РЕШЕНИЕ
№ 243
гр. Кюстендил, 28.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КЮСТЕНДИЛ, XVIII-ТИ СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ТИНА Р. МАЛИНОВА
при участието на секретаря ЗОЯ ДР. ТРЕНЕВА
като разгледа докладваното от ТИНА Р. МАЛИНОВА Гражданско дело №
20241520100861 по описа за 2024 година
Делото е образувано по искова молба, подадена от Я. Г. Б., ЕГН **********,
с адрес: гр. **, ул.“***“ № **, вх. *, ет. *, ап.*, чрез адв. А. И., със съдебен
адрес: гр. ***., ул.“***“ № **, против „Дезидерата“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Красно село“, ул.
„Солун“ № 52, ет.2, ап.2, съдържаща искане да бъде осъдено ответното
дружество да върне на ищеца сумата от 1 000,00 лева, представляваща
частично неизплатена сума по договор за гаранция № 224/07.03.2024 г.,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба.
Претендират се и направените разноски.
В исковата молба се твърди, че през месец март 2024 г. ищецът харесал
оферта за продажба на недвижим имот в гр. София, предлаган от ответното
дружество, като между страните бил сключен договор за гаранция при
покупка на недвижим имот, като в изпълнение на т.1 от същия, още в същия
ден бащата на ищеца Б. Б. Г. бил превел по сметката на ответника депозит в
размер на 4000 лева, а след няколко дни ищецът бил уведомен от банката, че
му било отказано отпускането на искания кредит за закупуване на имота,
защото същият бил „надценен“, поради което на основание чл.2.10 от
Договора ищецът поискал от ответното дружество да му бъде възстановен
1
заплатения депозит. В отговор на искането на ищеца, се сочи, че на 25.03.2024
г. по банков път, на бащата на ищеца била преведена сумата от 3000 лева с
основание на превода „връщане на част от депозит“. На въпроса на ищеца
защо са били върнати 1000 лева по-малко, ответното дружество заявило, че
такава била практиката и да се радвал, че и това му било възстановено.
Въз основа на изложеното, се иска от съда да постанови решение, с което
ответното дружество „Дезидерата“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. София, р-н „Красно село“ , ул. „Солун“ №52, ет.2,
ап.2, представлявано от управителя Т. Д. А., да бъде осъдено да върне сумата
от 1000 /хиляда/ лева, представляваща частично неизплатена сума по договор
за гаранция от 07.03.2024 г., ведно със законната лихва, считано от датата на
подаване на настоящия иск. Претендират се и направените по делото,
разноски.
Ответната страна в срока по чл. 131 от ГПК е депозирала писмен отговор.
Направено е възражение за местна подсъдност, доколкото се твърди, че не е
спазена разпоредбата на чл.105 от ГПК и компетентният съд да разгледа спора
бил Софийски районен съд. Предявените искове се оспорват изцяло, като
същите се считат за неоснователни и недоказани.
Сочи се, че на 07.03.2024 г. между страните бил сключен договор за
гаранция, по силата на който ищецът превел на ответното дружество сумата от
4 000 лева, представляваща депозит за закупуване на апартамент с
идентификатор 68134.1006.848.7.55, като този депозит бил широко
разпространен способ (стоп-капаро) при брокерските агенции и представлявал
самостоятелен договор, при който купувачът имал задължение да заплати
гаранцията - договорена сума пари, при условие, че ако се постигнело
съгласие по всички клаузи, които той предлагал, а в същото време откажел
сключване на договор на уговорената цена, губел гаранцията. По силата на
сключения договор ответното дружество се задължило да договори условията
на сделката с продавача, описани в чл.2.1 до чл.2.9 и до 22.03.2024 г. следвало
да бъде подписан предварителен договор за прокупко-продажбата на
процесния апартамент. В периода между подписването на договора за
гаранция и 22.03.2024г., ответникът се бил свързал с ищеца и уведомил, че не
е бил одобрен от банката за кредит, като ищецът се отказал от закупуване на
имота, като причината според ответника била, че ищецът се осигурявал на
2
доход, който не позволявал отпускане на ипотечен кредит. Относно
твърдението за това, че имотът бил надценен, е приложена към отговора
експертна оценка на апартамент, който бил над апартамента, предмет на
договора за гаранция. След отказа на ищеца да сключи предварителен
договор, ответникът на основание чл.8 от договора, задържал сумата в размер
на 1000 лева, въпреки, че имал основание да задържи целият депозит от 4000
лева. Счита се, че сключеният договор за гаранция попадал в категорията на
т.нар. ненаименувани договори и не бил уреден изрично от ЗЗД. При
несключване на предварителния договор при предложените и приети условия,
купувачът губел предадената на агенцията сума, като неустойка за
неизпълнение на задълженията по договора за гаранция. Предвид подробно
изложените в отговора съображения се иска предявеният иск да бъде
отхвърлен като неоснователен и недоказан.
В съдебно заседание ищецът се представлява от пълномощник, който в
изпълнение на указания на съда представя молба, с която прави уточнения
относно индивидуализацията на процесния договор, както и на имота, който
касае, отправяйки искане за постановяване на решение, с което да бъде уважен
предявеният иск. Представен е и списък на разноски.
Ответникът не изпраща свой представител. След проведеното по делото
открито съдебно заседание е докладвана подадена от ответната страна, молба.
Съдът, след като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на
чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна,
следното:
Предявен е осъдителен иск с правно основание по чл.55, ал.1, пред. 2 от ЗЗД
във връзка с чл.93, ал.2 от ЗЗД за осъждане на ответника да върне на ищеца
сума в размер на 1000.00 лв., представляваща частично неизплатена сума по
Договор за гаранция с № 224/07.03.2024 г. С Протоколно определение
№128/06.02.2025 г. съдът е разпределил доказателствена тежест между
страните, като е указал на ищеца, че по така предявения от него иск, в негова
тежест е да докаже, че е дал /платил/ на ответника сумата в размер на 1000.00
лв., с оглед на неосъществено основание, която сума представлява частично
неизплатена сума по процесния договор за гаранция, сключен с цел покупка
на недвижим имот, като на ответника е указано, че следва да докаже
3
основание за задържане на получената сума и/или че е върнал същата, както и
всички свои правоизключващи, правопрекратяващи, правоунищожаващи
възражения.
С Определение № 1727/18.12.2024 г. по описа на КРС съдът е указал на
страните, че на осн. чл. 7, ал. 3 ГПК ще провери служебно сключения
помежду им договор за наличието на неравноправни клаузи, като им е
предоставил и възможност да изразят становище по този въпрос в първото
съдебно заседание по делото.
С приетия по делото за окончателен, без възражения от страните, доклад,
обективиран в Определение № 1727/18.12.2024 г. по описа на КРС, съдът е
обявил за безспорно, че на 07.03.2024 г. между страните е сключен договор за
гаранция при покупка на недвижим имот, по силата на който ищецът е превел
на ответното дружество сумата от 4 000 лева, представляващ депозит за
закупуване на апартамент.
Посоченото се установява и от представеното по делото заверено копие на
Договор за гаранция № 244 при покупка на недвижим имот, от който е видно,
че по силата му между страните е възникнало валидно облигационно
правоотношение, с оглед на което ищецът, в качеството си на възложител се е
задължил да преведе по банкова сметка на ответното дружество сумата от
4000 лева до 08.03.2024 г., представляваща гаранция за закупуване на
описания в договора недвижим имот, срещу насрещно поетото задължение от
ответното дружество да договори условията за покупка на имота, изброени в
т.2 от договора. От договора става ясно още, че възложителят е заявил
желание да закупи имота при визираните в т.2, условия, едно от които,
уредено в т.2.10., е, че в случай, че кредитиращата банка откаже да отпусне
кредит, равняващ се на 90% от продажната цена, ответното дружество връща
депозита по т.1 на възложителя. В т.4 от договора е записано, че при
договоряне на посочените в т.2 условия, възложителят се задължава до
22.03.2024 г. да сключи предварителен договор за покупка на имота, като ако
не е уговорено друго - да се яви за подписването му на 22.03.2024 г., в 13 ч. на
адреса на ответника. Съгласно т. 6 от договора, ако в срока по т.4, ответникът
не договори условията по т.2, същият се задължава да върне на възложителя
получената сума по т.1 в тридневен срок от изтичането на срока по т.4. Според
т.7 възложителят има право да се откаже от сключването на предварителен
4
договор при определени и описани в договора за гаранция, условия, а
ответникът се задължава да му върне сумата по т.1 в 3-дневен срок от
получаване на писменото му уведомление за отказ, но не по-късно от
изтичането на срока по т.4. В чл.8 пък е уговорено, че при неизпълнение на
задължението на възложителя по т.4, ответното дружество има право да
задържи получената сума по т.1 от договора като обезщетение.
Въз основа на приложеното заверено копие на извлечение за превод от
банкова сметка с титуляр: Б. Б. Г., обхващащо периода от 01.03.2024 г. до
29.03.2024 г., се установява, че на 07.03.2024 г. към банкова сметка на
ответното дружество е извършен паричен превод на сумата от 4000 лева,
чието записано основание е "депозит по договор за гаранция от 07.03.2024 г. N
244, кoето обстоятелство ответното дружество не оспорва и признава
получаването на паричната сума. От извлечението се установява и, че на
25.03.2024 г. ответното дружество като наредител е превело по банковата
сметка, с титуляр Б. Б. Г., сумата от 3000 лева, с основание на превода:
"връщане на част от депозит по дог. 244 от 07.03.2024 г.".
По делото е представено и заверено копие на доклад за пазарна оценка на
недвижим имот от 20.12.2023 г. - апартамент № *** с идентификатор
68134.1006.848.7.59, разположен на пети етаж в Секция В на жилищна сграда
в гр.***, Столична община, район ***, м. ***, ПИ с идентификатор
***34.1006.848, с пазарна стойност 145 600 евро и ликвидационна 123 800
евро, който съдът намира в случая за неотносим към предмета на спора,
предвид и обстоятелството, че не касае недвижимия имот, във връзка с който е
сключеният между страните договор за гаранция.
Преддоговорните отношения между страните могат да преминат през
различни етапи, предхождащи сключването на предварителен договор, като
няма пречка в рамките на преддоговорните отношения страните да сключат и
други съглашения – с организационен и подготвителен характер. Тези
съглашения също имат договорен характер, като не е необходимо те да имат
съдържанието на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, тъй като не са предварителни договори.
Няма никаква пречка в закона, изпълнението и на такива договорни
задължения, произтичащи от споразумения с организационен и подготвителен
характер, включително с оглед сключването на предварителен договор, да
бъдат обезпечени с уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина.
5
Когато страните по такова съглашение си обещаят с него - задължат се да
сключат предварителен договор и уговорят, че едната страна предава на
другата определена парична сума (включително, и нерядко - и като авансово
плащане на част от цената от страна на купувача), която да служи и като
обезпечение за изпълнението на поетото задължение за сключване на
предварителен договор (а често - и на други задължения по съглашението),
респ. да служи като обезщетение при неизпълнение на това задължение и/или
при отмятане от него - в зависимост от конкретната уговорка (която, както и
цялото съглашение, подлежат на тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД), тя може
да има функциите както на задатък, така и на отметнина, които са уредени с
диспозитивните правни норми, съответно - на чл. 93 от ЗЗД и н а чл. 308 от
ТЗ. В този смисъл и Решение № 148 от 30.06.2014 г. на ВКС по гр. д. №
5698/2013 г., IV г. о., ГК. В конкретния случай съдът намира, че тълкувайки
текста в сключения между страните договор за гаранция, се установява, че
предадената от ищеца сума в размер на 4000 лева има характер на капаро
(стоп-капаро) (задатък), чиято функция е била основно да потвърди
ангажимента на ищеца-купувач и неговото намерение да закупи имота. Тоест,
извършвайки тълкуване на уговорките съгласно чл. 20 ЗЗД, с оглед целта на
стоп-капарото, обичаите в практиката и добросъвестността, съдът приема, че
съглашението за стоп-капаро е постигнато, за да обезпечи сключването на
предварителен договор за покупко-продажба на имота, като гарантира, че
лицето, което го дава, има сериозно намерение да сключи договора, както и че
лицето, което го получава няма да предлага имота на трети лица.
Следователно сумата, платена по това съглашение, има обезпечителна и
обезщетителна функции за изправната страна, т. е. стоп-капарото в случая има
значението на задатък.
Според чл.93 от ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен
договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала
задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от
договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора
може да иска задатъка в двоен размер. Ако изправната страна предпочита да
иска изпълнение на договора, обезщетението за вредите се определя по
общите правила. Законът придава на задатъка няколко функции:
потвърдителна, т. е. той представлява доказателство, че договорът е сключен;
6
гаранционна - на изправната страна се признава правото да се откаже от
договора и да задържи задатъка, който е получила, или да иска обратно в
двоен размер задатъка, който тя самата е дала, ако другата страна не изпълни
задължението си и обезщетително – наказателна функция, т. е. задатъкът
представлява и средство за обезщетяване на изправната страна за вредите,
които неизпълнението й причинява.
Съгласно разпоредбата на чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД, който е получил нещо с
оглед на неосъществено основание, е длъжен да го върне. Тази хипотеза
обхваща и случаи, при които се дава нещо в периода на преговори за
сключване на договор, но впоследствие договор не се сключва. В конкретния
случай не бе доказано страните да са сключили предварителен договор за
покупка на имота, като не се установи, и че ответното дружество е изпълни ло
задължението си да договори условията за покупка на имота, изброени в чл.2,
в частност тези по чл.2.10. от процесния договор за гаранция. Нещо повече, от
твърденията на страните се констатира, че причината, поради която не е
сключен предварителен договор, е, че на ищеца не е бил отпуснат кредит от
банката, което обстоятелство не беше оспорено по никакъв начин от
ответника, дори напротив, същият в отговора на исковата молба потвърждава,
че е бил наясно, че ищецът не е бил одобрен за кредит от банката и въпреки
вмененото му с договора задължение по чл.2.10. в случай, че кредитиращата
банка откаже да отпусне кредит на възложителя, депозитът по чл.1 от
договора в размер на 4000 лева следва да бъде върнат на възложителя-ищец,
то стана ясно, че ответникът е изпълнил частично задължението си по чл.2.10.
от договора за гаранция, като е върнал на ищеца единствено сума в размер на
3000 лева.
Отделно от горното, следва да се посочи, че едно от условията, договорени
между страните, без наличието на които очевидно не може да се пристъпи към
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
е именно ползването от страна на възложителя на ипотечен кредит,
регламентирано в чл.2.2. от договора за гаранция, за който както се спомена, е
получен отказ от страна на кредитиращата банка. Причината, поради която не
е отпуснат кредита на ищеца, в случая се явява ирелевантна, тъй като
изпълнението на задължението на ответното дружество за връщане на
гаранцията в случай на отказ на банката да отпусне кредит, не е
предпоставено от липсата, респ. наличието на вина на възложителя. Видно е,
7
че едно от условията за закупуване на имота, за договарянето на които
ответникът е получил от ищеца сумата в размер на 4000 лева, не се е
изпълнило - получаването и ползването на кредит от ищеца-възложител, което
е довело и до несключването на предварителния договор, а както е записано и
в чл.4 от договора за гаранция, възложителят се задължава да сключи
предварителен договор, но само ако са налице условията по чл.2 от договора
за гаранция. Също така в чл.6 от договора е посочено, че ако ответникът не
договори условията по т.2, се задължава да върне на възложителя получената
сума.
Предвид изложеното следва, че хипотезата на чл.55, ал.1, пр.2 от ЗЗД
обхваща и случаи, при които се дава нещо в периода на преговори за
сключване на договор, какъвто се явява и настоящия случай, но впоследствие
договор не се сключва. Ето защо, в случай на несбъдване на очакваното
основание за разместване на имуществените блага, даденото се явява лишено
от основание за това, като дадедно/получено с оглед неосъществено
основание. Предоставената сума в случая е платена с оглед бъдещо
подписване на предварителен договор, а след като това не се е състояло - се
явява дадена на неосъществено основание. Ето защо, ответникът дължи
връщане на гаранцията на ищеца в пълен размер, като доколкото се
установява, че на ищеца са върнати 3000 лева, ответникът дължи сумата от
1000 лева, за която е отправена и претенцията, инициирала настоящото
производство.
Колкото до разпоредбата на чл.8 от договора за гаранция, в която е
уговорено, че при неизпълнение на задължението на възложителя по т.4 (да
сключи предварителен договор за покупка на имота), ответното дружество
има право да задържи получената сума по т.1 от договора като обезщетение,
настоящият съдебен състав намира клаузата за неравноправна по смисъла на
чл. 143, ал. 1 ЗЗП. Ищецът в случая несъмнено се ползва от защитата по
ЗЗП, тъй като се явява потребител по смисъла на § 13, т. 1 ДР на ЗЗП –
физическо лице, което придобива посредническа услуга, за която няма данни
да е предназначена за извършване на търговска или професионална дейност,
респ. ответникът е търговец – юридическо лице, което извършва по занятие
посредническа дейност и предоставя на потребителите услуги като част от
своята търговска дейност (§ 13, т. 2 ДР на ЗЗП) Съгласно разпоредбата на чл.
143, ал. 1 ЗЗП, неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е
8
уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и
задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В ал. 2 на същия
член са изброени неизчерпателно хипотези на неравноправни клаузи, като от
буквалния прочит на чл. 143, ал. 1, т. 4 и т. 5 ЗЗП следва, че значително
неравновесие между страните е налице тогава, когато клаузите в договора
позволяват на търговеца или доставчика да задържи заплатените от
потребителя суми, в случай че последният откаже да сключи или да изпълни
договора, като същевременно не предвиждат право на потребителя да получи
обезщетение на същата стойност при несключване или неизпълнение на
договора от страна на търговеца или доставчика; както и когато клаузите на
договора задължават потребителя при неизпълнение на неговите задължения
да заплати необосновано високо обезщетение или неустойка. В настоящия
случай е видно, че при неизпълнение на задължението си по договора по т.4,
ищецът търпи санкция, изразяваща се в загубата на платената гаранция,
представляваща "капаро", т.е поради отказа си да сключи предварителен
договор, за сключването на който не е изпълнено едно от необходимите
договорени между страните, условия, за изпълнение на които ответникът е
поел задължение да ги договори (и отделно, при отказ на кредитиране, да
върне сумата на ищеца), ищецът заплаща неустойка на насрещната страна в
размер на платеното капаро /гаранция/ от 4000 лева. Подобно обезщетение
несъмнено е необосновано високо, тъй като е прекомерно в сравнение с
вредите, които ответникът е претърпял от неизпълнението на ищеца.
Изложеното несъмнено показва значително неравновесие между правата и
задълженията на търговеца и потребителя, което в крайна сметка уврежда
последния. В допълнение следва да се посочи, че клаузата на чл. 8 от договора
за гаранция, на която ответникът се позовава като основание да задържи
получената сума, е неравноправна и поради обстоятелството, че договорът не
предвижда право на потребителя да получи обезщетение на същата стойност
при несключване или неизпълнение на договора от страна на търговеца. От
клаузата на чл. 6 е видно, че при недоговаряне на условията по чл.2, ответното
дружество се задължава да върне на възложителя получената сума в
тридневен срок от изтичане на срока по т.4. Подобно плащане обаче не
представлява санкция за посредника, а избягване на неоснователното
обогатяване между страните, тъй като гаранцията е платена с оглед
9
изпълнение на определени задължения от посредника, като при
неизпълнението им по негова вина, не е налице основание за задържане на
сумата. Последният обаче не търпи санкция за договорното си неизпълнение,
като не дължи например връщане на сумата в двоен размер, а единствено
връщане на вече получените от клиента парични средства, за разлика от
потребителя, който губи сума в размер на 4000 лева в случай на виновното му
неизпълнение по договора. Ето защо, цитираната договорна клауза на чл. 8 от
договора за гаранция показва значително неравновесие между страните във
вреда на потребителя и следователно е неравноправна, респ. нищожна на
основание чл. 146, ал. 1 ЗЗП – същата не е доказано да е била индивидуално
уговорена, като твърдения в този смисъл не са наведени от страните по
делото, а и е видно, че същата е част от типово съдържание на договор, който
се предлага от търговеца на всички клиенти. Нищожността на клаузата
изключва правото на ответника да задържи полученото капаро /гаранцията/
въз основа на тази уговорка.
От събраните по делото доказателства, преценени в тяхната съвкупност и в
съответствие с твърденията на страните по делото, съдът счита, че са
установени всички предпоставки за уважаване на предявения иск, тъй като е
налице неоснователно обогатяване, доколкото има установено разместване на
имуществени блага в сферата на страните, като в случая ищецът безспорно
доказа даването, превеждането на сумата от 4000 лева по сметка на ответника,
но ответникът не установи да е налице валидно основание за задържане на
сумата, предвид и констатираната нищожност на горепосочената клауза от
договора. При това положение ответникът дължи на ищеца връщане на
сумата от 1000 лева, като съдът ще присъди върху сумата и претендираната
законна лихва, считано от подаване на исковата молба.
Въз основа на изложеното дотук, съдът приема, че искът е изцяло
основателен и като такъв следва да бъде уважен.
По разноските.
При този изход на делото, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени сторените от него разноски, за които по делото има
представени доказателства - договор за правна защита и съдействие и
разписки за извършено плащане, както и списък с разноски, от които е видно,
че ищецът е понесъл разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 500
10
лева и за държавни такси в размер на 50 лева и на 15 лева, поради което
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца разноски за
производството в общ размер на 565 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА, на основание чл.55, ал.1, пр. 2 от ЗЗД във връзка с чл.93, ал.2 от
ЗЗД, "Дезидерата" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район „Красно село“, ул. „Солун“ № 52, ет.2, ап.2, ДА
ЗАПЛАТИ на Я. Г. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. ***, ул.“***“ № **, вх. *,
ет. *, ап.*, със съдебен адрес: гр. ***, ул.“***“ № **, сумата от 1000 лева -
главница, представляваща заплатена на неосъществено основание във връзка с
Договор за гаранция с № 224/07.03.2024 г., ведно със законната лихва, считано
от датата на подаване на настоящия иск - 10.04.2024 г., до окончателното
изплащане.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 от ГПК, "Дезидерата" ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Красно
село“, ул. „Солун“ № 52, ет.2, ап.2, ДА ЗАПЛАТИ на Я. Г. Б., ЕГН **********,
с адрес: гр. ***, ул.“***“ № **, вх. *, ет. *, ап.*, със съдебен адрес: гр. ***,
ул.“***“ № **, сумата в общ размер на 565 лева, представляваща направени от
ищеца разноски в производството за адвокатско възнаграждение и държавни
такси.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд-
Кюстендил в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – Кюстендил: _______________________
11