката на продавача продажната цена на имота от страна на
нотариуса. Ответникът сочи, че се е явил при нотариуса, бил е готов да сключи
окончателния договор, както и да представи документите, с които не се е снабдил
в срок, но ищецът е бил категоричен в отказа си да сключи окончателен договор и
по-късно е отправил покана за развалянето на предварителния договор. Поради
това, не е настъпило, което и да било основание посочено в т.3.1 от
предварителния договор, за да възникне правото за купувача да иска връщане на задатъка в двоен размер. На последно място излага
възражението, че ищецът не е развалил предварителия
договор, защото не е дал подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който
договорът да се смята за развален, както е посочено в разпоредбата на чл.87,
ал.1 ЗЗД. В случая предпоставките на чл.87,ал.2 ЗЗД не са били налице, защото
изпълнението не е било невъзможно, нито безполезно за ищеца, а освен това
липсва договореност изпълнението да бъде извършено непременно в уговореното
време, а освен това съгласно чл.87,ал.4 ЗЗД развалянето на договора не са
допуска, когато неизпълнената част е незначителна с оглед интереса на
кредитора. Предвид изложеното сочи, че е бил изправна страна по предварителния
договор, която не дължи задатъка на ищеца.
В съдебното заседание ищецът не се яви лично, той беше
представляван от адв.Х., която поддържа предявените
искове, моли съда да ги уважи и да присъди в полза на доверителя й разноските
по делото.
Ответникът също не се яви лично в съдебното заседание, той беше представляван
от пълномощника му адв.Й., който оспорва предявените
искове, моли съда да ги отхвърли като неоснователни и да присъди в полза на
доверителя му разноските по делото. Релевира
възражение за прекомерност на заплатеното в полза на процесуалния представител
на ищеца разноски по делото.
След като взе предвид изложеното в исковата молба и отговора, събраните
доказателства по делото, и изявленията на страните в съдебно заседание, съдът
намира за установено от фактическа страна следното:
Между страните по делото на 23.07.2018г. е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно
който ответникът А.М. в качеството на
продавач се е задължил в срок до 18.09.2018г. да прехвърли в полза на ищеца-купувач
О.Т. имот с идентификатор 68134.1937.1528 с площ от 1082 кв. м., представляващ
УПИ VII-753, кв.223 по плана на гр.София с площ от 1050 кв.м., заедно с
построената в имота еднофамилна двуетажна жилищна сграда със застроена площ от
190 кв.м., представляваща имот с идентификатор 68134.1937.1528.1, заедно с
подобренията, съоръженията и обзавеждането в имота, съгласно Приложение 1 за
обща продажна цена от 650 000 евро.
В т.1.4 от
предварителния договор страните са договорили, че продавачът се задължава до
датата на сключване на окончателен договор да не променя състоянието на имота,
да не извършва без съгласието на купувача каквито и да е ремонтни работи или
дейности, с които се променят одобрени проекти на имота или се намалява неговата
стойност или се променя предназначението му, както и действия, с които се
променят граници на имота или се променят пространства или състояние на
помещения е имота.
В т.2.1.1. от
предварителния договор е посочено, че във всички случаи срокът за сключване на
окончателен договор е един месец от датата, на която нотариусът е представил на
страните списък от документите по т.2.6, но не по-късно от 18.09.2018г.
Съгласно т.2.1.2 владението на имота се предава в деня на плащане на цената на
имота от сметката на нотариуса по сметката на продавача, като продавачът се
задължава да предаде владението на описания в т.1.1 недвижим имот на купувача
във вида, в който се намира имотът към момента на подписване на договора,
съгласно опис-Приложение 2 и заедно с вещите, съоръженията и подобренията по
Приложение 1.
В т.2.3 е
посочено, че продавачът декларира, че е единствен и пълноправен собственик на
имота, че не е сключвал други предварителни договори за продажбата му или
договори за наем с трети страни, че имотът не е обременен с вещни тежести, че
той не е предмет на извънсъдебен спор или висящ съдебен спор-исков или
изпълнителен, че не е предмет на отчуждителни,
изпълнителни и обезпечителни производства за публични и частни вземания, че не
е придобит пряко или косвено от престъпна дейност, че няма предявени права и
претенции от страна на трети лица относно собствеността върху имота,
включително няма реституционни претенции, права на общината или държавата,
както и че не са налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали
купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем.
Според т.2.5 купувачът се задължава при
подписване на договора да изплати на продавача като капаро (задатък)
по смисъла на чл.93 ЗЗД сума в размер на 65 000 евро, представляваща 10%
от продажната цена на имота и на обзавеждането, съоръженията и подобренията по
приложение 1. Задатъкът се плаща по специална банкова
сметка ***.25а ЗННД. Съгласно т.2.6 от договора, купувачът се е задължил да
купи недвижимия имот, предмет на договора в срока по т.2.1 и при изпълнението
на всички останали условия по т.2.2-2.4, и да заплати остатъка от цената на
продавача, чрез превеждането й по специалната сметка на нотариуса с условието
цялата сума по тази сметка да бъде платена на продавача при представянето на
нотариуса на удостоверение за тежести, удостоверение, че срещу продавача не се
водят изпълнителни производства, удостоверение по чл.87,ал.6 ДОПК, справка за
лице, че срещу продавача в съдилищата в гр.София не се водят дела,
удостоверение от Столична община, че имотът или части от него не са актувани
като общинска собственост, удостоверение от ОСЗ, че няма подадени заявления по
ЗСПЗЗ за възстановяване на собствеността върху имота или части от него,
удостоверение, че регулацията е приложена, както и други документи, които бъдат
изискани от нотариуса за установяване на
правото на собственост и изпълнение на особените изисквания на закона.
Съгласно т.3.1 от предварителния договор,
продавачът е длъжен да върне на купувача платения задатък
в двоен размер, а именно сумата от 130 000 евро в случай, че се откаже от
договора и/или прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот при
условията и сроковете в настоящия договор, включително и при неоснователно
неявяване за подписване на нотариален акт в уговорените срокове. В т.3.2 е
посочено, че купувачът губи изплатената по т.2.5 от настоящия договор
сума-капаро (задатък) в полза на продавача, ако не
сключи окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху
недвижимия имот, подробно описан в т.1.1 от договора при условията и сроковете
посочени в договора и неоснователно не се яви за подписване на нотариален акт,
както и ако се откаже без основателна причина от настоящия договор. Останалата
част от платените суми, ако има такива, представляващи част от продажната цена
се възстановява от нотариуса на купувача.
Според т.3.3 Ако някое/някои от обстоятелствата
посочени в т.2.2-2.4, които продавачът е декларирал, не са верни към момента на
подписване на настоящия договор или към момента на нотариалното прехвърляне на
имота, или представи неистински документ, купувачът има право да развали
предварителния договор и окончателния договор за покупко-продажба, като в този
случай продавачът дължи на купувача връщане на платеното по договора, ако е
получено ефективно от него, заедно с неустойка в размер на задатъка
по т.2.5, както и всички документално доказани разходи, платени от купувача във
връзка с подписване на настоящия предварителен договор и прехвърляне на
собствеността върху имота.
На 08.08.2018г. между
страните по делото и помощник-нотариус Кирилова е сключено споразумение по
чл.25а, ал.2 ЗННД, в което е посочено, че в срок от 3 работни дни от
подписването му, купувачът е длъжен да преведе сума в размер на 65 000
евро по специална банкова сметка ***,
както и в деня на сключване на окончателния договор да представи пред нотариуса
платежен документ, доказващ извършеното депозиране на частта от продажната
цена. Не по-късно от 2 работни дни преди деня на подписване на окончателния
договор, купувачът е длъжен да преведе сума в размер на 585 000 евро по
специална банкова сметка *** ***, както и в деня на сключване на окончателния
договор да представи пред нотариуса платежен документ, доказващ извършеното
депозиране на частта от продажната цена. Помощник-нотариуса е поела
задължението да преведе заплатената от купувача сума в общ размер на 650 00
евро по банковата сметка на продавача в срок от 3 работни дни от кумулативното
сбъдване на условията: подписване на окончателен договор и вписване на същия в
службата по вписванията; нотариуса се е снабдил с удостоверение за имота по
чл.47 ПВ, издадено от Службата по вписванията-гр.София от дата следваща датата
на сключването на окончателния договор между страните, отразяващо всички
вписвания, отбелязвания и заличавания, от което да е видно, че купувачът е
придобил имота необременен от вещни тежести и права на трети лица и се е уверил
във верността на същото. Според чл.4, ал.1 и ал.2 от това споразумение, в
случай, че до 02.10.2018г. не бъде изпълнено условието по чл.3, ал.1,
т.1-подписване на окончателен договор и вписването му в Службата по
вписванията, нотариусът се задължава да върне сумата по чл.2 по банкова сметка ***,
от която е получил същата, а в случай, че до 02.10.2018г. се изпълнят условията
по чл.3, ал.1, т.1 от споразумението, но от издадено удостоверение от СВ е видно,
че купувачът е придобил имота обременен от вещни тежести и/или права на трети
лица, помощник-нотариуса се задължава депозираната сума да бъде изплатена
обратно на купувача в деня, в който последният прехвърли обратно на продавача
собствеността върху имота.
От Констативен протокол, акт №19, том 5,
рег.№13478/18.09.2018г. се установява, че страните по предварителния договор са
се явили пред нотариус Т. В.на 18.09.2018г. в кантората й, в 10:00 часа, при
което купувачът О.Т. е заявил, че през изминалата седмица е посетил процесния имот, предмет на сделката, при което установил,
че в същия се извършват строителни дейности, с които се разрушава масивната
ограда от западната страна на дворното място и се изгражда друга ограда, с
която имотът се намалява с площ от около 137 кв.м. Той е представил контролно
заснемане на имота, от което била видна разликата в площта на имота, т.е. с
колко тя е намаляла. Същият сочи, че за
това строителство не са му представени документи от насрещната страна по сделката,
за това дали то се извършва законно, а тези промени в имота се извършват със
знанието на продавача, като засягат значително и променят имота, за който е
сключен предварителния договор. Купувачът отбелязва, че в случая следва да се
приложи текстът на т.1.4 от предварителния договор, като продавачът заплати
съответната неустойка, но въпреки безспорното неизпълнение на договора от
страна на продавача, той сочи, че е склонен да продължат работата по сделката,
като се предоговорят някои клаузи на договора, в
частност предлага намаляване на продажната цена на имота с 75 000 евро и
удължаване на срока с 1 месец, през който продавачът да представи всички
документи, които в същия ден не е представил, а именно:комбинирана скица за
имота обхващаща периода от 1945г. до момента, удостоверение за липса на
реституционни претенции от трети лица по отношение на имота, издадено от
ОС“Земеделие“ –Западна удостоверение за липса на неуредени регуалционни
сметки, както и всички документи, относно законното изграждане на масивната
ограда, която към 18.09.2018г. се стори в имота.
В отговор на това, продавачът М. заявява, че
имотът е в състоянието, в което е бил описан в предварителния договор и няма основание за приложение на текста по т.1.4
от предварителния договор. Той признава, че действително в имота се извършва
изграждане на масивна ограда, което се случва по негова инициатива и на
собственика на съседния имот, но нито той, нито неговите родители са знаели, че
с оградата се е навлизало в съседния имот. Заявява, че след като установил това
обстоятелство е предприел действия по промяна на оградата и изграждане на нова.
Сочи, че тъй като при сключването на предварителния договор е предал ключовете
от имота на бъдещия купувач, за да бъде извършено строителството на новата
ограда за достъп до имота е направен проход в съществуващата ограда, който е
широк около 2-3 метра, но към 18.09.2018г. там е поставена врата, както и, че
новата ограда, която ще е по регулационната линия ще е готова до 4-5 дни.
Продавачът М. признава, че не е представил всички документи необходими за
сключването на окончателния договор, но ако бъде договорен допълнителен срок ще
ги представи.Той сочи, че счита, че купувачът има правото да не се съгласи с
промяна на срока за сключване на сделката и да развали предварителния договор,
но заявява, че не е действал недобросъвестно, като по тази причина предлага на
купувача обезщетение за причинени неудобства в размер на 30 000 евро.
От приемо-предавателен
протокол от 18.09.2018г., Протокол от 17.10.2019г. и Нотариална покана от
29.09.2018г. се установява, че на 18.09.2018г. ищецът О.Т. предава на ответника
А.М. ключовете от недвижимия имот, предмет на предварителния договор за
покупко-продажба, като при предаване на държането, имотът е във вида, в който
се намира към същата дата-с новоизграждаща се от А.М. и без участието и
съдействието на О.Т. ограда в дъното на
имота. Последният се предава и приема с размерите и пространството, ограничено
от новоизграждащата се ограда. Страните изразяват съгласието си, че считано от
18.09.2018г. и фактическото предаване на ключовете (държането на имота), всички
настъпили неблагоприятни последици в имота са за сметка на А.М., а последният
се съгласява, че имотът се предава във вида и състоянието описани в приложения
1 и 2 към предварителния договор, с отчитане на промяната, извършена от
продавача М., касаеща новоизграждащата се ограда.
На 17.10.2018г. ищецът е поискал от нотариус В.връщането
на внесената по нейна сметка от него сума в размер на 65 000 евро, при
което нотариусът е констатирала, че до 05.10.2018г. между страните по
предварителния договор не е бил сключен окончателен, поради което на основание
чл.4, ал.1 от споразумението по чл.25а ЗННД е постановила връщане на сумата от
65 000 евро на молителя Т.. Нотариусът е върнал тази сума на О.Т. на
31.10.2018г., видно от нареждане за превод на валута (л.25). С нотариална
покана от 28.09.2018г. ищецът Т. е отправил изявлението си до ответника М., че
поради неизпълнението на задълженията на последния по т.1.4 и т.2.6 от
сключения между тях предварителен договор, а именно с изграждането на нова
ограда, без издадено разрешение за строеж, и непредставянето в срок пред
нотариуса на удостоверение от ОС“Земеделие“, че няма подадени заявления по
ЗСПЗЗ за възстановяване на собствеността върху имота или части от него и
удостоверение за приложена регулация на поземления имот, се отказва от
договора, поради виновното неизпълнение на тези задължения на продавача, като
съгласно т.3.1 от предварителния договор поради неизпълнението на задължението
за прехвърляне на правото на собственост върху имота го кани в 7-дневен срок от
получаване на поканата да му заплати сумата от 130 000 евро. Нотариалната
покана е връчена на ответника на 08.11.2018г.
От заявление от 03.08.2018г. до главния архитект
на Район „Витоша“, Заявление от 03.08.2018г. до главния архитект на Район „Витоша“
за удостоверение за липса на реституционни претенции, Удостоверение от Район „Витоша“
от 08.11.2018г., Удостоверение от Район „Витоша“ от 14.11.2018г., Заявление до
кмета на Район „Витоша“ от 23.08.2018г. за издаване на удостоверение за липса
на акт за държавна собственост, Писмо от Район „Витоша“ до ответника М. от
28.08.2018г., Удостоверение от Район „Витоша“ от 04.10.2018г., Удостоверение от
21.09.2018г., издадено от „Географска информационна система-София“ ЕООД, Удостоверение
за липсата на съставен акт за общинска собственост от 21.09.2017г. се
установява, че ответникът на 03.08.2018г. е поискал от районната администрация
издаването на удостоверения за това, че регулацията на имота е приложена, че
липсват реституционни претенции, че на 23.08.2018г. е подал заявление за издаването на
удостоверение за липса на съставени актове за държавна собственост, като по
повод на последното заявление кмета на
района му е отговорил, че в заявлението не е посочено за кой имот по КККР се
иска издаването на удостоверение за липса на АДС, поради което следва да се
представят документи за идентификацията на имота. По повод заявлението за
удостоверение за липсата на реституционни претенции, от Район „Витоша“ е
издадено такова на ответника на 08.11.2018г., като в него е посочено, че
удостоверение за реституционни претенции по реда на ЗСПЗЗ, ЗВСГЗГФ се издава от
Общинска служба по земеделие. Удостоверението за приложена регулация е издадено
от районната администрация на 14.11.2018г. Удостоверение за идентичност на имота
и липсата на издадени актове за държавна собственост е издадено от Район
„Витоша“ на 04.10.2018г., а комбинирана скица и удостоверение за идентичност са
издадени от „ГИС“ ЕООД на 21.09.2018г.
От скици на поземлен имот с идентификатор
68134.1937.753 издадени на 07.04.2017г и 17.08.2017г. от СГКК-София се
установява, че до 31.05.2017г., когато е била издадена Заповед
№18-3847/31.05.2017г. на началника на СГКК-София, западната граница на процесния имот с идентификатор 68134.1937.1527 е изменена,
като вместо зигзагообразна линия тя се превръща в права линия. Съгласно Акт за
непълноти и грешки от 04.10.1993г. границите на имот с пл.№753,754,755 са били
нанесени невярно и те не съответствали на границите на приложения
регулационен план на гр.София, кв.Красно
село, утвърден със Заповед №3356/27.08.1932г., при което границата между имот
753 и 755 по същият начин от такава с неправилна форма се превръща в права линия.
Съдът не кредитира изложеното в констативен
протокол, акт №192, том 4, рег. №13133 от 11.09.2018г. (л.18), защото съгласно
чл.593 ГПК нотариусът не е компетентен да установява състояние на имоти, нито
да разпитва работници на строеж и да пресъздава изявленията им. Изложените в
този протокол факти можеха да бъдат установени чрез гласни доказателства.
Видно от нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот от 02.12.2022г. ответникът е продал процесния
имот на друг купувач за сумата от 580 000 евро.
Съдът кредитира показанията на свидетеля Х.,
доколкото те не противоречат на установените с писмени доказателства факти.
Предвид това от показанията й се установи само, че тя не е чула какво е казал
ищецът Т. при нотариуса в деня, когато сделката е следвало да бъде сключена, но
разбрала, че има отказ от сделката от страна на ищеца, заради преместена ограда
в двора на имота, но същевременно останала с впечатлението, че сключването на
сделката само се отлагало. Продавачът не бил готов със снабдяването с извадка
от кадастъра и удостоверение за липса на реституционни претенции, за което тя в
качеството й на брокер на продавача е уведомила предварително брокера на
купувача. Тези документи не били издадени поради забава на администрацията и
според нея, това не била причината, поради която сделката не била сключена.
Сочи, че в подобни случаи срокът на предварителния договор се продължавал с
анекс между страните.
Съдът не кредитира показанията на свидетеля Х.,
защото счита показанията му са заинтересовани предвид факт, че той е бил процесуален
представител на ищеца в настоящото производство.
От приетата в съдебното заседание на 23.01.2020г.
съдебно-техническа експертиза не се установяват релевантни за спора факти,
поради което тя не е нужно да бъде обсъждана.
Съгласно приетата съдебно-счетоводна експертиза
на 09.08.2018г., по специалната сметка на нотариус В.в изпълнение на
„Споразумение по чл.25а ЗННД капаро по сделка за недвижим имот“ е постъпила
сума в размер на 65 000 евро, съответно с левова равностойност от
127 128,95 лв. Същата сума е наредена за връщане от сметката на нотариуса
на 31.10.2018г., като на същата дата тя е постъпила по сметката на ищеца Т.. От
допълнение към съдебно-счетоводната експертиза от 06.02.2023г., прието в
съдебно заседание от 09.03.2023г. се установи, че към 17.09.2018г. и
18.09.2018г. ищецът Т. е разполагал по банковата си сметка с IBAN ***2 170,82
евро.
От приетата допълнителна съдебно-техническа
експертиза на 20.01.2022г и отговорите на вещото лице дадени в съдебното
заседание се установи, че оградата по западната граница на процесния
имот е изпълнена след трасиране на границата между УПИ XI-754,755 и УПИ VII-753 от правоспособно лице, като е съставен протокол за трасиране на граница.
Вещото лице не е открило сред представените по делото документи разрешение за
строеж на тази ограда, каквото според него предвид вида й би следвало да е
необходимо за изграждането й. Вещото лице сочи, че площта на имота с идентификатор
68134.1937.753 съгласно границите му преди изместването на оградата по
западната граница навътре в имота е била 1215 кв.м., а понастоящем съгласно
границата му по новоизградената ограда е 1082/1078
кв.м. Площта на поземления имот с идентификатор 68134.1937.753 съгласно
кадастралната карта е 1082 кв.м., а площта на УПИ VII-753, кв.223
e 1078 кв.м.
При
така установеното от фактическа страна съдът достигна до следните правни
изводи:
Съгласно чл.93 ЗЗД задатъкът служи за
доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако
страната, която е дала задатъка, не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната,
която е получила задатъка, другата страна при отказ
от договора може да иска задатъка в двоен размер.Няма
изискване за форма на съглашението, но то е реално – няма задатък
докато имущественото благо не бъде предадено. Задатъкът
има вещно действие, защото страната става собственик на получения задатък, но полученото подлежи на прихващане с главното задължение,
когато са еднородни, в частност с дължимата цена.
От
клаузите на предварителния договор и съглашението по чл.25а, ал.2 ЗННД, в
настоящото производство се установи, че между страните не е налице съглашение
за даване на задатък за обезпечаване на задълженията
им по предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот. Това е
така, защото купувачът не е предал на продавача процесната
сума от 127 128,95
лв., представляваща равностойността на
65 000 евро, а между тях е постигнато съгласие тя да представлява
само аванс за плащането на продажната цена, който се дава от купувача, чрез
превода му по сметка на нотариуса. Съобразно договореностите между нотариуса и двете страни по сделката, нотариусът е поела
задължението, в случай, че до 02.10.2018г. не бъде изпълнено условието
по чл.3, ал.1, т.1-подписване на окончателен договор и вписването му в Службата
по вписванията, да върне сумата по банкова сметка ***, от която е получила
същата, а в случай, че до 02.10.2018г. се изпълнят условията по чл.3, ал.1, т.1
от споразумението, но от издадено удостоверение от СВ е видно, че купувачът е
придобил имота обременен от вещни тежести и/или права на трети лица, депозираната
сума да бъде изплатена обратно на
купувача в деня, в който последният прехвърли обратно на продавача
собствеността върху имота. Следователно,
не е налице съглашение между продавача и нотариуса, че последната държи
за него процесната сума като даден задатък от купувача, както и че, ако купувачът не изпълни
задълженията си по предварителния договор, тази сума ще бъде преведена по
сметка на продавача. Затова настоящият съд счита, че при тълкуване на волята на
страните отразена в сключения между тях предварителен договор и споразумение по чл.25а, ал.2 ЗННД, както и предвид действията на купувача по превод на сумата по сметка на
нотариуса, между тях не е установено сключването на съглашение за даване на задатък, което е реално и се осъществява, чрез преминаване
на собствеността върху определената за задатък сума в
полза на насрещната страна по сделката.
Относно сумата от 65 000 евро, страните са
постигнали съгласието тя да представлява авансово плащане на цената на имота,
по сметка на нотариуса, както и съгласно т.3.3 от предварителния договор, че
това е и размерът на дължимата от продавача неустойка за неизпълнение на
задължението за вярно деклариране на обстоятелствата по т.2.2-2.4, в случай, че
поради подобно неизпълнение купувачът реши да развали предварителния договор. В
настоящото производство обаче, подобна неустойка не се претендира.
Следва да се отбележи, че дори да се приеме, че
между страните е налице съглашение, с което купувачът е дал на продавача задатък, съгласно т.3.1 от предварителния договор, последният
дължи връщането му в двоен размер само, ако се откаже от предварителния договор
и/или не прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот при условията и
в сроковете на този договор, включително и при неоснователно неявяване за
подписване на нотариален акт в уговорените срокове. От приетите доказателства
по делото, а най-вече от Констативен протокол, акт №19, том 5,
рег.№13478/18.09.2018г. се установява, че продавачът не се е отказал от
предварителния договор, явил се е пред нотариуса и не е представил само
комбинирана скица за имота обхващаща периода от 1945г. до датата на сделката,
удостоверение за липса на реституционни претенции от трети лица по отношение на
имота, издадено от ОС“Земеделие“ –Западна и удостоверение за липса на неуредени
регулационни сметки. Ответникът и продавач по сделката е предприел необходимите
действия по снабдяването му с комбинирана скица и удостоверение за липса на
неуредени регулационни сметки, но до датата на сделката те не са били издадени
от компетентните административни органи. Липсват доказателства за това, че
продавачът е депозирал искане за издаване на удостоверение за липса на
реституционни претенции от трети лица по отношение на имота, издадено от
ОС“Земеделие“ –Западна, но това неизпълнение на задължението му не е толкова
съществено, че да доведе до основателен отказ от договора от страна на
купувача, още повече, че според клаузата на т.2.6 от предварителния договор,
непредставянето на тези удостоверения не е условие за сключването на
окончателния договор в срок, а само за получаване от страна на продавача на
заплатената цена от купувача по сметка на нотариуса. Затова тези обстоятелства
не водят до извода, че окончателния договор не е бил сключен поради виновното
неизпълнение от страна на продавача. Продавачът е имал готовността да прехвърли
правото на собственост върху процесния имот в полза
на купувача при условията на предварителния договор, но купувачът не е искал
вече да сключи договора при тази продажна цена, като е предложил намаляването й
с 75 000 евро. Причината за това да не бъде сключен окончателният договор
е отказът на купувача да го сключи поради това, че в периода от сключване на
предварителния договор до планираната дата за сключване на окончателния,
продавачът е предприел действия по преместване на находящата
се в имота масивна ограда, с което е намалена реалната му площ. Това поведение
на продавача при положение, че той не е уведомил купувача към момента на
сключване на предварителния договор за обстоятелството, че оградата се намира
навътре в съседния имот и следва да бъде изместена съобразно кадастралните
граници на имота, е недобросъвестно и представлява невярно деклариране на
обстоятелствата по т.2.3 от предварителния договор, а именно, че имотът не е
предмет на извънсъдебен спор. Това поведение представлява и неизпълнение на
задължението му по т.1.4 от предварителния договор да не извършва без
съгласието на купувача каквито и да било ремонтни работи в него. Това невярно
деклариране обаче съгласно договореното между страните може да бъде само повод
за разваляне на договор от страна на купувача и претендирането на неустойка.
Обстоятелството, че окончателният договор не е сключен поради отказът на
купувача, предвид изместването на масивната ограда, освен от констативният
протокол от 18.09.2018г. се установява и
от това, че купувачът не е превел по сметка на нотариуса сумата от 585 000
евро-дължимата цена към датата 17.09.2018г., макар че е разполагал с нея, но тя
се е намирала по негова лична сметка.
В заключение за пълнота следва да се посочи, че
самото недобросъвестно действие по преместване на масивната ограда в процесния имот (изграждането на нова) от страна на
продавача не представлява такова съществено неизпълнение на предварителния
договор, което да доведе до основателния отказ от страна на купувача да сключи
окончателния договор. Видно от издадената още през м.08.2017г. скица от
СГКК-София площта на имота е 1082 кв.м., като тя е толкова и след изместването
на оградата. Затова подобно неизпълнение е незначително с оглед интерес на
купувача и той не е имал правото да развали договора на това основание.
Поради изложеното, съдът намира предявения иск за
неоснователен, а като такъв той следва да бъде отхвърлен.
Предвид неоснователността на главният иск,
неоснователен е и акцесорният иск за осъждането на
ответника да заплати на ищеца мораторна лихва в
размер на 3990,43 лв.,
начислена върху главницата от 127 128,95 лв. за периода от 09.11.2018г. до
01.03.2019г.
На основание чл.78,ал.3 ГПК в полза на ответника
следва да бъдат присъдени направените от него разноски по делото, които
възлизат на 4500 лв. (4300 лв. за заплатено адвокатско възнаграждение и 300 лв.
за внесен депозит за вещо лице).
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявените от О.Г.Т., ЕГН ********** обективно и кумулативно съединени искове с
правни основания чл.93, ал.2 ЗЗД и
чл.86, ал.1 ЗЗД, относно осъждането на ответника А.А.М.,
ЛНЧ **********, роден на ***г., гражданин на Федерална Република Германия, да му заплати сумата от 127 128,95 лв., представляваща равностойността на 65 000
евро и разлика между двойния размер на платения задатък
по сключения между тях Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 23.07.2018г. и върнатата на ищеца сума на платения задатък,
дължима от ответника, като неизправна страна на основание чл.3.1 от
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и сумата от 3990,43 лв., представляваща мораторна лихва върху главницата от 127 128,95 лв. за
периода от 09.11.2018г. до 01.03.2019г., ведно със законната лихва върху
главниците, считано от 01.03.2019г. до окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА О.Г.Т., ЕГН ********** да заплати на А.А.М.,
ЛНЧ **********, роден на ***г., гражданин на Федерална Република Германия сумата
от 4500 лв., представляваща разноски
по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му
на страните, пред Апелативен съд-София.
Съдия: