Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
22.10.2020 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното
заседание на тридесети септември две хиляди и двадесета година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА ЗИСОВА
при секретаря
Панайотова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. №11897/2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба от В.6. ЕООД – в
несъстоятелност срещу З.И.К., К.Н.К. и Д.Н.И. (в
качеството на правоприемници по чл. 227 ГПК на Н.К.К.)
и К.К.К., с която са предявени искове както следва:
главен иск с
правно основание чл.99, вр. чл. 79 ЗЗД за сумата от
424229,27 лв., дължима разделно (212114,64 лв. от К.К.К.
и по 70714,88 лв. от всеки от наследниците на Н.К.К.),
представляваща придобито от ищеца по договор за цесия вземане за подобрения,
извършени в имот на ответниците за периода 16.10.2006 г. – 11.07.2013 г., дължимо
поради предсрочното прекратяване на договора за наем;
евентуален иск с
правно основание чл.99, вр. чл. 59 ЗЗД за сумата от
424229,27 лв., дължима разделно (212114,64 лв. от К.К.К.
и по 70714,88 лв. от всеки от наследниците на Н.К.К.),
представляваща придобито от ищеца по договор за цесия обезщетение за
подобрения, извършени в имот на ответниците за периода 16.10.2006 г. –
11.07.2013 г., извършени от наемател по време на действие на договор за наем.
Претендира законната
лихва от исковата молба и извършените по делото разноски.
Ищецът твърди,
че на основание договор за цесия е придобил вземане за обезщетение за
подобрения, които са извършени в недвижим имот на Н. и К. К.– изпълнени СМР и
трайни подобрения. Подобренията са извършени от Б.С.ЕООД, който на основание
договор за наем от 16.10.2006 г. е получил правото да ползва имот на
ответниците, представляващ магазин, заедно с галерия и мазе. Имотът не е бил годен
за ползване и съобразно договора наемателят е извършил строително-монтажни
работи в имота в периода 16.10.2006 г. – 11.07.2013 г., инсталирал е и обзавеждане
и оборудване, като общата стойност на инвестицията е 424229,27 лв. с ДДС. В
договора за наем е предвидено, че при предсрочно прекратяване или разваляне на
договора от страна на наемодателя, той се задължава да изплати на наемателя
извършената от последния инвестиция и направените разходи за трайни подобрения
в наетия имот (раздел III, т. 2). Ищецът твърди, че наемодателите са развалили
едностранно договора за наем, поради което дължат разходите за извършените в
имота подобрения от наемателя. Б.С.ЕООД е прехвърлил вземанията си за
подобренията на дружеството К.ЕООД, което го е прехвърлило с договор за цесия
на И.ЕООД, което с договор за цесия от 11.11.2016 г.
го е прехвърлило на ищеца. При условията на евентуалност, в случай, че съдът
приеме, че липсва валидно договорно основание поради липса на съгласие на
наемодателя за извършените в имота подобрения, предявява претенцията на извъндоговорно основание – неоснователно обогатяване на
ответниците.
Ответниците оспорват
исковете по основание и размер. Твърдят, че отдаденият под наем имот е предаден
на наемателя във вид, съответен на използването му по уговореното
предназначение – като действащ търговски обект, както и че не са давали
съгласие за извършване на подобрения в имота. Твърдят, че договорът за наем е
развален поради виновно неизпълнение от страна на наемателя (неплащане на
наемната цена за периода 01.07.2011 г. - 23.07.2013 г.), поради което
наемателят и съответно - неговите правоприемници по договорите за цесия, не
могат да претендират разходи за трайни подобрения; позовават на уговорка в
договора за наем, съгласно която имотът се връща ведно с извършените от
наемателя трайни подобрения (чл. 5, раздел III).
Позовават се на изтекла погасителна давност на претенциите по договорното и извъндоговорно основание. Оспорват действителността на
договорите за цесия - твърдят нищожност на договорите поради противоречие със
закона, поради липса на предмет, поради противоречие с добрите нрави, че са сключени
при заобикаляне на закона и че са симулативни сделки.
Оспорват да са извършени СМР, които да увеличават стойността на имота, тъй като
не са налице строителни книжа и извършените работи влошават състоянието на
имота.
Съдът, след като се запозна със становищата на
страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
От приетите по
делото писмени доказателства се установява, че е възникнало правоотношение по договор
за наем 16.10.2006 г., по силата на което Н. и К. К.са се задължили да
предоставят на Б.С.ЕООД за временно и възмездно ползване собствения си недвижим
имот, представляващ магазин със застроена площ от 165 кв.м., заедно с галерия
със застроена площ от 88 кв.м., при съседи: пл. „Св. София“, пл. „Св. Неделя“,
калкан на съседната сграда на пл. „Св. Неделя“ №1 и стълбище на сградата на ул.
„Св. София“ №2, заедно с мазе с полезна площ от 55 кв.м., находящи
се в гр. София, площад „Св. Неделя“ №3, с идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху мястото. Страните са постигнали съгласие
за „гратисен период от три месеца“, в който не се
дължи наемна цена и през който ще бъдат извършени трайни подобрения в имота
(раздел I, т.5 от Договора), като е удостоверено, че
наемодателят дава съгласие за преустройство на имота, като оказва съдействие за
осигуряване на документи (раздел II, т.6 от
Договора).
По делото е
прието за безспорно, че е наемодателите са предали на наемателя имота в
изпълнение на договора за наем.
Спорни по делото
са въпросите дали са извършени ремонтни работи и подобрения в имота и характера
им, съответстват ли на нормативните изисквания за строителство, на какво
основание са извършени (договорно или извъндоговорно),
изтекла ли е предвидената в закона давност.
В съответствие доказателствената си тежест, ищецът не доказва извършване
на ремонтни дейности в процесния имот.
По делото са
представени счетоводни документи (извлечение от счетоводството на наемателя Б.С.ЕООД),
които удостоверяват счетоводни записвания в търговските книжа на наемателя Б.С.ЕООД,
които обаче като частни свидетелстващи документи, издадени от трето за процеса
лица, удостоверяващи изгодни на издателя им факти, не са противопоставими
на ответниците и нямат обвързваща съда доказателствена
сила. Ето защо съдът приема, че представените писмени доказателства не
установяват извършване на твърдяните строително-монражни работи, нито вид и количество на
същите.
Назначената по
делото техническа експертиза, допусната за установяване на твърдението на ищеца
за извършване, вид и количество на СМР, не е изготвена и приета по причина, че
по делото не се представиха от ищеца строителните книжа за извършените работи в
имота, въпреки изричните указания за това (Определение от 16.07.2019 г., л.90),
както и не осигурен достъп до имота на вещите лица. Ето защо и съобразно 154
ГПК, доколкото ищецът не е установил фактите, на които се позовава и които са
възложени в негова доказателствена тежест, съдът
приема, че твърдяните строително-монтажни работи не
са извършени. От тук следва, че не се установява наемателят Б.С.ЕООД да е
извършил подобрения и преустройства в имота на ответниците, поради което в
негова полза не е възникнало вземане за разходи за инвестиция в имота, нито на
договорно, нито на извъндоговорно основание. Доколкото
не се установява вземането да съществува, то представените договори за прехвърляне
на вземане, с които се легитимира ищеца, както и възраженията на ответниците за
валидността им, е безпредметно да се обсъждат.
По изложените
съображения съдът приема, че предявените искове – главен и евентуален, следва
да се отхвърлят като неоснователни.
По разноските:
На ответниците следва да се присъдят направените
разноски за адвокатско възнаграждение, както следва: по 1000 лв. на З.И.К., К.Н.К. и Д.Н.И. и 3000 лв. – на К.К.К..
Ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на
Софийския градски съд дължимата държавна такса в размер на 16969,17 лв. на
основание чл. 620, ал.5 ТЗ.
Поради гореизложеното Софийският градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В.6.
ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ******, срещу З.И.К., ЕГН **********, К.Н.К.,
ЕГН ***********, Д.Н.И., ЕГН **********
(конституирани по реда на чл. 227 ГПК в правата на първоначалния ответник Н.К.К.) и К.К.К. искове както следва: главен иск с правно основание
чл.99, вр. чл. 79, вр. чл.228 ЗЗД за сумата от 424229,27 лв., дължима разделно (212114,64 лв. от К.К.К. и по 70714,88 лв. от всеки от наследниците на Н.К.К.), представляваща придобито от ищеца по договор за цесия
вземане за подобрения, извършени в имот на ответниците за периода 16.10.2006 г.
– 11.07.2013 г., дължимо поради предсрочното прекратяване на договора за наем и
евентуален иск с правно основание чл.99, вр. чл. 59 ЗЗД за сумата от 424229,27 лв., дължима разделно (212114,64 лв. от К.К.К. и по 70714,88 лв. от всеки от наследниците на Н.К.К.), представляваща придобито от ищеца по договор за цесия
обезщетение за подобрения, извършени в имот на ответниците за периода
16.10.2006 г. – 11.07.2013 г. от наемател по време на действие на договор за
наем.
ОСЪЖДА В.6.
ЕООД – в
несъстоятелност, ЕИК ******, да
заплати, на основание чл.78, ал.3 ГПК, на З.И.К.,
ЕГН **********, К.Н.К., ЕГН **********
и Д.Н.И., ЕГН **********, сумата от по 1000 лв. за всеки, представляващи
съдебни разноски и на К.К.К., ЕГН **********, сумата от 3000 лв., представляваща съдебни разноски.
ОСЪЖДА В.6.
ЕООД – в
несъстоятелност, ЕИК ******, да заплати по сметка на Софийски
градски съд, на основание чл.620, ал.5 ТЗ, сумата
от 16969,17лв., представляваща
дължима държавна такса.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския
апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: