№ 13216
гр. София, 07.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ
при участието на секретаря НЕЛИ М. ШАРКОВА
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. БОРИСОВ Гражданско дело №
20241110106393 по описа за 2024 година
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от Е. К. П., чрез адв. Д.
срещу ответника “.. представлявано от управителя ., за заплащане на сумата в
размер 9779.15 (девет хиляди седемстотин седемдесет и девет лева и
петнадесет стотинки) лв., което е еквивалента в левове на сумата от 5000 евро
/пет хиляди евро/, представляваща стопиращ депозит (стоп капаро) за
покупко-продажба на недвижим имот, който следва да бъде върнат от
ответника на основание т.4 от подписаното споразумение от 03.11.2023 год.,
ведно със законната лихва върху сумата считано от датата на депозиране на
исковата молба, до окончателното изплащане.
В исковата молба са налице твърдения, че на 03.11.2023 г., ищецът Е. К.
П. е предал сумата от 5000 евро /пет хиляди евро/, представляваща стопиращ
депозит (стоп капаро) за покупко-продажба на недвижим имот, в процес на
строителство: ..., чрез управителя .. Предаването на „стоп капарото“ е
документирано с Разписка - споразумение от 03.11.2023 год., която е
подписана от управителя на “.. . и Е. П.. В т.2 от същото споразумение,
продавачите се задължават да декларират, че са единствени собственици на
имота, че имотът е чист от всякакви тежести и забрани, не са го прехвърляли
на други лица, не са упълномощавали трети лица за продажбата, няма
подписани други предварителни договори относно него. В т.4 е уредено, че
ако се окаже, че върху имота има тежести - ипотеки, възбрани, искови молби и
пр., или се окаже, че има неуредени документи, които биха възпрепятствали
сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт
ПРОДАВАЧА се задължава да върне на КУПУВАЧА оставения депозит.
Съгласно споразумението, страните са се задължили да сключат
предварителен договор до 03.12.2023 г. След предаването на „стоп капарото“,
1
ищецът започнал да проверява имота относно собствеността, етапа на строеж,
очаквания срок за въвеждане в експлоатация.
На 29.11.2023 г. е посетил сградата, където се е срещнал е представители
на строителя, който се явява и предишен собственик на имота - „... Именно на
тази среща на 29.11.2023 г., двама от съдружниците на „.. са уведомили ищеца,
че относно собствеността на процесния апартамент има спор и че не е ясно
кога сградата ще бъде завършена и въведена в експлоатация. Двама от
съдружниците на „.., които притежават 67% от капитала, твърдят, че имотът е
придобит чрез симулативна сделка между “... и предишния собственик „..,
както и използването на неистински документи при нотариалното
изповядване, като от сделката са увредени интересите на „..., и на двамата
съдружници. Увреждащата сделка е обективирана в нотариален .. За тези
обстоятелства са уведомени нотариалната камара, полицията и прокуратурата,
като е образувана и прокурорска преписка № 35538/2023 г. на СРП.
Предприели са и действия по смяна на управителя на „..., който бил извършил
увреждащата ги сделка.
На 01.12.2023 г., на ищеца му е връчено и официално Уведомление от
двама от съдружници на „... - .. К. и Д. К., с което същите уведомяват Е. П., че
ще считат същия за недобросъвестен купувач по смисъла на чл.135 от ЗЗД, ако
закупи процесния апартамент от “.... Наличието на съдебни спорове между
съдружниците на строителната компания и предишен собственик на
недвижимия имот, се установява и от справка по досието на „.. в Търговския
регистър, където има отбелязвания за вписани искови молба, както и обявено
писмо от .. че общо събрание на съдружниците в „..., не може да бъде
проведено, поради съдебни спорове между съдружниците. Тези
новоустановени обстоятелства, са променили желанието на ищеца, да
пристъпи към подписване на предварителен и окончателен договор относно
процесния имот, поради наличието на риск сградата и имотът да не бъдат
въведени в експлоатация и риск от бъдеща евикция. В случая, ответникът по
настоящата молба не е съобщил на бъдещия купувач - Е. П., съществени
обстоятелства и информация относно имота и наличието на спорове, която
има решаващо значение в пред договорния процес и формирането на желание
на доверителя ми да закупи апартамента. Освен това, тези новоустановени
обстоятелства, на основание т. 4 от подписаното споразумение за „стоп
капаро“ (ипотеки, възбрани, искови молби и пр) дават право на Е. П. да откаже
да продължи преддоговорните си отношения с продавач и да иска връщането
на „стоп капарото“. Освен това, тези новоустановени обстоятелства, с в
протИ.речие и с проекта на предварителен договор, които е бил в процес на
съгласуване между страните, в който съгласно чл. 5 ал. 1 изрично е посочено,
че по отношение на имота не трябва да има висящи съдебни и извънсъдебни
спорове. На последно място, наличието на извънсъдебен спор, възпрепятства
и кредитирането на покупката на имота, понеже ищецът е следвало да заплати
част от цената с банков кредит. Именно за това, ищецът е изпратил
Нотариална покана до ответника, която е връчена на 08.12.2023 г., с която го е
2
поканил доброволно да върне платеното стоп капаро. И до момента на
подаване на настоящата молба, ответникът не му е върнал платеното стоп-
капаро в размер на 5000,00 евро.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от
ответника “..., чрез адв. Р., с които оспорва предявения иск като
неоснователен. Твърди, че на 03.11.2023 год. между „..., в качеството на
ПРОДАВАЧ и ищеца Е. П., в качеството на КУПУВАЧ, е сключен договор за
депозит /наречен „разписка - споразумение“/, по силата на който П. е
предоставил на „... сумата от EUR 5000 /пет хиляди евро/, представляващ
стопиращ депозит за покупка на собствен на дружеството недвижим имот,
представляващ апартамент №13, на 6 /шести/ стаж, находящ се в гр. София,
..2. Съгласно чл.1 от договора КУПУВАЧЪТ се е задължил да сключи
предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот в срок до
03.12.2023 год., при договорените в цитирания член условия. От датата на
подписване на договора за депозит до крайния срок за сключване на
предварителен договор, „... е изпълнило всички условия по договора за
депозит, необходими за сключване на предварителен договор за покупко-
продажба на имота между страните. Въпреки това, КУПУВАЧЪТ е отказал да
сключи предварителен договор за покупко-продажба на посочения по-горе
имот до уговорения краен срок 03.12.2023 г. Поради тази причина, от името на
ответното дружество е изпратена чрез ЧСИ . покана, с която дружеството е
уведомило ответника, че: „... прекратява действието на договор за депозит от
03.11.2023 год.; и на основание чл.5 от договора за депозит от 03.11.2023 год.,
„... задържа предоставения депозит в размер на EUR 5000 /пет хиляди евро/,
като обезщетение за неизпълнение на задължението на П. за сключване на
предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот,
представляващ апартамент №13, на 6 /шести/ етаж, находящ се в гр. София,
..2.
Ответникът намира изложените в исковата молба твърдения за
неоснователни и неотговарящи на истината, не са подкрепени с доказателства
и не кореспондират с реалната обстановка свързана е процесния случай. В
исковата молба се твърди за среща, състояла се на 29.11.2023г., между П. и
двама съдружници на дружество „... Твърди се, че двамата съдружници са
изложили твърдения, че има спор между съдружници, че сградата няма да
бъде въведена в експлоатация и пр. Дори и да се приеме, че се е състояла
подобна среща, то ответникът счита, че всякакви изложени твърдения от
съдружници на дружество „.. са неверни и несъстоятелни, неподкрепени от
конкретни доказателства. Същите са голословни и не могат да обусловят
несключването на предварителен договор за покупка на имот, върху който не
са наложени тежести и възбрани. Наличието на спорове между съдружниците
не обуславя валидността на евентуално сключване на сделка по покупко -
продажба на недвижим имот. Също така, не са налице и каквито и да било
влезли в сила съдебни решения по повод евентуални спорове между
съдружници. Наличието или не на спорове между съдружници, не е относимо
3
към задълженията по сключване на окончателен договор за покупко —
продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт, който имот е
собствен на „... В отговора на исковата молба са налице твърдения, че
процесният недвижим имот е напълно освободен от тежести. Спрямо него
няма наложени никакви възбрани и други. Точно обратното, след сключване
на въпросното споразумение между дружеството и ответника, дружеството е
ангажирало лица за изготвяне и снабдяване със всички необходими документи
за подписване иа предварителен договор и реализиране на сделката. В тази
връзка следва да се отбележи, че дружеството е реализирало и разходи за
изготвянето на съответните документи. Не са налице, както неоснователно се
твърди в предявената искова молба наличието на „новоустановени
обстоятелства”, „съществени обстоятелства и информация” относно имота,
които да предопределят невъзможността да се реализира покупко - продажба
на същия, да се сключи предварителен договор и да се изпълнят условията по
сключеното споразумение между страните. Ответникът твърди, че в
настоящия казус, неизправна страна се явява именно ищеца П.. Върху имота
няма тежести и ипотеки, възбрани, искови молби, неуредени документи, които
биха възпрепятствали сключването на окончателен договор. Точно обратното,
дружеството е извършило необходимите разходи за снабдяване с всички
изискуеми и необходими документи, както и за период от повече от месец не е
рекламирало и предлагало имота на други лица. От датата на подписване на
договора за депозит до крайния срок за сключване на предварителен договор,
„... е изпълнило всички условия по договора за депозит, необходими за
сключване на предварителен договор за покупко- продажба на имота между
страните. Въпреки това, КУПУВАЧЪТ е отказал да сключи предварителен
договор за покупко-продажба на посочения по-горе имот до уговорения краен
срок 03.12.2023 г. Поради тази причина, дружеството основателно е задържало
даденото стоп - капаро и настоящата претенция за връщане на същото,
визирана в исковата молба, е неоснователна.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по
делото доказателства и обсъди доводите на страните съобразно
разпоредбите на чл. 235, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, установи следното от
фактическа страна:
С Определение № 15834 от 12.04.2024 г. съдът е отделил като безспорни
и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства, а именно че на
03.11.2023 год. между „..., в качеството на ПРОДАВАЧ и ищеца Е. П., в
качеството на КУПУВАЧ, е сключен договор за депозит /наречен „разписка -
споразумение“/, по силата на който П. е предоставил на „.. сумата от EUR 5000
/пет хиляди евро/, представляващ стопиращ депозит за покупка на собствен на
дружеството недвижим имот, представляващ апартамент №13, на 6 /шести/
стаж, находящ се в гр. София, ..2.
Съгласно представената по делото Разписка-споразумение от 03.11.2023
г. ищецът и ответникът са поели задължението да сключат предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София, ..2,
4
ет. 6, ап. 13. в срок до 03.12.2023 г. По силата на чл. 4 от този договор, ако
продавачите откажат да сключат предварителен договор с купувача в
посочения срок или върху имота са налице тежести – ипотеки, възбрани,
искови молби и пр. или се окаже, че има неуредени документи, които биха
възпрепятствали сключването на окончателен договор под формата на
нотариален акт, продавачът се задължава да върне на купувача оставения
депозит. Според чл. 5 ако купувачът откаже да сключи предварителен договор
с продавача до 03.12.2023 г., губи депозита и той остава за продавача.
По делото не е спорно и се установява от представените доказателства,
че ищецът е отказал да изпълни задължението си да сключи предварителен
договор в посочения срок. С нотариална покана, връчена на ответника от
нотариус .. на 13.12.2023 г. според нотариалното удостоверяване върху
документа, ищецът е поканил ответника в тридневен срок да му възстанови
заплатения депозит на основание чл. 2 и чл. 4 от договора поради наличието
на правен спор относно закупения от него апартамент, образувано досъдебно
производство във връзка с твърдяна симулация и използването на неистински
документи при придобиването на процесния имот от „...
По делото е представено уведомление от .. Г. К. и Д. Г. К. до Е. К. П., с
което го предупреждават в качеството си на съдружници в „..., че ако закупи
посочения апартамент, ще бъде считан за недобросъвестен купувач по
смисъла на чл. 135 ЗЗД. .. и Д. К.и твърдят, че процесният имот е придобит от
„.. по симулативна сделка, сключена с дружеството „... (в което са
съдружници), и чрез използването на неистински документи. Отговорният за
това управител на дружеството-продавач – .., предстои да бъде сменен и е
разследван от полицията и прокуратурата за посоченото деяние.
По делото е приет и Нотариален акт от 27.10.2022 г. № 8, том III, рег. №
12454, дело № 380 от 2022 г. на нотариус .., № 033, по силата на който „...,
представлявано от .., продава на „.., представлявано от М.а съгласно т. I Б)
процесния апартамент № 13, ет. 6, намиращ се в сграда с адрес: ул. „., за
сумата от 122 957 лв.
Представена е и Покана от страна на . в качеството на управител на „..
до ищеца, в която се посочва, че поради отказа от страна на последния да
сключи предварителен договор в уговорения срок без основателна причина, „..
„прекратява действието“ на договор за депозит от 03.11.2023 г. и на основание
чл. 5 от него задържа дадения депозит в размер на 5000 евро. Поканата е
връчена на ищеца на 06.12.2023 г. от ЧСИ . ..
По делото са изслушани показанията на четирима свидетели.
Свидетелят ., приятел на Е. П., твърди, че знае за покупката на апартамента,
тъй като той е адвокат и ищецът се е консултирал с него по този повод. След
като подписал договора за стоп-капаро, той го изпратил на имейла на
свидетеля, който направил съответните справки. В хода на проверката се
натъкнал на съмнителни обстоятелства относно имота. Забелязал, че продавач
на имота е „М. Н. ..“, който обаче не е строител, а препродавач. Те са купили
5
имота и го препродавали много скоро след това. Строителят е дружеството
„..“, като му направило впечатление, че „М. Н. ..“ е купило няколко
апартамента и гаражи на много ниска продажна цена за София. За апартамента
специално, той бил около 95 кв. м. на цена около 120 000 лв. в центъра на
София, което и изключително ниска цена за пазара. Направил проверка по
партидата на „..“ и там установил, че тече производство по смяна на
управителя на дружеството ... Другите двама съдружници искали да го
сменят, съответно той обжалвал протоколите от Общите събрания и взетите
решения, които също му индикирали за проблем. Отделно от това видял в
имотния регистър, че „..“ били продали един апартамент, за който имало два
сключени предварителни договора за продажба и два пъти е взета продажната
цена, а е продаден само на едно от лицата и другият потенциален купувач
образувал дело срещу „..“ за разваляне на сделката. Това била още една
индикация, че има проблеми по отношение на собствеността. Накарал Е. да
отиде до обекта и да се поинтересува кога ще бъде готова сградата. Тогава той
се срещнал с един от собствениците на земята. Той му казал, че управителите
и съдружниците се карат и не знае какво ще се случи със сградата и кога ще
бъде завършена. Срещнал се и с един от съдружниците на „..“, който му казал,
че част от сградата е продадена на „ М. Н. ..“ и че към момента сградата няма
как да бъде завършена, защото подписът на протокола от Общите събрания не
бил поставен от един от съдружниците и те са подали сигнал в прокуратурата.
Казал му, че ако той купи този апартамент от „М. Н. ..“, ще заведат срещу него
дело по чл. 135 ЗЗД за обявяване на сделката за недействителна и че ще го
считат за недобросъвестен купувач. По-късно получил и уведомление в този
смисъл. Е. споменал също, че продавачът е искал по-голямата сума от цената
да му бъде платена в брой, а не по банков път, което също индикира за някакви
проблеми. Организирали среща на 30.11. между Е. П. и представител на
продавача, на която среща дошъл Наско - съпруг на управителката на
продавача .. Попитали го за горните обстоятелства. Той отговорил, че има
проблем с подписите, но това нямало значение, защото сделката била
изповядана от нотариус. Това бил проблем на дружеството. Кога сградата
щяла да бъде въведена в експлоатация, било проблем на строителя. Били
останали малко неща за довършване. Свидетелят посъветвал ищеца да не
подписва предварителен договор. Свидетелят посочва, че по отношение на
имота нямало вписани искови молби и тежести. Към онзи момент обаче
съдружниците в „..“ не можели да предприемат действия по този въпрос,
преди да бъде сменен управителят.
Свидетелят Д. Г. К., съдружник в „..“, посочва, че няма заведени дела
срещу „М. Н. ..“, но има заведени преписки в прокуратурата, НАП и други.
Посочва, че .. бил управител на дружеството „..“. Разбрал, че управителят е
продал няколко имота на „..“ на „М. Н. ..“, вкл. процесния имот без негово
съгласие и подпис. С експертиза било доказано в досъдебното производство
срещу .., че подписът на Д. К., положен под протокола от Общото събрание на
съдружниците, в което е постигнато съгласие за продажба на недвижими
6
имоти по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, е подправен. Потвърждава гореописаните
обстоятелства относно комуникацията си с ищеца.
Свидетелят ., съпруг на управителя на ответното дружество, също знае
за проблема с процесния апартамент. Потвърждава обстоятелствата относно
сключването на договора за стоп-капаро между ищеца и ответника, както и
последващия отказ от договора от страна на ищеца. Твърди, че ответното
дружество има договор с фирмата продавач за довършителни работи на
сградата, в която се намира процесният имот, приемо-предавателен протокол,
с който се установяват довършителните работи, фактура и платежни
нареждания. От кредитния консултант на Е. П. разбрал, че банката, която се е
ангажирала с отпускане на кредита, е одобрила абсолютно всички документи,
одобрила е купувача и продавача и очаквал да се осъществи сделката. Два
месеца след отказа на ищеца качили обява на имота и след около 6 месеца се
появил отново кандидат за купувач. Имотът бил продаден с банково
финансиране. Към датата на продажба на имота, нямало никакви проблеми и
към ден днешен пак нямало проблеми. Посочва, че той е участвал в покупката
на имота от „..“, като единственият представител в учредителния договор,
който можел да се разпорежда с имуществото бил ... Той лично е обяснил на
ищеца, че няма проблем със собствеността върху имота. Сградата била
довършена на 99% към момента на разпита и се очаквало да се въведе в
експлоатация.
Свидетелят .. потвърждава, че през 2023 г. той е бил съдружник и
управител в дружеството „..“. В това си качество е извършвал сделки по
продажба на „М. Н. ..“. Към онзи момент не е имало проблеми с имотите и
към момента няма, доколкото е запознат. Бил е сменен като управител 8-9
месеца по-рано и няма достъп до сградата. Д. К. е бил управител на фирма, с
която се извършат довършителни дейности. Свидетелят имал съмнения, че не
всичко е така, както се представя. Д. е бил съдружник във фирма „..“ без права
на управител. Към момента на разпита сградата не била въведена в
експлоатация, оставало да се вкарат само външните връзки. Няма никакви
спорове във връзка със собствеността на имотите, не знае някой да има такъв
спор.
Съдът кредитира показанията на свидетелите, макар и всеки от тях да е
заинтересован от изхода на спора, тъй като не се наблюдават значителни
протИ.речия между фактите, описани в тях, а и те се потвърждават от
останалия доказателствен материал по делото. Не се установяват протИ.речия
между показанията на свидетеля ., дадени пред съда в настоящото
производство и пред органите на досъдебното производство, както твърди
ищецът. Показанията му в досъдебното производство единствено дават по-
широк контекст на причината, поради която са закупени недвижимите имоти
от страна на ответника от дружеството „..“, както и на отношенията между
съдружниците в това дружество. Те не съдържат информация за нови факти,
релевантни за настоящия спор, нито опровергават неговите показания пред
СРС.
7
По делото са представени копия от материали по ДП № 5316/23 по описа
на СДВР, пр.пр. № 35538/2025 по описа на СРП. От Постановление за спиране
на наказателното производство от 01.03.2025 г. се установява, че действително
Протоколно решение на общото събрание на съдружниците на „... от
18.08.2021 г., с което е постигнато съгласие да се извърши разпореждане с
процесния апартамент в полза на „М. Н. ..“ ЕООД, не е подписан от Д. К..
Установява се обаче, че този протокол е използван от управителя .. още през
2021 г. за извършване на покупко-продажби, като останалите съдружници не
са се протИ.поставили на сделката. Известно е също така, че в някои случаи
братята К.и са се подписвали един друг. Поради това не са събрани
категорични доказателства за авторството на деянието, от които да се направи
извод, че конкретно лице е извършило инкриминираното деяние и
наказателното производство е спряно.
При така установеното от фактическа страна, съдът достига до
следните правни изводи:
Съдът, като прецени изложените в исковата молба фактически
твърдения и съобрази формулираното искане, намира, че е сезиран с иск с
правна квалификация чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД.
Всяка от страните следва да докаже положителните факти, които
твърди, като ищецът следва да докаже, че между страните е налице сключено
валидно договорно правоотношение с уговорена клауза за задатък в определен
размер, че е изпълнил задълженията си по него, че същият е развален и
неизправна страна е ответникът, а ответникът следва да докаже възраженията
си против иска.
Както е прието в решение № 148/30.06.2014 г. на ВКС по гр.д. №
5698/2013 г. на ВКС, IV ГО, постановено по реда на чл. 290 от ГПК и имащо
задължителен характер за съдилищата, преддоговорните отношения между
страните могат да преминат през различни етапи, предхождащи сключването
на предварителен договор. Няма никаква пречка в рамките на тези
преддоговорни отношения страните да сключат и други съглашения – също с
организационен и подготвителен характер, но не пряко спрямо окончателния
договор, а спрямо следващ етап от преговорите между тях или спрямо
сключването на предварителен договор – да си обещаят, че преговорите ще
продължат или че ще сключат помежду си предварителен договор след
определен срок от време и/или при определени условия, т.е. – да поемат
насрещни задължения за това. Тези съглашения, които са нерядко срещани в
практиката, също имат договорен характер (чл. 8 от ЗЗД), като не е
необходимо те да имат съдържанието на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, тъй като не са
предварителни договори – достатъчно е в тях ясно да е изразена взаимната
насрещна воля на страните, респ. – те да са поели насрещни задължения да
продължат преговорите или да сключат предварителен договор в определен
срок, при определени условия и пр. Няма никаква пречка в закона
изпълнението и на такива договорни задължения, произтичащи от такива
8
споразумения с организационен и подготвителен характер, включително – с
оглед сключването на предварителен договор, да бъдат обезпечени с
уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина. Когато страните по
такова съглашение се задължат да сключат предварителен договор и уговорят,
че едната страна предава на другата определена парична сума (включително,
и нерядко – и като авансово плащане на част от цената от страна на купувача),
която да служи и като обезпечение за изпълнението на поетото задължение за
сключване на предварителен договор, респ. – да служи като обезщетение при
неизпълнение на това задължение и/или при отмятане от него – в зависимост
от конкретната уговорка (която, както и цялото съглашение, подлежат на
тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД), тя може да има функциите, както на
задатък, така и на отметнина, които са уредени с диспозитивни правни норми,
съответно – на чл. 93 от ЗЗД и на чл. 308 от ТЗ.
Каква ще бъде функцията на предварително платената сума решават
страните. Свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД предоставя правото на
страните по договора да уговорят специални правила относно неизпълнението
на постигнатите договорки. Задатъкът има обезщетителна функция и доказва
сключването на договора. В настоящия случай уговореното "стоп-капаро",
освен обезпечителната и обезщетителна функция, стимулира страните към
добросъвестност при преговорите и постигането на крайната им цел, а именно
– обвързването на страните в облигационна договорна връзка посредством
предварителен договор. Ето защо, съдът намира, че предоставената сума има
характеристиките на задатък.
При съобразяване на практиката на ВКС, намерила израз в цитираното
по-горе съдебно решение, настоящият съдебен състав приема, че страните по
делото са обвързани от валидно сключен ненаименован договор с
организационен и подготвителен характер спрямо бъдещите отношения
между страните по повод сключването на предварителен договор за покупко-
продажба на посочения в него обект, като в него фигурира клауза за задатък в
размер на 5000 евро.
По делото не се спори, а и е видно от приложената разписка-
споразумение, че сумата от 5000 евро е преведена на ответника от страна на
ищеца на 03.11.2023г.
В клаузите на чл. 4 и чл. 5 от договора изрично са уговорени
последиците при отказ от сключване на предварителен договор, както от
страна на купувача, така и от страна на продавача. Така, ако купувачът се
откаже от сключване на предварителния договор, същият губи стопиращия
депозит, т.е. задатъка, а ако продавачът се откаже, следва да върне същия на
купувача.
Съгласно чл. 93, ал. 2 ЗЗД при неизпълнение на задължението даденият
задатък може да се задържи или претендира в двоен размер, след като
изправната страна се откаже от договора. С оглед диспозитивния характер на
тази разпоредба, няма пречка и страните да уговорят изправният продавач да
9
дължи връщане на задатъка в еднократен, вместо в двоен размер, както е в
настоящия случай. Няма пречка и да се уговорят условия, при които
купувачът може да извърши отказ от договора, при което платеният от него
задатък да подлежи на връщане, независимо че задълженията му по договора
не са изпълнени (чл. 4). Това важи и когато са налице други обстоятелства,
водещи до обективна невъзможност от страна на купувача да изпълни
задължението си за сключване на предварителен договор (арг. от чл. 81 ЗЗД).
По делото не е спорно и се установява, че между страните не е бил
сключен предварителен договор в уречения срок, като купувачът е този, който
е отказал да го сключи, позовавайки се на правото си по чл. 4 от договора –
при наличие на тежести върху имота, сред които – ипотеки, възбрани, искови
молби и т.н. или неуредени документи, които възпрепятстват сключването на
окончателен договор. При наличие на някоя от тези хипотези, продавачът е
длъжен да възстанови платения от купувача задатък.
Спорно по делото остава доколко е налице някоя от хипотезите на чл. 4
от договора или друго обстоятелство, което обективно възпрепятства
сключването на предварителен или окончателен договор, което би обосновало
отказа на купувача и връщането на платеното от него стоп-капаро. В тази
връзка от представените по делото доказателства не се установява да е била
налице обективна пречка за сключването на последващо съглашение между
страните с предмет процесния апартамент, нито той да е бил обременен с
тежести – ипотеки или възбрани, нито дори да са били предявени искови
молби във връзка с права върху него или да има други неуредени документи.
От съвкупния анализ на доказателствата по делото се установява, че на
22.07.2022 г. ответникът „.. е закупил от „..., представлявано от управителя си
.., процесния апартамент заедно с други обекти в сградата на ул. „., която към
момента на покупко-продажбата не е била завършена. След продажбата двама
от съдружниците в „... – .. и Д. .и са възразили срещу представителната власт
на управителя да се разпорежда с недвижими имоти на дружеството, както и
са счели, че горната сделка е симулативна и уврежда дружеството. По-
конкретно те твърдят, че управителят е действал въз основа на Протоколно
решение от проведено общо събрание на 18.08.2021 г., което обаче било
неавтентично, тъй като подписът на съдружника Д. . бил подправен.
Поради това те са се протИ.поставили на сделката по два начина. Първо,
уведомили са нотариалната камара, полицията и прокуратурата за случая, по
който е образувано досъдебно производство по пр. № 35538/2023 г. на СРП за
престъпление по чл. 316 НК, вр. чл. 308, ал. 1 НК – съзнателно ползване на
неистински частен документ, като от извършителя не може да се търси
наказателна отговорност за самото съставяне.
Второ, уведомили са Е. П. писмено и устно, че считат сделката, по която
ответникът е придобил процесния имот, за симулативна и следствие от
престъпление, както и че ще го считат за недобросъвестен купувач по смисъла
10
на чл. 135 ЗЗД, ако закупи имота.
Наистина в хода на досъдебното производство е установено, че
положеният под протокола подпис не е на Д. ., но производството е спряно,
тъй като не са събрани доказателства за наличието на инкриминирано деяние
и неговото авторство, имайки предвид, че в някои случаи братята К.и са се
подписвали един друг и че съдружниците не са се протИ.поставяли при
предходно позоваване на обсъждания протокол от управителя. Прави
впечатление също така при анализа на доказателствата, събрани по
досъдебното производство, приложени и по настоящото дело, че подписите на
другите двама съдружници в „... – .. . и .. са поставени от самите тях, както е
установено от извършената в досъдебното производство съдебно-
графологическа експертиза. Следователно, дори и подписът на съдружника Д.
. да е бил подправен, то необходимото мнозинство за постигане на съгласие за
разпореждане с недвижими имоти съгласно чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ е било
налице, а именно 67% съгласно разпределението на капитала в дружеството,
за което е налична информация в Търговския регистър. Не се установява за
посоченото решение да е било необходимо мнозинство повече от половината
от дяловете съгласно чл. 137, ал. 3 ТЗ, нито се установява някой от
съдружниците да е възразил срещу формата на протокола или други негови
пороци освен частичната му неавтентичност. говския регистър. информация в
ла в дружеството към момента на сно чл. 137, ал. 1, т. 7 л от
управителя.самото съставяне. ойт
Следователно изглежда, че управителят на „... .. е имал представителна
власт за разпореждане с процесния имот. Това е било установено и от
нотариуса при съставянето на нотариалния акт, представен по делото, в който
е посочено, че Протоколното решение от 18.08.2021 г. е било представено пред
него.
Но което е по-важно, дори управителят да не разполагаше с надлежна
представителна власт да се разпорежда с недвижими имоти на дружеството,
то съгласно т. 1 от Тълкувателно решение от 15.10.2013 г. по т.д. № 3/2013 г.
ОСГТК решението на общото събрание на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е
необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим
имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от
представляващия дружеството орган (управител /управители). Съгласно това
Тълкувателно решение действията, извършени от управителя, обвързват
дружеството. Подчинеността на управителя на решенията на общото събрание
(чл. 141, ал. 1 ТЗ) има действие само във вътрешните отношения, а в
отношенията на дружеството с трети лица управителят не е ограничен в
правомощията си. Освен ограниченията, предвидени в дружествения договор
при множество управители, съгласно чл. 141, ал. 2, пр. 3 ТЗ, „други
ограничения на представителната власт на управителя нямат действие по
отношение на трети лица”. Нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ регулира
управлението на дружеството, но не засяга правомощието на представителния
орган да изразява воля. Липсата на решение по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не може
11
да се протИ.постави на третите лица и несъответствия от
вътрешноорганизационен характер не съставляват липса на съгласие. Те имат
правно значение само в отношенията между дружеството и управителя за
евентуална отговорност за вреди на последния към дружеството. Сделките,
сключени от управителя, се преценяват като действителни поради наличие на
воля при сключването им. Въпросът дали управителят е действал без
предходно решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, е от значение за
вътрешните му отношения с дружеството и е без значение за третите лица,
които нямат задължение да проверяват какво е прието в дружествения
договор за представителството, нито дали има решение на ОС по въпроси от
неговата компетентност.
Следователно сделката, по силата на която ответното дружество е
придобило процесния имот от „..., в разглеждания случай няма как да бъде
недействителна поради това, че управителят .. е действал, без да е налице
валидно прието решение от Общото събрание по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ.
Следователно извънсъдебно заявените претенции на съдружниците в
дружеството са неоснователни, като не се установява по делото те да са завели
искове за прогласяване на недействителността на сделката на каквото и да
било основание, нито за нейното разваляне. Процесният имот не е възбранен,
нито е обременен с вещни тежести, а след отказа на ищеца да сключи
предварителен договор, той е бил продаден валидно на трето лице. Т.е. не е
имало никакво обективно обстоятелство, което да препятства сключването на
окончателен договор и прехвърлянето на собствеността върху имота между
ищеца и ответника и което да обоснове отказа му да сключи предварителен
договор, както се е задължил с договора от 03.11.2023 г.
Вярно е, че ищецът е получил предупреждение в устна и писмена форма
от съдружниците в „... да не закупува посочения имот. Това предупреждение
обаче не е надлежно основание той да откаже да изпълни договорните си
задължения към продавача „.., тъй като към момента на получаването му, а и
след това не са се констатирали никакви висящи спорове между двете
дружества относно имота, нямало е вписани възбрани и ипотеки, нито
проблеми със строителните книжа на сградата или други подобни.
Образуваното досъдебно производство срещу управителя също не
представлява спор, пряко релевантен за собствеността върху имота.
Посочените от свидетеля . който е консултирал ищеца във връзка със сделката,
съмнителни обстоятелства, също не са свързани със съдебно предявени
претенции или проблеми със собствеността върху имота, а са косвено
относими към сделката - смяната на управителя на дружеството „...,
наличието на дела срещу това дружество по други сделки и ниската цена на
придобиване на процесната сграда. Тези обстоятелства, макар и да са от
естеството да всеят съмнение у купувача за надеждността на сключваната от
него сделка, всъщност не свидетелстват за наличие на тежести върху имота и
не възпрепятстват сключването на окончателен договор.
При това положение не е налице хипотезата на чл. 4 от договора, при
12
която продавачът би дължал връщане на платения депозит от страна на
купувача. Намираме се в хипотезата на чл. 5 от договора (във връзка с чл. 93,
ал. 2, изр. 1 ЗЗД), съгласно който ако купувачът откаже да сключи
предварителен договор без основание в уречения срок, той губи платения
депозит в полза на продавача. Поради това в настоящия случай продавачът не
дължи връщане на получения депозит и искът се явява изцяло неоснователен.
На следващо място при произнасяне по иска съдът следва да съобрази
ТР № 4/2014 на ОСГТК, постановено на 29.04.2015 г., според което съдът не
може да присъди левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна
валута, освен в изрично предвидените от закона случаи. В мотивите на
решението е посочено, че в случаите, при които е предявен иск за присъждане
левовата равностойност на сума, уговорена в чуждестранна валута, съдът
трябва да се произнесе по съществото на спора като приеме, че е сезиран с
иск за заплащане на уговорената в чуждестранна валута сума. Когато съдът
служебно присъжда вземането във валута не се нарушава диспозитивното
начало /чл.6, ал. 2 ГПК/, защото не се променя предметът на делото - не се
присъжда друго, а същата стойност, която се претендира от ищеца. Подробно
са изложени и съображения, че дори и по отношение на резервната валута
евро не е налице задължение съдът да присъжда левовата равностойност по
курса на БНБ, тъй като търговските банки и обменните бюра могат да
определят различни курсове от котировките на централната банка. Затова и по
настоящото дело съдът намира, че следва да се произнесе като приеме, че е
сезиран с иск за заплащане на сума в размер на 5000 евро.
По разноските
С оглед изхода от спора право на присъждане на разноски на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК възниква само за ответника. Ответникът не представя
доказателства за сторени разноски, поради което такива не следва да бъдат
присъждани.
В тази връзка съгласно Тълкувателно решение № 6 от 17.10.2013 г. по
т.д. № 6/2012 г. разноски в производството могат да се присъдят по правилата
на чл. 78 ГПК само когато е доказано извършването им. По отношение на
адвокатското възнаграждение това доказване се извършва посредством
представяне на договор за правна помощ, в който е указан вида на плащане,
освен когато по силата на нормативен акт е задължително заплащането да се
осъществи по определен начин – например по банков път. „Тогава, както и в
случаите, при които е договорено такова заплащане, то следва да бъде
документално установено със съответните банкови документи,
удостоверяващи плащането. Когато възнаграждението е заплатено в брой,
този факт следва да бъде отразен в договора за правна помощ, а самият
договор да е приложен по делото. В този случай той има характер на
разписка, с която се удостоверява, че страната не само е договорила, но и е
заплатила адвокатското възнаграждение“. В настоящия случай ответникът
не е представил договор за правна защита и съдействие, нито банкови
13
документи за паричен превод или разписка за плащане в брой, поради което не
следва да му се присъжда адвокатско възнаграждение.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от Е. К. П., ЕГН
**********, със съд. адрес гр. София, ., чрез адв. Д., срещу ответника “..
представлявано от управителя ., иск с правно основание 93, ал. 2, изр. 2 от
ЗЗД, за заплащане на сумата в размер на 5000 евро (пет хиляди евро),
представляваща стопиращ депозит (капаро), обезпечаващ сключването на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с адрес: .,
чието връщане се претендира от ответника на основание т.4 от подписаното
споразумение от 03.11.2023 год. (наличие на тежести или неуредени
документи за имота), ведно със законната лихва върху сумата считано от
датата на депозиране на исковата молба 05.02.2024 г., до окончателното
изплащане.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14