Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
29.08.2017 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на двадесет и девети март през две хиляди и седемнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря П., като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 15102 по описа за 2015 г., за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба от Г.К.С., с която са предявени срещу В.С.П. и Д.К.П. искове, както следва:
с правно основание чл.79, ал.1, вр.
чл.266, ал.1 ЗЗД за сумата от 16000 евро, представляваща неплатена част от цена
по договор от 11.04.2008 г. за прехвърляне на собствеността върху имот и
изграждане на жилищна сграда - къща, която част от цената е дължима при
въвеждане на строителния обект в експлоатация,
с правно основание чл.86 ЗЗД за
сумата от 9424,10 лв., представляваща лихва за забава за периода 23.11.2012 г.
– 23.11.2015 г.
Претендира законна лихва от
постановяване решението до окончателното изплащане на сумата.
Ищецът твърди, че вземането му
произтича от договор, по силата на който се е задължил да построи и прехвърли
на ответниците собствеността върху къща № 1, разположена в УПИ II-730, квартал 20А, намиращ се в гр.София, вилна зона „Бояна“,
район „Витоша“, както и да има прехвърли 1/4 ид.ч. от посочения УПИ. Твърди, че
е изпълнил задълженията си по договора и ги е снабдил с удостоверение за
въвеждане на обекта в експлоатация, като последната част от цената – в размер
на 16000 евро ответниците са се задължили да му изплатят при издаване на удостоверението
за въвеждане в експлоатация, което не са сторили. Претендира лихва за забава и разноски.
Ответниците оспорват иска. Твърдят,
че съгласно сключения предварителен договор цената е следвало да бъде платена
на три части – при сключване на договор за продажба на парцела, при сключване
на договор за продажба на къщата и при въвеждане на сградата в експлоатация, но
са се отклонили от първоначалните си уговорки, като вместо да извършат
прехвърлянето на собствеността върху къщата с договор за продажба, са сключили
договор за доброволна делба, имащ характер на спогодба, с който са уредили
всичките си вещни и облигационни отношения, включително окончателното плащане
на имота и са направили изрични изявления, че нямат претенции един към друг във
връзка с имота и сградите. Оспорват материалната легитимация на ищеца за
горницата над 1/2 от исковата сума – твърдят, че страна по договора е и бившата
съпруга на ищеца. При условията на евентуалност твърди, че ищецът не е изпълнил
задължението си да предаде строителния обект съгласно уговорките в
предварителния договор – с извършени довършителни работи (включващи шпакловане
и боядисване на стените, поставяне на подови настилки – ламинат и теракот,
оборудване на баните), поради което претендираното възнаграждение не му се
дължи. Предявява възражения за прихващане със следните свои вземания: сумата от
3200 лв. – задължение по договор за заем; сумата от 5000 лв. – неустойка за
забавено изпълнение на договора от 11.04.2008 г., и сумата от 8198 лв. – разходи
за довършителните работи в имота, които е следвало да бъдат извършени от ищеца.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
По иска по
чл.79, ал.1, вр. чл.266, ал.1 ЗЗД:
Не е спорно
по делото, а се установява и от представения договор от 11.04.2008 г., че между
страните е възникнало облигационно правоотношение, по силата на което ищецът се
е задължил да построи следния недвижим имот: къща № 1, съгласно одобрен
архитектурен проект, на три нива, разположена в УПИ II-730, квартал 20А, намиращ се в гр.София, вилна зона
„Бояна“, район „Витоша“ и да прехвърли собствеността върху нея, както и върху 1/4
ид.ч. от описания УПИ. Договорът съдържа елементи както на договор за изработка
по чл.258 ЗЗД, така и на предварителен договор за покупко-продажба по чл.19 ЗЗД,
тъй като постигнатото между страните съгласие има за предмет прехвърляне на
собствеността върху парцел и построяване и прехвърля не собствеността върху
жилищна сграда в имота – еднофамилна къща. Ответниците имат качеството на купувачи
по предварителния договор за продажба и на възложители по договора за изработка
за строителството на сградата. В предварителния договор страните са уговорили
цената в размер на 160000 евро да се плати както следва: 2500 лв. при
подписване на предварителния договор, 80000 евро при подписване на нотариалния
акт за 1/4 ид.ч. от парцела, 64000 евро при изграждане на къщата в груб строеж
и 16000 евро – при въвеждането й в експлоатация. В чл.6 от договора от 11.04.2008
г. страните са уговорили, че продавачът ще запази правото си на строеж върху
продавания обект – къща № 1 до момента на прехвърляне на обекта на груб строеж
с нотариален акт най-късно до края на м.11.2008 г., независимо от прехвърлянето
на идеална част от дворното място, като това условие ще залегне в нотариалния
акт за покупко-продажба на ид.ч. от УПИ II-730.
С нотариален
акт за покупко-продажба № 32, том I, рег. № 1357, дело № 32 от 14.05.2008 г. Г.К.С. и К.С.са прехвърлили на В.С.П.
и Д.К.П. 1/4 ид.ч. от притежавания от тях в режим на СИО УПИ II-730 с площ от 555 кв.м., находящ се в квартал 20А по
плана на гр.София, район „Витоша“, вилна зона „Бояна“. Като последица по
отношение на УПИ е възникнала съсобственост между продавачите, притежаващи 3/4
ид.ч. и купувачите, придобили 1/4 ид.ч. С нотариалния акт страните са се
отклонили от уговорките си в предварителния договор, като продавачите не са
запазили правото си на суперфиция за изграждане на постройките в имота, а
изрично са декларирали, че са запознали купувачите с предвидения план за застрояване
на парцела и страните са постигнали съгласие по силата на приращението (чл.92
ЗС) купувачите да придобият 1/4 ид.ч. от всичко, което ще бъде построено в
съсобствения имот.
С
констативен протокол от 10.11.2008 г., изд. от Столична Община по реда на чл.181,
ал.2 ЗУТ, се установява, че строежът „жилищна група – 4 жилищни сгради“ в
процесното УПИ е изпълнен на етап груб строеж. Съгласно уговорките в нотариалния
акт от 14.05.2008 г., на основание чл.92 ЗС купувачите са придобили по
приращение 1/4 ид.ч. от построените в имота 4 бр. къщи.
С договор за
доброволна делба № 59, том I, рег. №
3161 от 13.11.2008 г. Г.К.С. и К.С., от една страна, и В.С.П. и Д.К.П., от
друга страна, в качеството им на съсобственици в поземления имот и построените
в него сгради, са постигнали съгласие на В.С.П. и Д.К.П. да се обособи в дял и
да се предостави в собственост къща № 1, а на Г.К.С. и К.С.– къщи с № 2, 3 и 4.
В чл.4 и чл.5 от договора за доброволна делба страните се декларирали, че не
дължат суми и/или вещи помежду си за уравняване на своите дялове и се считат
справедливо овъзмездени, както и че нямат
каквито и да било имуществени претенции /вещни и облигационни/ помежду си по
отношение на процесните имоти. Съдът намира, че договорът има елементи са
споразумение по смисъла на чл.365 ЗЗД – съдържа уговорки, които имат
установително действие между страните, като при взаимни отстъпки се избягва
бъдещ спор. Такъв характер имат декларациите на страните, че всички вещни и
облигационни отношения между страните във връзка с имота, представляващ къща №1
са уредени и не дължат помежду си суми. Както бе споменато по-горе, страните са
се отклонили от първоначалните си уговорки още със сключване на нотариалния акт
за прехвърляне на земята, което е валидно и допустимо – станало е по обща воля,
изразена писмено. Договорът за доброволна делба също преурежда уговорките, установени
в предварителния договор чрез писмено изразена обща воля на страните. С
изявлението, че отношенията са уредени и страните помежду си не дължат плащания
на суми или предаване на вещи съдът приема, че по обща воля е дерогирана
клаузата за последното плащане в размер на 16000 евро с падеж – въвеждане на
обекта в експлоатация. Договорът за спогодба има правноустановително действие,
изразяващо се в задължаването на двете страни по него да считат, че правното
положение между тях е такова, каквото го уреждат със спогодбата, като се
въздържат от неговото оспорване занапред. Ето защо ищецът не е материално
легитимиран да предяви процесната претенция, основана на договор, преуреден с
последващите сделки между страните. Следва да се приеме, че по силата на уговорките
в договора за делба, всички задължения за плащане на цена се погасяват, поради
което поетото с чл.5 от Предварителния договор задължение за плащане на сумата
от 16000 евро при въвеждане на обекта в експлоатация е отпаднало.
Дори и да се
приеме, че не е налице преуреждане на отношения и отпадане на процесното
задължение, то тогава основателно е направеното от ответника възражение за
липса на изпълнение. Както бе посочено по-горе, Предварителният договор от
11.04.2008 г. включва елементи на договор за изработка – за изпълнение на
строителни работи. Съгласно уговорките в чл.6, т.3 и 4, продавачът се задължава
да изпълни точно архитектурния проект и да предаде обекта във вида, описан в
„Обяснителна записка“, който документ представлява неразделна част от договора.
Видно от приложението, озаглавено „Обяснителна записка“ (л.23-30), което е
подписано от ищеца (л.29 долу, ляво), строителното изпълнение, което ищецът
дължи, е за външни стени – шпакловка и латекс, подове: дневна, стаи и стълби –
ламинат, входно предверие, бани и WC – теракот, а също и поставяне на вътрешни врати,
както и изграждане на Ел, ВиК и ОВ инсталации. По делото няма спор между
страните, че всички тези довършителни работи са извършени от ответниците за
тяхна сметка. Твърдението на ищеца, че между страните не е имало уговорка той,
в качеството на строител, да изпълни довършителните работи, не намира опора в
приетите по делото писмени доказателства, включително изходящия от самия ищец.
В тази връзка следва да се посочи, че няма да бъдат обсъждани ангажираните от
ищеца гласни доказателства чрез разпита на свидетеля Н.П.относно съдържанието
на уговорките между страните (твърдението на свидетеля, че страните са се
съгласили имотът да бъде предаден на шпакловка и замазка, без довършителни работи)
– в тази си част същите са недопустими на основание чл.164, ал.1, т.5 и т.6 ГПК, тъй като с тях ищецът се домогва да опровергава съдържанието на подписаната
от него и неоспорена „Обяснителна записка“, представляваща неразделна част от
договора.
Ето защо на
основание чл.266, ал.1 ЗЗД, за да възникне задължението за плащане на
възнаграждение, работата следва да бъде изпълнена съобразно уговорките и приета
от възложителя. Както сам сочи ищецът в писмените си бележки, процесната сума
представлява възнаграждение за извършени строителни работи в имота след
прехвърляне на собствеността му на ответниците. По делото се установи, че
ищецът е поел задължение да извърши довършителните работи, но няма нито
твърдения, нито доказателства тези работи да са изпълнени от него – напротив
съгласно твърденията и ангажираните от ответниците гласни доказателства и
техническа експертиза, всички довършителни работи (замазка и боя на стени,
подови настилки, инсталации) са извършени от самите ответници за собствена
сметка. Поради това не са налице предпоставките за възникване в полза на ищеца
на вземане за възнаграждение за изпълнение строителни работи за въвеждане на
обекта в експлоатация – работата не е извършена от ищеца и не е приета от
ответниците. Възражението на ответниците за неизпълнение на договора е
основателно.
По
изложените съображения съдът намира, че ищецът няма вземане към ответниците за
претендираната сума, представляваща последна вноска по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, дължима при въвеждане на строителния обект в
експлоатация, поради което искът следва да бъде отхвърлен.
С оглед
неоснователността на главния иск, неоснователна се явява и акцесорната
претенция за изтекла мораторна лихва по чл.86 ЗЗД.
Поради
извода за неоснователност на предявените искове, не следва да се разглеждат
предявените при условие на евентуалност възражения за прихващане.
По разноските:
На ответниците следва да се присъдят
направените разноски за адвокатско възнаграждение и експертиза.
Поради което Софийският градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените
от Г.К.С., ЕГН:**********, адрес: ***, срещу В.С.П., ЕГН:**********, и
Д.К.П., ЕГН:**********, искове както
следва:
с правно основание чл.79, ал.1, вр.
чл.266, ал.1 ЗЗД за сумата от 16000 евро, представляваща последна вноска по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.04.2008 г.,
дължима при въвеждане на строителния обект в експлоатация,
с правно основание чл.86 ЗЗД за
сумата от 9424,10 лв., представляваща лихва за забава за периода 23.11.2012 г.
– 23.11.2015 г.
ОСЪЖДА Г.К.С., ЕГН:**********, адрес: ***, да
заплати на В.С.П., ЕГН:**********, и Д.К.П.,
ЕГН:**********, на основания чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 2550 лв., представляваща съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: