ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 595
гр. Перник , 09.07.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в закрито
заседание на девети юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Членове:МИЛЕНА Р. ДАСКАЛОВА
АНТОНИЯ АТ. АТАНАСОВА-
АЛЕКСОВА
МАРИНЕЛА КР. МАРИНОВА-
СТОЕВА
като разгледа докладваното от МАРИНЕЛА КР. МАРИНОВА-СТОЕВА
Въззивно частно гражданско дело № 20211700500348 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 274, ал. 2, т. 2 ГПК, вр. с чл. 577 ГПК, вр. с чл. 32а
ПВ.
Образувано е по частна жалба на Б. М. К., в качеството му на нотариус, срещу
определение № 4 от 27.05.2021 г. на съдията по вписванията при Районен съд-Радомир, с
което е отказано вписването на нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том
***, рег. № ***, дело № 443 от 27.05.2021г., с който продавачът П. Й. К., като собственик на
описания апартамент № *, находящ се на *** етаж, във вход „*“ на бл. № * в *** продава на
М. И. П. и Н. М. Л. – собственици на съседния от юг апартамент, едно помещение – хол от
гореописания апартамент, който хол съгласно одобрен проект за преустройство е с площ 14,
10 кв.м. и се присъединява към и става неразделна част от собствения на купувачите
апартамент № **.
Пернишкият окръжен съд, след като прецени доказателствата по делото,
доводите на жалбоподателя, както и служебно всички правно релевантни факти,
съгласно ТР № 6/15.01.2019 г. на ОСГТК на ВКС, приема следното:
Частната жалба е подадена в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК, от процесуално
легитимирана страна, имаща правен интерес от обжалване, против подлежащ на обжалване
акт, поради което е допустима. Разгледана по същество, е основателна.
С обжалваното определение е отказано да бъде разпоредено вписване на нотариален
1
акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том ***, рег. № ***, дело № 443 от
27.05.2021г. по описа на нот. Б.К. по молба на настоящия жалбоподател с вх. № 1050 от
27.05.2021 г. Съдията по вписванията е приел, че предметът на продажбата-едно помещение
- хол, описан в нот. акт с площ 14, 10 кв.м. не би могъл да бъде индивидуализиран и
съгласно изискванията на закона да бъде предмет на акт, подлежащ на вписване. Подробно е
изложил мотиви защо процесната стая не е самостоятелен обект на право на собственост,
както и че индивидуализацията й не е пълна предвид липсата на граници.
Настоящият състав на ОС-Перник намира, че следва да се посочи, на първо място,
че действително договорът за продажба на отделна стая е нищожен поради невъзможен
предмет, ако тя не представлява самостоятелен обект, т. е. ако не може да се ползва
самостоятелно. В ТР № 3/28.06.2016 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС е прието, че
ако към момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим имот
(сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат
обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен
закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна
невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище
или други обекти) е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима
правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. Когато
предмет на един договор е прехвърляне правото на собственост върху несамостоятелна
реална част от жилищен имот, която не може да се обособи като отделен обект на
собственост поради правна невъзможност за това, може да се приеме, че договорът поражда
действие за съответната идеална част от имота, ако при тълкуване на волята на страните се
стигне до извод, че те са съгласни с този резултат. Разпоредбата на чл. 202 ЗУТ предвижда,
че доброволна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки
за прехвърляне на реално определени части от тях могат да се извършват само ако
обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с
изключение на обектите по чл. 147, ал. 1, т. 1. Константна също е съдебната практика на
ВКС, според която когато в съседство с делбеното жилище съделител притежава собствено
жилище, той може да поиска присъединяване на една стая или друга подходяща площ от
делбеното жилище, което да уголеми собственото му жилище при положение, че за такова
отделяне се одобри архитектурен проект. /Решение № 53 от 3.02.1997 г. на ВКС по гр. д. №
1039/1996 г., I г. о. и др./ Или се формира изводът, че е допустимо разпореждането със стая,
която, очевидно не е самостоятелен обект, когато става въпрос за присъединяване към
съседен апартамент при наличие на одобрен проект. В останалите хипотези може да се
извърши конверсия ако волята на страните е такава и да се приеме, че се прехвърлят
идеални части от самостоятелния обект.
Съгласно указанията на ТР № 7 от 25.04.2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК,
ВКС, т. 6, проверката, която съдията по вписванията (съответно съдът по жалба срещу отказ
за вписване) извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 ПВ относно изискванията на закона, се
ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията
2
за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Съдията по
вписване е длъжен да провери молбата за съответствието й с разпоредбата на чл. 6 ПВ и да
откаже вписване, ако тя не съдържа посочените реквизити - за идентификация на страните
(чл. 6, ал. 1, б. "а" ПВ) и за идентификация на имота (чл. 6, ал. 1 б. "в" ПВ). Всяка друга
проверка (включително и на материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е
изрично предвидено в закон) е израз на недопустимо превишаване на правомощията.
Изрично е прието в т. 6 на ТР за недопустимо да се отказва вписване на акт за сделка с
недвижим имот по съображения, че той не отговаря на изискванията за самостоятелен обект
(невъзможен предмет). В този смисъл съдията по вписванията неправилно е обосновал
отказа си като е извършил преценката дали е налице годен обект на подлежащата на
вписване разпоредителна сделка, т. е. материалноправните предпоставки на акта.
Следващият решаващ мотив на съдията по вписванията също не се възприема от
настоящия съдебен състав. Действително разпоредбата на чл. 6, ал.1, б. в) ПВ предвижда, че
подлежащите на вписване актове трябва да съдържат: описанието на имота, до който се
отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес,
местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите;. В случая двата
съседни апартамента са описани съобразно тези изисквания. Частта, предмет на
прехвърляне, също е описана като площ и функционално предназначение, като е налице
препращане към одобрен проект за преустройство, което според настоящия съдебен състав е
достатъчно. Липсата на описание на границите, в случая, другите стаи не се отразява в
степен, препятстваща възможността за пълна индивидуализация, предвид наличната такава.
Допустимо е при прехвърляне на право на собственост върху жилище страните да
индивидуализират предмета на договора чрез архитектурния проект на сградата, в която
жилището се намира. /в този смисъл е Решение № 123 от 12.07.2016 г. на ВКС по гр. д. №
6119/2015 г., I г. о., ГК/.
При така възприето съдът приема, че няма основание да се откаже искането по
молба от 27.05.2021 г., поради което следва да се отмени отказа на съдията по вписванията
като делото следва да се върне на съдията по вписвания за извършване на исканото
вписване.
Мотивиран от гореизложеното, Пернишкият окръжен съд
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ Определение № 4/27.05.2021 г. на съдия по вписвания при РС- Радомир, с
което е отказано вписването на нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот № **, том
***, рег. № ***, дело № 443 от 27.05.2021г., по описа на нот. с рег. № *** от НК.
ВРЪЩА делото на Служба по вписвания –Р. към Агенция по вписвания за
извършване на исканото вписването на нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №
3
**, том ***, рег. № ***, дело № 443 от 27.05.2021г., по описа на нот. с рег. № *** от НК.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
3._______________________
4