РЕШЕНИЕ
№ ………
гр. Варна, 19.07.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД - ВАРНА, Гражданско отделение, 50 с-в,
в открито
заседание, проведено на двадесет и първи юни две хиляди и деветнадесета година,
в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: РАЛИЦА РАЙКОВА
при
секретаря Мариана Маркова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 14605 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от В.Ц.Г. срещу Т.И.Б. конститутивен иск с правно
основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен сключения на 24.04.2012 г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, представляващ ½ идеална част от
жилище, находящо се в гр. * , целият със застроена площ
от 61,30 кв. м, състоящ се
от: стая, хол, кухня, коридор,
санитарен възел и балкон, при граници:
ап. *, улица и стълбище, ведно с прилежащото му избено помещение № * със застроена площ 5,06 кв. м,
заедно с 0,9212 % от общите части на сградата
и от правото на строеж, а по
КККР на гр. *, одобрени със Заповед
№ * г. на ИД на АГКК, няма издадена заповед
за изменение: самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент идентификатор * намиращ се в сграда
№ *, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: *, под обекта: *, над обекта: няма, срещу продажна цена в размер на
13 278 евро или 26 000 лв.,
изцяло платена от купувача.
Твърди се
в исковата молба, че на * г. страните сключили процесния предварителен
договор, по силата на който ответницата в качеството си на продавач се е задължила
да прехвърли на ищеца собствеността
върху посочения имот. Ищецът
поддържа, че правото на собственост на ответницата върху процесните
½ ид.ч. от жилището произтича от договор за
покупко-продажба на недвижим имот от * г., обективиран в НА № * г. на СВ-*, като съгласно същия нотариален акт ищецът е собственик на останалата
½ ид.ч. от имота. Сочи, че продажната цена на процесния имот, предмет на предварителния договор, е 13 278
евро или 26 000 лв., която следвало да бъде изплатена за срок от 5 години
– до 24.05.2017 г. Уговорено било прехвърлянето на имота от продавача на
купувача да се извърши при депозиране на последната вноска, но не по-късно от
посочената дата – 24.05.2017 г. Ищецът твърди, че е изпълнил всички свои
задължения по договора – изплатил е изцяло и в срок продажната цена на имота и
е поел заплащането на сметките за ток, вода, данъци и други консумативи, което
изпълнява и до настоящия момент. Въпреки това ответницата не изпълнила задължението
си да прехвърли собствеността върху имота. Излага, че на 02.06.2018 г. получил
препис от искова молба за образувано от ответницата дело за делба на имота, за
който е сключен предварителният договор, поради което ѝ изпратил
нотариална покана, връчена ѝ лично на 12.06.2018 г. да се яви на
25.06.2018 г. от 10,00 ч. в кантората на нотариус * рег. № * при ВОС,
за извършване на окончателното нотариално прехвърляне на недвижимия имот.
Ответницата не се явила за сключването на нотариалната сделка, за което бил
съставен констативен протокол от нотариуса на 25.06.2018 г. В този смисъл моли
предявеният иск да бъде уважен като бъде обявен за окончателен процесният предварителен договор и да се присъдят сторените
от него съдебни разноски.
В
срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор на исковата молба от
ответницата Т.И.Б., в който се изразява становище за неоснователност на
предявения иск. Признава се обстоятелството, че страните са съсобственици на процесния апартамент, като всеки от тях притежава по
½ ид.ч. от правото на собственост върху този
имот, но се оспорват всички останали твърдения в исковата молба. Сочи, че между
страните не е сключван предварителен договор за покупко-продажба на собствената
на ответницата ½ ид.ч. от имота, страните не
са постигали такава договорка, приложеният документ към исковата молба е
неизвестен за нея и не е подписван от нея. Навежда се довод, че превежданите
суми от ищеца по нейна сметка не представляват продажна цена на имота по
предварителен договор, а обезщетение за лишаване от ползването му – наем за
това, че след раздялата между страните ищецът е останал в имота и го е ползвал
изцяло, както самостоятелно, така и с жените, които са живели с него в различен
времеви отрязък. Това било и причината немалка част от преводите да са
извършени от * –
жената, с която ищецът живее в имота и в момента. Твърди, че в годините назад
плащания за наем за ползване на жилището били извършвани и от друга жена, с
която ищецът е живял в него – *. Счита, че направените от ищеца плащания по своята правна същност
представляват дължима от него издръжка за общото им дете – * Г.. Пояснява, че през зимата на 2017 г. ищецът е поискал от нея да му
прехвърли притежаваната от нея ½ ид.ч. от
имота, защото възнамерявал да сключи граждански брак, но тя отказала. След този
отказ ищецът подал жалба в Прокуратурата, в която за първи път въвел
твърдението за сключен между тях предварителен договор, който се намирал в
нейно владение, а също така отправял обвинения за укриването му и към другата
посочена жена *. Дори да
се приемело, че процесният предварителен договор е
истински, какъвто ответницата твърди, че не е, исковата претенция била неоснователна,
защото ищецът не е изпълнил условията по същия. В началото на месец януари 2018
г. ответницата получила покана от *, с която била поканена да ѝ върне сумата от 9126 лв., преведени
по сметка на ответницата по грешка. В последваща среща
* обяснила, че тази сума
представлявала нейни лични средства, които заплащала в периода 23.05.2012 г. –
28.01.2016 г. заради ползването на имота, тъй като ищецът ѝ бил обяснил,
че следва да заплаща наем на ответницата. Когато той е нямал възможност да
заплати съответната сума, той молил Владова да го стори и тя го е правила, тъй
като считала, че плаща наем за имот, в който и тя самата живее. След като * била призована да даде обяснения по подадената
от ищеца жалба, същата счела, че е била заблудена при извършване описаните
плащания и настояла за връщане на сумата, което било извършено от ответницата в
брой срещу разписка на 15.01.2018 г. С оглед на това ответницата приема, че
плащанията на ищеца не покриват твърдяната цена по договора, тъй като сумата от
9126 лв. следва да се извади от общия им сбор. Посочва, че според чл. 3 от
представения договор ищецът бил длъжен да заплаща на всяко 24-то число от
месеца сумата от 433 лв., като нито едно от плащанията от ищеца не било в
уговорения срок и размер, поради което съгласно чл. 11 от договора, същият се
считал за прекратен много преди да бъде предявена исковата претенция. Не
оспорва факта на получаване на посочената от ищеца нотариална покана, но
неявяването ѝ в кантората на нотариуса не било израз на нейно
недобросъвестно поведение, а се дължи на обстоятелството, че за нея не
съществува задължение за прехвърляне на ½ ид.ч.
от имота. Своевременно на 19.06.2018 г. е отговорила на ищеца в надлежна форма,
чрез Нотариус *, който
отговор бил връчен на ищеца по реда на чл. 47 ГПК. По отношение на извършените
от ищеца плащания за данъци на имота ответницата счита, че това представлявало
изпълнение на негово административно задължение като съсобственик на същия,
който само той ползва. Акцентира върху обстоятелството, че всички представени
от него плащания са извършени в края на 2017 г. и през 2018 г., т.е. като част
от подготовката за делото.
Съдът,
като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено
следното от фактическа и правна страна:
Районен съд
– Варна, 50 с-в, е сезиран с конститутивен иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
За да се
реализира по съдебен ред субективното потестативно
право на страна по предварителен договор да бъде обявен същия за окончателен
ищецът следва да установи възникването на следните материални предпоставки: 1)
възникване на действително облигационно правоотношение между страните в
процеса, по което е поето задължение за сключване на окончателен договор с
конкретно очертано в предварителния договор предметно съдържание; 2) изправност
на кредитора (ищецът да е изпълнил насрещното си задължение, респ. да е изразил
готовност да го изпълни – арг. чл. 362, ал. 1 ГПК) –
в конкретния случай да е заплатил изцяло и в срок уговорената продажна цена на процесния имот; 3) изискуемост на потестативното
право за сключване на окончателен договор, т.е. да е настъпил уговорения между
страните срок за прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот и 4)
съществуване на правото, предмет на предварителния договор, в патримониума на ответницата (арг.
чл. 363 ГПК), а именно правото на собственост върху имота да принадлежи на
ответницата.
Ищецът
обосновава искането си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с обстоятелството, че между
страните е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 24.04.2012 г., по силата на който е възникнало задължението на ответницата
да прехвърли на ищеца собствеността на следния недвижим имот: ½ идеална
част от жилище, находящо се в гр. * , целият със застроена площ
от 61,30 кв. м, състоящ се
от: стая, хол, кухня, коридор,
санитарен възел и балкон, при граници:
ап. 54, улица и стълбище, ведно с прилежащото му избено помещение № * със застроена площ 5,06 кв. м,
заедно с 0,9212 % от общите части на сградата
и от правото на строеж, а по
КККР на гр. *, одобрени със Заповед
№ * г. на ИД на АГКК, няма издадена заповед
за изменение: самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент идентификатор *, намиращ се в сграда
№ 3, разположена в поземлен
имот с идентификатор * при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: * под обекта: *, над обекта: няма, срещу продажна цена в размер на
13 278 евро или 26 000 лв. В чл. 3 от представеното по делото заверено копие от предварителния
договор е посочено, че цената ще бъде заплатена от купувача по следния начин:
предплата (задатък) в размер на 300 лв. при
подписване на договора и остатъкът от сумата в размер на 25 700 лв. ще
бъде изплатен по банков път по описана в договора банкова сметка, *** – до
24.05.2017 г. по 433 лв. на всяко 24-то число на месеца до окончателното
изплащане на сумата. Уговорено е прехвърлянето на имота от продавача на
купувача да се извърши при депозиране на последната вноска от сумата на
продавача, но не по-късно от 24.05.2017 г. Според чл. 11, изр. 2-ро от договора
при неплащане на три поредни вноски договорът ще се счита прекратен. В изр.
3-то на същия член е посочено, че купувачът поема заплащането на сметките за
ток, вода, данъци и други консумативи. В чл. 19 от същия продавачът е
удостоверил, че с подписването на договора е получил изцяло в брой дадената
предплата. Според чл. 4 от договора при отказ на продавача да продаде имота на
купувача, то същият дължи връщане на полученото капаро (задатъка)
в двоен размер, плюс изплатената към момента сума от купувача.
В срока за
отговор по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата своевременно е релевирала
възражение за оспорване истинността на представеното копие от приложения към
исковата молба предварителен договор, в частност авторството на подписа,
положен върху документа в поле „продавач“ – „…в частта, за която се твърди да
носи подпис на ответницата за „продавач“. Твърдим, че подписът за продавач в процесния договор не е на Т.Б. и не е положен от нея“. С
оглед на това обстоятелство с Определение № 15181/28.12.2018 г. съдът е открил
на основание чл. 193 ГПК производство по оспорване на истинността, в частност
авторството на подписа, положен върху процесния
предварителен договор в поле „продавач“. Следва да се изясни, че с отговора на
исковата молба ответницата поддържа защитната теза, че представеният от ищеца
предварителен договор не е подписан от нея, а не, че между страните е бил
сключен договор с различно предметно съдържание. В преклузивния
срок по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата не е оспорила истинността на първите три
страници от документа с твърдение за различно предметно съдържание, т.е. че волеизявленията
(клаузите), обективирани в тези страници не изхождат
от нея, а едва във второто по делото съдебно заседание процесуалният
представител на ответницата прави възражение относно „съдържанието и верността
на съдържанието на първите три страници на представеното от ищеца копие, тъй
като е видно, че подпис върху всяка от страниците на представеното копие няма,
подпис има само на последната страница… но там където е същинското съдържание
на правоотношението няма доказателство, че изобщо е подписано от страните“,
което се явява преклудирано, съгласно чл. 133 ГПК.
С цитираното
Определение № 15181/28.12.2018 г., постановено по настоящото дело, съдът е задължил
ищеца на основание чл. 183 ГПК да представи в оригинал приложения към исковата молба Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 24.04.2012 г., като с молба от 11.01.2019 г. същият е
пояснил, че оригиналът на процесния документ е бил
отнет от дома му, за което получил информация именно от ответницата, която му
заявила, че * (жената с която живеел на семейни начала след
раздялата му с ответницата и която разполагала с ключ от имота) е взела неговия
оригинал, за което той подал жалба във II РУП
на ОД на МВР – *. Предвид това с доклада по делото в о.с.з. на
22.02.2019 г. съдът е указал на ищеца, че следва да докаже, че оригиналът на процесния предварителен договор е загубен или унищожен не
по негова вина, както и че същият е бил подписан от ответницата, като предвид
невъзможността да се ползва от доказателствената сила
на представеното заверено копие на документа след неговото оспорване от
ответницата и липсата на оригинал, следва да ангажира доказателства за
сключването му, включително в този случай са допустими свидетелски показания.
Съгласно съдебната практика на ВКС, обективирана
в Решение № 91/01.04.2015 г. по гр.д. № 5960/2014 г. на ВКС, IV г.о., при оспорване на частен диспозитивен
документ, чийто оригинал е загубен или унищожен, доказателствената
тежест да установи съдържащите се в него благоприятни факти се носи от
страната, която се е лишила от него. Приема се също, че основанието за мълчаливо извършеното от законодателя разместване на установените в чл. 193, ал. 3 ГПК правила за разпределение на доказателствената тежест произтича от обективната невъзможност за установяване авторството на подпис чрез
графологическо изследване на копие от
документа, върху който подписът е положен,
тъй като заключението на съдебно-графологичната
експертиза, изследвала не оригинала, а негово копие, винаги
ще е основано на вероятни предположения,
но не и на
категорична констатация за авторството на оспорения документ. В тази хипотеза следва да намери приложение
правилото на чл. 165, ал. 1 ГПК, според което при
изгубване или унищожаване на документ не по
вина на страната,
която се ползва от неговата
доказателствена сила, удостоверените от документа факти могат да бъдат
доказвани със свидетели, вкл. в хипотезите
на чл. 164, ал. 1 ГПК.
За установяване на обстоятелството, че между страните е сключен процесния предварителен договор, ищецът е ангажирал гласни
доказателствени средства чрез разпит на свидетелите * Г. и *
(при режим на водене) и Д.Г.В. (при режим на призоваване), както и по негово
искане е назначена съдебно-почеркова експертиза.
Според заключението назначената по делото СПЕ, изготвена въз основа на
представеното от ищеца копие на оспорения документ, подписът, положен за
„продавач“ в процесния предварителен договор, е
изпълнен от ответницата Т.И. *, като този фактически (доказателствен)
извод е обоснован с установените в хода на сравнителното изследване устойчиви
съвпадащи признаци, рядко срещащо се и самостоятелни, някои от тях с голяма
идентификационна стойност. При изслушването си в съдебно заседание вещото лице
пояснява, че в конкретния случай не се наблюдават преноси, които да говорят за
техническо възпроизвеждане, отделни фрагменти и щрихи от друг документ, от
който да е пренесен подписа. Същият е изпълнен върху редовата линия с едно
движение, без забавяне. При тези съображения вещото лице счита, че подписът не
е пренесен върху процесния документ от друг такъв.
Свидетелката * Г., съпруга на ищеца, заявява пред съда, че
когато ищецът се е разделил с * през 2016 г., с която е живеел на семейни
начала, е донесъл в офиса на дружеството, в което двамата са работили
документация, включваща платежни бележки за заплатена издръжка за сина им с
ответницата, вносни бележки за процесния договор за
изплащането на цената на апартамента, включително и оригинала на предварителния
договор, който тя е прочела. Свидетелства, че след това той е съхранявал тези
документи в жилището, предмет на процесния договор,
от което * е имала ключ. Свидетелката излага, че с ищеца са
започнали да търсят оригинала на договора към края на 2017 г. по повод на
изпратено кратко текстово съобщение на мобилния телефон на ищеца от ответницата,
че прекратява договора и няма да прехвърли нейната част от апартамента, както и
че иска да му върне заплатената сума по него. Свидетелства, че лично е внасяла
суми по банковата сметка на ответницата, с предоставени от ищеца парични
средства, за заплащане на вноските по предварителния договор. Сочи, че преди
получаването на съобщението в телефонен разговор ответницата също е отказала да
сключи окончателния договор. След като установили, че договорът го няма подали
жалба в полицията, вследствие на което конфликтните отношения между страните
били в известно затишие докато не получили искова молба за делба на имота и
тогава решили да предприемат действия. Установява се от свидетелските ѝ
показания, че свидетелката лично е давала парични суми на Надежда Владова, за
да превежда дължимите вноски от името на ищеца, като последният също ѝ е
давал суми освен за вноските, така и за нейни лични разходи, според уговорките
им. Пояснява, че сумите са били в размер на 400-450 лв. месечно.
Свидетелят *, служител на ищеца, свидетелства, че от 2008 г.
работи с ищеца и че е виждал копие на процесния
договор, но не и неговият оригинал, съотв. не се е
запознавал със съдържанието му. Този свидетел няма непосредствени впечатление
за други правнорелевантни факти, освен, че присъствал
по време на телефонен разговор на високоговорител между ищеца и ответницата
относно въпросния апартамент.
В хода на делото беше разпитана по искане на ищеца при режим на
призоваване и свидетелката Д.Г.В., която излага, че по други съдебни
производства е процесуален представител на ответницата. По време на разпита си
за относимите към делото обстоятелства относно
сключването на процесния предварителен договор,
свидетелката заяви единствено, че не си спомня дали представения ѝ препис
от договора е изготвен от нея, както и дали е сключен пред нея, а само, че е
било обсъждано.
От приетите по делото писмени доказателства – удостоверение с изх. №
147/28.01.2019 г., излвечение от банковата сметка на
ответницата (л. 138-161 от делото) и 23 бр. операционни бележки, се установява,
че в периода от 23.05.2012 г. до 29.05.2017 г. по сметката на ответницата е
постъпила сумата от 25 895 лв. с посочено основание за плащанията „вноска за
апартамент”, „вноска за апартамент по предварително подписан договор за
покупко-продажба”, „вн.апарт.предв.подп.договор” и др. с
идентично смислово съдържание, обобщено в издаденото от банката удостоверение с
„вноска за апартамент”, като отделно са извършени плащания с основание „вноска
за издръжка” в размер на 3620 лв. в периода от 12.04.2012 г. до 12.03.2018 г.
Изяснява се, че за вносител на част от плащанията е отразена *,
но съществува изрично удостоверяване в основанието на извършеното плащане, че
лицето от името на което се извършва плащането е именно ищеца В.Ц.Г.. В
действителност, видно от представеното от ответницата извлечение от банковата
ѝ сметка, съществуват парични преводи, които са извършени с наредител/вносител единствено *,
но точно по отношение на тези преводи е посочено изчерпателното основание на
плащането „вноска за апартамент по предварително подписан договор за
покупко-продажба”, включително на 24.02.2014 г., 24.10.2014 г. и 25.11.2015 г.
основанието е допълнено – „вноска за апартамент по предварително подписан
договор за покупко-продажба от В.Ц.Г.”. Така от 27.12.2013 г. до 28.01.2016 г.
(за периода от над 2 години) * е внасяла суми по сметката на ответницата в
размер на 400-450 лв. месечно с посоченото подробно основание за плащането, а в
периода от 25.06.2012 г. до 25.11.2013 г. с основание „вноска за апартамент”.
С оглед така констатираните обстоятелства от посочените писмени
доказателства, настоящият съдебен състав намира възражението на ответната
страна, че заплащаните суми са представлявали обезщетение за лишаването от
ползването ѝ на имота, за неоснователно, а както правилно отбелязват
процесуалните представители на ищеца, съгласно разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ЗС
когато общата вещ се използува лично само от някои от съсобствениците, те дължат
обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото
поискване. Твърдения за изпратена покана от ответницата с отправено искане за
заплащане на обезщетение за лишаване от ползването на съсобствения
имот до ищеца преди 23.05.2012 г. (от когато датират плащанията по банковата
сметка на ответницата) нито са навеждани от нея, нито са представени
доказателства в този смисъл, за да се направи дори предположение, че плащанията
с основание „вноска за апартамент“ представляват именно такова обезщетение.
По делото е прието и заключение на назначена съдебно-техническа
експертиза изследвала мобилната кореспонденция между ищеца, неговата съпруга и
ответницата, за което са били предоставени мобилните апарати на В.Ц.Г. и * Г., като експертизата не
е изследвала предоставени от ответната страна мобилни устройства, тъй като в
проведен телефонен разговор с вещото лице, Т.И.Б. е заявила, че няма налична
кореспонденция с посочените лица в процесния период.
Експертизата е обективирала на хартиен носител
извлечената мобилна кореспонденция между страните в Приложение № 1, 2 и 3, като
според заключението всички налични съобщения са автентични и немодифицирани, с
изключение на изтрити от ответницата съобщения в кореспонденцията ѝ с
ищеца чрез мобилното приложение „viber” ,
които не могат да бъдат възстановени. Макар и вещото лице да не е изследвало
въпроса кои са абонатите на предоставените телефонни номера от съответните
мобилни оператори, настоящият съдебен състав приема, че следва да кредитира
заключението като обективно и компетентно изготвено, доколкото вещото лице е
направило необходимата проверка, свързвайки се с ответницата на посочения
телефонен номер и тя се е представила именно като Т.И.Б., видно от поясненията
на вещото лице при изслушването му в съдебно заседание. От кореспонденцията
между ищеца и ответницата чрез мобилното приложение „viber”
става ясно, че отношенията между двамата са изключително влошени, налице е
неразбирателство относно общуването на ищеца с общия им син, като прави
впечатление, че ответницата не оспорва факта, че е получила 26 000 лв. от
ищеца, но при обсъждането на сключения между тях договор, изпратените от ответницата
съобщения са изтрити. Не така стои обаче въпросът с мобилната кореспонденция
чрез кратки текстови съобщения “SMS”, доколкото за
разлика от съобщенията, изпращани чрез мобилното приложение „viber”,
получените от адресата съобщения не могат да бъдат изтрити от изпращача. Видно
от изпратените от ответницата две съобщения чрез “SMS”, същата е заявила, че „От днес договора е прекратен и ще ти върна
сумата, Както и депозита в двоен размер. Връщам 26600 лв.”. Подобно изявление
на ответницата се съдържа и в кореспонденицията
ѝ със съпругата на ищеца * Г., като заявява, че просто ще му върне парите,
ще спази договора и го разваля.
От друга страна, за опровергаване на твърдението на ищеца за подписан
между страните предварителен договор, по инициатива на ответницата са разпитани
свидетелите * и сина им * Г..
Свидетелката * твърди, че между ищеца и ответницата е
съществувала уговорка ищецът да отдава процесния
апартамент под наем, както и че самият той е плащал наем на ответницата. Сочи,
че когато е имала възможност е превеждала пари по сметката на ответницата за
наема и издръжката на сина на страните, тъй като ищецът е бил безработен и не
ѝ е давал суми, които да превежда на ответницата. Посочва, че сумите са
били в порядъка на 50 лв., 100 лв. и 200 лв., в зависимост с от това, с което е
разполагала в сметката си, а заплатата ѝ е била около 400 лв. Заявява, че
в имота е живеело лице с име Тодор, което е плащало наем на ищеца. Впоследствие
обаче твърди, че имотът е бил в окаяно състояние. Потвърждава обстоятелството,
че е разполага с ключ от апартамента. Съдът констатира съществени вътрешни
противоречия в показанията на свидетелката, както и с останалия доказателствен материал. Едновременно твърди, че ищецът е
бил безработен и не ѝ е давал пари за апартамента, а също така, че е
работил в сервиз „на частно”. Обстоятелството, че в релевантния период ищецът е
бил безработен се оборва и от показанията на другите двама свидетели – * Г. и *.
Не става ясно как при положение, че е разполагала само с 400 лв. месечно от
трудово възнаграждение, свидетелката е внасяла по сметка на ответницата от
личните си средства по 400-450 лв. месечно за период от три години и половина
за вноски за жилището, както и допълнително за издръжка на сина на страните
суми между 100 лв. и 300 лв., видно от цитираните вече писмени доказателства.
Нелогично се явява твърдението на свидетелката за съществуваща уговорка между
страните за заплащане от страна на ищеца на наем за процесния
имот, който свидетелката е плащала със свои лични средства без да ползва
жилището, а в същото време е извършвала вноски от 27.12.2013 г. до 28.01.2016
г. (за периода от над 2 години) като е посочвала основание за плащането „вноска
за апартамент по предварително подписан договор за покупко-продажба от В.Ц.Г.”,
видно от извлечението от банковата сметка на ответницата, представено от
процесуалния ѝ представител. Лишено от логика е заявеното от тази
свидетелка действие, че след като е получила обаждане по телефона от полицията
за разпит във връзка с подадена от ищеца жалба, като я информирали, че става
въпрос за договор, който е откраднала с влизане с взлом и дължи пари на ищеца В.Ц.Г.,
тя се е обадила на ответницата, за да види за какво става въпрос, вместо да се
свърже с ищеца, от който очевидно изхожда обвинението. Прави впечатление
изложеното от нея, че ответницата ѝ обяснила, че е откраднала някакъв
договор и че дължи някакви пари, а свидетелката ѝ отговорила, че няма
нищо общо нито с единия, нито с другия. След това *
изпраща покана до ответницата да ѝ върне платените от нея пари. С оглед
тези противоречия в твърденията на свидетелката, които и се оборват от
останалите обсъдени по-горе доказателства, съдът намира, че свидетелските
показания на Надежда Владова не могат да бъдат достоверен източник на
информация за правнорелевантните факти по делото,
поради което не следва да ги кредитира.
Изложеното от другия разпитан по искане на ответницата свидетел * Г., син на страните, че
ищецът ползва имота срещу наем, който да заплаща на ответницата докато навърши
18 години, за което знае от майка си, са субективни възприятия на свидетеля и
пресъздават не непосредствено установени факти, а преразказано от ответницата
твърдение, което подлежи на самостоятелно доказаване
с всички допустими по ГПК доказателствени средства. Недопустимо е на твърденето на едната страна по делото да се придаде доказателствена стойност, като последното се преразкаже от
друг субект, който впоследствие да даде показания за това пред съда. А както бе
изяснено по-горе, по делото не са ангажирани годни доказателства, установяващи
това твърдение на ответницата, а напротив същото се опровергава от останалия
събран доказателствен материал.
В допълнение следва да се посочи, че видно от
обясненията на ответницата от 12.01.2018 г., дадени в хода на образуваната
проверка по подадената от ищеца жалба за откраднатия предварителен договор,
представляващи извънсъдебни признания за неизгоден за страната факт, последната
е твърдяла пред полицейските органи, че не казвала на ищеца, „че оригинала на
договор за покупко-продажба на апартамента, находящ
се в ж.к. „* го е взела *, тъй като няма как да
има такава информация, като по никакъв начин не е отрекла съществуването на процесния предварителен договор.
При съвкупния анализ на горепосочените
доказателствени средстава и установените от тях
обстоятелства, настоящият съдебен състав приема, че категорично по делото се
установява, че между страните съществува действително облигационно
правоотношение, възникнало от процесния предварителен
договор, представен от ищеца в заверен препис, с конкретното очертано в същия
предметно съдържание. Съдът кредитира изцяло показанията на свидетелите * Г. и *, преценени по правилата
на чл. 172 ГПК, тъй като същите са логични, последователни, взаимно допълващи
се и съответстват на всички други данни по делото относно съществените правнорелевантни обстоятелства по делото. Изводите на
вещите лица в заключенията по назначените СПЕ и СТЕ също изцяло кореспондират
както със свидетелските показания на посочените свидетели, така и с
представените от страните писмени доказателства. В кореспонденцията между
страните и съпругата на ищеца ясно личи, че ответницата се позовава на
съществени клаузи от съдържанието именно на представения по делото
предварителен договор – относно продажната цена, уговорката за задатък (депозит), неизпълнение и др.
Изяснява се по делото и че, оригиналът на
документа е загубен не по вина на ищеца, тъй като същият е бил отнет от
владението му без неговото знание и съгласие. За това обстоятелство съдът прави
извод от свидетелските показания на * Г., които се допълват от представените по
приложената по делото прокурорска преписка документи, от които е видно, че в
края на 2017 г. ищецът е установил липсата на оригинала на договора и е подал жалба
на 29.12.2017 г. до II РУ на МВР – гр. *. От наличните по
делото данни не може да се приеме, че ищецът съзнателно сам се е лишил от
оригинала на процесния предварителен договор, а също
така той няма интерес от подобно действие, особено след като е изплатил на
ответницата изцяло продажната цена на имота. Ирелевантно
е обстоятелството, че ищецът не е предявил претенцията си на посочената в
договора крайна дата за изповядване на нотариалната сделка за сключването на
окончателния договор – 24.05.2017 г., а е предприел действия по издирването на
оригинала на договора в края на 2017 г., като за този факт той е дал разумно
обяснение – не е разполагал с необходимите средства за заплащането на
нотариалните такси при прехвърлянето на имота, затова е поискал от ответницата
да отложат сключването на окончателния договор. Видно от свидетелските
показания на * Г. и установеното от
заключението на СТЕ, след заявения категоричен отказ на ответницата от сделката
и получаването на подадена от нея искова молба за делба на процесния
имот, ищецът е решил потърси защита на накърнените си права. Ищецът е изпратил
нотариална покана от 12.06.2018 г. до ответницата, с която я кани да се яви в
посочена в същата нотариална кантора на 25.06.2018 г. за извършване на
окончателното нотариално прехвърляне на недвижимия имот, предмет на
предварителния договор. Без правно значение е обстоятелството, че в
констативния протокол на нотариуса от 25.06.2018 г. е удостоверено, че при
явяването си ищецът е представил Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 24.04.2012 г., доколкото в същия не е посочено изрично, че
ищецът е представил именно оригинала на процесния
договор, а удостоверителното изявление на нотариуса е напълно валидно и при
представен заверен препис, доколкото не съществува задължение нито в ЗННД, нито
в ГПК при явяването при нотариуса за сключването на окончателен предварителен
договор пред нотариуса да се представя оригиналът на съответния предварителен
договор. Кога и дали ищецът е установил липсата на всички или част от
съхраняваните от него вносни бележки за изплатените вноски по договора е неотносимо към подлежащите на доказване факти с правно
значение по делото.
Както бе изяснено, по делото е установено от
представените писмени доказателства, че ищецът е заплатил изцяло уговорената
продажна цена в размер на 26 000 лв. (25 895 лв. преведени по банковата
сметка на ответницата и 300 лв. при подписване на предварителния договор, в
който е обективирана разписка за получаването на
сумата). Настоящият съдебен състав намира възражението на ответната страна за
настъпило автоматично прекратяване на договора за неоснователно, предвид
клаузата на чл. 11, изр. 2-ро от процесния договор,
видно от която страните са уговорили, че при неплащане на три поредни вноски
договорът ще се счита за прекратен. Установява се от представеното по делото
удостоверение с изх. № 147/28.01.2019 г., че по сметката на ответницата са
внасяни регулярно суми надвишаващи уговорената вноска от 433 лв. месечно, като
се констатират единствено неплатени вноски за м. 11.2012 г. и м. 03.2014 г. Въпреки
това обаче в последващите плащания ищецът е
компенсирал дължимите суми като е правил вноски в по-голям от дължимия размер.
Макар и плащанията да не са всеки път на уговорения падеж – 24-то число от
месеца, е видно, че сумите са внасяни с няколко дни по-рано или по-късно от
тази дата, включително няколко месеца са извършвани плащания на части, но
общият размер на внесената сума за съответния месец е в близък размер до
догорения за всяка вноска. В този смисъл не са налице предпоставките на чл. 11,
изр. 2-ро от процесния договор за наличие на
неплатени три поредни вноски, от които да се прави извод за неизпълнение от
страна на ищеца, обуславящо правото на ответницата да развали предварителния договор.
Ищецът е изпълнил и задължението си и по чл. 11, изр. 3-то от договора да
заплаща дължимите за имота данъци, за което е представил по делото приходни
квитанции, издадени от Община *.
На следващо място следва да бъде обсъдено
връщането от страна на ответницата на * с разписка от 15.01.2018 г. (с достоверна дата от
27.09.2018 г.) на сумата от 9126 лв., преведена от * по банковата сметка
на ответницата, според изложеното в разписката, поради грешка. Както вече бе
изложено, установено е по делото, че платените по сметката на ответницата суми
за вноските по процесния предварителен договор са
направени от ищеца, като част от вноските са физически внесени от * като наредител (вносител), но с посочено задължено лице, т.е. от
името и за сметка на ищеца, с негови средства. Поради какви обстоятелства
свидетелката * счита, че направените
чрез нея плащания са „поради грешка”, при условие, че изрично е посочвала
основанието за всяко от тях, а именно по процесния
договор, е ирелевантно за спора. Не променя факта, че
дължимата по договора сума е изцяло изплатена от ищеца на ответницата в срок,
предаването на сумата от 9126 лв. от ответницата на трето лице, което не е
страна по договора. С това действие на ответницата-продавач по предварителния
договор не се заличава пълното изпълнение на ищеца-купувач за заплащане на
продажната цена на имота, съответно по никакъв начин не обвързва последния,
като отношенията между ответницата и * са непротивопоставими на
ищеца и не влияят на възникналите по предварителния договор права и задължения
на страните. В този смисъл няма никакво основание от общо заплатената от ищеца
продажна цена да се извади върнатата от ответницата сума на свидетелката *.
Не се спори между страните, а и от
представения Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 29.04.2003
г., се установява, че страните са съсобственици на процесния
имот, предмет на предварителния договор, като всеки от тях притежава ½ ид.ч. от правото на собственост върху недвижимия имот. Не
са наведени твърдения, респ. не са представени доказателства, че към настоящия
момент ответницата се е разпоредила с притежаваната от нея идеална част от
имота.
С оглед всичко изложено, съдът намира, че са
установени всички материални предпоставки, обуславящи възникването на правото
на ищеца да реализира по съдебен ред обявяването на процесния
предварителен договор за окончателен, поради което предявения конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се
явява основателен и следва да бъде уважен.
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи
следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса
по сметка на Районен съд – *, съгласно чл. 85, ал. 2, вр.
чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси
към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес
(26 000 лв.), възлизаща на сумата 288,50 лв., както и местен данък за
придобиване на имота по сметка на Община * в размер на 676 лв.,
изчислен на база продажната цена за имота от 26 000 лв., доколкото същата
надвишава данъчната оценка на имота, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34, ал. 2 от Наредба на ОбС * за определяне на местните данъци на територията
на Община *.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК следва да се
наложи възбрана върху процесния недвижим имот за
реализиране на вземанията на държавата, досежно
разноските по прехвърлянето му.
При този изход на делото на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
сторените от него съдебни разноски в размер на 2202,48 лв., съобразно
представения по делото списък по чл. 80 ГПК (л. 164 от делото) и
доказателствата за реалното им извършване.
Така мотивиран, Районен съд
– Варна
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на 24.04.2012 г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, с който Т.И.Б., ЕГН **********, с адрес ***, в качеството си на
продавач, продава на В.Ц.Г., ЕГН **********, с адрес ***, следния недвижим
имот: ½ (една втора) идеална част от жилище, находящо се в гр. * , целият със застроена
площ от 61,30 кв. м,
състоящ се от: стая, хол,
кухня, коридор, санитарен възел и балкон, при граници:
ап. 54, улица и стълбище, ведно с прилежащото му избено помещение № * със застроена площ
5,06 кв. м, заедно с 0,9212 % от общите части
на сградата и от правото на
строеж, а по КККР на гр. *, одобрени
със Заповед № * г. на ИД на АГКК, няма издадена заповед
за изменение: самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент идентификатор *, намиращ се в сграда
№ 3, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: *, под обекта: * над обекта:
няма, срещу продажна цена в размер на 13 278 евро
или 26 000 лв., изцяло платена от купувача.
ОСЪЖДА В.Ц.Г., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на Община *
сумата 676 лв. (шестстотин седемдесет
и шест лева), представляваща местен данък, съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ и чл. 34, ал. 2 от Наредба на ОбС * за
определяне на местните данъци на територията на Община *.
ОСЪЖДА В.Ц.Г., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на
Районен съд – * сумата 288,50 лв. (двеста осемдесет и осем лева и петдесет стотинки),
представляваща дължимата такса по прехвърляне на имота, съгласно т. 8 от
Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната
дейност.
ДА СЕ ВПИШЕ възбрана на основание чл. 364,
ал. 1 ГПК върху недвижимия имот, представляващ
½ (една втора) идеална част от жилище, находящо се в гр. * , целият със застроена
площ от 61,30 кв. м,
състоящ се от: стая, хол,
кухня, коридор, санитарен възел и балкон, при граници:
ап. 54, улица и стълбище, ведно с прилежащото му избено помещение № * със застроена площ
5,06 кв. м, заедно с 0,9212 % от общите части на
сградата и от правото на строеж,
а по КККР на гр. *, одобрени със Заповед № * г. на ИД на АГКК, няма издадена заповед
за изменение: самостоятелен обект в сграда, представляващ апартамент идентификатор * намиращ се в сграда
№ *, разположена в поземлен
имот с идентификатор *, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: *, под обекта: *, над обекта: няма, до заплащането на разноските по прехвърлянето на имота.
ОСЪЖДА Т.И.Б., ЕГН **********, с адрес ***,
да заплати на В.Ц.Г., ЕГН **********, с адрес ***, сумата от 2202,48 лв. (две хиляди двеста и два лева и четиридесет и осем
стотинки), представляваща сторени съдебни разноски на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред Окръжен съд – Варна в 2-седмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕПИС от влязлото в сила решение
страните могат да получат след представяне на доказателства за заплащането на
дължимата нотариална такса и за заплатен в данъчната служба местен данък по чл.
44, ал. 1 ЗМДТ, както и след представяне на удостоверение, че продавачът няма
непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и
задължителни осигурителни вноски, на основание чл. 264 ДОПК, както и актуално
удостоверение за данъчна оценка на недвижимия имот, необходимо за
удостоверяване на липсата на непогасени данъчни задължения за имота.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: