РЕШЕНИЕ

 

Номер

от

11.06.2021

Град

М.

 

	Мездренския районен		съд			граждански	състав

 

В

Открито

заседание в следния състав:

 

Председател

ИВАН ВЪТКОВ

 

Секретар

Валя Пенова

 

като разгледа докладваното от

Съдия Вътков

 

гражданско

дело номер

1026

по описа за

2020

година.

и за да се произнесе, взе предвид следното:

З.Т.Й., ЕГН **********, е предявил иск против С.С.Н., ЕГН ********** и Р.К.П., ЕГН **********, с която ищецът моли съда да признае за установено по отношение на ответниците, че сключения договор за аренда от 05.03.2013 г. вписан в СВ при РС М. дв. вх. р. № 459/05.03.2013 г. акт № 171 т. 1 партида № 31443-31446 за срок от 10 стопански години не е прекратен и валидно обвързва страните по него, като съдът постанови заличаване на вписаното обстоятелство – прекратяване на арендния договор, извършено с № 2423/05.10.2016 г. от дв.вх. рег. № акт № 194 том 4.  Претендират се и разноски по настоящото дело.

Ответниците оспорват иска.

Правната квалификация на иска е чл. 124 ГПК.

Ищецът З.Т.Й. твърди, че на 05.03.2013 г. /като арендатор/ сключил с ответника С.С.Н. /като арендодател/ договор за аренда на земеделска земя в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, вписан в имотния регистър и регистриран в Общинска служба по земеделие – М., за срок от десет стопански години. С нотариална покана, връчена му от нотариус на 10.08.2015 г., ответника Р.П. го уведомил, че по силата на нотариален акт №93 т. III, нот. дело №229/2015 год. на нотариус Биляна Манчева, рег. №593 в НК, е станал собственик на идеални части от имотите на първата ответница, подробно описани в поканата, и предмет на арендния договор, и на основани чл. 17 ал. 3 вр. с ал. 2 от Закона за аренда в земеделието, встъпва в правата на своята праводателка, и я замества като страна. Със същата нотариална покана ответника Р. П. му отправил и предизвестие за прекратяване на сключения договор за аренда, на основание чл. 8 т. 3 от договора, като сочи, че след изтичане на един месец от връчването на поканата, ще счита арендния договор за прекратен.

Ищецът твърди, че не се явил на посочената дата при нотариуса, тъй като счита, че вторият ответник няма право да прекрати с едностранно предизвестие сключения аренден договор, тъй като клаузата, на арендния договор, на която се позовава ответника П., е нищожна поради противоречие със закона – чл. 27 ал. 1 т. 4 ЗАЗ. Твърди, че поради нищожност на включената в арендния договор клауза за едностранно прекратяване на договора, едностранното предизвестие от отв. П. не е произвело правно действие, и процесния договор не е прекратен. Ищецът направил справки и установил, че втория ответник е поискал вписване на настъпилото обстоятелство – прекратяване на арендния договор. Първоначално получил отказ, но след обжалване и проведени съдебни процедури, съдията по вписванията вписал обстоятелството прекратяване на процесния аренден договор под №2423 от дв. входящ регистър от 05.10.2016 г., акт №194 том 4, след което втория ответник извършил регистрация на прекратяването в ОбС „Земеделие“ гр. М..

Въз основа на горните си съображения ищецът предявява настоящия иск, с който ищецът моли съда да признае за установено по отношение на ответниците, че сключения договор за аренда от 05.03.2013 г. вписан в СВ при РС М. дв. вх. р. № 459/05.03.2013 г. акт № 171 т. 1 партида № 31443-31446 за срок от 10 стопански години не е прекратен и валидно обвързва страните по него, като съдът постанови заличаване на вписаното обстоятелство – прекратяване на арендния договор, извършено с № 2423/05.10.2016 г. от дв. вх. рег. № акт № 194 том 4.

При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

От събраните по делото писмени доказателства по безспорен начин се установи, че между страните е бил сключен валиден и действителен по смисъла на чл. 3 ал. 1 от Закона за арендата в земеделието договор в предвидената от закона писмена форма с нотариална заверка на подписите и е вписан в Службата по вписванията. С оглед установеното по делото, че е вписано заличаване на договора за аренда поради прекратяването му, то за да бъде преценено съществува ли все още валидно облигационно отношение между страните, следва първо да се прецени законосъобразно ли е извършено прекратяването.

От установените по – горе факти – наличие на аренден договор, на правоприемство в отношенията с арендатора по сключения договор, вписване на прекратяването му, не се спори между страните. Спори се единстено по въпроса, прекратено ли е арендното правоотношение по силата на отправеното предизвестие на основание чл. 8 т. 3 от арендния договор.

Земеделската земя може да бъде предмет на различни договори, в резултат на което правото на собственост се ограничава, като се отнема някой от елементите му държане, ползване. Тя може да бъде предмет на учредено вещно право на ползване, на договор за наем, за послужване, и не на последно място - на договор за аренда. Макар арендното правоотношение да се доближава по характеристики до наемното, то има редица отличителни белези, един от които е изискването за форма на договора. Най – същественият елемент от този договор обаче е, че правната му регламентация намира своето основание в специален за това закон – Закон за аренда в земеделието. Както нееднократно това е отбелязвано в практиката на ВКС, включително и в актове, задължителни за приложение от съдилищата, чрез този закон законодателят е предвидил преимуществена охрана на интересите на арендатора. Вероятно това е така, тъй като обработването на земеделската земя е свързано с инвестиции, влагани в по – продължителен период от време, а не малка част от тези инвестиции, представляват и средства, отпускани като финансиране по редица европейски програми за развитие. Без значение какви са били мотивите на законодателя, ЗАЗ е факт, а задължението на съда е точното му приложение.

Случаите на разваляне и прекратяване на арендните договори са уредени в чл. 27-29 ЗАЗ. В разпоредбата на чл. 27 ал. 1 т. 4 е посочено, че договорът за аренда се прекратява с едностранно предизвестие само в предвидените в този закон случаи. Практиката на ВКС указва, че тази норма е императивна, а противоречията по прилагането й произтичат от некоректността на израза „в предвидените в този закон случаи”, тъй като на практика в ЗАЗ предвиденият случай е само един – чл. 29 ал. 1, но той пък е относим само към безсрочните договори. Срочните договори не могат да бъдат прекратени с едностранно предизвестие, а процесният аренден договор е срочен – сключен е за 10 години.

В настоящия случай се поставя въпросът, може ли правоотношението между страните да се прекрати на основание договореното между тях в чл. 8 от арендния договор – а именно доброволно постигната клауза за едностранно прекратяване на договора чрез отправено писмено предизвестие получено от другата страна до 30.08 на съответната година. В конкретния случай така постигнатата договореност между страните се явява нищожна поради противоречие с императивна норма на закона, без тази нищожност да влече след себе си нищожност на целия договор.

Според чл. 9 от ЗЗД страните по един двустранен договор могат свободно да определят съдържанието на договора. Тази свобода обаче не е безгранична. Договарянето е свободно дотолкова, доколкото не противоречи на императивни норми на закона и на добрите нрави. Противоречието на договора или на отделни негови клаузи с повелителни норми на закона е нищожно по смисъла на чл. 26 ал. 1 ЗЗД. Както бе посочено и по – горе, нормата на чл. 27 ал. 1, т. 4 ЗАЗ е императивна, и договаряне на нещо различно от предписаното с нея се явява нищожно, т. е. непораждащо правни последици. Именно затова съдът намира, че отправеното от ответника П. предизвестие за прекратяване на арендния договор не е произвело правно действие, поради което и в отношенията между страните не е налице преобразуващ ефект. Правоотношението между страните е валидно и продължава действието си до изтичане на срока, за който е сключен договора.

С оглед горното, съдът намира, че при липсата на надлежно прекратяване, между страните е налице валидно сключен договор. Страните дължат изпълнение на задълженията си по него. В полза на арендодателя не е възникнало потестативното право да развали договора, при което предявеният иск за съдебно установяване съществуването на договора за аренда е основателен и доказан.    

В чл. 27 ал.2 от ЗАЗ е предвидено прекратяването на договора за аренда да се регистрира в общинската служба по земеделието и да се вписва в нотариалните книги. Така предвидените регистрация и вписване не са елементи от фактическия състав от прекратяването на арендния договор и нямат конститутивно действие, а само оповестително действие с оглед противопоставимостта на вписването на трети лица, в случай че са придобили права от приобретателя.

При този изход на установителния иск, ще следва да се уважи и искането по чл. 537 ал. 2 от ГПК, при което вписването на прекратяването на договора за аренда бъде отменено.

По разноските:

С оглед изхода на делото и като съобрази направеното от ищеца искане, на основание чл. 78 ал. 1 ГПК, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените по делото разноски в размер на 80 лв. за заплатена държавна такса.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И:

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 124 ал. 1 ГПК по отношение на З. Т.Й., ЕГН **********, С.С.Н., ЕГН ********** и Р.К.П., ЕГН **********, че между същите съществува сключен 5.03.2013 год. договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС М. дв. вх. р. № 459/05.03.2013 г. акт № 171 т. 1 партида № 31443-31446 за срок от 10 стопански години.

ОТМЕНЯ, на основание чл. 537 ал. 2 ГПК, извършеното на 05.10.2016 г. с дв. вх. № 2423/05.10.2016 г. от дв. вх. рег. № акт № 194 том 4, на Служба по вписванията - гр. М., вписване на прекратяване на арендния договор с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ при РС М. дв. вх. р. № 459/05.03.2013 г. акт № 171 т. 1 партида № 31443-31446, за срок от 10 стопански години, сключен между З. Т.Й., ЕГН **********, и С.С.Н., ЕГН **********.

ОСЪЖДА С.С.Н., ЕГН ********** и Р.К.П., ЕГН **********, да заплатят на Здравко Т.Й., ЕГН **********, направените деловодни разноски в размер на 80 лв.

Решението може да се обжалва пред ВрОС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

    Районен съдия: