№ 1638
гр. Пазарджик, 17.09.2024 г.
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Николинка Н. Попова
при участието на секретаря Д. Буюклиева
Сложи за разглеждане докладваното от Николинка Н. Попова Гражданско
дело № 20235220104152 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 10:00 часа се явиха:
И на второ повикване в 10:07 часа се явиха
Ищецът П. И. К., редовно призован, се явява лично и с адв. К., редовно
упълномощена с пълномощно приложено по делото.
Ответникът Д. Д. Х., редовно призован, чрез назначения от съда особен
представител адв. А. Г., не се явява. За него се явява особения представител
адв. Г..
АДВ. К.: - Няма пречка, моля да дадете ход на делото.
АДВ. Г.: - Моля да дадете ход на делото.
Съдът, с оглед редовното призоваване на страните счита, че не е налице
процесуална пречка за даване ход на делото, като на особеният представител
на ответницата Д. Д. Х. – адв. А. Г., следва да определи изплащане на
възнаграждение в размер на внесения депозит по делото, а именно в размер на
1500 лева. С оглед на изложеното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДА СЕ ИЗПЛАТИ на адв. А. Г., в качеството му на особен представител
на ответницата Д. Д. Х., определеното от съда възнаграждение за особен
представител в размер на 1500 лева от внесения по делото депозит.
При липса на процесуална пречка, съдът
1
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.
На осн. чл. 143, ал. 1 от ГПК се пристъпи към изясняване фактическа
страна на спора.
АДВ. К.: - Поддържам исковата претенция. Моля да приемете
приложените към нея писмени доказателства. Представям и моля да
приемете, във връзка с поисканите съдебните удостоверения два броя
удостоверения, едното от СГКК гр. Пазарджик, а другото – е от Община
Пазарджик Дирекция БОС местни данъци и такси, като ще Ви моля да бъде
дадена възможност банката на ответницата да даде отговор – като ни бе
обяснено, че ще изпратят ответното удостоверение директно на съда, не ни го
предоставиха лично. Представихме съдебно удостоверение, те не са
отговорили във връзка с поисканите доказателства и заявиха, че ще ги
представят на съда – държим на това доказателствено искане. Поискали сме
трима свидетели, първият от свидетелите е ц в К.а, която е съпруга на
доверителя ми. С нея ще установим обстоятелства изложени в исковата молба,
свързани с действията предприети от едната и другата страна, във връзка със
сключване на окончателния договор, както и какви планове са правили с
доверителя ми, как той е преживял развитието на отношенията с ответницата.
Другите двама свидетели са колеги на доверителя ми, ще посоча имената - в т
ц и в т ц – те са двама братя, и колеги на доверителя ми. С единия от тях е
извършван оглед на къщата, по-конкретно на покрива, уговаряни са действия
които да се извършват, правили са планове за съвместно ползване на
отпуските, за да могат да се извършат ремонтни дейности по къщата, както и
какво е споделял след като нещата не са се случили. Във връзка с претенцията
ни за обезщетение за неимуществени вреди.
АДВ. Г.: - Поддържам отговора на исковата молба. Моля, искам от съда
одобрение за насрещните искове, и евентуално, доколкото те, ако не получа
одобрение, да се считат за възражение, доколкото е възможно, и нямам
възможност, понеже нямам контакт с ответницата, нямам възможност за
довеждане на тримата свидетели. На този етап моля да не бъдат допускани за
това съдебно заседание.
Отказвам се от искането за допускане на тримата свидетели, тъй като
нямам връзка с моя доверител, нямам конкретика по възраженията за плащане
2
на пет хиляди лева, затова се отказвам от свидетелите.
Моля да се приеме, че не е насрещен иск, а възражение, а ако е насрещен
иск и бъде оставен без движение моля съдът да ни даде достатъчно време за
заплащане на ДТ. Държим да е иск, особено за обявяване на договора за
окончателен по отношение на 1/8 бихме могли да се справим с внасянето на
ДТ, ако съдът определи. Ще трябва да вляза във връзка с доверителя ми в
срока за изпълнение на указанията на съда.
СЪДЪТ ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на адв. Г. да уточни подадения от него
писмен отговор и предявените с него претенции под формата на насрещни
искове, като на първо място, счита, че следва да му даде възможност да
уточни обстоятелствата, очертаващи правния му интерес от искането
предявено като главен иск в насрещния, за реално изпълнение, какъв е
предметът на този иск – идеална част, целият предмет на предварителния
договор, като следва да уточни начина на съединяването, в случай, че се
поддържат и двете претенции, тъй като в настоящия случай не са налице
предпоставки за алтернативно съединяване, което предполага избор от страна
на съда, за какъвто избор, във връзка с диспозитивното начало, съдът не
разполага. На второ място, съдът счита, че ще трябва да даде възможност на
адв. Г. да уточни съединяването на предявените искове за нищожност на
клауза, и на целия договор, тъй като липсва правен интерес от кумулативното
им съединяване, а от друга страна искът за нищожност на целия договор
поглъща иска за нищожност на отделна клауза. По същия начин, и при тези
искови претенции алтернативното им съединяване е недопустимо, тъй като
предполага избор от страна на съда, но в случай, че ищецът поддържа друго по
характер съединяване, например евентуално, то следва да уточни начина на
това съединяване и кой е главният и кой е евентуално съединения по него иск.
По доказателствените искания във връзка с възраженията за възможност за
плащане, процесуалният представител на ответницата взе становище в
днешното съдебно заседание, а именно за събиране на гласни доказателства,
поради което и съдът при произнасянето на доказателствените искания на
страните, ще вземе становище.
АДВ. Г.: - Поддържам си насрещните искове. Искам одобрението от
съда.
Първата претенция, която съм заявил като насрещен иск я поддържам
3
като възражение за нищожност на клаузата по чл. 6 от договора свързана с
неустойката. Второ възражение поддържам, ако съдът приеме, че клаузата е
валидна, то тогава твърдя, че договорът е развален по право на осн. чл. 89 от
ЗЗД, и поддържам другите си възражения. Само да допълним, дори съдът да
не приеме, че договорът е развален по право, моля само тази клауза по чл. 6 да
се обяви от съда за нищожна – само клаузата, без целия договор.
Поддържам и повтарям за клаузата по чл. 6 – тези мои доводи да се
приемат за възражение, не са насрещен иск.
Относно нищожността на договора, моля да се приеме за възражение –
нищожност на договора, поради липса на предмет, която произтича от липса
на идентификация и на трите недвижими имоти – адрес, площ на имотите и
цена, базират се изцяло на описанието на имота в предварителния договор.
Тази част от отговора също да се приеме за възражение, а не за насрещен иск.
Продавачът няма задължения да представи скица, данъчна оценка пред
нотариуса, това е по същество. Възражение за задържане на задатъка, когато
договорът е валиден, но евентуално има неизпълнение от другата страна.
Насрещен иск, във връзка с обявяване на предварителния договор за
окончателен по отношение на 1/8 ид.ч. от имота и Насрещен иск, във връзка с
обявяване на предварителния договор за окончателен по отношение на всички
три недвижими имота. Правният интерес на моята доверителка, според мен,
като гледам предварителния договор, за да отиде тя при нотариус, нейното
желание е да сключи окончателен договор. Аз нямам връзка с нея, не знам
какво е действителното й намерение, но като гледам предварителния договор,
смятам, че щом е отишла при нотариус, особено, очевидно е имала твърда
воля да сключи окончателния договор, затова ги поддържам тези искове. Ще
опитам да се свържа с нея, и ако от нейна страна няма потвърждение ще се
откажа в следващото съдебно заседание от тези искове, тъй като няма да мога
да изпълня указанията на съда, най-вече и по заплащане на ДТ. И, считам,
особено, че за единият иск за обявяването на договора за окончателен по
отношение на 1/8 ид.ч. от всичките трите недвижими имоти, бихме могли да
се справим с плащането на ДТ, така, че там поддържам насрещния иск, то
няма как да бъде възражение там в тази част за обявяване на договора за
окончателен.
АДВ К.: - Уважаема госпожо съдия, както съм изразила и в отговора си,
4
както констатирахте и днес, че са налице многобройни противоречащи си
твърдения, искания, възражения и насрещни искове. С оглед уточнението,
което направи колегата днес, приемам, считам, обаче, че по отношение
искането на особения представител за даване срок за внасяне на ДТ и
отстраняване нередовности на така предявените насрещни искове за
неоснователно, тъй като с това ще причини излишно забавяне на
производството, без да имаме сигурност дали ще може да влезе във връзка с
клиента си и да заплати ДТ. Заради това ще Ви моля, да бъде оставено без
уважение искането и по отношение на тези насрещни искове да бъде
прекратено производството.
СЪДЪТ, с оглед конкретните изявления на процесуалните представители на
страните и с оглед очертаване на предмета на настоящия правен спор, на
първо място, счита, че на осн. чл. 146, ал. 1 от ГПК, следва да изложи
ДОКЛАДА СИ ПО ДЕЛОТО, по първоначално предявените искови
претенции, в следния смисъл:
Първоначално предявените искови претенции са с правно основание чл. 88,
във вр. с чл. 87 от ЗЗД и чл. 82 от ЗЗД.
В подадената искова молба от П. И. К., ЕГН **********, от гр, Паз**,
общ. Пазарджик, обл. Пазарджик, чрез пълномощник адв. П. К., личен № **,
АК-Пазарджик, съдебен адрес: **2, срещу Д. Д. Х., ЕГН **********, от гр. **
3, се твърди, че на **3г. ищецът бил сключил с ответницата Д. Х.
предварителен договор за продажба на недвижим имот, а именно:
УПИ XVIII-1232, в кв. 30 по плана на с. **, общ. Пазарджик, с площ от
1104кв.м., като имотът участвал в парцела с 1088кв.м., ведно с построената в
имота ДВУЕТАЖНА ПОЛУМАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА на площ от 90
кв.м. и ПОЛУМАСИВНА СГРАДА /гараж/ на площ от 24кв.м., при съседи на
имота: изток- УПИ ІІІ-1230, запад-улица с о.т. 249а-249-250, север- УПИ XIX-
1231, юг-УПИ XVII- 1233.
Ищецът твърди, че договорената между тях продажна цена на имота
била в размер на 80 000 /осемдесет хиляди/ лева, като при подписване на
договора заплатил по банков път капаро в размер на 8000 /осем хиляди/ лева, а
остатъка от продажната цена в срок от 2/два/ месеца, считано от подписването
на предварителния договор, чрез банков кредит, който следваше да ми
отпусне „ОББ“ АД. Твърди, че окончателният договор за покупко-продажба
5
следвало да бъде сключен в срок от два месеца след подписване на
предварителния договор, като за целта следвало ответницата да изпълни
задължението си да се снабди и представи в оригинал всички документи,
установяващи правото й на собственост, и изискуеми от закона за
нотариалното оформяне на сделката, в това число скица на имота и сградата,
удостоверение за данъчна оценка на същите, че следвало да заличи до
момента на сключване на окончателния договор и запазеното право на
ползване върху описания имот за майката си - е б Д., ЕГН **********. Твърди,
че разходите за изготвянето и сключването на предварителния договор пред
нотариус в размер на 238,98лв. били заплатени от ищеца, както и че същият
бил предприел необходимите действия, за да сключи договор за банков кредит
с ОББ, като сочи, че се бил снабдил със скица на имота, който следвало да
ипотекира, удостоверение за данъчна оценка и удостоверение за тежести
върху същия. Твърди, че бил внесъл документите за разглеждане в ОББ с
искане за ипотечен кредит № ВД-101588/07.07.2023г., и съответно получил
уверение, че след представянето на документите, които ответницата Х. била
задължена да му представи, ще му бъде отпуснат ипотечен кредит за
закупуване на жилищния имот и извършването на ремонт по него, тъй като
основанието на кредита било за закупуване на жилищен имот, и поради тази
причина бил и с преференциална лихва. Ищецът твърди, че продавачката по
предварителния договор – Д. Х., в предвидения в договора срок не
представила никакви документи въпреки, че през двата месеца, през които
следвало да се снабди със скици и удостоверение за данъчна оценка постоянно
уверявала ищеца, че е подала искане за такива. Твърди, че в последния им
разговор по телефона, след като бил изтекъл предвидения по договора срок за
сключване на окончателния договор, ответницата му била заявила, че не желае
сключването на окончателния договор и щяла да му върне заплатеното капаро.
Ищецът твърди, че бил уведомил ответницата, че по договор, щом тя е
неизправна страна по договора, следва да му изплати капарото в двоен
размер, както и да му възстанови всички причинени вреди и пропуснати
ползи, които са в пряка и непосредствена последица от неизпълнението на
договора, като се излага становище, че същите възлизали общо на стойност
471лева, /за изготвяне на: скица, удостоверение за данъчна оценка,
удостоверение за вещни тежести, оценка на обезпечение по заявлението за
кредит/. Ищецът твърди, че тъй като ответницата в следващите дни не
6
предприела никакви действия по заплащане на посочените по-горе суми,
същият се обърнал към адвокат, извършили били проверка, и се установило,
че ответницата не била подавала искане за данъчна оценка на имота предмет
на предварителния договор, не била заличила правото на ползване върху
имота, и единствено била подала заявление за регистрация на документа си за
собственост и скица, която не била заплатила, и поради тази причина
поръчката била прекратена служебно. Ищецът твърди, че след като установил,
че Д. Х. не е изпълнила задълженията си по посочения предварителен
договор, изпратил покана до ответницата, чрез ЧСИ Харалампи Пилафов, с
peг. № 904 и с район на действие Окръжен съд гр. Пазарджик, в която я
уведомявал, че не е изпълнила задълженията си по предварителния договор и
поради тази причина не били сключили окончателен такъв. Твърди, че в този
случай, съгласно чл. 10 от посочения предварителен договор при
неизпълнение на задължението за продажба на имота при условията на
настоящия договор, ответницата, като продавач следвало да изплати на
ищеца, в качеството му на купувач, полученото капаро в двоен размер, както и
да му възстанови всички причинени вреди и пропуснати ползи, които са в
пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора, а именно
471 лв., както и 300лв. разходи за адвокат свързани с проучването, подготовка
на покана/и и такси за изпращане на поканата/е до ответницата. Ищецът
твърди, че след получаването на поканата ответницата му се обадила и казала,
че ще му заплати търсените от него суми, но й трябвало известно време, както
и че ищецът й бил заявил, че ще я изчака една седмица, и въпреки, че минала
повече от седмица, ответницата не предприела никакви действия по
изплащане на сумите, както не ги била изплатила и към настоящия момент.
Ищецът твърди, че преди да подаде иск до съда срещу Х., за да му
заплати съгласно сключения между тях договор – чл. 10 от същия, двойния
размер на полученото от нея капаро, а именно: 16000лв., както и всички
причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението на ответницата, които възлизали преди
подаването на настоящия иск в размер на 471 лв. за /скица, удостоверение за
данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести, оценка на имота за
обезпечение, банкови такси/; 300лв. - разходи за адвокат свързани с
проучването, подготовка изготвяне на 2 бр. покани и такси за изпращане на 2
покани чрез ЧСИ Х. Пилафов, че бил изпратил нова покана чрез ЧСИ X.
7
Пилафов до Х., предвид разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД, с която й предоставил
последна възможност за изпълнение, след което щял да счита договора за
развален. Ищецът посочва, че въпреки положените усилия от страна на
служителите от кантората на ЧСИ X. Пилафов поканата да й бъде връчена,
ответницата не била открита на адреса на който й била връчена първата
покана, във връзка с което на 14.10.2023г. ЧСИ бил залепил трето по ред
уведомление по реда на чл. 47. ал. 1 от ГПК, след което следвало да изтече
двуседмичен срок, за да се яви и да получи поканата си, и едва след
изтичането на тези срокове ищецът имал възможност да подаде настоящия
иск, поради което, за да гарантира събиране на вземането си след
окончателното приключване на производството по делото, направил искане до
съда на основание чл. 390, ал. 1 от ГПК да му бъде издадена Обезпечителна
заповед, чрез налагане на възбрана върху имота, предмет на предварителния
ни договор. Ищецът твърди, че в това производство направил разходи за
издаване на обезпечителна заповед и вписване на същата в АВ при ПРС общо
в размер на 1078,75лв. - адвокатски хонорар, държавни такси и такса вписване
в СВ при ПРС, поради което заедно с предходните разходи общо причинените
му вреди станали в размер на 1849,75лв. Ищецът твърди, че освен
причинените материални вреди, ответницата му била причинила и
нематериални такива. Твърди, че след сключването на предварителния
договор бил спрял да търси и да оглежда имоти, че през целият период от два
месеца редовно си пишел с ответницата Х., като той се интересувал постоянно
до къде са стигнали нещата, а тя постоянно го уверявала, че е подала
съответните искания, но трябвало да се изчака за издаването им. Твърди, че
ответницата се била оправдавала веднъж със заболяване на детето си, друг път
с други причини, и, че когато ответницата заявила, че не желае повече
сключването на окончателен договор, ищецът бил възприел цялото това
поведение и лъжи, като подигравка и унижение. Твърди, че поведението и
отношението на Х. му било причинило гняв, напрежение, стрес, безсъние и
разочарование, че тя съзнателно го била лъгала и се била подигравала с
неговите сериозни намерения. Отделно от това сочи, че вложените средства го
затруднявали да търся нова къща.
Оформен е петитум, с който ищецът моли съдът да осъди ответницата Д.
Д. Х., ЕГН **********, от гр. Пазарджик, ул. „** вв” № 11, вх. А, ет 1, ап. 3 да
му заплати на на основание чл. 10 от сключения между тях предварителен
8
договор за продажба на недвижим имот peг. № 6900/**3г. на нотариус А.
Илкова с peг. № 423 на НК, следните суми:
Сумата от 16000 лева /шестнадесет хиляди лева/ -представляваща
заплатеното от него капаро в двоен размер, както и причинените вреди
представляващи пряка и непосредствена последица от неизпълнението на
договора от ответницата, а именно:
- сумата от 471 лв. за /скица, удостоверение за данъчна оценка,
удостоверение за вещни тежести, оценка на имота за обезпечение, банкови
такси/;
- сумата от 300лв.- разходи за адвокат свързани с проучването,
подготовка изготвяне на 2 бр. покани и такси за изпращане на 2 покани чрез
ЧСИ Х. Пилафов;
- сумата от 1078,75лв за провеждане на обезпечително производство и
вписване на възбрана върху недвижимия имот, предмет на обезпечението
1000,00 лв. - адвокатски хонорар за проведеното обезпечително производство;
51,55лв. - ДТ да образуване на съдебно производство по обезпечение; сумата
от 11 лв. - ДТ за преписи от Обезпечителната заповед; 16,20лв. - за вписване
на възбрана върху недвижимия имот, предмет на Обезпечителната заповед,
или общо сумата в размер на 17 849, 75лв., представляваща съответно
платеното капаро в двоен размер и всички причинени материални вреди,
представляващи пряка и непосредствена последица от неизпълнението на
договора;
Ищецът претендира и сумата от 3000 лв. представляваща причинените
му нематериални вреди, представляващи пряка и непосредствена последица
от неизпълнението на договора, или общо сумата в размер на 20 849,75лева.
Моли съдът да му присъди и сторените по делото съдебно-деловодни
разноски.
Сочи доказателства. Формулира доказателствени искания.
Във връзка с предявената искова молба, съдът УКАЗВА на двете страни
в производството, че по тази искова молба приема, че е сезиран с искови
претенции за присъждане на сумата в размер на 16000,00 лева,
представляваща заплатено капаро в двоен размер по предварителен договор,
9
който ищецът заявява, че счита за развален, и представляващи причинени
вреди като пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора
от ответницата, както следва:
Сумата в размер на 471 лв. за изработка на скица, удостоверение за
данъчна оценка, удостоверение за вещни тежести, оценка на имота за
обезпечение, за банкови такси.
Сумата от 300 лв., представляваща разходи за адвокат свързани с
проучването, подготовката, изготвянето на два броя покани и такси за
изпращане на 2 бр. покани чрез ЧСИ Х. Пилафов, и сумата в размер на
3000,00 лв. представляваща причинени неимуществени вреди, пряка и
непосредствена последица от неизпълнението на договора.
Съдът УКАЗВА на двете страни в настоящото производство, че
претендираната сума в размер на 1078,75 лв., според изложените в исковата
молба доводи, приема като претенция за уреждане на разходите във вр. с
разрешаване на настоящия правен спор, тъй като съгласно т. 5 от т.р. №
6/2012г. от 06.11.2013 г. по т.д. № 6/2012 г. на ОСГТК, разноските в
производството по обезпечаването на иска, следва да се претендират и да се
присъдят в предявеното след това и образувано исково производство, както е и
в настоящия случай, като по този въпрос съдът ще се произнесе наред с
разноските сторени в настоящото производство с оглед изхода от настоящия
правен спор.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от особения
представител на ответника Д. Д. Х., ЕГН **********, постоянен адрес: гр.
Пазарджик, ул. „К. вв“ 1** – адв. А. Г., вписан в АК Пазарджик с личен № **,
съдебен адрес гр. Пазарджик, ул. **, и електронен адрес за връчване - **,
ЕПЕП, в който е изложено становище, че с исковата молба се претендират
неустойка в двойния размер на даденото и вреди по развален предварителен
договор за продажба на три недвижими имота, всички с пожизнено вещно
право на ползване в полза трето за страните по договора лице, като се твърди,
че било видно от този договор, че купувачът по договора и ищец по делото
бил знаел за това вещно право и бил искал ответницата да го заличи, което
било вменено в нейно задължение (чл. 6 от договора). Според особения
представител на ответницата, се твърдяло, че развалянето било станало с
10
изтичане на двуседмичен срок от поканата по чл. 87 ЗЗД ответницата да
изпълни задължението си да представи на ищеца „документ относно
заличеното право на ползване на Вашата майка е б Д.“. Особеният
представител заявява, че не оспорва факта, че не е бил сключен окончателен
договор, като оспорва истинността на документа за плащане на 8 000 лв. по
банков път и моли съдът да отхвърли исковете като недоказани и
неоснователни посочвайки следните алтернативни възражения.
На първо място твърди, че ответницата нямала задължение да представи
на ищеца документ за заличено право на ползване, и развалянето правно-
технически не можело да стане по описания начин с даване на срок за
изпълнение на задължение, каквото не е било формулирано изрично в
клаузите на договора. Сочи, че дори да се приеме, че с поканата се дава срок за
заличаване на това вещно право (по чл. 6 от договора), то предвид следващия
иск за нищожност на клаузата, развалянето не било станало.
От своя страна, особеният представител на ответницата предявява под
формата на насрещен иск за прогласяване на нищожност на клаузата на чл. 6
от договора, която задължава ответницата да заличи правото на ползване на
майка си върху имота (чл. 26, ал. 1 ЗЗД), като моли съдът да прогласи
нищожността на клаузата. Посочва, че липсвала яснота относно формата на
изпълнението, не било уточнено с какви действия ответницата щяла да заличи
вещното право на майка си, че заличаването можело да стане по различни
начини, като например с изява на воля пред нотариус от страна на титуляра на
правото, с погиване на обекта на правото или с настъпване на смърт. Посочва,
че върху тези начини ответницата могла, но не било морално да влияе. Твърди
се, че процесните имоти са били дарени на ответницата от нейната майка,
която била запазила правото си на ползване. Очевидно било, според особения
представител на ответницата, че каузата на дарението произтичала от
съществуващите между страните по дарението родство, взаимопомощ между
членовете на рода, солидарност, като сочи, че всички изброени, все
нравствени начала, били в основата на семейните отношения между майката и
дъщерята. Твърди се, че облигационният договор и чл. 6 от него, който
предполагал ответницата да накара майка си да се отрече от своето право пред
нотариус, да остане без дом, или да ускорява юридическия факт на смъртта по
чл. 59, ал. 1 ЗС, са нищожни поради накърняване на добрите нрави,
противоречие с принципите на семейното право и невъзможен предмет от
11
гледна точка на възможностите на ответницата да реализира самостоятелно
заличаването на правото на ползване.
Алтернативно, особеният представител изразява становище, че ако не се
приеме за нищожна тази клауза, то договорът е бил развален по право на
основание чл. 89 ЗЗД, а не по причина на продавача. Твърди, че задължението
по чл. 6 от договора да се „заличи“ вещното право на ползване на третото
лице, не можело да се изпълни единствено от продавача, а зависело от
титуляра на това вещно право, поради което и счита, че това задължение на
продавача се е било погасило поради невъзможност за изпълнение и договорът
е бил развален по право, при което се дължало връщане на полученото в пълен
размер, но не в двоен размер като неустойка по чл. 10 от договора.
Формулиран е и иск за прогласяване на нищожност на договора поради
липса на предмет и задължителните елементи на предварителен договор.
Моли се съдът да прогласи нищожността на целия договор поради липса на
предмет, липса на идентификация на трите недвижими имота, адрес, площ на
имотите и цена за сключване на окончателен договор, като твърди, че при това
положение страните щели да си дължат връщане само на полученото, но не в
двоен размер. Твърди, че към датата на сключване на предварителния договор
имоти с такова описание не съществуват. Твърди се, че към **3 г. ответницата
притежавала в с. ** ПИ с идентификатор **, с площ 1139 кв.м, на **, както и,
че към **3 г. не съществувал описаният в предварителния договор имот УПИ
XVIII - 1232, в кв. 30, с площ 1 104 кв.м и с втора площ 1 088 кв.м, който да
участва в парцел, без посочен административен адрес. Твърди, че подобни
били разликите в описанията и площите между притежаваните от ответницата
две сгради и описаните такива в предварителния договор. Като доказателство
представя и моли съдът да приеме 3 броя справки по кадастралната карта за
всеки от обектите и прави доказателственото искане за възлагане на
експертиза. Твърди, че в предварителния договор липсвал адрес на
недвижимите имоти, като не били посочени улицата и номера, на която
същите се намират, че не е била посочена нито обща цена, нито поотделно за
всеки имот. Твърди също така ,че посочената цена от 80 000 лв. не можела да
се отнесе към нито един от имотите. Посочва, че чл. 20 ЗЗД не е приложим
към такъв основен елемент на договора като цената, тъй като това би ощетило
страните, с твърдение, че ако се приеме, че цената е обща, това щяло да ощети
12
продавача, а ако се приемело, че е само за един обект, това щяло да ощети
купувача. Посочва, че срокът за сключване на окончателен договор е бил
посочен референтно като двумесечен, считано от **3 г., като твърди, че срокът
изтичал на 06.08.2023 г., което било ден неделя, който за нотариусите не бил
неработен, както и, че нотариусите имали право да работят в неделя, като
посочва, че тези които работели, не можело да бъдат открити без затруднения
за ответницата, което според особеният представител на ответницата е налице
причина за неизпълнението, за която ответницата не отговаряла. Твърди още,
че продавачът нямал задължение да представи скица и данъчна оценка пред
нотариуса, нито по закон, нито по предварителния договор, и че задължението
му било да представи документ, удостоверяващ правото му на собственост, и
документи „ изискуеми от закона“, за постановяване на нотариалния акт (чл. 6
от предварителния договор). Твърди, че представянето на каквито и да било
документи пред нотариуса било възможно само след началото на
нотариалното производство, което се давало с изява от двете страни на воля за
сключване на прехвърлителната сделка. Сочи, че в противен случай, без
започнато такова производство, нотариусът не можел да приеме никакви
документи, както и че това производство започвало с писмена молба по чл.
571 ГПК, подадена от страните по чл. 572 ГПК. Твърди, че молбата
обикновено била инкорпорирана в нотариалния акт с изявлението, че страните
желаят да сключат сделката. Позовавайки се на Решение № 421 от 29.06.2010
г. на ВКС по гр. д. № 805/2009 г. сочи, че страни са лицата, чиито
удостоверения се удостоверяват, без присъстващите свидетели, като в случая
това били купувачът и продавачът. Именно това, според особения
представител на ответницата, е причината да няма окончателен договор за
продажба - липсата на съвпадащи воли, а не липсата на документи. Твърди, че
нито една от страните не е подала такава молба, което сочело, че и ищецът е
неизправна страна и поради това, че не е изправна страна, той не можел да
развали едностранно договора (по арг. от 87, ал. 1 ЗЗД). Твърди, че не е налице
причина, за която отговаря само продавачът, а видно от липсата на начало на
нотариално производство, причината е също и в купувача по предварителния
договор. Твърди, че потестативното право за разваляне на договор
принадлежи само на изправната страна, каквато в случая купувачът не бил,
поради което и договорът не е бил развален, не е била възникнала последицата
от развалянето - обратното действие по чл. 88, вр. чл. 55 ЗЗД и купувачът не
13
можел да се ползва от него, като не можел да иска връщане на даденото от 8
000 лв., нито двойният му размер съгласно уговорената неустойка. Твърди
също така, че предварителният договор за продажба на недвижим имот, не се
считал за развален с едностранно изявление, ако другата страна е изпълнила
своето задължение (по арг. от Решение № 166 от 13.03.2003 г. на ВКС по гр. д.
№ 697/2002 г., II г. о.)
Твърди се, че ако се приеме, че не е уговорена едновременност на
престациите на страните, то ищецът е неизправна страна по договора и на
друго основание, а именно, че не е платил втората част от цената. Твърди се,
че престациите са уговорени в един и същ ден - два месеца след сключване на
предварителния договор, но липсвала изрична уговорка за едновременност,
което означавало, че те не са били уговорени като едновременни. Твърди, че
ищецът не е разполагал със средства да плати. Посочва, че тъй като е
неизправна страна, не е успял да развали договора по аргументите по-горе. В
тази връзка формулира доказателствено искане ищецът да представи банково
извлечение и да отговори на въпросите по реда на ГПК. На основание, че
ищецът не е изправна страна прави възражение за задържане на задатъка по
чл. 93, ал. 2, изр. първо, поради отказ от договора. Твърди, че до същия
резултат се стигало и с възражение за неизпълнение от купувача на основание
чл. 12 от договора поради забава на купувача по отношение на задължението
му да плати остатъка от цената по чл. 2 от договора. Твърди, че купувачът
следвало да счита, че дадената сума от 8 000 лв. оставала за продавача и не
следвало да се връща нито в пълен, нито в двоен размер.
Твърди се още, че ипотечен кредит не е отпускан на ищеца, а само е
подадено симулативно заявление за такъв, че ищецът само е кандидатствал за
кредит, без реална цел да го получи, с минимални разноски по заявлението.
Твърди се, че видно от заявлението пред ОББ АД обектът на кредита е друг
имот - апартамент в гр. Пазарджик, а не процесният по предварителния
договор - този в с. **. Твърди се още, че също така кредит не е бил отпускан и
с оглед изявлението на ищеца в поканата от 08.09.2023 г. в минало несвършено
време „банков кредит, който следваше да ми отпусне ОББ АД“. Твърди се, че
е неоснователно посоченото на стр. 2 от ИМ, че ответницата била задължена
да представи документи на ищеца, след което банката щяла да му отпусне
ипотечен кредит, но ответницата не ги представила, като се посочва, че
ответницата нямала такова задължение по договора, и нещо повече, в чл. 2 от
14
него, не билопосочено, че видът на кредита ще бъде ипотечен. Твърди се, че
ако се приеме, че е уговорена едновременност на престациите, то на това
основание по-долу е бил предявен искът за сключване на окончателен
договор.
Изразено е и становище за липсата на задължение на продавача да
представи скица, като се посочва, че за продажбата на недвижим имот не е
необходимо да се заявява получаването на скица. Твърди, че скиците нямат
срок, както и, че Разпоредбата на чл. 35, ал. 1 от отменената Наредба № 3 за
съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и
кадастралните регистри (обн. ДВ. бр. 41 от 2005 г., посл. изм. ДВ. бр. 82 от
2011г.) регламентирала възможността за презаверяване на скици и схеми, след
изтичане на шест месеца от издаването им, ако в този период не е настъпила
промяна в данните за имота. Посочва, че с приемане на Наредба № РД- 02-20-
5/15.12.2016 г. (обн. ДВ. бр. 4 от 2017 г.) за съдържанието, създаването и
поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, правното
основание за предоставяне на услугата презаверка на скица или схема била
отпаднала. Сочи, че такава правна норма нямало и в Наредба № РД-02-20-
4/11.10.2016 г. за предоставяне на услуги от кадастралната карта и
кадастралните регистри (обн. ДВ. бр. 83 от 2016 г.), както и, че издадените от
АГКК скици (независимо от датата на издаването им) са валидни до
настъпване на изменение в данните за имота, за който е издадена скицата.
Твърди, че от собствениците на имоти не следва да се изисква представяне на
„актуална“ скица, като посочва, че изискване за предоставяне на скица имало
в чл. 6, ал. 3 от Правилника за вписванията според, който „Когато
недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта,
описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за
кадастъра и имотния регистър. В тези случаи към акта се прилага скица,
скица-проект, схема или схема-проект, издадени от Агенцията по геодезия,
картография и кадастър, или нотариално удостоверени преписи от такива “.
Твърди, че това изискване се отнасяло за вписването, т.е. за действия след
продажбата, поради което нотариусите го изисквали предварително, но
въпреки това скицата не била условие за продажбата. Посочва, че освен това
нотариусите срещу заплащане могат да заявяват скици дори в деня на
продажбата. Мотивира липсата на задължение на продавача да представи
данъчна оценка с това, че според Приложение 2, чл. 3, ал. 2 от ЗМДТ
15
„Удостоверение за данъчна оценка се издава за целите на облагането с данък
върху наследствата и данък при придобиване на имущества, за определяне на
държавните и нотариалните такси в производствата по Гражданския
процесуален кодекс и в други предвидени от закона случаи“, като заявява, че
по закон няма изискване за данъчна оценка при продажба на недвижим имот.
Това, според особеният представител било само способ от няколко възможни
такива за определяне на материалния интерес на продажбата. Сочи, че
съгласно чл. 96 от ЗННА материалният интерес можел да се удостовери не
само с данъчна оценка, но и с пазарна оценка, която била алтернативен способ
за определяне на базата на местните данъци. Твърди, че тя може да се изготви
от компетентно лице непосредствено преди продажбата, както и, че
изискването за неплатени данъци върху обектите се проверявало не само от
данъчната оценка, но и служебно от нотариуса чрез регистъра по чл. 5а от
ЗМДТ, до който нотариусите имали служебен достъп на основание чл. 50,ал. 2
ЗМДТ. Местните данъци, ако има неплатени такива, можели да се платят чрез
нотариуса преди продажбата.
Формулирано е възражение по предмета на предварителния договор във
връзка с чл. 20 ЗЗД, като се твърди, че волята на страните по този договор
била неясна. Твърди, че задължението на продавача да „продаде“
недвижимите имоти (чл. 1 от предварителния договор) не било възможно да
се изпълни едностранно само от продавача, като сочи, че в общия случай на
продажба на вещ по чл. 183 ЗЗД, поради липсата на предвидена форма, това би
било възможно. Твърди, че волята на страните би могла да е разде от интервал
от време (първо едната страна да поеме задължение да продаде вещта, а по-
късно другата да се задължи срещу това да плати), т.е. волята/продажбата да
се обективира в отделни съвпадащи изявления, направени в различни дни.
Твърди, че при продажбата по чл. 18 ЗЗД, поради изискването за нотариален
акт, нямало как волята на страните да бъде разде от интервал от време, тъй
като нотариалният акт се изготвял в точно определен момент и ако една от
страните не се яви при нотариуса, продажбата ставала невъзможна. Предвид
изложеното, моли съдът да приеме на основание чл. 20 ЗЗД, че волята на
страните е била предметът на предварителния договор да бъде страните да
сключат окончателен договор в определен срок, а не продавачът да продаде
недвижими вещи на купувача. Твърди се, че такова повтаряне на предмета
било налице в чл. 3 от договора. При това положение, според особеният
16
представител на ответника, след тълкуване по чл. 20 ЗЗД, договорът нямало да
съдържа едностранно задължение за продавача да „продаде“ имота и тогава
задължението няма да е останало неизпълнено и няма да е възникнала
хипотезата на клаузата за неустойка по чл. 10 от договора, която възниква
„при неизпълнение на задължението за продажба“ и предвижда връщане на
даденото в двоен размер. Твърди, че не е налице неизпълнение на
задължението на продавача „да продаде“ имота, защото такова задължение с
оглед чл. 20 ЗЗД не съществувало.
Твърди се, че липсвали активни действия от страна на ищеца за
сключване на окончателен договор, което била причината такъв да не бъде
сключен. Твърди се, че в първата по ред покана за доброволно изпълнение, от
16.08.2023 г., адресирана до ответницата, единствено се искали пари, но не се
давал срок за доброволно изпълнение на каквото и да било задължение, нито
се заявявало разваляне на договора. Твърди се още, че във втората покана за
доброволно изпълнение от 08.09.2023 г. вече се давал срок за изпълнение, но
не за сключване на окончателен договор, а за представяне на документи, ведно
с такъв за заличено право на ползване на третото лице. Твърди се, че само се
уведомявала ответницата, че ако сключи окончателен договор, тя щяла да
дължи обезщетение за забавено сключване в размер 16 771 лв., а ако не
сключи, щяла да дължи още по-голяма сума - с 2 000 лв. повече. Твърди се, че
ответникът не давал възможност за сключване само на окончателен договор
без санкции, не сочел място, час и нотариус, където той ще се яви, при когото
да се извърши нотариалния акт, като при това положение за ответницата е
било обективно невъзможно да изпълни задължението си точно и
едновременно с ищеца. Твърди се, че тези действия, съдържанието на двете
покани, сочели, че ищецът бил целял да отблъсне сключването на окончателен
договор, пращал е покани, за да подготви бъдещо дело, защото е искал да се
облагодетелства от двойния размер на капарото. Посочва се, че в
кореспонденцията си с него ответницата била заявила, че няма да му го върне,
защото е разбирала, че е изправната страна.
Особеният представител на ответника предявява насрещен иск по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД, във вр. чл. 362 ГПК, във връзка с обявяване на предварителния
договор за окончателен по отношение на 1/8 идеална част от имота, като
заявява, че алтернативно на възраженията изложени по-горе счита, че
17
договорът не е развален, а настоящият иск представлявал такъв за реално
частично изпълнение. Сочи, че според Решение № 349 от 20.12.2011 г. на ВКС
по гр. д. № 1713/2010 г. нямало пречка да се обяви за окончателен
предварителният договор за идеална част от обещаното, стига продавачът да е
собственик на такава част и да няма валидно волеизявление за разваляне на
предварителния договор, както и, че ако се докажело, че продавачът е платил 8
000 лв., то тази сума съответствала на претенцията по настоящия насрещен
иск, поради което и моли съдът да обяви договора за окончателен по
отношение на 1/8 идеална част от описаните три недвижими имота.
Особеният представител на ответника предявява насрещен иск по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД във връзка с обявяване на предварителния договор за окончателен по
отношение на всички три недвижими имота изцяло, с одобрението на съда,
като заявява, че алтернативно на възраженията по-горе, счита, че най-добрата
защита на всички лица щяла да се осигури при обявяване на нищожност на
клаузата за заличаване на вещното право на ползване на трето лице и
едновременно с това обявяване на договора за окончателен, при което ищецът
да бъде задължен да плати в определен срок оставащата част от цената. Щели
да бъдат гарантирани правата на ползване на трето лице е Д., на ответницата,
която била заверила подписа си при нотариус, и на ищеца, който твърдял, че
целта му била да купи имотите. Ако не платял в определения от съда срок,
щял да загуби капарото, а ако платял, щял да намери начин да ползва имотите
съвместно с възрастната жена с право на ползване. Сочи, че в Решение № 79
от 25.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 538/2012 г. било прието, че правото да се
иска прехвърляне на имота ще се породи, когато в сключения между страните
предварителен договор е била уговорена едновременност на престациите -
тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на
правото на собственост. Формулирано е становище, че в случай, че
ответницата не желаела да продава, в хода на делото особеният представител
ще се откаже от иска.
Изложено е становище, че било възможно даденият задатък от 8000 лв.
да е бил върнат в брой на купувача, като частта от плащането в размер на 5000
лв. особеният представител сочи, че ще се докаже със свидетели.
Твърди се, че искът по т. 2 за 471 лв. е изцяло неоснователен, тъй като
сумата представлявала разноски за банкови такси и документи, свързани с
18
апартамент в гр. Пазарджик, собственост на ищеца, а не за процесния имот в
с. **, както и, че ищецът бил направил тези разноски самоволно, без връзка в
договора, без причинно следствена връзка с бездействията на ответницата, без
да има изрични клаузи в договора за тези действия на ищеца и ответницата.
Твърди се, че разходите не представлявали пряка и непосредствена последица
от договора, поради което и договорната отговорност не можела да се
ангажира.
Относно иска по т. 3 в размер 300 лв. за адвокатско представителство
пред ЧСИ Пилафов се твърди, че не бил във връзка с договора, че последният
не налагал действия на съдебен изпълнител, че разноските за адвокатски
хонорар в производството пред ЧСИ Пилафов следвало да се уредят в
конкретното производство пред този орган на основание чл. 79 ГПК, а не в
настоящото исково производство.
Относно иска по т. 4 за разноски в обезпечително производство е
изразено становище, че същият е неоснователен за разноските, направени след
приключване на обезпечителното производство - за преписи от обезпечителна
заповед и таксите в Агенцията по вписванията.
Относно искът по т. 5 за нематериални вреди, също се твърди, че е
изцяло неоснователен предвид липсата на причинна връзка между действията
на ответницата и вредите. Твърди се, че когато ответницата била заявила, че
не желае повече сключването на окончателен договор, ищецът бил възприел
това като лъжа, подигравка и унижение, но в действителност това било отказ
от договор по чл. 93, ал. 2 ЗЗД и е било напълно правомерно действие. Твърди
се, че правомерността му е отрицателна предпоставка за уважаване на иска,
като се сочи, че договорната отговорност е по-строга от деликтната и не
покривала нематериални вреди, които не са пряка и непосредствена последица
от неизпълнението.
Изразено е становище по доказателствените искания на ищеца. Моли се
съдът да намали разноските поради прекомерност, да отхвърли исковете като
неоснователни. Алтернативно, се моли съдът да ги отхвърли до размера на
реално полученото от ответницата (частично), с оглед възраженията за
нищожност и тези, че се дължи връщане на полученото, но не в двоен размер.
Сочат се доказателства. Формулирани са доказателствени искания.
19
В срока за отговор по предявените насрещени искове инкорпорирани в
отговора на искова молба, е постъпил писмен отговор от пълномощника на
ищеца П. И. К. - адв. П. К., в който е изразено становище, че в отговора на ИМ
от процесуалният представител на ответницата Х. са направени многобройни
и противоречащи си твърдения, искания, възражения и насрещни искове, като
посочва, че в многобройните направени възражения и насрещни претенции,
би следвало да се отделят следните насрещни искове:
1. Насрещен иск за прогласяване на нищожност на осн. чл. 26, ал. 1 от
ЗЗД, на клаузата на чл. 6 от договора, с която ответницата се е задължила да
продаде чист от вещни тежести имота на ищеца. В тази връзка е изразено
становище, че насрещният иск е недопустим, тъй като прогласяване на
нищожност на клауза по договора би могла да бъде постигната с възражение,
като се посочва, че ако съдът приеме насрещния иск за допустим, то следва
същият да бъде оставен без движение, тъй като за него ответникът не е внесъл
дължимата държавна такса. Също така е изразено становище, че предявеният
насрещен иск се счита за неоснователен и недоказан. Твърди се, че страните
по предварителния договор са постигнали съгласие да бъде прехвърлен чрез
покупко-продажба недвижим имот, ведно с построените в него сгради, че са
постигнали съгласие за цената, срока за изпълнение, както и съответните
права и задължения на страните. Твърди се, че с предварителния договор
ответницата Х. се била задължила да заличи правото на ползване на майка си,
т.е. налице било обещание за действието на трето лице - чл. 23 от ЗЗД. Твърди
се, че са ясни и последствията за лицето обещало задължението или
действието на едно трето лице, в случай, че третото лице откаже да се задължи
или ако не извърши обещаното действие, като се посочва, че в този случай
това лице е длъжно да обезщети другата страна, поради което се счита
предявеният насрещен иск за неоснователен и недоказан.
2. Насрещен иск за прогласяване на нищожност на договора поради
липса на предмет и задължителните елементи на предварителния договор-
липса на: предмет, идентификация на трите недвижими имота, адрес, площ на
имотите и цена за сключване на окончателен договор. Изразено е становище,
че се счита, че насрещният иск е недопустим, тъй като прогласяването на
нищожност на договора би могла да бъде постигната с възражение. Посочва
се, че ако съдът приеме насрещния иск за допустим, то следва да го остави без
движение, тъй като за него ответникът не е внесъл дължимата държавна такса.
20
Предявеният насрещен иск се счита за неоснователен и недоказан, като се
посочва, че страните по предварителния договор са били постигнали съгласие
да бъде прехвърлен чрез покупко-продажба недвижим имот, ведно с
построените в него сгради, а именно: УПИ XVIII-1232, в кв. 30 по плана на с.
**, общ. Пазарджик, с площ от 1104кв.м., като имотът участва в парцела с
1088кв.м., ведно с построената в имота ДВУЕТАЖНА ПОЛУМАСИВНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА на площ от 90 кв.м. и ПОЛУМАСИВНА СГРАДА
/гараж/ на площ от 24кв.м., при съседи на имота: изток-УПИ III-1230, запад-
улица с о.т. 249а-249-250, север- УПИ XIX-1231, юг- УПИ XVII-1233. Твърди
се, че имотът е описан така в документа за собственост на ответницата-
продавач по предварителния договор, а именно: НА № 68, том 11, вх. Peг.
№3114/02.05.2019г. по описа на СВ при ПРС. Сочи се, че е без значение
фактът, че към този момент имотът, ведно със сградите е имал
идентификатор. Твърди се, че ответницата Х. при сключването на
предварителния договор не била представила актуална скица на имота, за да
бъде той описан в предварителния договор, като в случай,че била
представила, то следвало да се запише в предварителния договор, че имот с
идентификатор ** по КККР на с. **, общ. Пазарджик е идентичен с имота
описан в посочения по-горе нотариален акт. Твърди се, че е несъстоятелно
твърдението, че към момента на сключване на предварителния договор
такъв/такива имот/и не съществуват, като се посочва, че ако се приеме за
вярно това твърдение, би следвало да се приеме, че имотите предмет на НА №
68, том 11, вх. Peг. №3114/02.05.2019г. по описа на СВ при ПРС не
съществуват само защото вече имат различно описание и идентификатор.
Изложено е становище, че аналогични са съображенията й по отношение на
площта на имотите. Сочи се, че в предварителния договор същите са описани
с площта им по НА № 68, том 11, вх. рeг. №3114/02.05.2019г. по описа на СВ
при ПРС, като в случая ПИ с идентификатор **, идентичен с имот
представляващ УПИ XVIII-1232, в кв. 30 по плана на с. **, общ. Пазарджик, с
площ от 1104кв.м. Сочи се, че по отношение на площта разликата от 35кв.м.
не надвишава 1/10 от площта на имота, и попада в рамките на допустимата
грешка. Твърди се, че изцяло несъстоятелни са и твърденията, че липсва
опреде цена по предварителния договор, като се посочва, че ясно и
категорично в предварителния договор е била записана продажната цена за
целия описан в договора имот, а именно 80000лв./осемдесет хиляди лева/ - чл.
21
2, изр. 1 от предварителния договор и поради изложеното, предявеният
насрещен иск се счита за неоснователен и недоказан.
3. Насрещен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, във връзка с чл. 362 от ГПК,
във връзка с обявяване на предварителния договор за окончателен по
отношение на 1/8 идеалната част от имота. По отношение на този иск е
изразено становище че същият е недопустим и абсурден, тъй като ответницата
Х. се явявала неизправна страна по предварителния договор, поради което не
разполагала с правото да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, бил той за
обявяване на окончателен договор, за част или целия имот. Посочва се, че
право на иск има само изправната страна по договора. Сочи се, че искът бил
недопустим и на друго основание, като се твърди, че в случая ответникът не е
бил открит на посочения в ИМ адрес и му е назначен особен представител по
реда на чл. 47 от ГПК, както и, че особеният представител има ограничен кръг
права за целите на процеса и той не можел да прави материално правни
изявления, каквото е предявяването на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД. Посочва се,
че това следвало от разпоредбата на чл. 34 ал.3 от ГПК, който изисква за
действие представляващи разпореждане с предмета на делото представителят
да разполага с изрично пълномощно.
Изразено е становище, че неясна остава претенцията на ищеца по
насрещния иск за обявяването на предварителния договор за окончателен
именно върху 1/8 идеална част от имота, при положение, че заплатеното
капаро представлява 1/10 идеална част от продажната цена, ако това била
логиката на процесуалния представител. Неясна се явявала не само тази
претенция на процесуалният представител на ищеца по насрещния иск, а и
всички останали /насрещен иск, възражение или оспорване/, тъй като всяка
една от тях изключвала останалите.
Посочва се, че процесуалният представител на ответницата Х. е заявил:
«Алтернативно на възраженията по-горе считам, че договора не е развален, а
настоящия иск представлява такъв за реално частично изпълнение.»
Посочвайки Решение № 349/20.12.2011г. на ВКС по гр.д. № 1713/2010г., като
се твърди, че същият забравял, че ищецът е направил валидно волеизявление
за разваляне на предварителния договор, и не трябвало да съществува
съмнение, че ищецът К. няма намерение да сключи окончателен договор при
наличие на съществуващо право на ползване за трето лице върху целия
22
имот/т.е. да придобие «гола» собственост, като носителят на това ограничено
вещно право - право на ползване, остава да владее изцяло имота/, като ищецът
К. щял да притежава имот, който не може да използва, в който не може да
влезе във владение, докато носителят на право на ползване го владее, още по-
малко пък да получи само част от този имот.
4. По изложените по-горе причини е изразено становище, че и
насрещният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се явява недопустим, евентуално
неоснователен и недоказан.
5. По отношение на направеното оспорване на документа установяващ
плащането на капарото в размер на 8000лв. по банков път, е изразено
становище, че се счита, че направеното оспорване не е коректно направено,
тъй като не сочи истинността на какво се оспорва, като в тази връзка е
формулирано доказателствено искане.
Изразено е становище и по отношение на направените доказателствени
искания от процесуалния представител на ответницата Х..
Относно подадения писмен отговор от особения представител на
ответника, който след уточненията направени в днешното съдебно заседание,
във връзка с предявени като насрещни искове, но уточнени като възражения, а
не като отделни искови претенции, съдът намира, че с предявения писмен
отговор са подадени възражения за нищожност на клауза, възражения за
нищожност на договор, възражения за разваляне на договора по право,
възражения за договорени и неизпълнени задължения по валиден договор,но
освобождаващи ответницата от задължението да заплати договорената
неустойка, и освобождаваща я от задължението да обезщети претърпените
вреди, като освен това, така както се претендира в настоящото производство в
подадения писмен отговор, предявена е претенция по насрещен иск за реално
изпълнение на реална част от предмета на процесния договор, респективно на
целия предмет на този договор.
С оглед уточненията направени в днешното съдебно заседание, съдът
счита, че не се касае за нередовност на тази искова претенция, доколкото
действително липсват каквото и да било обстоятелства, които да сочат на
правен интерес на ответницата да предявява такава претенция. Ответницата,
се явява в съда с назначен от съда особен представител, поради което не би
23
могла да вземе такова становище, а в случай, че тя установи връзка с особения
представител, то съдът би следвало да освободи този особен представител и
да даде възможност на ответницата да си упълномощи адвокат. По-важното в
случая, обаче, е, че така предявеният насрещен иск за реално изпълнение не
подлежи на съединяване в настоящото производство при условията на чл. 210
от ГПК във връзка с чл. 211 ГПК , тъй като предявените първоначално искови
претенции се разглеждат по различен процесуален ред. Първоначално
предявените искови претенции са по общия исков ред, а претенциите за
сключване на окончателен договор се разглеждат по реда на особените искови
производства - Глава ХХХІ-а от ГПК, тоест изискват съвсем различен
процесуален ред, поради което и не могат да бъдат съединени в настоящото
производство за общо разглеждане. Тяхното съединяване би било
недопустимо по настоящото дело, а евентуално при наличието на правен
интерес и в случай, че адв. Г. действително се свърже с ответницата по
предявения иск, то в този случай тя би могла да го оправомощи и да предявят
такъв иск в отделно исково производство, но не и в настоящото. С оглед на
изложеното и за очертаване предмета на спора и отделяне на спорното от
безспорното, съдът УКАЗВА на страните в настоящото производство, че е
сезиран с посочените по-горе и заявени в исковата молба главни искови
претенции, чието правно основание е очертал / след уточненията досежно
претенцията за разноски в обезпечителното производство/, а от страна на
възраженията на ответната страна УКАЗВА на страните, че е сезиран с
отговор, в който са заявени и поддържани възражения за нищожност на
клауза, нищожност на договора, прекратяване на договора по право,
договорно неизпълнение, обстоятелства претендиращи освобождаването на
ответницата да плаща претендираните вземания в настоящото производство.
Поради недопустимост на претенцията за реално изпълнение подлежаща на
разглеждане по различен процесуален ред, Съдът :
О П Р Е Д Е Л И:
ПРЕКРАТЯВА частично производството по гр.д. № 4152/2023 г. по
описа на Районен съд Пазарджик - в частта по предявената под форма на
насрещна, претенция за реално изпълнение на сключения предварителен
договор / за идеална част от неговия предмет или за всички недвижими
имоти/ като процесуално недопустимо.
24
УКАЗВА на ищцовата страна по този насрещен иск, че при наличие на
правен интерес, би могла да го предяви в отделно исково производство.
Във връзка с указания по разпределение на доказателствената тежест,
съдът УКАЗВА на всяка една от страните в настоящото производство, че носи
доказателствената тежест за установяване и доказване на твърдените от нея
факти и обстоятелства, от които черпи претендираните си права, а именно,
ищцовата страна следва да докаже наличието на валиден предварителен
договор с всички негови елементи, както и извършеното плащане, по което
претендира вземанията си под формата на неустойка за неизпълнение , следва
да докаже развалянето на този договор поради договорното неизпълнение на
ответницата, следва да докаже причинените имуществени вреди, тяхното
настъпване и вземанията, които са намалили имущество на ищеца, следва да
докаже и вида, и размера, както и причинната връзка на претендираните
неимуществени вреди, а във вр. с претенциите за уреждане на разноските по
обезпечителното производство следва да сочи доказателства за това
обезпечително производство.
Ответната страна следва да сочи доказателства обосноваващи нейните
възражения във вр. с нищожност на неустоечната клауза по предварителния
договор, във вр. с разваляне на договора по право, във вр. с нищожност на
целия договор поради подробно изложените съображения, във вр. с
договорното неизпълнение или, респективно, неоказване на съдействие от
страна на ищеца, освобождаващо ответница от задълженията по
предварителния договор.
АДВ. К.: - Не водим свидетелите. Ще уточня номера на обезпечително
производство, което да изискаме, като ще моля да ми дадете допълнителна
възможност, в три дневен срок да го посоча, тъй като същото би било
необходимо за запазване интересите на доверителя ми, и моля да бъдат
присъдени и разходите по същото. Свидетелите са ни при довеждане, ще Ви
моля в следващото съдебно заседание да бъдат разпитани.
АДВ. Г.: - Нямам възражения по доказателствата. Единствено, по
доклада на делото, считам, че би трябвало да се укаже на ищеца, че, за да
предяви този иск трябва да докаже, че е изправна страна по договора.
Съдът по доказателствените искания на страните, намира, че следва да
бъдат допуснати посочените от ищцовата страна в днешното съдебно
25
заседание трима свидетели, които ще следва да даде възможност да бъдат
разпитани в следващо съдебно заседание. Тъй като, обаче, по издадено
съдебно удостоверение ищцовата страна не е успяла да се снабди с данните
необходими от банката, следва да даде срок на ищцовата страна до
следващото съдебно заседание, в което следва да представи необходимите
доказателства, като при нужда, с молба, може да поиска от съда издаване на
ново съдебно удостоверение или евентуално да представи молба до трето
неучастващо по делото лице по реда на чл. 192 от ГПК, но УКАЗВА на
ищцовата страна, че в случай, че не представи това доказателство в следващо
съдебно заседание, делото ще бъде разгледано без него. С оглед уточненията
направени в писмения отговор на ответника, и заявеното в него оттегляне на
исканията за събиране на гласни доказателства, съдът не дължи произнасяне
по този въпрос. По доказателственото искане за допускане до разпит на
Директора на ОББ АД, съдът счита, че обстоятелствата за които се иска
разпитът на този свидетел не се включват в предмета на настоящия правен
спор, а и доказателствената тежест за установяване и доказване на твърдените
факти и обстоятелства касаещи наличието или липсата на причинени вреди у
ищеца се носят от самия ищец. С оглед на изложеното и по доказателствата,
съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДОПУСКА по делото да бъдат разпитани като свидетели ц в К.а, в т ц и
в т ц, при режим на довеждане от ищцовата страна.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ доказателственото искане на ответната
страна за допускане до разпит на Директора на „ОББ“ АД.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищцовата страна, в срок до следващото
съдебно заседание, да представи данните, във връзка с които е издадено
съдебно удостоверение, което да й послужи пред Първа инвестиционна банка“
АД.
ПРИЕМА днес представените от пълномощника на ищеца два броя
писмени доказателства, а именно писмо от Община Пазарджик Дирекция БОС
отдел МДТ с изх. № 13-10714001 от 25.06.2024 г. и Удостоверение изх. № 25-
168109 – 25.06.2024 г. издадено от АГКК Пазарджик.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищцовата страна да уточни номера на
обезпечителното производство образувано по гражданско дело, което след
26
неговото посочване да бъде изискано за приложение по настоящото дело.
АДВ. К.: - Нямаме други искания за днес.
АДВ. Г.: - Нямам други искания за днес.
За събиране на допуснати доказателства, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 10.12.2024 г. от 14:00 часа, за която
дата и час страните уведомени от днес – ищецът лично, респективно и чрез
процесуалните си представители.
Допуснатите по делото свидетели при режим на довеждане.
ДА СЕ ИЗИСКА обезпечителното производство след неговото
посочване.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на ищцовата страна да представи писмени
данни, във връзка с поисканото и издадено съдебно удостоверение.
Протоколът се изготви в съдебно заседание, което приключи в 10:47
часа.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
Секретар: _______________________
27