РЕШЕНИЕ
№ 209
гр. Разград, 22.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РАЗГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети ноември през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Анелия М. Йорданова
Членове:Атанас Д. Христов
ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря Диана Здр. Станчева
като разгледа докладваното от Атанас Д. Христов Въззивно гражданско дело
№ 20243300500398 по описа за 2024 година
Производство по чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 147 от 02.08.2024 г. постановено по гражданско дело №
20233310100485 по описа за 2023 година на РС – ***, съдът е постановил
следното:
ОТХВЪРЛЯ предявения на основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД от Б. С.
Х. от село ***, община ***, област ****, М. С. Ф. от село ***, община ***,
област ****и Д. С. Д. от село ***, община ***, област ****против „Агро
Финанс Консулт“ЕООД град Пловдив, ЕИК – ********* представлявано от
***я Г. Б. Р. против „Агро Финанс Консулт“ ЕООД, ЕИК – ********* със
седалище и адрес на управление по аренден договор: град Пловдив,
ул.***********, представляван от Н. С. Т. – *** и адрес по ТР град Пловдив,
р-н Централен, ул.“Иларион Макариополски“ №3, представлявано от ***я Г.
Б. Р., иск за прогласяване на нищожност на Договор за аренда от
21.09.2016г., вписан в СВ, Акт №***, том ***, вх.рег.№ *** от 21.06.2016г.,
касаещ отдаване под аренда на:
1.Нива от 26.473 дка, трета категория, в местността „***“, парцел
№ ****от масив № ****, съставляваща имот № *** в землището на село ***
при граници и съседи : Нива на И. С. Р., Нива на О. Е. Х., Нива на С. А. О.,
Нива на С. Х. М., *** с настоящи геодезични данни : имот с идентификатор
***. в местността „***“, при съседи със следните идентификатори : ***,
1
***, ***, ***, ***, ***, ***. и
2. Нива от 29.997 дка, трета категория при неполивни условия в
местността "***", парцел № ***от масив № ***, съставляваща имот №
***, в землището на село *** при граници и съседи : Нива на О. Е. Х., ***,
Нива на И. Р. С., Нива на Ф. С. О., Нива на И. А. А. с настоящи геодезични
данни : имот с идентификатор ***, в местността "***", при съседи със
следните идентификатори : ***, ***, ***, ***, ***,
поради протИ.речие с добрите нрави и сключване при липса на
съгласие КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявения на основание чл.28, ал.2 в.в. ал.1 от Закона за
арендата в земеделието от Б. С. Х. от село ***, община 11 ***, област ****,
М. С. Ф. от село ***, община ***, област ****и Д. С. Д. от село ***, община
***, област ****против „Агро Финанс Консулт“ЕООД град Пловдив, ЕИК –
********* представлявано от ***я Г. Б. Р. против „Агро Финанс Консулт“
ЕООД, ЕИК – ********* със седалище и адрес на управление по аренден
договор: град Пловдив, ул.***********, представляван от Н. С. Т. – *** и
адрес по ТР град Пловдив, р-н Централен, ул.“Иларион Макариополски“ №3,
представлявано от ***я Г. Б. Р., иск да бъде развален Договор за аренда от
21.09.2016г., вписан в СВ, Акт №*****, том ***, вх.рег.№ *** от
21.06.2016г., сключен между М. Е. от една страна като арендодател и като
арендатор ответника „Агро Финанс Консулт“ ЕООД поради виновно
неизпълнение от страна на арендатора – забавяне на арендното плащане по
договора за 2020-2021 година в размер на 1524.00лв. КАТО
НЕОСНОВАТЕЛЕН И НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ предявения на основание чл.8, ал.1 от Закона за арендата
в земеделието от Б. С. Х. от село ***, община ***, област ****, М. С. Ф. от
село ***, община ***, област ****и Д. С. Д. от село ***, община ***, област
****против „Агро Финанс Консулт“ЕООД град Пловдив, ЕИК – *********
представлявано от ***я Г. Б. Р. против „Агро Финанс Консулт“ ЕООД, ЕИК
– ********* със седалище и адрес на управление по аренден договор: град
Пловдив, ул.***********, представляван от Н. С. Т. – *** и адрес по ТР град
Пловдив, р-н Централен, ул.“Иларион Макариополски“ №3, представлявано
от ***я Г. Б. Р., иск ответникът да бъде осъден да заплати на ищците
сумата от 1524.00 /хиляда петстотин двадесет и четири лева/
претендирана дължима и незаплатена арендна цена за ползване на
идеалните им части в следните недвижими имоти:
1.Нива от 26.473 дка, трета категория, в местността „***“, парцел
№ ****от масив № ****, съставляваща имот № *** в землището на село ***
при граници и съседи : Нива на И. С. Р., Нива на О. Е. Х., Нива на С. А. О.,
Нива на С. Х. М., *** с настоящи геодезични данни : имот с идентификатор
***. в местността „***“, при съседи със следните идентификатори : ***,
***, ***, ***, ***, ***, ***. и
2. Нива от 29.997 дка, трета категория при неполивни условия в
2
местността "***", парцил № ***от масив № ***, съставляваща имот №
***, в землището на село *** при граници и съседи : Нива на О. Е. Х., ***,
Нива на И. Р. С., Нива на Ф. С. О., Нива на И. А. А. с настоящи геодезични
данни : имот с идентификатор ***, в местността "***", при съседи със
следните идентификатори : ***, ***, ***, ***, ***,
през стопанската 2020/2021г. КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН И
НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 8 в.в. ал.2 от ГПК, Б. С. Х., ЕГН -
********** от село ***, община ***, област ****, М. С. Ф., ЕГН -
********** от село ***, община ***, област ****и Д. С. Д., ЕГН -
********** от село ***, община ***, област ****ДА ЗАПЛАТИ на „Агро
Финанс Консулт“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Пловдив, представляван от Г. Б. Р. – ***, сумата от 250.00 (двеста и
петдесет) лева – направени разноски за юрисконсултско възнаграждение в
настоящото производството
Недоволен от това решение са останали ищците Б. С. Х., М. С. Ф. и Д.
С. Д., които го обжалват, чрез пълномощника си адвокат И. К. И. от АК-****.
Намират решението за неправилно и постановено нарушение на материалния
закон. Молят същото да бъде отменено, като вместо него бъде постановено
решение с което исковите претенции бъдат уважени. Излагат подробни
съображения. Позовават се на съдебна практика, като акцентират на
Определение № 495 от 28.05.2020 г. на ВКС по гр. д. № 458/2020 г., *** г. о.,
ГК. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал.1 ГПК, насрещната по жалбата страна "АГРО
ФИНАНС КОНСУЛТ" ЕООД, чрез пълномощника си юрисконсулт Д. А.С.,
депозира отговор на жалбата. Оспорва същата и моли решението да бъде
потвърдено. Излагат подробни съображения. Претендира разноски,
включително юрисконсултско възнаграждение в общ размер на 1 050 лв., на
осн. чл. 78, ал.8 ГПК.
В открито съдебно заседание, при редовност в призоваването,
жалбоподателите не се явяват и не се представляват. Пълномощникът им
адвокат И. К. И. от АК-****депозира писмена молба, с която моли да се даде
ход на делото в негово отсъствие. Прилага подробна писмена защита,
претендира разноски и прави възражение за прекомерност по чл. 78, ал.5 ГПК,
относно претендираното от насрещната страна юрисконсултско
възнаграждение.
В открито съдебно заседание, при редовност в призоваването, за
въззиваемата страна "АГРО ФИНАНС КОНСУЛТ" ЕООД не се представител.
Разградският окръжен съд, като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема
следното:
Жалбата е подадена от надлежна страна в производството, срещу
3
подлежащ на обжалване акт, постъпила е в законния срок и подлежи на
разглеждане. Разгледана по същество е не основателна.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият съдебен състав приема, че в обжалваното
първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Не е допуснато и
нарушение на императивни материални норми.
Решението е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният
състав препраща към мотивите, изложени от първоинстанционния съд.
Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната жалба е
необходимо да се добави и следното:
Първоинстанционният съд е бил сезиран с обективно и субективно
съединени искове, както следва:
- иск по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД за прогласяване нищожността на
Договор за аренда от 21.09.2016г., вписан в СВ, Акт №***, том ***, вх.рег.№
*** от 21.06.2016г., поради накърняване на добрите нрави,
- евентуален иск за прогласяване нищожността на горепосочения
договор на основание чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД, като сключен при липса на
съгласие,
- евентуален иск за развалянето на горепосочения договор на основание
чл. 28, ал. 2 във вр. ал.1 ЗАЗ поради неизпълнението му от страна на
арендатора - поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече
от три месеца,
- осъдителен иск по чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ – за присъждане на дължимо
арендно плащане за стопанската 2021/2022г. в размер на 1 524 лв.
От ФАКТИЧЕСКА СТРАНА, съдът намира следното:
С Нотариален акт № ****, том ***, нот. дело № ****от 1995 г. на
***ски нотариус, наследодателя на ищците С. И. Я. е придобил собствеността
над следните два недвижими имота в землището на село ***, *** област :
1.Нива от 26.473 дка, трета категория, в местността „***“, парцел №
***от масив № ****, съставляваща имот № *** при граници и съседи : Нива
на И. С. Р., Нива на О. Е. Х., Нива на С. А. О., Нива на С. Х. М., ***;
2. Нива от 29.997 дка, трета категория при неполивни условия в
местността "***", парцел № ***от масив № ****, съставляваща имот № ***,
при граници и съседи : Нива на О. Е. Х., ***, Нива на И. Р. С., Нива на Ф. С.
О., Нива на И. А. А..
Понастоящем видно от представените в процеса скици на двата имота
същите се идентифицират със следните геодезични данни:
първият имот в местност „***“ с квадратура 26477 кв.м. е с
идентификатор ***., а съседите са със следните идентификатори : ***,
4
***, ***, ***, ***, ***, ***1,
вторият имот в местност „***“ с квадратура 30000 кв.м. е с
идентификатор ***, а съседите са със следните идентификатори : ***,
***, ***, ***, ***.
С Договор за аренда от 21.09.2016г. с нотариална заверка на подписите
с рег. № *** от 21.09.2016г. на Р. А., нотариус в район на действие на РС ***, с
рег. № *** на НК, М. Е. – един от съсобствениците на имотите притежаващ ¼
ид.ч., в качеството си на арендодател, предоставил на ответника „Агро Финанс
Консулт“ ЕООД, в качеството му на арендатор, за временно и възмездно
ползване процесните два имота находящи се в землището на с.***, със срок на
действие на договора от 01.10.2016 г. до 30.09.2031 г. и арендно плащане в
размер на 18.41 евро/дка или 15 593.70 евро общо за целия срок на договора
представляваща 30 498.63лв., платимо на 30.09. на съответната година.
Договорът е вписан в СВ – ***.
След сключване на арендния договор, договарящия съсобственик М. Е.
прехвърлил собствеността на притежаваните от него идеални части от
процесния имот на „Омега Агро Инвест“ ЕООД, чрез договор за дарение на
идеални части сключен с Нотариален акт за дарение на идеални части от
недвижим имот № *** том ***, рег. № *** н.дело № *** от 2016г., както и
чрез договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко
– подажба на идеални части от недвижим имот № ***, том ***, рег. ***, дело
№ *** от 2016г. на същия нотариус.
Съгласно чл. 17, ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендувания обект е
заместил арендодателя като страна в договора за аренда, тъй като същият е
бил вписан.
Видно от приетото платежно нареждане е, че за стопанската 2020/2021
г. ответникът „Агро Финанс Консулт“ ЕООД е заплатил на „Омега Агро
Инвест“ ЕООД рента в размер на 700 000.00 лв. Представено е потвърждение
за извършено плащане отправено до ответника от „Омега Агро Инвест“ ЕООД
– дружеството встъпило в правата на арендодател по сключеният аренден
договор, видно от което ответника е изпълнил задълженията си за плащане по
арендния договор и за стопанските 2016/2017г., 2017/ 2018г., 2018/2019г.,
2019/2020г., 2020/2021г. и за 2021/2022г.
Няма спор по делото, че ответното дружество не е заплащало на
ищците полагащата им се част от рентата за процесните имоти.
От публично достъпната на сайта на ОДЗ – Разград
https://www.mzh.government.bg/ODZ-Razgrad/bg/Polzvane.aspx информация е
видно, че средното рентно плащане за землището на с.*** за стопанската
2018/2019 г. е 41.00 лв./дка, а за стопанската 2019/2020 г. е 43.00 3 лв./дка и за
стопанската 2020/2021 г. е 44.00 лв./дка.
Видно от заключението на съдебно-счетоводна експертиза, което съдът
приема като пълно, ясно, обосновано и правилно е, че:
1. 1. „Агро А и Н“ ООД е било в договорни отношения с ищцата М. Ф. на
5
база сключен договор за наем на земеделска земя за стопанската
2020/2021г. и 2021/2022г. за 14.120дка. През процесният период „Агро -
КАИ“ ООД и „Агротайм“ЕООД не са били в договорни отношения с
ищците.
2. За процесните две ниви е заплащана рента за обработка на тези
земи.
2. 1. Има извършвани рентни плащания от „Агро - КАИ“ ООД към
ответника „Агро Финанс Консулт“ ЕООД на база сключени между тях
договори за наем на земеделска земя №№ **********г., ************г.
************, *************, **************, ************* и
************* от ***********г.
Рентните плащания са правени от „Агро А и Н“ ООД към М. Ф. на
база сключени договори за наем на земеделска земя за стопанските
2020/2021г. и 2021/2022г.
1.
2. За стопанската 2016/2017г. арендното възнаграждение е в размер
на 635.27лв. от Р. Б. С. към „Омега Агро Инвест“ ЕООД.
За стопанската 2017/2018г., 2018/2019г., 2019/2020г., 2020/2021г.,
2021/2022г. и 2022/2023г. арендното възнаграждение в размер на 2032.85лв.
(годишно) e правено от „Агро Финанс Консулт“ ЕООД към „Омега Агро
Инвест“ ЕООД.
Горепосочената фактическа обстановка е безспорно установена, а и не
се оспорва с въззивната жалба.
При така описаната фактическа обстановка, съдът, намира от ПРАВНА
СТРАНА следното:
По въпроса дали процесния договор за аренда сключен от
арендодателя-съсобственик М. Е., който притажава ¼ ид.ч., е
протИ.поставим на останалите съсобственици – настоящите ищци, които
притежават останалите ¾ ид.ч.
В мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т.
д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда
обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска
земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик.
Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената
специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава
плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване
собствеността върху добивите /чл. 2, ал. 2/, законът дава специална регулация
на отношенията във връзка с плодовете /чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31/.
Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването
и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на
имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-
пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на
ползването, но не и за тяхната изключителност.
6
Съдебната практика приема, че договор за аренда, сключен до
изменението на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ / ДВ бр. 13/2017 г./ като договор за управление
може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче той не
притежава повече от половината от вещта, договорът е непротИ.поставим на
всеки един от останалите съсобственици - заедно и поотделно, освен ако не
са го приели изрично или мълчалИ.. /В този смисъл Решение № 12 от
1.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1251/2017 г., II г. о., ГК, Определение № 50880
от 29.11.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1495/2022 г., *** г. о., ГК, Определение №
50152 от 17.08.2023 г. на ВКС по гр. д. № 3371/2022 г., I г. о., ГК и др./
В случая е безспорно, че сключилия договора за аренда М. Е. е
собственик на само ¼ ид.ч. от имотите, а останалите ¾ идеални части са
собственост на ищците.
В исковата молба ищците изрично сочат, че са обработвали процесните
имоти до лятото на 2021г., когато разбрали за процесния договор за аренда.
„След като били уведомени за това, ищците са освободили двата имота, и
към настоящия момент гореописаните 2 броя недвижими имоти се владеят
от ответника, на основание арендния договор от 21.09.2016г.“ /л. 5 гръб РС
от исковата молба депозирана на 06.07.2023г./.
Поради горното, съдът в настоящия си състав намира, че ищците
мълчалИ. са приели процесния договор за аренда /като освободили имотите,
когато научили за този договор и не са се протИ.поставили на договора до
подаването на настоящата искова молба две по-късно/. Ето защо, съдът
намира, че процесния договор за аренда обвързва ищците.
По иска с правно основание чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД – нищожност поради
протИ.речие на добрите нрави..
Ищците оспорват действителността на горепосочения аренден договор,
позовавайки се на основанието на чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД. Сочат, че същият е
нищожен, тъй като е сключен под средната пазарна цена, в нарушение чл. 8,
ал.2, т.1 ЗАЗ, за срок от 15 години, арендодателят същия ден по-късно е
прехвърлил собствеността на притежаваните от него идеални части от имота,
поради което договора за аренда протИ.речи на добрите нрави.
По въпроса нищожен ли е на основание чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД договор
за аренда на земеделска земя, в който арендната вноска е значително по-ниска
от пазарната, срокът е 15 -годишен и няма уговорка (клауза), която предвижда
механизъм за индексация на арендната вноска при трайно изменение в
икономическите условия за производство на земеделска продукция, настъпило
в срока на договора, вече е формираната по реда на чл. 290 ГПК практика на
ВКС - реш. № 179/20.11.23 по г. д. № 519/23, ІV ГО, която настоящият състав
споделя. Отговорът на въпроса е отрицателен; съображенията са следните:
Договорът за аренда на земеделска земя урежда обществените отношения,
свързани със стопанското ползване на земеделската земя и извличане на
плодовете, на които арендаторът става собственик; съществена специфика на
7
земеделската земя е, че при ползването (обработването) й тя дава плодове;
това обяснява режимът на специално правно регулиране, създаден със Закона
за аренда в земеделието /ЗА3/. Съобразно § 1 от ДР ЗАЗ за неуредените в този
закон въпроси за арендното правоотношение се прилагат разпоредбите на
гражданското законодателство, т. е.
Общата част на Закона за задълженията и договорите. В практиката на
ВКС по чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД се приема, че договорът е нищожен на
основание чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД, когато протИ.речи с основните морални
принципи и ценности, върху които се консолидира обществото и които са в
основата на обществения ред; протИ.речието трябва да е в степен договорът
да ги отрича. Така законът придава значение на неписаните, но общозначими
морални правила, и свързва порока по чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД с най-тежката
гражданско-правна санкция – договор, който ги накърнява, е нищожен (не
поражда действие). От друга страна, предвид разпоредбата на чл. 9 ЗЗД,
моралните неписани правила, наред с повелителните норми на закона,
съставляват ограничител на свободата на договаряне. Поради това и при
установяване на основанието по чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД съдът не изследва само
формалното съдържание на договора, а е длъжен да прецени всички негови
характеристики и когато те създават съмнение, че е нищожен на това
основание - да ги обсъди комплексно с всички обстоятелства, съпътстващи
сключването му. От изложеното следва, че основанието по чл. 26, ал. 1 пр. 3
ЗЗД не е налице, когато клаузи от именуван договор съответстват на правните
норми, изграждащи неговия институт, когато това, което страните не са
уговорили, урежда самият закон, т. е. договорът има и нормативно
съдържание, а при каузалния възмезден договор - когато уговорената основна
престация не е сведена практически до нулева стойност. Основен елемент на
договора за аренда е задължението на арендатора да извърши в срок
арендното плащане, като арендната вноска се уговаря в пари и/или в
земеделски продукти (чл. 8 ЗАЗ). За преценката дали страните са свели
задължението по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност съдът е длъжен да
отчете всички характеристики на договора, но и да приложи принципа на
автономия на волята. Договорът за аренда е каузален, възмезден, а при тези
договори чл. 9 ЗЗД допуска известна обективна нееквивалентност в
насрещните престации (реш. № 277/26.01.15 по г. д. № 1962/14, IV ГО, реш. №
24/09.02.16 по г. д. № 2419/15, *** ГО и цитираните в него). Следователно
само договор за аренда, в който страните са свели основното задължение
на арендатора по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност, е нищожен.
С първото изменение на чл. 4 ЗАЗ отпада максималният 50-годишен срок на
този договор. За него законът предвижда само минимален срок, включително
възможност да е пожизнен. При тези обстоятелства уговореният 15 годишен
срок в оспорения договор съответства на института. Чл. 16, ал. 1 ЗАЗ
предвижда потестативно право на изменение на арендното правоотношение за
всяка от страните, чийто интерес е засегнат от настъпило в срока трайно
изменение на обстоятелствата, от които те са се ръководили към сключването
8
на договора. Разпоредбата е императивна. Аргументът е от ал. 6, който
обявява за нищожни отказа от правото на изменение на арендния договор и на
уговорките, че от упражняването или от неупражняването на това право могат
да се претендират вреди или облаги. Следователно чл. 16 ЗАЗ е част от
нормативното съдържание на всеки договор за аренда и е ненужно да има
клауза, която предвижда механизъм на индексация (промяна в размера) на
задължението по чл. 8 ЗАЗ при настъпило в уговорения срок трайно
изменение на икономическите условия за производство на земеделска
продукция. При тези съображения отговорът на въпроса нищожен ли е на
основание чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД договор за аренда на земеделска земя, в
който арендната вноска е значително по-ниска от пазарната, срокът е 15-
годишен и няма уговорка (клауза), която да предвижда механизъм за
индексация на арендната вноска при трайно изменение в
икономическите условия за производство на земеделска продукция,
настъпило в срока на договора, е отрицателен, а за изключеното основание
по чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД са без значение съпътстващите обстоятелства, при
които е сключен конкретния договор за аренда на земеделска земя, в който
уговорената арендна вноска е по-ниска от пазарната, но не е сведена
практически до нулева стойност, срокът е 15-годишен и няма уговорка, която
да предвижда механизъм за промяна в размера на задължението по чл. 8 ЗАЗ
при настъпило в срока трайно изменение на икономическите условия за
производство на земеделска продукция. Така Решение № 222 от 18.12.2023 г.
на ВКС по к. гр. д. № 589/2023 г. и Решение № 179 от 20.11.2023 г. на ВКС
по гр. д. № 519/2023 г., IV г. о., ГК.
Обстоятелството, че арендодателя същият ден по-късно е прехвърлил
собствеността на притежаваните от него идеални части от имота, е
неотносимо относно иска по чл. 26, ал.1, пр.3 ЗЗД, тъй като процесния договор
за аренда би могъл да се сключи и от приобретателя.
Настоящият състав на намира, че първата инстанция е извършила
коректното и съобразено с критериите по чл. 20 ЗЗД тълкуване.
Процесният договор не страда от порока по чл. 26, ал. 1 пр. 3 ЗЗД.
Предвид изложеното предявеният иск с правно основание чл. 26, ал. 1 пр. 3
ЗЗД за прогласяване на неговата нищожност, правилно е бил отхвърлен като
неоснователен.
По евентуалния иск за прогласяване нищожността на договора за
аренда, на основание чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД, като сключен при липса на
съгласие.
Не е доказана в процеса и претенцията за нищожност на договора
поради липса на съгласие.
Ищецът по иск с правно основание чл. 26, ал. 2, изр.1, пр. 2-ро носи
доказателствената тежест за установяване на фактите за липса на съгласие,
при сключването на договора.
В мотивите по т. 2 на Тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по тълк.
9
дело № 5/2014 г. на ВКС, ОСГТК, е изложено, че "липсата на съгласие по
смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД е тежък порок на сделката, който е налице,
когато волеизявлението е направено при т. нар. "съзнавана липса на
съгласие" /например – изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за
обвързване – на шега, като учебен пример и др./ Този тежък порок е
непоправим и непреодолим, поради което за да породи действие договорът
трябва да бъде сключен отново. ", т. е. прието е, че за да е налице липса на
съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД волеизявление трябва да е
направено и в същото време е нужно то да е направено в хипотезата на
съзнавана липса на съгласие. В мотивите на т. 2 А от Тълкувателно решение
№ 1/07.03.2019 г. по тълк. дело № 1/2018 г. на ВКС, ОСТК, в което са
разгледани въпроси относно недействителността на застраховка "Гражданска
отговорност" е изложено следното: "Порокът липса на съгласие е налице,
когато волеизявленията /предложение и приемане/ са направени и съвпадащи,
но някое от тях или и двете са дадени при "съзнавано несъгласие", т. е. при
отсъствие на намерение за обвързване / изтръгнато чрез насилие, на шега,
като учебен пример и пр. / Липсва съгласие и когато няма две насрещни
протИ.положни по съдържанието си волеизявления или тези волеизявления
не се отнасят до един и същи предмет“.
Доказателства в тази насока не са представени. От преценените в
съвкупност доказателства се установява ясно волята на страните за обвързване
и за осъществяване на последиците от сключения договор. По делото не са
представени никакви доказателства съгласието на М. Е. да е изтръгнато с
насилие, или да е направено без намерение за обвързване - на шега, като
учебен пример или по друга подобна причина. От изложението в исковата му
молба и от събраните по делото доказателства е видно, че М. Е. е бил наясно с
предмета на договора, съдържанието на насрещните права и задължения,
както и с правните последици на договора.
Сочена от жалбоподателя съдебна практика - Определение № 495 от
28.05.2020 г. на ВКС по гр. д. № 458/2020 г., *** г. о., ГК, е неотносима, тъй
като е постановена при различна фактическа обстановка – сочената практика
касае арендатор подписал договор за аренда без да е бил запознат и да е
наясно с договора. В настоящия случай липсват доказателства, а дори и
твърдения сключилия процесния договор за аренда да не е бил запознат и да е
бил наясно с договора.
Поради това, предявеният иск по чл. 26, ал. 2, изр.1 пр. 2-ро ЗЗД за
нищожност на договора за аренда като сключен при липса на валидно
формирано съгласие (воля) е неоснователен, поради което правилно е бил
отхвърлен от първоинстанционния съд.
По евентуалния иск за развалянето на договора на основание чл. 28, ал.
2 във вр. ал.1 ЗАЗ поради неизпълнението му от страна на арендатора -
поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три
месеца, както и по осъдителния иск с правно основание чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ –
10
за присъждане на сумата 1 524 лв. представляваща дължимо арендно
плащане за стопанската 2021/2022г.
Както вече се посочи, съдът в настоящия си състав намира, че ищците
мълчалИ. са приели процесния договор за аренда, поради което ги обвързва.
Когато договорът за аренда обвързва неучаствалите като страни при
сключването му съсобственици, те не са трети лица и могат да оспорват
неговата действителност, но не като трети лица, оспорващи чужд
договор, а като лица, за които се претендира да са обвързани от договора
и искат да се освободят от обвързаност или да се установи, че не са
обвързани от него. Те могат също да претендират арендни плащания,
както и развалянето на договора поради неизпълнение от свое име, но с
косвени искове, в качеството им на кредитори на сключилите договора
съсобственици съгласно чл. 134 ЗЗД. Така и Определение № 119 от 1.04.2021
г. на ВКС по ч. гр. д. № 794/2021 г., IV г. о., ГК.
Видно от писмените доказателства и от заключението на ССЕ, което
съдът приема като пълно, ясно, обосновано и правилно, е че не е налице
забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Ето защо, не са
налице предпоставките по чл. 28, ал.2 във вр. ал.1 ЗАЗ за развалянето на
договора за аренда, поради което правилно първоинстанционният съд е
отхвърлил исковите претенции.
По възражението на жалбоподателите, че арендатора не е заплащал
рента на ищците, въпреки че му е било известно, че същите са
съсобственици на имотите в процесния договор за аренда, както и че
ответника-арендатор от своя страна е отдал под наем процесните имоти
на много по-висока цена, от тази по процесния договор.
Когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделска земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Така Решение № 8 от 19.02.2014 г. на ВКС по гр. д.
№ 5109/2013 г., II г. о., ГК и Определение № 102 от 25.02.2014 г. на ВКС по т.
д. № 4108/2013 г., II т. о., ТК.
В решение № 67 от 29.06.2020 г. по гр. д. № 2008/2019 г. на ВКС, І г. о.,
е прието, че съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС всеки съсобственик участва в ползите и
тежестите на общата вещ съобразно частта си. Ползите, които може да даде
една вещ, представляват естествени или граждански плодове. Съсобственик,
който е добил естествени плодове от общата вещ, дължи на останалите
съсобственици съответната част от тези плодове или съответната част от
пазарната им цена, която може да бъде определена с експертиза по делото.
Когато съсобственик е сключил договор с трето лице за извличане на
граждански плодове от общата вещ, останалите съсобственици имат право
на своята част от тези плодовете по силата на правилото на чл. 30, ал. 3
ЗС, като следва да насочат претенцията си към този съсобственик, който
е получил плодовете въз основа на договора. В този случай размерът на
дължимата сума по чл. 30, ал. 3 ЗС се определя като се вземе предвид
11
уговорената и заплатена според договора цена, която представлява
граждански плод. Настоящия съдебен състав изцяло споделя това становище.
Вж. и Определение № 1908 от 29.06.2023 г. на ВКС по гр. д. № 4928/2022 г., I
г. о., ГК.
С оглед на горе изложеното въззивният съд намира решението на
първоинстанционния съд за правилно, законосъобразно и обосновано на
събраните по делото доказателства, поради което следва да бъде потвърдено.
По разноските във въззивното производство.
При този изход на делото въззивниците нямат право на разноски.
Предвид изхода на спора въззивниците следва да бъдат осъдени да
заплатят на въззиваемата страна, на основание чл. 78, ал. 3 и ал. 8 ГПК вр. чл.
37, ал. 1 ЗПП вр. чл. 25, ал. 1 НЗПП във вр. чл. 81 във вр. чл. 273 ГПК сумата
от по 300 лв., представляваща юрисконсултско възнаграждение за въззивното
производство. Съдът намира, че този размер е съобразен с фактическата и
правна сложност на делото, както и от процесуалните действия на
пълномощника на въззиваемата страна /толкова е и заплатеното от
насрещната страна адвокатско възнаграждение/.
Водим от горното, съдът, на осн. чл. 271, ал.1 ГПК,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 147 от 02.08.2024 г. постановено по
гражданско дело № 20233310100485 по описа за 2023 година на РС – ***.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 3 и ал. 8 ГПК вр. чл. 37, ал. 1 ЗПП
вр. чл. 25, ал. 1 НЗПП във вр. чл. 81 във вр. чл. 273 ГПК, Б. С. Х., ЕГН -
********** от село ***, ул. *********, община ***, област ***, М. С. Ф., ЕГН
- ********** от село ***, ул. ***, община ***, област ****и Д. С. Д., ЕГН -
********** от село ***, ул. *********, община ***, област ****, ДА
ЗАПЛАТЯТ на "АГРО ФИНАНС КОНСУЛТ" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Пловдив, п.к. 4003, р-н Северен, бул.
Дунав № 5, представлявано от Г. Б. Р. – ***, сумата от 300.00 (триста) лева –
направени разноски за юрисконсултско възнаграждение във въззивното
производството.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване, арг.
от чл. 280, ал. 3, т.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12