Решение по дело №15957/2018 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 30.08.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Софийски градски съд, І Гражданско отделение, 2-ри състав, в публично заседание на деветнадесети февруари, две хиляди и двадесет и първа година в състав:

                                             

Съдия: Евгени Георгиев

 

и секретар Юлиана Шулева разгледа гр. д. 15 957/2018 г., докладвано от съдия Георгиев, и

 

Р Е Ш И:

 

[1] ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по иск по чл. 108 от Закона за собствеността на „Н.К.“ ЕООД срещу Д.Р.П. и Р.С.П., че „НЮ К.“ ЕООД е собственик на недвижим имот въз основа на договор за покупко-продажба от 30.12.2014 г. Този недвижим имот представлява: апартамент 7 с площ от 96,83 кв. метра, мазе 27 с площ от 14,52 кв. метра и 2,539% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху държавна земя. Имотът се намира в жилищната сграда на ул. „*******вх. „в“ в гр. София, като апартаментът на е четвъртия етаж. Апартаментът е с идентификатор 68134.702.711.1.50. Негови съседи са апартаменти с идентификатори: на същия етаж - 68134.702.711.1.49 и 68134.702.711.1.51; под него - 68134.702.711.1.43; над него - 68134.702.711.1.58. ОСЪЖДА Д.Р.П. и Р.С.П. да предадат на „Н.К.“ ЕООД владението на описания недвижим имот. „Н.К.“ ЕООД е със съдебен адрес – адвокат И.К.,***. Д. и Р. ***.

 

[2] ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК Д.Р.П. и Р.С.П. да заплатят на „Н.К.“ ЕООД 7 601,22 лева разноски по делото.

 

[3] ОТМЕНЯ на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК констативен нотариален акт 77, том I, рег. номер 2088, нот. дело 62 от 2018 г. на нотариус А.И..

 

[4] Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му.

 

[5] Ако ответниците обжалват решението, с въззивната си жалба те следва да представят доказателство, удостоверяващо внасянето по сметка на САС на 558,11 лева държавна такса. При неизпълнение въззивната жалба ще бъде върната.

 

МОТИВИ НА СЪДА ЗА ВЗЕМАНЕ НА РЕШЕНИЕТО

Производството е исково, пред първа инстанция.

 

I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА

 

1.            На ищеца

 

[6] „Н.К.“ ЕООД (К.) заявява в искова молба от 27.11.2018 г., че е собственик на недвижим имот, който е закупил от С., Е.И.М.Б.. Имотът се държи от ответниците Д.П. и Р.П. без правно основание. Затова К. моли съда да го признае за собственик на имота и да осъди ответниците да му предадат държането (исковата молба, л. 3-12).

 

2.            На ответника

 

[7] Ответниците са оспорили предявения иск. Те са заявили, че С.Б. и покойният ѝ съпруг С.Б.са придобили собствеността за процесния имот-апартамент чрез участие в ЖСК. Те и ответниците са имали уговорка след като апартаментът бъде завършен, С. и С.Б. да прехвърлят на Д. и Р. П. собствеността на апартамента, срещу което последните да заплатят на първите 28 000,00 щ. д.

 

[8] Д. и Р. П. са заплатили на С. и С.Б. 28 000,00 щ.д., а от 1997 г. последните са предали на първите владението на апартамента. Д. и Р. П. са изпълнили довършителните работи по него, а след това са заживели в него.

 

[9] Впоследствие, след уговорка със С. и С. Б., Д. и Р. П. са им заплатили още 30 000,00 лева. Затова ответниците твърдят, че са придобили имота по давностно владение, което е започнало да тече през 1997 г. Към датата на покупката на имота от ищеца, те вече са били придобили собствеността на имота чрез давностно владение, праводателите на ищеца не са били собственици и съответно той не е станал собственик на имота. Те също твърдят, че е привиден договорът, по който ищецът е придобил собствеността на имота. Затова ответниците молят съда да отхвърли иска.

 

[10] Д. и Р. П. заявяват, че са извършили подобрения в имота за 177 824,00 лева. Те правят възражение за задържането на имота до заплащането от ищеца на стойността на тези подобрения, както и на дадените на С. и С. Б. 28 000,00 щ.д. и 30 000,00 лева (писмения отговор, л. 51-58).

 

3.     Насрещни твърдения и възражения на ищеца

 

[11] К. е заявил, че за процесния апартамент ответниците не са заплащали на праводателите на ищеца 28 000,00 щ.д. и 30 000,00 лева. Той също твърди, че ответниците не са владели имота като свой, а са го държали като чужд имот. К. също твърди, че е действителен договорът за продажба, с който е закупил процесния имот. Той твърди, че ответниците не са извършили подобрения по имота, а, ако се установи, че те са извършили такива, той възразява, че ответниците му дължат 60 000,00 евро за лишаване от ползването на имота от 27.11.2013 г. до 27.11.2018 г. (молбата, л. 142-146 от делото).

 

II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВА

 

[12] На 28.09.1985 г. С.К. и С.Б.са сключили граждански брак (удостоверението, т. I, л. 16). Не се спори, че С.Б.и ответникът Р.П. са били в добри приятелски отношения.

 

[13] На 31.01.1997 г. С. и С. Б. от една страна и от друга страна М.Ч.са сключили предварителен договор за покупко-продажба на апартамент 7 (предварителния договор, т. I, л. 254-255). На 22.05.1998 г. страните по предварителния договор са прекратили действието му (спогодбата, т. I, л. 257).

 

[14] Междувременно, през 1997 г. С.Б.е предоставил на ответниците Д. и Р. П. ползването на апартамент 7 в сградата на ул. „*******вх. „в“, ет. 4. Устната им уговорка е била Д. и Р. П. да се нанесат в него, да го ползват, като заплащат цената за апартамента от 28 000,00 щ. д. на части, когато имат възможност, след което С.Б.да им прехвърли собствеността (прокурорското постановление, т. I, л. 64. В него изрично е вписано, че С.Б.е потвърдил тези обстоятелства при очна ставка, проведена между него и Р.П.).

 

[15] Преди и след като са започнали да ползват апартамента, Д. и Р. П. основно са го ремонтирали (показанията на свидетелите Д. и Д., т. II, л. 716-721). На 18.12.1998 г. нотариус М.Ш.е издала на С. и С. Б. нотариален акт за собственост на апартамент 7, придобит от Жилищно-строителна кооперация „Възход“ (ЖСК „ВЪЗХОД“) (нотариалния акт, т. I, л. 15).

 

[16] На 19.11.2001 г. С.Б.е подал срещу Р.П. жалба относно самонастаняване на Р.П. в апартамент 7 (удостоверението, т. I, л. 248). При разпита му от разследващия орган Р.П. е споделил описаното в пар. 14 от настоящото решение. При разпита на Р.П. на 01.07.2005 г. той е заявил, че са преговаряли със С.Б.за продажната цена на апартамента, но не са стигнали до споразумение. На 22.07.2005 г. прокуратурата е прекратила наказателното производство, образувано по случая (постановлението, т. I, л. 64).

 

[17] Междувременно, на 21.12.2004 г. С. и С. Б. са се съгласили „Д. ТРЕЙД“ ЕООД да има седалище и адрес на управление в апартамент 7 (декларацията, т. I, л. 67). Едноличен собственик на „Д. ТРЕЙД“ ЕООД е била Д.П. (удостоверението, т. I, л. 30).

 

[18] На 20.01.2006 г. С.Б.е издал в полза на Р.П. запис на заповед за 30 000,00 лева. Падежът е бил 20.09.2006 г. (записът на заповед, т. I, л. 66; заключенията и показанията на вещото лице Х., т. II, л. 324-328, л. 704 и т. III, л. 88-91, 97).

 

[19] През продължителен период Д.П. е била домоуправител на входа на блока, в който е апартамент 7. Чрез отговорното си отношение си по подържането на чистотата и доброто състояние на общите части тя е възпитала подобно отношение и у останалите етажни собственици (показанията на свидетелите Д. и Д., т. II, л. 716-721).

 

[20] Д.П. е подписала протокол от общо събрание на етажната собственост на входа на блока, в който е апартамент 7, проведено на 05.03.2010 г. В него е било вписано, че собственици на апартамент 7 са С.К. и С. Б., а Д.П. е ползвател на имота от 1998 г. (протокола, т. III, л. 61-62).

 

[21] На 29.12.2010 г. С.Б.е починал. Той е оставил за свои наследници по закон съпругата си С.К. и родителите си М. и Е.Б. (удостоверението за наследници, т. I, л. 17).

 

[22] На 20.06.2011 г. е било проведено открито съдебно заседание по в. гр. д. 2 881/2009 г. на САС. В него Д.П. е била разпитана като свидетелка. Пред съда тя е заявила, че не е собственик на апартамент в сградата на ВЪЗХОД на ул. „*******протокола, т. III, л. 55-58).

 

[23] Д.П. е застраховала апартамент 7 от 25.01.2007 г. до 31.05.2014 г. (писмото, т. I, л. 75). До края на 2014 г. данъчната партида на апартамент 7 е била на името на С.Б. ***, т. I, л. 415)

 

[24] На 30.12.2014 г. С., Е.И.М.Б. са продали на К. апартамент 7 срещу цена от 110 049,70 лева, която К. се е задължил да преведе по сметка на С.Б. до 31.12.2015 г. (нотариалния акт, т. I, л. 13-14). На 15.12.2015 г. С.Б., К. и Р.Г.са сключили споразумение, с което са удължили до 31.12.2018 г. срока за плащане на цената за апартамент 7. Те също са договорили, че цената ще заплати Р.Г., като преотстъпи на С.Б. дивидентите си от К. и „М.П.А.Е.“ ООД (МЕДИЯ) (споразумението, т. I, л. 147).

 

[25] До края на 2016 г. Д. и Р. П. са извършили още няколко ремонта на апартамент 7 (показанията на свидетелите Д., Д. и М., т. II, л. 716-721, 722-723; договорите, платежните документи и схемите, т. I, л. 85-138; заключението и показанията на вещото лице Ц., т. II, л. 329-340, 708-713 и т. III, л. 75-87, 97-98). Чрез тях те са извършили и луксозни подобрения(пак там).

 

[26] Р.Г.е заплатила цената за апартамент 7 през 2017 г. и 2018 г. Тя е направила това, като е преотстъпила на С.Б. дивидентите си от МЕДИЯ от печалбата за 2016 г. и 2017 г. МЕДИЯ е превела на С.Б. дивидентите, разпределени на Р.Г., като те са били осчетоводени и за тях е бил заплатен данък дивидент (заключението и показанията на вещото лице С., т. III, л. 123-132, 162-163; протоколите, платежните нареждания и данъчните декларации, т. I, л. 180-198).

 

[27] Не се спори, че С.Б. е леля на Р.Г.. Не се спори, че счетоводството на МЕДИЯ се води от дружеството „К.-Р.Х.“ ООД, в което съдружници са Р.Г., нейната майка И.К.-Г., нейният дядо К.К.и нейната леля С.Б. (вж. и удостоверението, т. III, л. 143).

 

[28] На 03.10.2018 г. Д. и Р. П. са се снабдили с нотариален акт за собственост на апартамент 7, придобит по давност (нотариалния акт, т. 1, л. 28). На 23.11.2018 г. помощник-нотариус К. е връчила на Д. и Р. П. покана от К. да освободят незабавно апартамент 7 (т. I, л. 25-27). На 05.12.2018 г. К. е получил отговора на Д. и Р. П., с който те са заявили, че са собственици на апартамент 7 и няма да го освободят (т. I, л. 73-74).

 

[29] К. е заплатил: 4 464,90 лева държавна такса при дължима такса от 1 116,22 лева (111 622,30х1%) (т. I, л. 2); 35,00 лева за съдебни удостоверения (т. I, л. 154); 450,00 лева за вещи лица (т. III, л. 3-4); 6 000,00 лева на адвокат (т. III, л. 158-159). Общо разноските са за 7 601,22 лева (1 116,22+35,00+450,00+6 000,00)[1]. Д. и Р. П. са заплатили: 4 000,00 лева на адвокат (т. I, л. 49); 770,00 лева за вещи лица (т. I, л. 276-278 и т. II, л. 730).

 

III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО ДЕЛОТО

 

[30] Ищецът е предявил иск срещу ответниците по чл. 108 от ЗС. Искът е основателен и съдът го уважава.

 

1.            По иска  по чл. 108 от ЗС

 

1.1.     По основателността на иска

 

[31] Съгласно чл. 108 от ЗС, собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Следователно предпоставките за уважаването на иска са: 1. ищецът да е собственик на определена вещ; 2. ответникът да владее или държи тази вещ без основание и без да е неин собственик.

 

[32] Съдът установи, че К. е закупил от С., М. иЕ.Б. апартамент 7. Съдът установи, че С.Б. е придобила нейната идеална част от собствеността на апартамент 7 чрез участие във ЖСК „ВЪЗХОД“ и по наследство от покойния ѝ съпруг С. Б., а М. иЕ.Б. са придобили тяхната идеална част по наследство от сина им С. Б.. Затова съдът приема, че К. е собственик на процесния апартамент. Налице е първата предпоставка за уважаването на иска.

 

[33] Към настоящия момент апартаментът се владее от ответниците Д. и Р. П.. Това е така, защото през 2018 г. чрез снабдяването им с нотариален акт за собственост по давностно владение Д. и Р. П. са демонстрирали спрямо К. промяната на намерението си към апартамента от такова да го държат за собственика му в такова да го своят за себе си. Д. и Р. П. нямат основание да владеят апартамента (по-долу, пар. 38-42). Налице е и втората предпоставка за уважаването на иска. Затова съдът признава К. за собственик на апартамент 7 и осъжда Д. и Р. П. да предадат на К. владението му.

 

[34] Като последица от установяването, че не Д. и Р. П., а К. е собственик на апартамент 7, съдът на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК следва да обезсили констативния нотариалния акт от 03.10.2018 г. Затова съдът го прави.

 

1.2.     По възраженията на ответниците

 

[35] Възраженията на Д. и Р. П. са, че:

-                 К. не е придобил собствеността за апартамент 7, защото покупката му от К. е симулативна;

-                 те са придобили собствеността на имота чрез давностно владение;

-                 имат право на задържане за подобренията и сумите, които са заплатили на С. и С. Б.. Възраженията са неоснователни. Съдът първо разглежда възражението за симулативност на покупко-продажбата, а след това едновременно разглежда възражението за придобивна давност и право на задържане.

 

1.2.1. По възражението за симулативност на покупко-продажбата

 

[36] Съгласно чл. 26, ал. 2, изр. 2, пр. последно, привидните договори са нищожни. Привидни са договорите, по които страните не желаят да бъдат обвързани по начина, предвиден в договора. Когато желанието на страните е само да създадат привидни правни последици на обвързаност, се достига до абсолютна симулация (решение на ВКС 362-2011-III Г. О. по гр. д. 111/2011 г.).

 

[37] В случая съдът не установява С., М. иЕ.Б. от една страна и от друга страна К. да са желаели да създадат привидни правни последици от договора за покупко-продажба на апартамент 7 от 31.12.2014 г. Съдът установи, че К. е заплатил цената, а това, че тази цена е била равна на данъчната оценка и, че между собственика на К. и С.Б. са били налице близки родствени отношения, не е достатъчно, за да приеме съдът ще сделката е привидна. Ето защо възражението на Д. и Р. П. е неоснователно.

 

1.2.2. По възражение за придобивна давност и право на задържане

 

[38] Съгласно чл. 69, ал. 1 от Закона за собствеността, владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Лицето, което е било допуснато в имота със съгласието на собственика с уговорка за ползване е държател дори при наличие на уговорка за последващо прехвърляне на правото на собственост. Ако държателят промени субективното си отношение към вещта и започне да я счита за своя с оглед обещанието собствеността да му бъде прехвърлена, той следва да демонстрира спрямо собственика намерението си занапред да свои вещта (решение на ВКС 159-2013-II Г. О. по гр. д. 1 492/2013 г.)[2]. Държателят на имот, ако извърши подобрения по него, не се ползва с правото на задържане на имота до заплащането на подобренията, с което се ползва владелецът (ТР на ОСГК на ВС 85/1968 г.)

 

[39] В случая съдът установи, че С.Б.е предоставил на Д. и Р. П. апартамент 7 за ползване с уговорката да им прехвърли собствеността, след като те заплатят цената. Следователно Д. и Р. П. са влезли в апартамент 7 като държатели.

 

[40] Отношението на държатели на Д. и Р. П. към имота е било такова:

-                 към 2004 г., когато Д.П. се е ползвала от декларация-съгласие от С. и С. Б. седалището на „Д. Т.“ ЕООД да бъде в апартамент 7 (по-горе, пар. 17);

-                 към 2005 г., когато Р.П. е преговарял със С.Б.за продажбата на апартамента (по-горе, пар. 16);

-                 към 2010 г., когато Д.П. е подписала протокола от Общото събрание на ЕС, в който е била вписана като ползвател на апартамент 7, а С.Б. като негов собственик (по-горе, пар. 20);

-                 към 2011 г., когато Д.П. в свидетелските си показания пред САС е заявила, че не е собственик на имота (по-горе, пар. 22). Това тяхно отношение не би могло да се промени дори от луксозните ремонти, които те са извършили (същото е приел и ВКС в решение 159-2013-II Г. О. по гр. д. 1 492/2013 г.). То не се е променило и със сключването на имуществени застраховки на апартамента.

 

[41] Д. и Р. П. са демонстрирали спрямо К. промяната на своето отношение към апартамент 7 от такова на държател в такова на своене за себе си едва със снабдяването им с констативен нотариален акт за собственост на 03.10.2018 г. Оттогава обаче, до предявяването на иска са били изминали по-малко от два месеца, а срокът на придобивната давност е 10 години. Ето защо Д. и Р. П. не са придобили собствеността на имота чрез придобивна давност и възражението им е неоснователно.

 

[42] Д. и Р. П. са извършили подобрения по имота на значителна стойност. Те са били извършени обаче, до 2016 г. Към този момент Д. и Р. П. са били не владелци, а държатели на имота. Затова те не се ползват с правото на владелеца да задържат имота до заплащането на подобренията (подобно е разрешението и на ВКС в решение 159-2013-II Г. О. по гр. д. 1 492/2013 г.). Д. и Р. П. нямат и право на задържани и за твърдените за заплатени суми за покупката на апартамент 7. Ето защо възражението на Д. и Р. П. за право на задържане е неоснователно.

 

2. По разноските

 

[43] К. търси разноски. Той е направил такива за 7 601,22 лева.

 

[44] Съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на разноски съобразно уважената част от иска. Съдът уважава иска изцяло. Затова съдът осъжда Д. и Р. П. да заплатят на К. 7 601,22 лева разноски по делото. И.Б.2 382,44 лева разноски по делото.

Съдия: