№ 438
гр. Варна, 19.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и седми
септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря Дарина Б. Баева
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело №
20223100900545 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е от „КРИС АУТО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Варна, ул. Цар Освободител № 79, вх. Б, ет. 4, ап. 21, представлявано от
Ц.Г.Г., чрез адв. И. С., ДАК срещу Н. Х. Е., ЕГН ********** и А. Р. Е., ЕГН **********, и
двете с адрес: *** за заплащане на сума в общ размер 51 000 лв., от които ¾ или 38250 лв. се
претендират от първата ищца и ¼ или 12750 лв. от втората, представляващи обезщетение за
извършени подобрения в поземлен имот с кадастрален идентификатор **** и поземлен
имот с кадастрален идентификатор **** по КК на гр.Варна, ПЗ Метро, район Вл.Варненчик.
В исковата молба се твърди, че ищцовото дружество от 14 години ползва като
наемател 2 000 кв.метра от имоти, които към момента представляват поземлен имот с
кадастрален идентификатор **** и поземлен имот с кадастрален идентификатор **** по КК
на ****. Последният договор за наем за тези площи бил сключен на 03.01.2019г. в гр.Варна
между ищцовото дружество - „КРИС АУТО" ЕООД и Р.Г.Е. с ЕГН ********** от град ****.
На 01.07.2022г. управителят на ищцовото дружество получило уведомление от първата
ответница - Н. Х. Е. относно настъпилата на ***г. смърт на наемодателя с твърдение, че
имотите са съпружеска имуществена общност, че не й е известно за имота да е сключен
договор за наем, както и предизвестие за прекратяване на ползването в едномесечен срок.
На 08.07.2022г. ищецът получил втора покана, представляваща и предизвестие за
прекратяване на отношенията по Договора за наем от 03.01.2019г. съгласно чл.238 ЗЗД, с
което договорът се считал прекратен от 08.08.2022г.
Твърди се, че по време на действието на договора ищецът е извършил следните
подобрения в имотите, собственост на двете ответници:
1
1.Полагане на бетонна настилка на площ от 300 кв.м. през периода април-май
2019 г. на стойност 15 000 лв., а именно:
- 150 кв.м. положена бетонна настилка в източната част на парцел № 355 откъм
ул. „Атанас Москов“ /ул. „Западна обиколна“ по скицата на л. 55 от делото/, като бетонът е
положен над офис помещение № 9 /от северната страна/ и под офис помещение № 8 /от
южната страна/ и
- 150 кв.м. положена бетонна настилка, обхващаща част от имот № 355 и част от
имот № 358, от двете страни на границата между тях, южно от посочените на скицата сгради
с № № 13, 14 и 15.
2. Изграждане на ограда с дължина 120 м. и височина 160 м., частично изградена
и частично подменена от източната страна на имот № 355 и откъм северната страна към
магазин „Метро“ на стойност 15 000 лв.
3. Полагане на бетонна настилка от общо 200 кв.м., подменена в периода март-
юли 2022 г. на обща стойност 21 000 лв., а именно:
- 100 кв.м. в северната част на имот № 358 положена бетонна настилка откъм
парцел № 345 и откъм пътя с форма на правоъгълник за използване на работна площадка и
- 100 кв.м. в имот № 355 положена бетонна настилка на север от офис № 9,
непосредствено до оградата.
Сочи се, че съгласно чл. 5, т.3 от договора за наем наемателят има право да
извършва подобрения в имота, необходими за запазването и експлоатацията му, а съгласно
чл.4, т.З от договора наемодателят се задължава, при прекратяване на договора, да заплати
на наемателя стойността на извършените от него подобрения в имота. Твърди се, че всички
подобрения са извършени със съгласието на наемодателя и увеличават стойността на имота,
тъй като са трайно прикрепени към него. Претендира се заплащане на стойността на
описаните подобрения на основание на цитираната договорна клауза, в евентуалност на
основание гестия по чл.60 и следв. от ЗЗД като обезщетение на гестор, предприел работа в
собствен и чужд интерес и в евентуалност като неоснователно обогатяване по чл.59 от ЗЗД.
В депозирания писмен отговор ответниците Н. Х. Е. и А. Р. Е., чрез адв. Д.Й.,
изразяват становище за допустимост, но неоснователност на претенциите. Оспорват, че
ищецът има качеството наемател на процесните имоти, като оспорват автентичността на
положения подпис за наемодател в процесния договор. В евентуалност оспорват, че
ищцовото дружество е наемател за посочения период и конкретни площи в размер на 2000
кв.м. Твърди се, че договорът е съставен за целите на процеса, както и че са подменени
първите две страници с оглед създаване на основание за настоящата претенция. Оспорва се
също извършването на твърдяните подобрения през посочените периоди, сочи се, че
представените документи за реализирани СМР не касаят процесните имоти, както и че
изобщо не е издавано разрешение за строителство в процесните имоти. В евентуалност се
твърди, че ако се установи реализирано строителство, то е незаконно и подлежи на
премахване.
2
Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото доказателства
във връзка с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
По предявения иск с правно основание чл.79 от ЗЗД подлежат на главно и пълно
доказване от ищцовата страна следните обстоятелства: наличието на възникнало между
страните договорно правоотношение, вкл. клауза, предвиждаща заплащане на направени
през наемния период подобрения, факта на извършване на подобрения, вида и стойността
им. При установяване на посочените обстоятелства ответникът носи тежестта да докаже
пълно изпълнение на поетите по процесния договор задължения или наведените в отговора
правоизключващи и правопогасяващи спорното право факти.
Претенцията с правно основание чл.79 от ЗЗД се основава на представения по
делото договор за наем от 03.01.2019г., по-конкретно чл.4, т.3, съгласно която наемодателят
се задължава при прекратяване на договора да заплати на наемателя стойността на
извършените от него подобрения в имота, както и чл.5, т.3, съгласно която наемателят има
право да получи стойността на направените в имота подобрения при прекратяване на
договора.
Договорът е оспорен от ответната страна с твърдения за неавтентичност на
подписа, положен за наемодателя Р.Е., както и за подмяна на първите три страници, които
не носят подписа на наемодателя. В хода на откритото производство с правно основание
чл.193 от ГПК е назначена и приета съдебно-графологична експертиза, от чието заключение
се установява, че подписът за наемодател в договор за наем от 03.01.2019г. е положен от
Р.Г.Е., както и че първите три страници от изследвания документ съдържат променен
първоначално съществувал текст, като текстът на четвърта страница е запазен. Съгласно
вещото лице не е възможно да се установи колко страници е съдържал първоначалният
текст.
Договорът за наем представлява частен документ, който се ползва само с
формална доказателствена сила, а именно че изявлението в него произтича от подписалото
го лице. В случая от проведеното оспорване се установява, че първите три страници, които
не носят подписа на наемодателя, са подменени, поради което договорът в тази част, вкл.
чл.4 и 5, на които се основава претенцията, не притежава обвързваща сила по отношение на
наемодателя и съответно неговите наследници. С оглед на изложеното се налага изводът, че
претенцията с правно основание чл.79 от ЗЗД се явява недоказана по основание.
По предявения в евентуалност иск с правно основание чл. 61, ал.2 от ЗЗД
подлежи на установяване извършването на чужда работа без натоварване, както и че
работата е била предприета уместно в чужд и собствен интерес и е била добре управлявана,
фактическото извършване на процесните СМР, размера на дължимата за тях сума. За
установяване факта на извършване на СМР и техния обем са ангажирани в настоящото
производство доказателства чрез разпит на свидетелите Е.П., Й.Н. и М.А., от които се
установява, че бетоновите площадки са направени и оградата е ремонтирана от ищцовото
дружество по повод осъществяваната от него дейност като наемател на част от парцелите. С
3
оглед доказване на съгласието на наемодателя ищецът се позовава на чл.5 от договора,
който няма обвързваща сила с оглед успешно проведеното оспорване. Не се установява
работата по бетоновите площадки и оградата да е предприета и в интерес на наемодателя, да
е била необходима или полезна за извършваната от него дейност в имотите. Доколкото
предприемането на работата уместно и доброто й управление и в интерес на доминуса
/освен на гестора/ представлява част от фактическия състав на гестията, а не се установява
от ангажираните доказателства, предявената на това основание претенция се явява
неоснователна.
По предявения в евентуалност иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД подлежи на
установяване факта на извършване на процесните СМР в собствените на ответниците имоти,
както и че те представляват подобрения, които обогатяват собственика на имота.
За установяване факта на извършване на СМР и техния обем са ангажирани като
доказателство свидетелските показания на Е.П. и Й.Н., от които се установява, че
бетоновите площадки са направени и оградата е ремонтирана от ищцовото дружество през
последните две – три години, като оградата била завършена непосредствено преди смъртта
на Р.Е.. Не е спорна идентичността на притежаваните от наследодателя на ответниците
имоти и наетите от ищцовото дружество.
От показанията на свидетелите М.А. и И.Г. не се установяват конкретни данни за
СМР през процесния период – 2019 – 2022г. Св. М.А. в показанията си описва дейности през
предходни периоди – леене на бетон през 1998 – 1999г., най-късно през 2003 – 2004г.,
когато се правели бетонни площадки за всяка машина поотделно. Св.няма впечатления от
имота през последните 15г., през които е бил в чужбина. Св. И.Г. заявява в показанията си,
че в имота са полагали бетон около 2000г., след това били извършени някои работи, но не
била съществена промяната.
От заключението по първоначалната СТЕ, приета в с.з. на 27.04.2023г., се
установява, че процесните настилки от армиран бетон, описани в Акт 19, са възможни на
описаните места, но не са с характеристиките на строеж и не може да се категоризират като
трайни. Видно от заключението земята на двата имота е с начин на трайно ползване – лозе, а
ОУП за тази зона предвижда за развитие на производствено – складови и спедиторски
дейности в земеделски земи.
От заключението по повторната СТЕ, приета в с.з. на 03.07.2023г., се установява,
че под офис помещение №8 е положена бетонова настилка 28,40 кв.м. и над офис помещение
№9 е положена бетонова настилка 75,80 кв.м., като и двете бетонови площадки са с груба
повърхност, без да е пердашен и подравнен повърхностния слой на бетона, положена е също
бетонова настилка на част от имот №355 с площ 61,35 кв.м., с частично обрушен
повърхностен слой на пердашената бетонова настилка, положена е също бетонова настилка
в ПИ 358 с площ 72,22 кв.м. Вещото лице е констатирало частично изградена ограда с
метални колове и поцинкована мрежа – северната страна на ПИ 358 и 355 с дължина 23,40
м, както и частично изградена ограда с метални колове и поцинкована мрежа – източната
4
страна на ПИ 355 с дължина 62 м. Според вещото лице по външен оглед не може да се
установи времето на полагане на бетоновите настилки, след изваждане на ядка от
бетоновите настилки било констатирана дебелина от 10 см, както и положено фолио под
настилката. Вещото лице е определило стойност на изпълнените СМР в размер на 19300 лв.
с ДДС. В поясненията в съдебно заседание вещото лице заявява, че на място не се открива
претендираната от ищеца настилка с размер 300 кв.м., в заключението са посочени
наличните бетонови площадки като местоположение и размер.
От заключението по тройната СТЕ, приета в с.з. на 28.09.2023г., се установяват
следните изпълнени СМР:
по източната регулационна линия е изпълнена полумасивна ограда с дължина 80м.,
като са набити /монтирани/ метални колове с височина 180 см през 250 см. Между тях
е опъната метална поцинкована мрежа с растер 5/5 см и дебелина 3 мм;
по северната регулационна линия е изпълнена полумасивна ограда с дължина 22,10 м.,
като са набити /монтирани/ метални колове с височина 180 см през 250 см. Между тях
е опъната метална поцинкована мрежа с растер 5/5 см и дебелина 3 мм;
положена е бетонна настилка №1 с площ 32 кв.м., без чакълена подложка, липсват
полиетилен и армировка. Измерената дебелина на бетона е от 5 до 6 см;
положена е бетонна настилка №2 с площ 75 кв.м., без чакълена подложка, положени са
полиетилен и армировъчна мрежа ф4 мм;. Измерената дебелина на бетона е от 5 до 6
см;
положена е бетонна настилка №3 с площ 62 кв.м., с чакълена подложка, няма
полиетилен, има армировъчна мрежа ф4 мм. Измерената дебелина на бетона е 8 см;
положена е бетонна настилка №4 с площ 87 кв.м., без чакълена подложка, няма
полиетилен, има армировъчна мрежа ф4 мм. Измерената дебелина на бетона е 7 см, а в
участъка, маркиран с червено на Приложение №1, е от 2 до 3 см.
Според заключението изпълнените на място бетонови настилки са некачествени,
повърхностите са неравни и със силно изразени пукнатини. Видяното при извършване на
огледа не съответства на дейностите, описани в Акт обр.19 по вид, количество и качество.
Според вещите лица по естеството си бетоновите настилки са трайни и с голяма
експлоатационна годност, но в случая са изпълнени настилки, които не са годни за високи
натоварвания, с неизвестно каква основа и малко сечение на арматурната скара.
Видно от заключението за посочените СМР не се изисква издаване на Разрешение
за строеж или издаване на удостоверение за търпимост. Процесните СМР могат да бъдат
изпълнени само с уведомление до районната администрация.
Според вещите лица не може да се датира изпълнението на бетоновите работи.
Качеството на оградата е добро и тя служи по предназначение. Изпълнените бетонови
настилки не отговарят на описаните в Протокол обр.19, не са изпълнени с предвидената
дебелина, арматурна мрежа и подложка. Към датата на огледа част от тях били вече
компрометирани, на множество места имало избила растителност, пукнатини и излязла
армировка. Вещите лица са изчислили стойността на разходите за изпълнените СМР към
5
датата на извършване в размер на 11100 лв., а увеличената стойност на имотите вследствие
на направените в тях подобрения в размер на 8100 лв.
От съвкупния анализ на свидетелските показания и заключенията по СТЕ не
може да се направи безспорен извод относно периода на полагане на бетоновите настилки в
претендираните размери, доколкото свидетелските показания са противоречиви относно
периода и местата на полагане на бетон, а според вещите лица изпълнението на бетоновите
работи не може да се датира. Що се касае до естеството и качеството на изпълнените
работи, вещите лица са категорични, че изпълнените бетонови настилки не отговарят на
описаните в Протокол обр.19, не са изпълнени с предвидената дебелина, арматурна мрежа и
подложка. Възможно е дори с тези недостатъци да са изпълнявали целената от наемателя
функция, но изводът дали е налице неоснователно обогатяване се основава на преценка дали
процесните СМР представляват подобрения, тоест дали с тяхното наличие се увеличава
стойността на процесните имоти. В случая, видно от заключенията по СТЕ, бетоновите
настилки не само не отговарят на описанието в Протокол обр.19, те не са годни за високи
натоварвания, с неизвестно каква основа и малко сечение на арматурната скара. Освен това
към датата на огледа част от тях били вече компрометирани, на множество места имало
избила растителност, пукнатини и излязла армировка. Въз основа на изложеното се налага
извод, че бетоновите настилки нямат качеството на подобрения и съответно не увеличават
стойността на имота, поради което предявеният иск с правно основание чл.59 от ЗЗД в тази
част се явява неоснователен.
По отношение на оградата от източната и северната страна на имотите -
установява се както нейното наличие към момента на огледа, извършването й през периода
непосредствено преди смъртта на наемодателя, според показанията на св.П. и Н., така и
добро качество на извършеното, годност да служи по предназначение, според заключението
на тройната СТЕ. Въз основа на изложеното се налага извода, че оградата представлява
подобрение, увеличаващо стойността на недвижимите имоти. Предявеният евентуален иск в
тази част се явява доказан по основание, а по размер се установява от заключението на
вещите лица по тройната СТЕ – 3062,64 лв. Тази сума включва доставка и механично
набиване на 41 бр. метални колове и доставка и монтаж на оградна мрежа с око 40/40 и
височина 1,8м. Дейностите по подготовка на терена чрез премахване на растителност и
извозване на смет не са включени в сумата, доколкото стойността на подобренията се
определя към настоящия момента съобразно състоянието на наличните подобрения, а не
представлява сбор от сторените разходи.
Предявеният иск с правно основание чл.59 от ЗЗД в тази част се явява
основателен и следва да бъде уважен, като сумата се разпредели според участието на
ответниците в съсобствеността. Искът срещу А. Е. следва да бъде уважен за сумата 765,66
лв. и отхвърлен до претендирания размер от 12750 лв. и искът срещу Н. Е. следва да бъде
уважен за сумата 2296,98 лв. и отхвърлен до претендирания размер от 38250 лв.
Съобразно изхода от спора и поради направеното искане на ищцовото дружество
следва да бъде присъдена сумата от 513,56 лв., включваща съответна част от разноските по
6
делото за заплатена държавна такса, депозити за вещи лица и адв.възнаграждение съобразно
представените по делото списък по чл.80 от ГПК и писмени доказателства. При изчисляване
на дължимия размер е включено адв. възнаграждение в размер 5640 лв. съгласно
извършеното разпределение на сумите в представения договор за правна защита.
Възражението за прекомерност, своевременно заявено, съдът преценява като неоснователно
с оглед на извършените в хода на производството многобройни проц.действия и проведени
съдебни заседания.
В полза на ответниците се дължат разноски съобразно отхвърлената част от
предявените искове, както следва: в полза на ответницата А. Е. следва да бъде присъдена
сумата 4335 лв., включваща съответна част от разноските по делото за депозити за вещи
лица и адв.възнаграждение и в полза на ответницата Н. Е. – сумата 2350 лв., включваща
съответна част от претендираното адв.възнаграждение съобразно представените по делото
списък по чл.80 от ГПК и писмени доказателства. Възраженията за прекомерност,
своевременно заявени, съдът преценява като неоснователни с оглед на извършените в хода
на производството многобройни проц.действия и проведени съдебни заседания.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Н. Х. Е., ЕГН ********** и А. Р. Е., ЕГН **********, и двете с адрес:
*** ДА ЗАПЛАТЯТ на „КРИС АУТО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Варна, ул. Цар Освободител № 79, вх. Б, ет. 4, ап. 21, представлявано от
Ц.Г.Г. сума в общ размер 3062,64 лв., от които ¾ или 2296,98 лв. от първата ищца и ¼ или
765,66 лв. от втората, представляващи стойността, с която ответниците са се обогатили
вследствие на извършени от ищеца подобрения в поземлен имот с кадастрален
идентификатор **** и поземлен имот с кадастрален идентификатор **** по КК на гр.Варна,
ПЗ Метро, район Вл.Варненчик, като ОТХВЪРЛЯ иска до предявения размер от 51000 лв.,
на основание чл.59 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Н. Х. Е., ЕГН ********** и А. Р. Е., ЕГН **********, и двете с адрес:
*** ДА ЗАПЛАТЯТ на „КРИС АУТО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Варна, ул. Цар Освободител № 79, вх. Б, ет. 4, ап. 21, представлявано от
Ц.Г.Г. сумата от 513,56 лв., представляваща разноски в настоящото производство
съразмерно на уважената част от иска, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
ОСЪЖДА „КРИС АУТО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Варна, ул. Цар Освободител № 79, вх. Б, ет. 4, ап. 21, представлявано от
Ц.Г.Г. ДА ЗАПЛАТИ на Н. Х. Е., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 2350 лв.,
представляваща разноски в настоящото производство съразмерно на отхвърлената част от
иска, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
7
ОСЪЖДА „КРИС АУТО" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Варна, ул. Цар Освободител № 79, вх. Б, ет. 4, ап. 21, представлявано от
Ц.Г.Г. ДА ЗАПЛАТИ на А. Р. Е., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 4335 лв.,
представляваща разноски в настоящото производство съразмерно на отхвърлената част от
иска, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението може да бъде обжалвано пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
8