№ 14367
гр. С., 12.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ
при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА
като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско
дело № 20221110135007 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от Е. Б. П. срещу „Д.ЗА В. ЕООД с която е
предявен осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 2000 лв., представляваща платено на
отпаднало основание - развален договор за гаранция, сключен на 07.07.2021 г., ведно със
законната лихва върху дължимата сума от датата на подаване на исковата молба – 29.06.2022
г., до окончателното изплащане на задължението.
Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че на
07.07.2021 г. сключил с ответника договор за гаранция, по силата на който Е. Б. П., в
качеството на купувач, се задължил да заплати на „Д.ЗА В“ ЕООД, в качеството на
посредник, гаранция в размер на 2000 лв. за закупуването на недвижим имот, находящ се в
с. В., в.з. „Р“, представляващ къща с дворно място. Посредникът от своя страна бил длъжен
да спре от продажба посоченият имот, както и да извърши проверка на имота, за да обезпечи
надлежното му прехвърляне. В изпълнение на договора ищецът заплатил в полза на
ответника уговорената гаранция в размер на 2000 лв. Поддържа, че на 04.08.2021 г. бил
сключен предварителен договор за покупко-продажба на посочения недвижим имот между
Е. П., в качеството му на купувач, и А.А.Д, в качеството й на продавач. В изпълнение на чл.
2, т. 1 от предварителния договор ищецът заплатил на продавача задатък в размер на 6454
лв., като страните уговорили да сключат окончателен договор до 30.09.2021 г. Твърди още,
че брокерът, в съответствие с установената за тази дейност практика, следвало да извърши
пълна проверка на статута на имота – вещни тежести, устройствен статут на поземления
имот, статута на сградите, построени в него, както и да проучи дали не са налице други
ограничения, свързани с имота. Ответното дружество, обаче, не изпълнило тези свои
задължения, което довело до разваляне на сключения впоследствие договор между
продавача и купувача на имота. След сключване на предварителния договор ищецът сам
установил, че за имота нямало приложена улична регулация, както и че за жилищната
сграда, предмет на договора, нямало строителни книжа и същата представлявала незаконен
1
строеж по смисъла на закона. Установено било, че ако регулационният план се приложи,
реална част от имота ще бъде отнета за улица. Горните обстоятелства съставлявали
обективна пречка имотът да бъде придобит от ищеца, в съответствие с условията,
установени в договора за гаранция от 07.07.2021 г. и в предварителния договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 04.08.2021 г., което довело до разваляне на предварителния
договор за покупко-продажба на имота и възстановяване от продавача на купувача на
заплатеното капаро. Вследствие прекратяването на предварителния договор за покупко-
продажба, заплатената на ответника-посредник гаранция в размер на 2000 лв. се явявала
получена на отпаднало основание, поради което на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД ищецът
уведомил ответното дружество, че разваля сключения договор за гаранция от 07.07.2021г. и
го поканил да върне получената сума в размер на 2000 лв. Уведомлението било получено от
ответника на 13.05.2022 г., поради което с развалянето на договора между страните, с
обратна сила отпаднало основанието, на което ответникът получил сумата в размер на 2000
лв., поради което бил длъжен да я върне на ищеца. Въпреки полученото уведомление,
платената от ищеца сума в размер на 2000 лв. не била възстановена от ответника. Ето защо
моли съда да осъди ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 2000 лв.,
представляваща платена на отпаднало основание гаранция по договор от 07.07.2021 г., ведно
със законната лихва върху дължимата сума от датата на подаване на исковата молба –
29.06.2022 г., до окончателното изплащане на задължението. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът не е подал отговор на исковата молба. Със
становище от 15.11.2022 г., чрез адв. П., оспорва предявеният иск по основание и размер.
Поддържа, че заплатената от ищеца сума представлявала комисионна и стоп-капаро, след
като по възложени от Е. П. параметри, служителят на дружеството „Д.ЗА В“ ЕООД – Г.К е
търсила подходящо жилище, извършен бил оглед на предложен имот, като впоследствие
започнали и действия по подготовката на сделката. Сумата в размер на 2000 лв. била
платена от ищеца за спиране на имота от продажба и спиране на обявата от интернет
пространството, считано от 07.07.2021 г. до изповядването на сделката или до отказа на
купувача П., като от доказателствата по делото било видно, че ответникът спрял имота от
продажба и подсигурил условия за подписване на предварителен договор и впоследствие
окончателен договор за покупко – продажба. Твърди, че с тези действия ответникът
осъществил по категоричен начин точно и ясно изпълнение на своите задължения по
договора, от които можело да бъде направен обоснован извод относно наличието на
основание да задържи заплатената му от ищеца сума в размер на 2000 лв. Оспорва
твърденията в исковата молба, че брокерът с установената за тази дейност практика
следвало да извърши пълна проверка за статута на имота. Поддържа, че никъде в договора
от 07.07.2021 г. ответното дружество не се задължило да прави проверки относно вещни
тежести, устройствен статут и др. на предлагания недвижим имот. Отделно от това следвало
да се отбележи, че покупко-продажбата не била осъществена при подробно посочени
причини в нотариално заверен анекс от 30.09.2021 г., а именно, че страните купувач и
продавач взаимно се съгласили да развалят подписания предварителен договор, като
продавачът се задължил да върне задатъка в размер на 6454 лв. до 31.12.2021 г., като по този
начин уредили всички имуществени претенции един към друг, от което се установявало, че
липсвала неизправност по договора за гаранция от страна на ответника. Ето защо моли съда
да отхвърли предявеният иск. Претендира разноски.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и
възраженията на ответника, намира от фактическа страна следното:
Безспорно е обстоятелството, че на 07.07.2021 г. между „Д.ЗА В“ ЕООД, в качеството
на посредник на продавача, и Е. Б. П., в качеството на купувач, бил сключен договор за
гаранция, съгласно който купувачът П. заявил, че има интерес за покупка на недвижим
имот, находящ се в с. В., в.з. „Р“, представляващ къща с дворно място. Не е спорно между
2
страните по делото, а и се установява от представеното преводно нареждане за кредитен
превод, че по силата на договора купувачът-ищец заплатил на посредника-ответник сумата
в размер на 2000 лв., представляваща гаранция за закупуването на описания по – горе
недвижим имот.
Съгласно чл. 2 от договора, посредникът се задължил да спре от продажба процесният
имот, считано от 07.07.2021 г. до изповядването на сделка или до отказа на купувача от
сделка.
Съгласно чл. 3 от договора, купувачът се съгласил да сключи договор за покупко –
продажба на имота за продажна цена в размер на 70 400 лв., които следвало да бъдат
оформени в предварителен договор, както следва:
- продажна цена в размер на 70 400 лв., от които 7400 лв. задатък, платим по банков
път по банкова сметка на продавача. Платената гаранция от 2000 лв. следвало да бъде
приспадната от дължимия хонорар към посредника в деня на подписване на предварителния
договор;
- подписване на предварителен договор до 20.07.2021 г.;
- посредникът декларирал, че продавачът ще предаде на купувача владението върху
имота във вид и срок, които следвало да бъдат уточнени и описания в предварителния
договор.
Съгласно чл. 4 от договора, в случай че купувачът не сключи предварителен договор
или нотариален акт за покупко-продажба в срока и при условията по т. 3, предадената сума
като гаранция в размер на 2000 лв. остава като неустойка.
Съгласно чл. 5 от договора, в случай че продавачът не сключи предварителен договор
или нотариален акт за покупко-продажба в срока и при условията по т. 3, посредникът се
задължава в срок до 3 дни да възстанови предадената сума в размер на 2000 лв. на купувача.
Установява се, че на 04.08.2021 г. между А.А.Д, в качеството на продавач, и Е. Б. П., в
качеството на купувач, бил сключен предварителен договор, по силата на който страните се
задължили до 30.09.2021 г. да сключат окончателен договор за покупко – продажба на
описания по – горе недвижим имот, находящ се в с. В.. С клаузата на чл. 2 от
предварителния договор страните се съгласили и определили продажна цена на имота в
размер на 64 540 лв., като плащането следвало да бъде извършено по следния начин: 1. в
деня на подписване на договора купувачът следвало да заплати на продавача сумата от 6454
лв., представляваща задатък (капаро); 2. остатъкът от сумата в размер на 58 086 лв. следвало
да бъде изплатена от купувача на продавача в срок, определен от банката кредитор, като
сумата следвало да бъде преведена по банков път по сметката на продавача със заемни
средства от отпуснат банков кредит.
С клаузата на чл. 5, ал. 4 от предварителния договор продавачът декларирал, че: към
момента на сключване на договора е единствен легитимен собственик на имота;
собствеността на имота не е прехвърлена на други лица и няма сключени други
предварителни договори за покупко-продажба на имота; не е упълномощавал други лица за
продажба на имота; имотът не е ипотекиран, няма наложени възбрани или други тежести
(искови молби, учредени вещни права), няма неприключили делбени, бракоразводни и/или
други дела и съдебни спорове, касаещи собствеността му, няма предявени реситуционни
искове, както и сключени наемни договори, мололетни и непълнолетни съсобственици и
трети лица нямат имуществени претенции към продаваемия имот, които биха
възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем; имотът не
е предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и
частни вземания, не е включен в капитала на търговско дружество, не е предмет на особен
залог, не са валидни други предварителни договори, не съществуват други пречки за
сключването на окончателен договор за покупко – продажба на имота.
3
На 30.09.2021 г. между А.А.Д и Е. Б. П. бил сключен анекс към предварителния
договор за покупко – продажба, по силата на който страните се съгласили да развалят
договора и да бъде върнато даденото – преведено по банков път капаро-задатък по договора
от купувача по същата банкова сметка на Е. Б. П.. Със сключения анекс двете страни се
съгласили, че с подписването му се уреждат всички имуществени претенции, които страните
имат една към друга във връзка със сключения предварителен договор и са уредили
окончателно имуществените им претенции.
По делото е представено и уведомление, изпратено от Е. Б. П., чрез адв. П., до „Д.ЗА
В“ ЕООД, в което е посочено, че: след подписване на договора за гаранция били установени
множество нередовности, свързани с процесния имот, които станали пречка същият да не
бъде прехвърлен по нотариален ред, а именно установило се, че за имота нямало приложена
улична регулация, а изградената в имота сграда била без никакви строителни книжа, не
разполагала с удостоверение за търпимост и представлявала незаконен строеж. В
уведомлението било посочено още, че за всички тези обстоятелства ответникът следвало да
запознае ищеца още преди заплащане на депозита и сключване на предварителния договор.
С оглед на изложеното ищецът уведомил ответника, че на основание чл. 87 ЗЗД разваля
сключения на 07.07.2021 г. договор за гаранция и едновременно с това му предоставя три
дневен срок от получаване на уведомлението да възстанови платената на отпаднало
основание сума в размер на 2000 лв. по посочена банкова сметка. Процесното уведомление
било връчено на ответника, чрез управителя Г.К на 13.05.2022 г.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна
страна:
Фактическият състав на иска по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД изисква съществуване на
основание при получаване на престацията, но след това същото да е отпаднало с обратна
сила, например при унищожаване на договора, разваляне поради неизпълнение, при
настъпване на предвидено прекратително условие. Фактите, подлежащи на установяване, са:
даване на нещо от страна на ищеца, получаване на същото от страна на ответника, отпадане
с обратна сила на основанието, което е обусловило имущественото разместване. Съобразно
чл. 154 ГПК, в тежест на ищеца е да докаже по делото пълно и главно, че преминаването на
сумата от 2000 лв. от имуществото му в патримониума на ответника е на отпаднало
основание - надлежно развален договор за гаранция от 07.07.2021 г. В тежест на ответника е
да докаже наличие на основание за задържане на сумата, а при липсата на такова - че е
върнал полученото.
Спорният между страните въпрос по същество в настоящото производство е свързан с
това дали е налице неизпълнение от страна на ответника на договора за гаранция, респ. дали
ищецът валидно е развалил този договор.
На първо място, несъмнено е, че евентуалното валидно разваляне на договора за
гаранция има обратно действие - чл. 88, ал. 1 ЗЗД, поради което и даденото от страните по
него подлежи на връщане (в противен случай би се стигнало до неоснователно обогатяване).
Последиците от развалянето на двустранния договор се изразяват в това страните да си
върнат престациите, които са си разменили, за да бъде възстановено състоянието отпреди
сключването на договора. Връщането се дължи поради това, че договорът като правно
основание на разменените престации отпада.
За да възникне преобразуващото право да се развали един договор, е необходимо
наличието на следните предпоставки: 1/ между страните да е сключен договор, който да не е
прекратен на друго основание; 2/ да има неизпълнение на задължение на насрещната страна
по договора - пълно неизпълнение, забавено, лошо, несъответно на уговореното или
частично неизпълнение; 3/ неизпълнената част от договора да е значителна; 4/
неизпълнението да е виновно, т. е. да се дължи на причина, за която длъжникът отговаря; 5/
кредиторът трябва да бъде изправен. Правото да се развали договорът отпада, ако
4
длъжникът не отговаря за неизпълнението, напр. ако неизпълнението е в резултат на забава
на кредитора, неоказано съдействие от негова страна, или забава на трети лица. Доколкото
процесният договор за гаранция е сключен в писмена форма, съобразно правилото на чл. 87,
ал. 1, изр. последно ЗЗД предупреждението за разваляне трябва да се направи писмено и
следва да бъде доведено на знанието на насрещната страна (виж Решение № 203 от
30.01.2012 г. на ВКС по т. д. № 116/2011 г., II т. о., ТК).
Настоящият съдебен състав приема, че ищецът не е упражнил валидно правото да
развали договора за гаранция, поради следните съображения:
За да се отговори на спорния по делото въпрос следва да бъде взето предвид
уговореното между страните в договора за гаранция от 07.07.2021 г. и тяхната действителна
обща воля, като се отчетат отделните уговорки, които да се тълкуват във връзка едни с други
(чл. 20 ЗЗД), и се съобрази разпоредбата на чл. 20а, ал. 1 ЗЗД, съгласно която договорите
имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Следва също така да се изясни, че
договорът за гаранция няма уредба в българското законодателство, но намира широко
приложение по повод предстоящо сключване на предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот. С договора за гаранция страните уреждат в рамките на
свободата на договаряне, установена в чл. 9 ЗЗД, отношенията си във връзка с предадена от
бъдещия купувач на посредника или на бъдещия продавач парична сума, която служи като
гаранция за намерението на купувача да се обвърже валидно с предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. Така постигнатото съглашение представлява
ненаименован договор, целта на който е да се гарантира обвързаността на контрагентите от
бъдещата сделка.
От съвкупната преценка на събраните по делото доказателства настоящият съдебен
състав приема, че ищецът-купувач не е доказал в условията на пълно и главно доказване
обстоятелството, че е налице неизпълнение на задължение на насрещната страна по
договора за гаранция. От представения по делото договор за гаранция от 07.07.2021 г.
несъмнено се установява, че задължението на ответника е било да спре от продажба
процесният имот, считано от 07.07.2021 г. до изповядването на сделка или до отказа на
купувача от сделка, в замяна на което ищецът се задължил да преведе сумата от 2000 лв.,
представляваща гаранция за закупуването на процесния имот. Следва да се изясни, че
функцията на гаранцията е посредникът да поеме задължение за бездействие за определено
време - да спре предлагането на имота на други купувачи, а купувачът поема задължение да
плати определена сума, която се приспада от дължимия хонорар към посредника в деня на
подписване на предварителния договор (чл. 3 от договора за гаранция). По делото безспорно
се установява, че задължението на ответника да спре от продажба процесният имот е било
изпълнено, като в подкрепа на този извод е и обстоятелството, че на 04.08.2021 г. между
А.А.Д, в качеството на продавач, и Е. Б. П., в качеството на купувач, бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, т.е. между
купувача и продавача е било постигнато съгласие относно съществените условия на
окончателния договор. Нещо повече, установява се, че параметрите по предварителния
договор са били по – благоприятни за ищеца-купувач от тези по договора за гаранция, по
който Е. П. се е съгласил за продажна цена в размер на 70 400 лв., а съгласно чл. 2 от
предварителния договор продажната цена на имота е била определена в размер на 64 540 лв.
Неоснователни са доводите на ищеца, че ответникът е бил длъжен „да извърши пълна
проверка за статута на имота - вещни тежести, устройствен статут на поземления
имот, статута на сградите, построени в него, както и да проучи дали не са налице други
ограничения, свързани с имота“. Както се изясни, договорите имат сила на закон за тези,
които са ги сключили, а в договора за гаранция не се съдържа клауза, предвиждаща
задължение за ответника да извършва „пълна проверка за статута на имота“. Ето защо
следва да се приеме, че посредникът не е поемал задължение за такава проверка – такова не
е предвидено нито изрично, нито следва при тълкуване на волята на страните съобразно
5
инкорпорираните в договора уговорки заедно и поотделно и изискванията на чл. 20 ЗЗД.
Подобно задължение не се включва имплицитно в съдържанието на задължението на
посредника да спре от продажба процесният имот, поради което и, при липса на изричното
му уговаряне, не може да се вмени в негова тежест (в този смисъл Решение № 60312 от
12.08.2022 г. на ВКС по гр. д. № 512/2021 г., IV г. о., ГК). С оглед на горното съдът приема,
че ищецът не е имал право да развали процесният договор за гаранция.
На следващо място, изясни се, че съгласно чл. 5 от договора, в случай че продавачът не
сключи предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба в срока и при
условията по т. 3, посредникът се задължава в срок до 3 дни да възстанови предадената сума
в размер на 2000 лв. на купувача. Видно е, че страните изрично са уговорили
предпоставките за възникване на задължение на посредника да върне на купувача
предадената като гаранция сума, а именно: продавачът да не сключи предварителен договор
или нотариален акт за покупко-продажба в срока и при условията по т. 3. Тълкувайки
клаузите на договора, съгласно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, волята на страните за връщане
на предадената като гаранция сума е била несключването на предварителен или окончателен
договор да е вследствие на виновно поведение на продавача. В случая не се твърди, а и не се
установява такова виновно поведение, а напротив – на 30.09.2021 г. между А.А.Д и Е. Б. П. е
бил сключен анекс към предварителния договор за покупко – продажба, по силата на който
страните доброволно се съгласили да развалят договора, като уредили окончателно всички
имуществени претенции, които имали една към друга.
Отделно от изложеното и само за пълнота следва да се отбележи, че не са доказани
твърденията на ищеца, че за имота нямало приложена улична регулация, а за жилищната
сграда, предмет на договора, нямало строителни книжа и същата представлявала незаконен
строеж по смисъла на закона. Следва да се акцентира и на обстоятелството, че с анекс от
30.09.2021 г. страните по предварителния договор се съгласили да развалят същия и да бъде
върнато на Е. П. даденото от последния капаро-задатък. В сключения анекс не са отразени
причините, поради които е бил развален предварителният договор, т.е. не е доказано, че това
се дължи на обстоятелството, че за имота нямало приложена улична регулация, а за
жилищната сграда нямало строителни книжа и същата представлявала незаконен строеж по
смисъла на закона, нито е отбелязано, че е било налице неизпълнение на задължение на
посредника, което да е довело до разваляне на предварителния договор.
С оглед изложеното по-горе не може да се приеме, че е налице неизпълнение на
договорно задължение на ответника, поради което ищецът не е имал право да развали
договора за гаранция, а след като не са налице необходимите предпоставки по чл. 87, ал. 1
ЗЗД, направеното с уведомлението волеизявление на Е. Б. П. за разваляне на договора не е
произвело правно действие. Последното от своя страна води до извод, че в полза на ищеца
не е възникнало твърдяното вземане за сумата 2000 лв. и искът по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
подлежи на отхвърляне като неоснователен.
Относно разноските в производството:
При този изход от спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на ответника следва да бъдат
присъдени своевременно поисканите разноски за адвокатско възнаграждение за настоящото
производство в размер на 500 лв., съобразно представения договор за правна помощ и
съдействие от 14.11.2022 г. Релевираното от процесуалния представител на ищеца
възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК е неоснователно, тъй като претендираната сума за
адвокатско възнаграждение е в минималния размер, изчислен съобразно разпоредбата на чл.
7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
При тези мотиви Софийски районен съд,
РЕШИ:
6
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е. Б. П., ЕГН **********, с адрес: с. В., местност „р.***“,
съдебен адрес: гр. С., ул. „******* ет. ***** срещу „Д.ЗА В“ ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление: гр. С., бул. „Л.ш“ № * вх. * ет**** представлявано от
управителя Г.К, иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за осъждане на „Д.ЗА В“
ЕООД да заплати на Е. Б. П. сумата в размер на 2000 лв., представляваща платено на
отпаднало основание - развален договор за гаранция, сключен на 07.07.2021 г., ведно със
законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба – 29.06.2022 г., до
окончателното изплащане на задължението.
ОСЪЖДА Е. Б. П., ЕГН **********, с адрес: с. В., местност „р.***“, съдебен адрес:
гр. С., ул. „******* ет. ***** да заплати на „Д.ЗА В“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление: гр. С., бул. „Л.ш“ № * вх. * ет**** представлявано от управителя
Г.П.К, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата от 500 лв. - разноски за адвокатско
възнаграждение за производството пред СРС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7