№ 1457
гр. София, 29.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело
№ 20241110141370 по описа за 2024 година
Производството е образувано по предявени от М. Д. П.
срещу /ФИРМА/ установителни искове с правно основание
чл. 143, ал.1 и ал.2, т.9 от ЗЗП за прогласяване на
нищожност на клаузата на чл.21 от договор за наем от
29.04.2005г., както и на клаузата на чл.1, ал.3 от
допълнителното споразумение към договора за наем от
29.05.2015г.
Ищцата извежда съдебно предявените си субективни
права при твърденията, че на 29.04.2005 г. е сключила с
ответника Договор за наем на собствения си недвижим
имот, а именно: стая 16 със застроена площ от 21,21 кв.м,
находяща се на 10 етаж в сграда с адрес в
******************, заедно с фасадната западна стена на
стаята. По силата на чл.21 от договора същият е бил
1
продължен за срок от 10 години с подписването на
споразумение от дата 29.05.2015г.Твърди, че през 2023г. се е
опитала да се свърже с ответника с цел обсъждане на
сключване на нов договор за наем с различна цена, поради
настъпилите сериозни инфлационни процеси и увеличената
пазарна цена на наемите. Излага, че след неуспешен опит за
връзка с наемателя, на посочените в чл.3 номера от
допълнителното споразумение е изпратила официално
уведомително писмо. Заявява също, че е получила отговор
от друго юридическо лице с което не е имала договорни
отношения с което се твърди, че договора за наем е
автоматично продължен до 29.04.2031г. Твърди, че ако
наемателя по договора е заместен от друго лице, то
наемателят не е изпълнил задължението си по чл. 24, ал.2 от
договора, да я уведоми за правоприемство, като така
ищцата била поставена в пълна невъзможност да
осъществи необходимата комуникация, преговори и да
извършва правни действия срещу евентуалното ново
дружество, което е встъпило в правата на наемателя по
договора. Счита, че уговорката на чл.21 от договора за наем
която е пренесена в чл.1, ал.3 от допълнителното
споразумение и уреждаща автоматичното удължаване срока
на договора, в случай, че в двуседмичен срок преди
изтичането му никоя от страните не извести другата че не
желае продължаване на договора, е неравноправна и
уврежда правата на ищцата като лице имащо качеството
„потребител“, като противоречаща на чл. 143, ал.2,т.9 от
2
ЗЗП. Излагат се твърдения за наличие на продължителна
кореспонденция относно наемната цена и причинените от
наемателя вреди по време на ползване на имота,
впоследствие подписаните две извънсъдебни спогодби
относно тези вреди. Също така посочва, че наемателя през
последните осем години нарушава договора, като допуска
наетия процесен имот да бъде ползван и от други два
мобилни оператора - /ФИРМА/ и „/ФИРМА/“, без
съгласието на ищцата. Заявява, че и към момента има
постоянно оборудване и от тримата мобилни оператора без
нейно съгласие.
Ответникът, в срока по чл.131 от ГПК е подал отговор
на исковата молба, с който излага съображения за
подсъдността, допустимостта и основателността на
исковата претенция. Намира договорът да е подписан от
двете страни, и по този начин да ги обвързва. Навежда, че
ищецът няма качеството „потребител“ съгласно §13, т.1 от
ДР на ЗЗП. Посочва, че ищецът неправилно тълкува
уговореното в чл. 24, ал.2 от договора, тъй като тази
уговорка се отнася до случаите, когато индивидуалната
лицензия за осъществяване на далекосъобщителна дейност
на наемателя бъде прехвърлена на друго юридическо лице,
а в конкретиката на случая /ФИРМА/ замества /ФИРМА/, с
предишно наименование /ФИРМА/, като наемател по
договора за наем, вследствие отделяне, на основание чл.
263т, ал.2 от ТЗ, вр. чл. 262в от ТЗ, а не поради прехвърляне
на индивидуална лицензия за осъществяване на дейността
3
на първоначалния наемател, поради което не е налице
задължение за уведомяване от /ФИРМА/, с предишно
наименование /ФИРМА/, и на частния правоприемник за
настъпилото правоприемство. Оспорва по същество
твърденията на ищеца за неравноправност на клаузата на
чл. 21 от договора, доколкото между страните не е сключен
потребителски договор, клаузата била договорена между
равноправни страни по наемно правоотношение и следвало
да намери приложение чл. 9 от ЗЗД. Самата сделка нямала
търговски характер.
Сочи, че на 29.05.2015г. е подписано Допълнително
споразумение № 2 към договора, което е вписано в Служба
по вписванията - Пловдив с вх.рег.№ 16172 от 03.06.2015г.,
акт №33, том 9, като с него страните уговарят нов срок на
Договора за наем и нова увеличена месечна цена, както и
механизъм за актуализирането й. Съгласно чл.1, ал.2 от
Допълнително споразумение № 2, срока на договора за наем
се продължава с нови 8 години, считано от 29.04.2015г., т.е
до дата 29.04.2023г., а в чл.2, ал.3 била предвидена
възможност за продължаване на срока за нови 8 години.
Твърди, че считано от 04.10.2022г. ответното дружество е
отделено дружество с наименование /ФИРМА/, което в
качеството на универсален правоприемник встъпва в
правата на наемателя, включително и по договора за наем с
ищеца М. Д. П.. Излага твърдения, че ищцата е уведомена
със съобщение с изх.№ 121/18.05.2023г., получено на
20.05.2023г. за отказа на /ФИРМА/ за повишаване на
4
месечната наемна цена, тъй като не е налице основание за
увеличаване на наемната цена с почти 100%. Допълнително
наемодателят М. Д. П. е уведомена за актуалния срок на
договора за наем - до дата 29.04.2031г., съгласно
Допълнително споразумение № 2 от 29.05.2015г.,
представляващо неразделна част към договор за наем от
29.04.2005г. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищецът М. Д. П., редовно
призован, не се явява, представлява си от адвокат Д., който
поддържа исковата молба и моли за уважаване на исковете.
В съдебно заседание ответникът /ФИРМА/, редовно
призован, се представлява от юрисконсулт Х., която
поддържа отговора на исковата молба и моли за отхвърляне
на исковете.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните,
събраните по делото писмени доказателства и като ги
обсъди в тяхната съвкупност, съгласно изискванията на чл.
235 ГПК и по свое вътрешно убеждение на основание чл. 12
ГПК приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
Съдът констатира, че с протоколно определение от
26.11.2024г. е оставил без уважение искането на ищеца за
приемане за разглеждане в настоящото производство и на
предявения от него срещу ответника установителен иск за
установяване със сила на присъдено нещо, че договор за
5
наем от 29.04.2005г. е прекратен на 15.06.2023г. Съдът е
приел, че това искане няма характер на иск, поради и което
не го е приел за съвместно разглеждане в производството.
След повторна преценка съдът намира, че съобразно
нормата на чл. 124, ал.1 от ГПК така отправено искането
има характер на иск, но за ищеца не съществува правен
интерес от предявяването му. Това е така, тъй като
процесният договор няма за предмет прехвърляне,
учредяване, признаване или прекратяване на вещни права
върху недвижими имоти, поради което по аргумент от
противното от чл. 87, ал. 3 от ЗЗД развалянето му поради
неизпълнение се извършва с извънсъдебно изявление на
изправната страна, а това важи и за всеки подобен случай
на едностранното му прекратяване. Опитите на ищеца в
о.с.з. да връчи на ответника уведомление за прекратяване
са недопустими. Поради изложеното съдът намира, че
следва в решението си да инкорпорира изричен диспозитив,
с който да прекрати производството в горепосочената част.
Съдът с определението си, постановено по реда на чл.
140 от ГПК е отделил като безспорно и ненуждаещо се от
доказване на обстоятелството, че между страните е
сключен Договор за наем от 29.04.2005г., с нотариална
заверка на подписите, с рег. № 3201 на Нотариус Т.К., рег. №
*** на НК, с район на действие, районна на СРС, вписан в
Служба по вписванията под № 12435/04.05.2005г. и
Допълнително споразумение към него от 29.05.2015г.
Съгласно договора ищцата, като наемодател отдала за
6
временно ползване на /ФИРМА/ следният свой обект: стая
№ 16, със застроена площ от 21,21 кв.м., находяща се на 10
етаж в жилищна сграда в ******************, при граници
и съседи от изток – общ коридор, от юг – стая № 15, от запад
– бул. „***************“ и от север – стълбищна част и
фасадната западна стена на стаята, срещу наемна цена от
67,50 евро, платима до 10-то число на текущия месец.
Съгласно чл. 19 от договора същият се сключва за срок от
десет години. В чл.21 от договора страните договорили
автоматично подновяване на договора, в случай, че в
двуседмичен срок преди изтичане срока на договора никоя
от страните не извести писмено другата страна, че не желае
продължаването на срока на договора. С допълнително
споразумение към договора, сключено между ищцата и
/ФИРМА/, срока на договора е продължен с още осем
години, като в чл. 1, ал.3 от допълнителното споразумение
отново е договорено автоматично подновяване на срока.
Предоговорена е и наемната цена от първоначално
уговорената на сумата в размер на 400,00 лева, считано от
29.04.2015г. С уведомително писмо от 12.05.2023г., получено
от /ФИРМА/ на 15.05.2023г. ищцата уведомила
горепосоченото дружество за намерението си да промени
наемната цена от първоначално уговорената на сумата от
1000,00 лева, като в уведомлението посочила, че в случай на
несъгласие с отправеното предложение, така отправеното
уведомление да се счита за едномесечно предизвестие за
прекратяване на договор за наем от 29.04.2005г. С отговор с
7
изх. № 121/18.05.2023г., получен на 20.05.2023г. /ФИРМА/,
като правоприемник на /ФИРМА/ е изразило несъгласие с
така посочената от наемодателя цена, като в отговора е
посочена и актуалната цена, съобразно предвиденото в чл.
2, ал.2 от допълнителното споразумение, подписано между
страните.
По делото е приет и договор за наем от 14.04.2005г.,
сключен между Етажните собственици, живущи на адрес в
******************, като наемодател и /ФИРМА/, като
наемател, с който наемодателят предоставя на наемателя за
временно ползване 13,5 кв.м., находящи се на покрива на
жилищната сграда, както и други договори за наем и
допълнително споразумение за отдаване под наем на
телекомуникационни дружества на покривното
пространство на въпросната сграда. От л.30 до 51 от досието
по делото са приети и писмени доказателства,
удостоверяващи договорки между страните за промяна на
наемната цена, за обезщетение на наемодателя поради
налични течове и други щети, причинени от наемателя, при
експлоатация на обекта, уведомления до ищцата, като
наемодател за извършване на монтажни работи, в каквато
връзка така приетите писмени доказателства
кореспондират на показанията на разпитания на страната
на ищеца свидетел – А.К. – сестра на ищцата. В
показанията си свидетелката възпроизвежда, че не веднъж
се е опитвала да разговаря с лице с име И.С. за вреди,
причинени от експлоатацията на покрива на процесната
8
сграда, като посочва, че миналата година /2023г./
действително тя и сестра й са предприели действия по
отправяне на предложение за увеличаване на наемната
цена, съответно опити така сключеният договор да бъде
прекратен. Ищцата уведомила /ФИРМА/, като
правоприемник на /ФИРМА/ за намеренията си да
прекрати договора, но не и ответното дружество. Съответно
ищцата не била получила приетото на л.16 по гр.д. №
18437/2023г. по описа на РС-Пловдив писмо от ответника до
нея.
Не е спорно по делото, че считано от 04.10.2022г. от
/ФИРМА/, с предишно наименование /ФИРМА/ е отделено
дружество /ФИРМА/, което в качеството си на
правоприемник встъпва в правата на наемателя -
/ФИРМА/, с предишно наименование /ФИРМА/ по
договорите за наем, включително и по процесният договор.
Не е спорно също така, че всички наемни цени са
изплащани добросъвестно от наемателя, считано от
04.10.2022г., съгласно договореното между страните.
По гореустановеното съдът прави следните правни
изводи:
Безспорно се установи, че страните са обвързани от
Договор за наем от 29.04.2005г., с нотариална заверка на
подписите, с рег. № 3201 на Нотариус Т.К., рег. № *** на НК,
с район на действие, районна на СРС, вписан в служба по
9
вписванията под № 12435/04.05.2005г. и Допълнително
споразумение към него от 29.05.2015г. Съгласно чл. 19 от
договора същият се сключва за срок от десет години. В
чл.21 от договора страните договорили автоматично
подновяване на договора, в случай, че в двуседмичен срок
преди изтичане срока на договора никоя от страните не
извести писмено другата страна, че не желае
продължаването на срока на договора. С допълнително
споразумение към договора, сключено между ищцата и
/ФИРМА/, срока на договора е продължен с още осем
години, като в чл. 1, ал.3 от допълнителното споразумение
отново е договорено автоматично подновяване на срока.
Предоговорена е и наемната цена от първоначално
уговорената на сумата в размер на 400,00 лева, считано от
29.04.2015г.
Съгласно общата легална дефиниция на понятието
"потребител", дадена в § 13, т.1 от ДР на ЗЗП потребител е
всяко физическо лице, което придобива стоки или ползва
услуги, които не са предназначени за извършване на
търговска или професионална дейност, и всяко физическо
лице, което като страна по договор по този закон действа
извън рамките на своята търговска или професионална
дейност. Същият параграф съдържа и определенията на
"стока" и "услуга" за целите на ЗЗП, като според т. 13
"стока" е движимата материална вещ, а съгласно т. 14
"услуга" е всяка материална или интелектуална дейност,
която се извършва по независим начин, предназначена е за
10
друго лице и не е с основен предмет прехвърляне владение
на вещ. Според практиката на СЕС по приложение на
разпоредбата на чл. 2, б. "б. " от Директива 93/13/ЕИО,
транспонирана в § 13, т. 1 ДР на ЗЗП, и на разпоредбата на
чл. 2, б. "в" от Директивата, съгласно която "продавач или
доставчик" означава всяко физическо или юридическо
лице, което в качеството си на страна по договорите,
предмет на директивата, участва поради интереси, които са
свързани със занятието, стопанската дейност или
професията му, независимо дали в публичноправен или
частноправен контекст, качествата "продавач или
доставчик" и "потребител" трябва да се преценяват във
всеки отделен случай в зависимост от конкретно
разглеждан договор, като се имат предвид естеството и
целта на договора и обстоятелството, че Директивата има
за цел да защитава потребителите, които обикновено са по-
слабата страна. Поради това, за да определи спора като
потребителски, съдът е задължен да извърши проверка на
всички факти и обстоятелства, включително чрез
тълкуване на клаузите на договора при приложение на
критериите на чл. 20 ЗЗД, за да установи дали договорното
правоотношение попада сред дейностите, извършвани от
продавача или доставчика по занятие, и дали по силата на
договора физическото лице придобива стоки или ползва
услуги, както и дали при сключване на конкретния договор
физическото лице е действало извън рамките на
осъществяваната от него търговска или професионална
11
дейност.
В конкретния случай предмет на спора е установяване
нищожността на клаузи по договор за наем, по силата на
който ищецът е поел задължение да предостави на
ответника, търговско дружество, за временно ползване свой
собствен имот срещу заплащане от наемателя на
определена наемна цена. От съдържанието на договора е
видно, че ищецът като наемодател нито придобива стоки,
нито ползва услуги по смисъла на понятието за такива,
определени в ЗЗП. По наемният договор наемодателят има
задължение да предостави на наемателя за временно
ползване съответния имот, тоест да му предаде държането
върху имота, като няма поето задължение да плати цена
срещу получаване на стока или услуга. Самият наемодател
по силата на договора получава заплащане на цена срещу
предоставеното ползване на имота. С оглед основното
съдържанието на наемният договор, то ищецът като
физическо лице нито придобива стоки, нито ползва услуги,
поради което и няма качеството на „потребител“ по
смисъла на ЗЗП. Целта на ЗЗП е да осигури защита на
основните права на потребителите, посочени в чл. 2 - право
на информация за стоките и услугите; право на защита
срещу рискове от придобиването на стоки и услуги, които
могат да застрашат живота, здравето или имуществото им;
право на защита на икономическите им интереси при
придобиването на стоки и услуги при нелоялни търговски
практики и способи за продажба, неравноправни договорни
12
условия; право на обезщетение за вреди, причинени от
дефект на стоки; право на достъп до съдебни и
извънсъдебни процедури за разрешаване на потребителски
спорове; право на образование по въпроси, отнасящи се до
защитата им; право на сдружаване с цел защита на
интересите им; право на представителство пред
държавните органи, вземащи решения по въпроси, които
ги засягат. Договорът за наем с оглед съдържанието му не
попада сред договорите, предмет на ЗЗП, поради което и
страните по такъв договор не са потребители, съответно
ищцата не се полза от защитата, дадена със ЗЗП. В подкрепа
на извода, че договорът за наем не попада в приложното
поле на ЗЗП, съответно страните по него нямат качеството
на потребители по смисъла на § 13, т. 1 ДР ЗЗП съдът
съобрази практика на ВКС - Определение № 783 от
12.10.2023 г. на ВКС по ч. т.д. № 1083/2023 г., I ТО, ТК,
Решение № 198 от 11.03.2020 г. на ВКС по т. д. № 1620/2019
г., II ТО, ТК, Решение № 142 от 24.02.2021 г. на ВКС по т. д.
№ 918/2020 г., I ТО, ТК. В посочените актове се приема, че
наемодателят по договор за наем не е потребител по
смисъла на ЗЗП с оглед специфичната дължима от него
престация- предаване държането на недвижим имот.
По изложеното съдът намира исковата претенция за
неоснователна само по тези аргументи, поради и което не
следва да обсъжда по същество твърденията на ищцата за
нищожност на процесните клаузи.
13
Отделно доколкото в писмената защита на ищеца е
обективирано и искане за спиране на производството и
отправяне на преюдициално запитване до съда на ЕС за
интерпретиране на поставения с писмената защита въпрос,
съдът намира, че при сложен край на съдебното дирене не
следва да се произнася по това искане и така отправено на
този етап в производството искането е недопустимо.
Отделно по изложените от ищеца в исковата молба и
впоследствие в хода на производството негови твърдения за
предсъдебни изявления пред ответника, че търпи вреди,
поради това, че ответникът допуска имота да се ползва и от
други оператори, без съгласието на собственика и др.,
въпреки че в настоящото производство не е предявил иск за
обезщетение за вреди, следва да се посочи, че
неизпълнението на един двустранен договор от една от
страните е основание за другата страна да търси
обезщетение за неизпълнението съгласно чл. 82 и сл. ЗЗД,
при преценката за наличието на което ще се преценява
изправността на страните по договора.
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал.3 от
ГПК право на разноски се поражда в полза на ответника.
На ответника следва на основание чл. 78, ал.8 от ГПК, вр.
чл. 37 от ЗПП, вр. чл. 25, ал.1 от Наредбата за заплащане на
правната помощ да му се присъдят разноски за
юрисконсултско възнаграждение в размер на 200,00 лева,
съобразно цената на исковете и правната и фактическа
сложност на делото.
14
Така мотивиран, съдът,
РЕШИ:
ПРЕКРАТЯВА производството в частта по предявения от М. Д. П., ЕГН **********
срещу /ФИРМА/, ЕИК ************* установителен иск за признаване на установено в
отношенията между страните, че договор за наем от 29.05.2005г. е прекратен на 15.06.2023г.
ОТХВЪРЛЯ предявените от М. Д. П., ЕГН ********** срещу /ФИРМА/, ЕИК
************* установителни искове с правно основание чл. 143, ал.1 и ал.2, т.9 от ЗЗП за
прогласяване на нищожност на клаузата на чл.21 от договор за наем от 29.04.2005г., както и
на клаузата на чл.1, ал.3 от допълнителното споразумение към договора за наем от
29.05.2015г.
ОСЪЖДА М. Д.а П., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на /ФИРМА/, ЕИК
*************, сумата в размер на 200,00 лева, деловодни разноски на основание чл. 78,
ал.3 и ал.4 от ГПК.
Решението в частта, в която производството е
прекратено има характер на определение и подлежи на
обжалване с частна жалба пред СГС в едноседмичен срок
от съобщението.
В останалата част решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването на препис от същото на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15