РЕШЕНИЕ
№ 584
гр. Пловдив, 29.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Величка П. Белева
Членове:Пламен П. Чакалов
Бранимир В. Василев
при участието на секретаря Бояна Ал. Дамбулева
като разгледа докладваното от Бранимир В. Василев Въззивно гражданско
дело № 20245300500635 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.258-273 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Д. Г. Т.-Г., Н. Г. С. и Т. Г. Т., чрез
адв.С. Д. срещу решение № 549/06.02.2024г. на Пловдивски районен съд,
ХVІІ граждански състав, постановено по гр.дело № 12337/2023г. С
обжалваното решение е отхвърлен предявения от Д. Г. Т., ЕГН: **********,
Н. Г. С., ЕГН: ********** и Т. Г. Т., ЕГН: **********, против „К. 2020“ ООД,
ЕИК: *********, иск с правно основание чл.233 ал.1 ЗЗД за осъждане на
ответника да предаде на ищците държането на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 56784.518.839.1.8, находящ се в гр. ***’, който се намира в
сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 56784.518.839, с
предназначение – ателие, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ по
кадастрална карта от 84,70 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – няма, под обекта: няма, над обекта:
56784.518.839.1.10 и 56784.518.839.1.9.
Решението се обжалва изцяло като неправилно, необосновано и
1
незаконосъобразно. Сочи се, че по делото е представен договор за наем, от
който се установява, че между наследодателя на ищците, като физическо
лице, имало сключен договор за наем от 2018 година за срок от 2 години,
продължен с още 2 години и изтекъл на 08.03.2022 година, като в договора не
е записано, че автоматично при изтичане на срока му той се удължава с нови
2 години. От събраните по делото доказателства - разпитани свидетели,
събрани писмени доказателства, следва да се приеме, че е сключен такъв
договор за наем, като неправилно Районен съд - Пловдив е приел, че
плащането на наема от банкова сметка на дружеството ответник не е елемент
от фактическия състав на договора за наем и сключването на нов договор за
наем е потвърден от извършени от ответника конклудентни действия, като се
държи сметка, че договорът за наем е неформален договор. Сочи се, че съдът
не е преценил и тълкувал правилно събраните по делото доказателства. Иска
се отмяна на решението и уважаване на предявения иск. Претендират се
разноските по делото.
В срок е постъпил отговор от „К. 2020“ ООД, с който жалбата се
намира за неоснователна, решението за правилно и обосновано. Иска се
неговото потвърждаване. Претендират се разноските по делото.
Пловдивският окръжен съд, Х-ти граждански състав, след като прецени
данните по делото въз основа на доводите на страните и при дължимата
служебна проверка, намира следното:
Въззивната жалба е допустима, като подадена в законния срок от
легитимирани страни, внесена е дължимата държавна такса за въззивно
обжалване и е изпълнена процедурата за отговор. Жалбата отговаря на
изискванията на закона по форма, съдържание и приложения.
Обжалваното решение не е недопустимо или нищожно при
постановяването му не е нарушена императивна материалноправна норма.
Предявен е иск с правна квалификация чл.233 ал.1 ЗЗД.
РС Пловдив приема за доказано следното. Процесният имот апартамент
(ателие) с тераса, находящ се в гр. *** (със самостоятелен вход) е собственост
на Г. Т. Т. от 2018 година. От 01.04.2018г. Г. Т. Т. има сключен писмен
договор за наем с физическото лице Б. К. за отдаване на имата под наем за
срок от 2 години и месечен наем 200 лева. На ***г., Б. К. е починал като е
оставил за свои наследници по закон ищците Д. Г. Т., Т. Г. Т. и Н. Г. С.. На
2
04.04.2022 г., 05.05.2022 г., 07.06.2022 г., 07.07.2022 г., 08.08.2022 г.,
07.09.2022 г., 04.10.2022 г., 03.11.2022 г., 06.12.2022 г., 09.01.2023 г.,
06.02.2023 г., 08.03.2023 г., 10.04.2023 г. и 02.05.2023 г., по сметката на
ищцата Н. С. са постъпили парични преводи, всеки в размер на сумата от 500
лева, с основание „за наем ***“ и наредител – „К. 2020“ ООД. От Д. Г. Т. и Н.
Г. С., упълномощила първата да я представлява е изпратена на 03.07.2023г. на
ответното дружество „К. 2020“ ООД нотариална покана с искане за предаване
владението на процесния апартамент (ателие) с тераса, находящ се в гр. ***.
Видно от разписка /л.51/ нотариалната покана е връчена на ответното
дружество на 14.07.2023г.
РС Пловдив приема, че след изтичане на 2 годишния срок на първия
писмен договор за наем от 01.04.2018г. приложение намира разпоредбата на
чл.236 ал. 1 ЗЗД, при което договорът се е превърнал в безсрочен. С оглед
обстоятелството, че наемодателят Г. Т. е починал на *** г. следва да се
посочи, че договорът за наем не съставлява сделка intuito personae, т.е.
сключена с оглед личността на наемодателя, поради което неговата смърт не
представлява основание за прекратяването му. Следователно заключава ПРС
наемното правоотношение е продължило съществуването си между
наследниците на починалия наемодателя и Б. К.. Тоест не е налице договор с
ответника „К. 2020“ ООД и искът е неоснователен.
Основателно е възражението на жалбоподателите, че сключването на
нов договор за наем е потвърден от извършени от ответника конклудентни
действия, като се държи сметка, че договорът за наем е неформален договор.
Както и че съдът не е преценил и тълкувал правилно събраните по делото
доказателства.
Тезата на РС Пловдив, че наемното правоотношение е продължило
съществуването си между наследниците на починалия наемодател и Б. К. се
опровергава от няколко факта. На първо място това е факта, че наемите за
процесния имот след смъртта на общия наследодател са плащани от
търговското дружество „К. 2020“ ООД, а не от физическото лице Б. К.. В
нашето право разграничението между търговското дружество и неговите
ръководни органи от физически лица е много ясно направена, така че никакви
аналогии и принципно уеднаквяване между юридическото лице „К. 2020“
ООД и физическото лице Б. К. не могат да се правят. Тоест лицето плащащо
3
наем след дата 04.04.2022г. вече не е Б. К., а е търговското дружество „К.
2020“ ООД. На второ място това търговско дружество не плаща сумата от 200
лева наем за процесния имот, договорена по първоначалния договор от
01.04.2018г., а сумата от 500 лева, което се явява промяна в същественото
съдържание на договора за наем, която промяна би следвало да е договорена
между страните по договора. Като това към 2022г., не е могъл да стори общия
наследодател, защото той вече е бил починал. Тоест остава единствено
възможността да е постигната договорка с наследниците или поне с част от
тях за изменение на съществени елементи на договора. На трето място наема
се плаща по банкова сметка не на всичките наследници, а само на една
наследничка – Н. С.. Това говори, че всичките наследници към този момент
вече са имали договорка помежду си относно промяната и относно начина на
плащане на новата наемна цена. Ето защо при доказана промяна на лицето
плащащо наема, при промяна на лицето получаващо плащането на наема и
при промяна на цената по наема са налице достатъчно промени относно
съществени елементи на договора, така че същият следва да се счита сключен
отново, но между нови страни и при нови клаузи.
Горните изводи се потвърждават изцяло от показанията на свидетелката
А. И. /л.67/. Същата сочи, че като съсед на процесния недвижим обект знае, че
наема е с фирмата на К. и същият се ползва за офис на счетоводна фирма и
вътре влизат и излизат много хора. Другата свидетелка и съпруга на К. – А. К.
/л.67/ не дава ясни данни за страните по договора, защото твърди, че не й е
известно за сключен договор между страните, а след това твърди, че не й е
известно да е прекратяван договора между Б. К. и Г. Т.. Твърди че фирмата на
мъжа й няма нищо общо с имота, което е обективно невярно, защото същата
фирма плаща наема. Тоест тази свидетелка нищо не знае за съществуващото
облигационно отношение между страните и изхожда някакви свои
предположения, които не могат да помогнат на съда в установяването на
истината. Възможността на съда да ползва горните свидетелски показания за
доказване съдържанието на договора между страните по това дело и да
избегне забраната на чл.164 ал.1, т.3 ГПК. се базира на факта, че плащането
на наема в казуса е доказано с писмени доказателства – така и решение №
82/12.05.2015г. по гр. дело № 5122/2014 година. ВКС, ІІІ г.о. и решение № 524
от 28.12.2011 г. по гр. дело № 167/2011 г. на ВКС, ІV г. о. и решение №
253/17.10.2014 г. по гр. дело № 2902/2014 година на ВКС, ІІІ г.о.
4
Поради горните мотиви в казуса въззивният съд приема, че считано от
04.04.2022 г. е сключен нов договор за наем между наследниците на
починалия общ наследодател и „К. 2020“ ООД относно наема на процесното
жилище при договорена нова наемна цена от 500 лева. Срока на договора е
бил уговорен устно на една година. Последното плащане по този договор е от
дата 02.05.2023г. Като след тази дата „К. 2020“ ООД отказва както да плаща
наем, така и да напуска обекта и да го предава на наемодателите, въпреки
връчената редовно нотариална покана от ищците за прекратяване на договора
за наем с едномесечно предизвестие, съдържаща и искане за предаване на
имота от 03.07.2023г. връчена на 14.07.2023г. /л.50-51/. Договорът е
прекратен на 14.08.2023г. с изтичане на месечното предизвестие.
Недоказани са възраженията на ответното дружество „К. 2020“ ООД, че
му се дължат някакви надплатени суми по договора за наем. Първо чисто
правно-логически няма как едновременно да твърдиш, че търговското
дружество няма никакъв договор за наем с ищците и едновременно да
твърдиш, че по тази облигационна връзка има надплатена сума. Второ
доказателства за тези твърдения няма. Трето ако има такива надплатени суми,
то Б. К. като физическо лице по първия писмен договор за наем следва да си
ги търси от наследниците и това няма как да стане в настоящия процес. При
това положение предявения иск от ищците по чл.233 ал.1 ЗЗД, за връщане на
наетата вещ при прекратен договор за наем е основателен и следва изцяло да
се уважи, а обжалваното решение изцяло да се отмени.
Предвид изхода на делото право на разноски се поражда в полза на
страната взела участие в него, съразмерно на уважената, респективно
отхвърлената част от предявената претенция. В полза на ищците следва да се
присъдят разноски на основание чл.78 ал.1 от ГПК. Такива разноски са
направени за 240 лева държавна такса /л.27 и л.32/, 200 лева за депозит за
експертиза /л.55/ и адвокатски хонорар в размер на 1000 лв. /л.26/. Както и
разноски за въззивната инстанция – 120 лева за държавна такса /л.6/ и
адвокатски хонорар – 1000 лева /л.22/. Общо разноски за двете инстанции
2 560 лева.
Мотивиран така съдът
РЕШИ:
5
ОТМЕНЯ ИЗЦЯЛО решение № 549/06.02.2024г. на Пловдивски
районен съд, ХVІІ граждански състав, постановено по гр.дело №
12337/2023г., като вместо това:
ОСЪЖДА „К. 2020“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление гр.Пловдив, ул. „ген.Д. Николаев“ №101, ет.3, ап.7 да предаде на
наемодателите Д. Г. Т., ЕГН: **********, Н. Г. С., ЕГН: ********** и Т. Г. Т.,
ЕГН: **********, всички със съдебен адрес гр.*** – адв.С. Д. владението на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 56784.518.839.1.8, находящ се
в гр. ***’, който се намира в сграда 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 56784.518.839, с предназначение – ателие, апартамент, брой
нива на обекта: 1, с площ по кадастрална карта от 84,70 кв. м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта: няма,
над обекта: 56784.518.839.1.10 и 56784.518.839.1.9. по сключен устен договор
за наем от 04.04.2022 г., който е прекратен на 14.08.2023г.
ОСЪЖДА „К. 2020“ ООД, ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление гр.Пловдив, ул. „ген.Д. Николаев“ №101, ет.3, ап.7 да заплати на
Д. Г. Т., ЕГН: **********, Н. Г. С., ЕГН: ********** и Т. Г. Т., ЕГН:
**********, всички със съдебен адрес гр.*** – адв.С. Д. сумата от 2 560 лева
за съдебни разноски направени пред първата и въззивната инстанции.
Решението може да се обжалва, при условията на чл.280 ал.1 ГПК, в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6