Р
Е Ш Е
Н И Е
Гр. София 12.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд първо гражданско
отделение І-21 в открито заседание на седемнадесети февруари две хиляди двадесет и втора
година в състав:
Съдия: Свилен Станчев
при участието на секретар Снежана Апостолова, като разгледа
докладваното от съдия Свилен Станчев гр.дело № 9625 по описа за 2020 година, прецени:
Делото е образувано след изпращане по подсъдност на
гр. дело № 5393/2020 г. по описа на СРС. И.Х.К. е предявил срещу М.П.П. два
обективно съединени иска при условията на евентуалност:
- главен иск с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. 3
от ЗЗД за обявяване за нищожен поради накърняване на добрите нрави, на договор
за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 135 том ІІ
рег. № 13110, дело № 272/2017 г. на
нотариус В.М.;
- евентуален иск с правно основание чл. 29 от ЗЗД за
унищожаване поради измама на договор за покупко-продажба на недвижим имот,
предмет на договорите, чиято действителност се оспорва. сключен с нотариален
акт № 135 том ІІ рег. № 13110, дело № 272/2017 г. на нотариус В.М..
В исковата молба ищецът И.Х.К. чрез
пълномощника си излага,че е собственик на недвижим имот, находящ се в гр.София,
Столична община, район „Триадица“, ж.к. „Стрелбище“, блок 16 - стар административен
адрес, съгласно документ за
собственост: ул. „****, блок „А“, съответстващ на сграда № 4 /четири/ с
идентификатор № 68134.1003.44.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на недвижимите имоти, одобрени със Заповед № РД-18-108 от 13.12.2016г. на изп.
директор на АГКК, разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.1003.44.4
по кадастралната карта и кадастралните регистри на недвижимите имоти, а
съгласно документ за собственост - държавна земя - дворно място от кв. 56 по плана на гр. София, местност „Красно село“
Боянско, а именно: апартамент № 20/двадесети/ на етаж 2 /втори/ във вход „В“, а
съгласно документ за собственост - вход трети, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор № 68134.1003.44.4.20 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на недвижимите имоти, одобрени със Заповед № РД-18-108
от 13.12.2016г. на Изп. Директор на АГКК предназначение на самостоятелния обект
- жилище, апартамент, нива на обекта - 1 /едно/ със застроена площ от 97.68
кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня, килер и дрешник, антре и два балкона
при съседи по документ за собственост: ул. Мидия“, ул.“Траянови врата“, М. Х.Г.,
стълбище и двор, а съгласно схема от СГКК София: на същия етаж - самостоятелен
обект с идентификатор № 68134.1003.44.4.19, под обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.18, над обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.22, заедно с избено помещение № 23 с площ от 10.85
кв.м. / десет цяло и осемдесет и пет стотни квадратни метра/, при съседи:
коридор, Г.Е.К., помещение за колички и двор, заедно с таванско помещение №4, с
площ от12.20 кв.м.,при съседи: ул. „Мидия“, И. С.Н., П.Б.П., и коридор, заедно
с 4.86% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху
държавна земя, описана по-горе.
Ответницата М.П.П. била племенница на
ищеца. Ищецът твърди, че от 2017 г. ответницата започнала редовно да го
посещава в дома му, при което споделяла за тежко финансово състояние във връзка
с изтеглени кредити и искала от него финансова подкрепа. Ответницата използвала
доверието на ответника и обстоятелството, че той живеел сам, за да го постави
във физическа и икономическа зависимост, и под нейно влияние ищецът сключил
сделка за прехвърляне на имота. Сделката била сключена с нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 135 том ІІ рег. № 13110 дело № 272/2017 г.
от 17.11.2017 г. С договора на ищеца било запазено пожизнено право на ползване,
а ищцата му обяснила, че поела задължение да го гледа и издържа. След
изповядването на сделката, били открити на името на ищеца банкови сметки в
„Райфайзенбанк“ и „Банка ДСК“ , по които сметки ответницата П. превела сумите
от съответно 30 000 лева и 90 000 лева. Ищецът К. твърди, че след
това по искане на ответницата П. и сина ѝ А.Й.П., той (ищецът) изтеглял и
предавал на ответницата П. парични суми, които за периода 17.11.2017 г. –
12.12.2017 г. били в общ размер 8000 лева. Според твърденията на ищеца,
ответницата П. и синът ѝ взели издадените на ищеца дебитни карти, с които
за периода 12.02.2018 г. – 07.10.2019 г. изтеглили от сметката му в „Банка ДСК“
сумата от 16 000 лева, а за периода от 19.01.2018 г. до 25.09.2019 г.
изтеглили от сметката му в „Райфайзенбанк“ сумата от общо 6800 лева.
На основание тези обстоятелства,
пълномощникът на ищеца твърди, че договорът за продажба на недвижимия имот е
нищожен, поради накърняване на добрите нрави, като условията на сделката сочели
необичайност – лекомислие, неопитност, поставяне в икономическа и физическа
зависимост на ищеца от ответницата, напредналата възраст на ищеца, личностното
му разстройство, от което ответницата се възползвала.
При условията на евентуалност сочи
основание за унищожаване на сделката поради измама.
На
основание изложените обстоятелства, представителят на ищеца прави следните
искания до съда:
-
да прогласи за нищожен на основание чл. 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД договор за
продажба на недвижим имот, сключен с нотариален акт № 135 том ІІ рег. № 13110
дело № 272/2017 г. от 17.11.2017 г. на нотариус В.М.;
-
при условията на евентуалност при отхвърляне на главния иск, на осн. чл. 29 ал.
1 от ЗЗД да унищожи договор за продажба на недвижим имот, сключен с нотариален
акт № 135 том ІІ рег. № 13110 дело № 272/2017 г. от 17.11.2017 г. на нотариус В.М..
Ответникът
М.П.П. чрез пълномощника си адвокат В., оспорва иска със следните възражения:
-
възражение за липса на неравностойност на престациите, с оглед запазеното в
полза на ищеца право на ползване;
-
възражение за неизпълнение от страна на ищеца на задължението му да поддържа
имота в добро състояние;
-
възражение за злоупотреба с права, с оглед искането на ищеца ответницата да му
прехвърли имота с предварителен договор.
Съдът като взе предвид становищата на страните и
събраните по делото доказателства, установи следното:
По делото е прието за безспорно установено и ненуждаещо се от доказване сключването
на договор за продажба на недвижим имот между ищеца И.Х.К. като продавач и
ответницата М.П.П. като купувач с нотариален акт № 135 том ІІ рег. № 13110 дело
№ 272/2017 г. от 17.11.2017 г. на нотариус В.М.. Съгласно договора, И.Х.К.
продал на М.П.П. собствения си недвижим имот - , находящ се в гр.София, Столична
община, район „Триадица“, ж.к. „Стрелбище“, блок 16 - стар административен
адрес, съгласно документ
за собственост: ул. „****, блок „А“, съответстващ на сграда № 4 с идентификатор
№ 68134.1003.44.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на недвижимите
имоти, одобрени със Заповед № РД-18-108 от 13.12.2016г. на изп. директор на
АГКК, разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.1003.44.4 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на недвижимите имоти, а съгласно
документ за собственост - държавна земя - дворно място от кв. 56 по плана на гр. София, местност „Красно село“
Боянско, а именно: апартамент
№ 20 на етаж 2
във вход „В“, а съгласно документ за собственост - вход трети, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор № 68134.1003.44.4.20 по кадастралната карта
и кадастралните регистри на недвижимите имоти, одобрени със Заповед № РД-18-108
от 13.12.2016г. на Изп. Директор на АГКК предназначение на самостоятелния обект
- жилище, апартамент, нива на обекта - 1 със застроена площ от 97.68 кв.м.,
състоящ се от две стаи, хол, кухня, килер и дрешник, антре и два балкона при
съседи по документ за собственост: ул. Мидия“, ул.“Траянови врата“, М. Х.Г.,
стълбище и двор, а съгласно схема от СГКК София: на същия етаж - самостоятелен
обект с идентификатор № 68134.1003.44.4.19, под обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.18, над обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.22, заедно с избено помещение № 23 с площ от 10.85
кв.м., при съседи: коридор, Г.Е.К., помещение за колички и двор, заедно с
таванско помещение №4, с площ от12.20 кв.м.,при съседи: ул. „Мидия“, И. С.Н., П.Б.П.,
и коридор, заедно с 4.86% идеални части от общите части на сградата и правото
на строеж върху държавна земя, описана по-горе. Продажната цена, съгласно
цитирания нотариален акт, е 120 000 лева (гр. дело № 5393/2020 г. СРС л.
13-15). С договора продавачът си запазвал пожизнено
правото на ползване върху имота. По делото е прието
за безспорно установено и превеждането по банкови сметки с титуляр И.Х.К. на
сума в общ размер 120 000 лева.
Пълномощникът на
ищеца обосновава нищожност на договора за продажба с твърдение за накърняване
на добрите нрави с нарушаване на обществено утвърдения начин на мислене и
поведение, като ищецът К. бил поставен под психическо въздействие от страна на
ответницата П. за сключване на договора. По делото са разпитани свидетели, от
показанията на които не може да се направи несъмнен извод, че ответницата е
оказвала „психическо въздействие“ върху ищеца да ѝ прехвърли имота. Свидетелката
Б.дава показания за споделено от ищеца, че бил „атакуван“ от племенницата ски,
която настоявала той „да ѝ припише там документ за гледане и издръжка“.
Това твърдение частично влиза в противоречие със следващите показания на същата
свидетелка, че ищецът търсел „някаква опора, да се грижи някой за него и той я
намери в нейно лице“. От тези показания, преценени в съвкупност с показанията
на свидетелите Д.Б.П.и Н.С.В., че ищецът е търсил „някой да го гледа“, следва
фактическият извод, че инициативата за прехвърляне на имота е била на ищеца, с
намерение срещу това да получи грижи от приобретателя. Сключеният между страните
договор бил за продажба на недвижимия имот. Няма доказателства, че договорът с
това съдържание е бил сключен под „психичното въздействие“ на ответницата и при
липса на съгласие от страна на ищеца. Според показанията на свидетелката Б.,
ищецът се оплакал, че ответницата го накарала да подпише документ, „който не го
знае“ и че впоследствие ответницата му отнела апартамента и дебитната карта.
Свидетелката възпроизвежда твърдения на ищеца и от тези показания не може да се
направи извод за формиране на волята на ищеца за сключване на договора чрез
действия на ответницата, които противоречат на добрите нрави.
Вторият довод за
накърняване на добрите нрави е обоснован с твърдение за нарушаване изискването
за еквивалентност на престациите. Нееквивалентността
на насрещните престации води до нищожност на сделките, когато разликата в
престациите е изключително голяма (ВКС Р. № 24 от 09.02.2016 г. по гр.д. №
2419/2015 г. III г.о. и цитираните в него Р.
615-201-IIIг.о. – нищожност при дванадесет
пъти по-ниска цена; Р. 119-2011-I г.о.
– двадесет и осем пъти по-ниска цена; Р. 452-2010-I г.о. – неравностойността би
следвало да е такава, че да е равнозначна на липса на престация). По делото е
назначена съдебно-оценителна експертиза на недвижимия имот. Според заключението
на вещото лице (л. 170-178) пазарната стойност на имота към датата на неговото
прехвърляне е 161 953 лева. Продажната цена на имота, съгласно договора,
била 120 000 лева, или с 26% по-ниска от пазарната му цена. Тази разлика в
престациите не е в такава степен значителна, че да обуслови нищожност на
сделката. Следва да се отчете и че за продажна цена от 120 000 лева ищецът
е продал на ответницата само „гола собственост“, като си е запазил пожизненото
право на ползване върху имота. Тази уговорка обосновава разликата между
продажната цена по договора и пазарната цена на имота. По тези съображения
съдът намира, че не е допусната нееквивалентност на престациите, която да води
до нищожност на договора за продажба на имота.
Третият довод,
изложен в подкрепа на становището за нарушаване на добрите нрави, е състоянието
на ищеца към датата на сключването на сделката. Излагат се твърдения за влошено
физическо състояние и социална изолираност. Същевременно, сключването на
сделката се обосновава с използването от ответницата на характеровите
особености на ищеца - „наивен, лековерен, сензитивен за чужди преживявания и
нужди, неуверен и страхлив“. По делото е приложена медицинска документация се
установява неколкократен престой във Военномедицинска академия преди датата на
сделката: от 04.09.2017 г. до 09.09.2017 г. с диагноза дискова болест в
лумбалния отдел; от 13.09.2017 г. до 16.09.2017 г. с диагноза ангина пекторис,
с отбелязано състояние след еднопротезиране на дясна тазобедрена става; и от
03.10.2017 г. до 10.10.2017 г. за физиотерапия (л. 160). Бил е преглеждан от
личния си лекар – свидетелката Д.К.на 04.09.2017 г. (увреждане на
междупрешленните дискове – л. 136), на 12.09.2017 г. (други видове стенокардия
– л. 135) и на 24.10.2017 г. със същата диагноза (л. 135). Физическото
състояние на ищеца към датата на сключване на сделката се установява частично
от показанията на свидетелката Д.К.(погрешно вписана в протокола като „П.“),
според която ищецът изпитвал силни болки и затруднения в придвижването си,
което наложило операция на тазобедрените стави. От тези доказателства не се
установява връзка между физическото състояние на ищеца и способността му правилно
да взема адекватни и мотивирани решения за разпореждане с имущество при
сключването на договора на 17.11.2017 г.
За характеровите
особености на ищеца и за емоционално-психичното състояние на ищеца преди и по
време на сключването на договора, са назначени и изслушани съдебно-психологична
експертиза и комплексна съдебно-психиатрична експертиза. Експертизите не
установиха състояние на „стеснено съзнание“ или психоза, както и за нарушено
личностново разстройство или интелектуален дефицит. Комплексната експертиза
установява особености в характера на освидетелствания, описващи го като
„подчиняем тип личност“ и „акцентуирана личност от зависим тип“, което се
характеризирало с отстъпчивост, изпълнителност, бягство от конфликти, стремеж
към компромис и сътрудничество, с тенденция за липса на собствено мнение и
зависимост. Според вещите лица способността на ищеца да взема самостоятелни
решения би могла да бъде разглеждана като адекватна, но „конформативна“, т.е. с
тенденция за постигане на съгласие. Не се доказаха конкретни действия от
ответницата, които чрез използване на тази характерова особеност на ищеца да са
го склонили да сключи конкретния договор и да са били в разрез с добрите
нрави.
Поради изложените съображения съдът намира, че не се установиха
обстоятелства или действия на страна по оспорения договор, които да накърняват
добрите нрави. Съдържанието на договора също не противоречи на добрите нрави.
Не е налице твърденият от ищеца порок на оспорения нотариален акт, поради което
искът с правно основание чл. 26 ал. 1 предл. терто от ЗЗД следва да се
отхвърли.
По предявения евентуален иск с правно основание чл .29
от ЗЗД, пълномощникът на ищеца твърди, че ответницата е въвела ищеца в
заблуждение, че ще сключат договор за издръжка и гледане, като под въздействие
на това заблуждение ищецът сключил договора, обективиран в нотариалния акт. Твърди
се, че при изповядването на сделката ищецът не е съзнавал „действителното
положение“, че не сключва договор за издръжка и гледане. Тези твърдения не се
подкрепят от доказателствата по делото. Ищецът е бил запознат със съдържанието
на нотариалния акт, което се установява от съдържанието на самия документ
(неоспорен в тази част), където нотариусът е удостоверил прочитането на акта и
изявлението на страните, че разбират смисъла и значението на договора.
Запознаването на ищеца с нотариалния акт се установява и от изявлението му при
проведената по досъдебно производство очна ставка, отразена в протокол за очна ставка (имащ характера на
официален документ), че актът му бил прочетен. В текста на нотариалния акт
ясно, разбираемо и недвусмислено е отразена волята на страните да сключат
договор за продажба със запазване от ищеца на правото на ползване върху имота. Не
се установява от други доказателства, освен от твърденията на самия ищец,
възпроизведени в показанията на свидетелката Б., че същият е бил мотивиран да
сключи договора с обещание за полагане на грижи от ответницата П.. От
показанията на цитираните свидетели К., Б.и В.се установява, че очакванията на
ищеца да получава грижи от ответницата са били свързани с възприемането на
ответницата като близък роднина, а не с обещание от нейна страна в този смисъл.
Не може да се направи извод за въвеждане в заблуждение
от действията по вписване на разделителния протокол от 1985 г. в имотния
регистър от нотариус М.. На 18.10.2017 г. Вписването е било необходима за
последващото извършване на сделката. Твърденията, че ищецът е отказвал да
сключи сделката и били последвали „скандали за неговото поведение от страна на
племенницата“ са голословни и не се подкрепят от никакви доказателства.
Не е доказателство за умишлено въвеждане в заблуждение
и превеждането на паричните суми по открити в дена на сделката. Независимо от
датата на откриване на сметките, техен титуляр е ищецът. Превеждането на
паричните суми по сметка на ищеца е надлежно плащане по договора за продажба.
Поради изложеното съдът намира на недоказани
твърденията за въвеждане в заблуждение на ищеца К. относно характера и правните
последици на договора за продажба. Това обуславя извод за неоснователност на
предявения при евентуалност иск с правно основание чл. 29 ал .1 от ЗЗД.
Ищецът следва да заплати на ответницата направените по
делото разноски в размер на 8000 лева. Пълномощникът на ищеца е направил
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение. Възражението е
неоснователно. Данъчната оценка на имота, който е предмет на предявените главен
и евентуален искове, е 117 596 лева към дата 26.06.2020 г. (гр. дело №
5393/2020 г. на СРС л. 50). Предявени са два обективно съединени иска, за всеки
от които следва да се определи отделно възнаграждение на представляващия ответницата
адвокат, независимо че са в съотношението между исковете главен към евентуален.
Това е така, защото той трябва да проведе защита по всеки от предявените срещу
ответницата искове. Минималното адвокатско възнаграждение за всеки от исковете
е 3881,92 лева, а за двата иска е 7763,84 лева. Уговореното и заплатено
възнаграждение е 7800 лева и няма основание за неговото намаляване.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е
Ш И:
Отхвърля предявения от И.Х.К. ЕГН **********, адрес: ***,
срещу М.П.П. ЕГН **********, адрес: *** иск с правно основание чл. 26 ал. 1
предл. 3 от ЗЗД за обявяване за нищожен поради противоречие с добрите нрави на
договор, сключен с нотариален акт № 135 от 17.11.2017 г. том II
рег. № 13110 дело № 272/2017 г. на нотариус В.М.,
вписан в Службата по вписванията с вх. № 77400 от 17.11.2017 г. акт № 157 том CLXXVI дело № 56572, за покупко-продажба на
недвижим имот, находящ се в гр.София, Столична община, район „Триадица“,
ж.к. „Стрелбище“, блок 16 - стар административен адрес, съгласно документ
за собственост: ул. „****, блок „А“, съответстващ на сграда № 4 /четири/ с
идентификатор № 68134.1003.44.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на недвижимите имоти, одобрени със Заповед № РД-18-108 от 13.12.2016г. на изп.
директор на АГКК, разположена в поземлен имот с идентификатор № 68134.1003.44.4
по кадастралната карта и кадастралните регистри на недвижимите имоти, а
съгласно документ за собственост - държавна земя - дворно място от кв. 56 по плана на гр. София, местност „Красно село“
Боянско, а именно: апартамент № 20/двадесети/ на етаж 2 /втори/ във вход „В“, а
съгласно документ за собственост - вход трети, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор № 68134.1003.44.4.20 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на недвижимите имоти, одобрени със Заповед № РД-18-108
от 13.12.2016г. на Изп. Директор на АГКК предназначение на самостоятелния обект
- жилище, апартамент, нива на обекта - 1 /едно/ със застроена площ от 97.68
кв.м., състоящ се от две стаи, хол, кухня, килер и дрешник, антре и два балкона
при съседи по документ за собственост: ул. Мидия“, ул.“Траянови врата“, М. Х.Г.,
стълбище и двор, а съгласно схема от СГКК София: на същия етаж - самостоятелен
обект с идентификатор № 68134.1003.44.4.19, под обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.18, над обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.22, заедно с избено помещение № 23 с площ от 10.85
кв.м. / десет цяло и осемдесет и пет стотни квадратни метра/, при съседи:
коридор, Г.Е.К., помещение за колички и двор, заедно с таванско помещение №4, с
площ от12.20 кв.м.,при съседи: ул. „Мидия“, И. С.Н., П.Б.П., и коридор, заедно
с 4.86% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, за
продажна цена от 120 000 лева.
Отхвърля
предявения при евентуалност от И.Х.К. срещу М.П.П. иск с правно основание чл. 29 ал. 1 от ЗЗД за
унищожаване поради измама на договор, сключен с нотариален акт № 135 от
17.11.2017 г. том II рег. № 13110 дело №
272/2017 г. на нотариус В.М., вписан в Службата по вписванията с вх. № 77400 от
17.11.2017 г. акт № 157 том CLXXVI
дело № 56572, за
покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в
гр.София, Столична община, район „Триадица“, ж.к. „Стрелбище“, блок 16 - стар
административен адрес,
съгласно документ за собственост: ул. „****,
блок „А“, съответстващ на сграда № 4 /четири/ с идентификатор № 68134.1003.44.4
по кадастралната карта и кадастралните регистри на недвижимите имоти, одобрени
със Заповед № РД-18-108 от 13.12.2016г. на изп. директор на АГКК, разположена в
поземлен имот с идентификатор № 68134.1003.44.4 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на недвижимите имоти, а съгласно документ за собственост
- държавна земя - дворно място от кв. 56
по плана на гр. София, местност „Красно село“ Боянско, а именно: апартамент
№ 20/двадесети/ на етаж 2 /втори/ във вход „В“, а съгласно документ за
собственост - вход трети, представляващ самостоятелен обект с идентификатор №
68134.1003.44.4.20 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
недвижимите имоти, одобрени със Заповед № РД-18-108 от 13.12.2016г. на Изп. Директор
на АГКК предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент, нива на
обекта - 1 /едно/ със застроена площ от 97.68 кв.м., състоящ се от две стаи,
хол, кухня, килер и дрешник, антре и два балкона при съседи по документ за
собственост: ул. Мидия“, ул.“Траянови врата“, М. Х.Г., стълбище и двор, а
съгласно схема от СГКК София: на същия етаж - самостоятелен обект с
идентификатор № 68134.1003.44.4.19, под обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.18, над обекта – самостоятелен обект с
идентификатор 68134.1003.44.4.22, заедно с избено помещение № 23 с площ от 10.85
кв.м. / десет цяло и осемдесет и пет стотни квадратни метра/, при съседи:
коридор, Г.Е.К., помещение за колички и двор, заедно с таванско помещение №4, с
площ от12.20 кв.м.,при съседи: ул. „Мидия“, И. С.Н., П.Б.П., и коридор, заедно
с 4.86% идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, за
продажна цена от 120 000 лева.
Осъжда
И.Х.К. да заплати на М.П.П.
разноски по делото в размер на 8000 лева.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: