№ 1707
гр. Варна, 03.04.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на
трети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанас В. Славов
като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20253100100311 по описа за 2025 година
Производството е с правно основание чл. 140, ал.1 ГПК.
Производството е образувано по предявен от Ж. П. Ж. с
ЕГН:********** и постоянен адрес: гр. Варна, с.Ветрино, процесуалния си
представител по пълномощие адвокат Д. Д., член на Адвокатска колегия гр.
Варна и съдебен адрес гр.Варна, ул. „* 90, ет.4, офис 9 ПРОТИВ: М. О.
ДИМИТРОВА, с ЕГН:********** и постоянен адрес гр. Варна Вилна зона,
ул.20-та, № 20, иск с правно основание чл. 55 ал.1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 93, ал.2 от
ЗЗД и цена на иска 30 000 евро.
В исковата молба ищцата твърди, че на 10.05.2024 год. между страните е
сключен Предварителен договор за покупко-продажба, за следните собствени
на ответницата недвижими имоти, а именно:
1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***********.1327 /десет хиляди
сто тридесет и пет точка две хиляди петстотин шестдесет и четири точка
хиляда триста двадесет и седем/, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-
92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. Варна, в.з.
Траката, с площ 836 кв.м. /осемстотин тридесет и шест квадратни метра/, с
трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно
ползване - ниско застрояване /до 10 /десет/ м./, стар идентификатор
***********.1303 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две хиляди
петстотин шестдесет и четири точка хиляда триста и три/, номер по предходен
план: 1303 /хиляда триста и три/, квартал : 30 /тридесет/, парцел : част от VIII-
1221 А /осми- хиляда двеста двадесет и едно А/, при съседи на гореописания
1
поземлен имот: ***********.607, ***********.1328, ***********.820, ведно
с изградените в същия имот сгради, както следва:
СГРАДА с идентификатор ***********.1327.1 /десет хиляди сто
тридесет и пет точка две хиляди петстотин шестдесет и четири точка хиляда
триста двадесет и седем точка едно/, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-
92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр.
Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в ПИ с
идентификатор ***********.1327 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две
хиляди петстотин шестдесет и четири точка хиляда триста двадесет и седем/, с
площ 199 кв.м. /сто деветдесет и девет квадратни метра/, брой етажи: 3 /три/, с
предназначение: вилна сграда-еднофамилна, стар идентификатор
***********.1303.1 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две хиляди
петстотин шестдесет и четири точка хиляда триста и три точка едно/;
СГРАДА с идентификатор ***********.1327.2 /десет хиляди сто
тридесет и пет точка две хиляди петстотин шестдесет и четири точка хиляда
триста двадесет и седем точка две/, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-
92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр.
Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в ПИ с
идентификатор ***********.1327 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две
хиляди петстотин шестдесет и четири точка хиляда триста двадесет и седем/, с
площ 66 кв.м. /шестдесет и шест квадратни метра/, брой етажи: 3 /три/, с
предназначение: вилна сграда-еднофамилна, стар идентификатор
***********.1303.2 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две хиляди
петстотин шестдесет и четири точка хиляда триста и три точка две/;
СГРАДА с идентификатор ***********.1327.3 /десет хиляди сто
тридесет и пет точка две хиляди петстотин шестдесет и четири точка хиляда
триста двадесет и седем точка три/, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-
92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр.
Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в ПИ с
идентификатор ***********.1327 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две
хиляди петстотин шестдесет и четири точка хиляда триста двадесет и седем/, с
2
площ 23 кв.м. /двадесет и три квадратни метра/, брой етажи: 1 /един/, с
предназначение: друг вид сграда за обитаване, стар идентификатор
***********.1303.3 /десет хиляди сто тридесет и пет точка две хиляди
петстотин шестдесет и четири точка хиляда триста и три точка три/, за сумата
от 1 100 000 /един милион и сто хиляди/ евро.
В предварителния договор, сключен между страните, в чл.3.2 е уговорен
срок за окончателно изповядване на сделката - до 45 (четиридесет и пет) дни
от подписване на Договора или до 24.06.2024 год.
Съгласно чл.2.2 от договора, на продавача е бил вече заплатен депозит -
капаро, съгласно договор за предаване на гаранционен депозит от 05.04.2024г.
в размер на 10 000 /десет хиляди/ евро, а в деня на подписване на
предварителния договор е допълнително заплатена като капаро сума в размер
на още 10 000 /десет хиляди/ евро.
В чл. 5.1 страните са уговорили, че ако в уговорения срок съгл. чл.3.2
продавачът не прехвърли на купувача правото на собственост върху имотите,
включително ако същите се окажат обременени с тежести или права в полза на
трети лица, продавачът се задължава да заплати на купувача в тридневен срок
от уведомяването й заплатения задатък по т.2 от договора в двоен размер.
На 24.07.2024 год., след изтичане на допълнителен едномесечен срок
след крайната дата, която страните са определили за сключване на
окончателен договор, с ел. съобщение, изпратено на посочения в договора ел.
адрес за кореспонденция с продавача ИЩЕЦА развалил едностранно
предварителния договор на осн чл.87 ал.2 ЗЗД, тъй като поради забава на
ответника, той е станал безполезен за ищеца.
Изложени са подробни аргументи, които изтъква:
Съществува възможност за бъдещи претенции на съпруг/трети лица към
тези имоти.
Неспазване на срока, съгласно чл. 3.2 от предварителния договор, от 45
(четиридесет и пет) дни от подписване на Договора или до датата 24.06.2024г.
Разминаване на строителни книжа с документ за собственост и
кадастрални данни.
Фактически недостатъци по повторно посещение.
Скрити недостатъци на веща не са изложени.
3
Според ищеца се установява, че безспорно са налице претенции на трети
лица по отношение на имотите, предмет на предварителния договор, а и в
съвкупност всички детайли по сделката като разминавания по документи и
действително положение, неподеляемост на имота, както и установените
недостатъци по обзавеждането и оборудването на имотите, липсата на
отразяване на съществуващи обекти в кадастъра и по документ за собственост,
дават основание на доверителя ми да пристъпи към едностранно разваляне на
договора, както е направил с уведомление от 24.07.2024г.
С исковата молба е заявен петитум, с който ищеца моли съда да
постанови решение, с което,
ОСЪДИ ответницата, на основание член чл.93, ал. ЗЗД, да заплати на
ищеца сумата в размер на 30 000 /тридесет хиляди/ евро, представляваща
платено капаро от 10 000 /десет хиляди/ евро по договор за гаранционен
депозит от 05.04,2024 год., и сумата в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ евро,
представляваща платено капаро в двоен размер по предварителния договор от
10.05.2024 год.
Претендира направените по делото разноски изплатено възнаграждение
за адвокат.
В срока по чл.131 от ГПК ответница поделото по делото, действащи чрез
процесуалния си представител е депозирала отговор, с който оспорват иска
както по основание така и по размер.
Ответницата твърди, че е изправна страна, както по споразумение за
предаване на гаранционен депозит от 5.4.2024 год., така и по предварителен
договор от 10.5.2024 год.
Твърди, че ищеца е неизправна страна и като такава не е правото си да
развали едностранно договора.
Според ответницата страните все още са обвързани от предварителния
договор.
В отговора на исковата молба ответницата оспорва, че с получаването на
уведомление от купувача, предварителен договор от 10.05.2024 г. е развален.
Твърди, че неизпълнението на предварителен договор от 10.5.2024г. , не
влече автоматично и неизпълнение на споразумение за предаване на
гаранционен депозит от 5.4.2024г., тъй като се касае за две различни
4
облигационни правоотношения, по които страните са поели различни
задължения.
Срещу получаването на сумата от 10 000 евро, ответницата е изпълнила
задължението си да спре предлагането на имотите на трети лица и запази
имота за купувача , ищец по делото.
Ответницата твърди, че е изправна страна по предварителен договор от
10.5.2024 год., тъй като е изпълнила точно всички свои задължения по него.
Според ответницата клаузите в т. 2.6 и т. 2.7 по Споразумение за
предаване на гаранционен депозит от 5.4.2024 год. са недействителни и не
пораждат задължения. Същите не са възпроизведени в предварителния
договор. Никога имота, предмет на предварителния договор, не е бил
съсобствен, че да се изисква задължение за сключване на договор за делба
между съсобствениците. Излага аргументи в тази насока.
Клаузата по т.2.6 за задължаване на ответницата да представи подписана
„декларация по образец - Приложение 2 от лицето Лъчезар Вълканов
Димитров е недействителна и не поражда задължение. Излага аргументи.
До изявлението за разваляне на предварителния договор против
ответницата няма заявена претенция в съда по отношение на имота, предмет
на договора.
Няма такава претенция и от което и да е трето лице в правния мир.
Според ответницата твърдените „скрити" недостатъци, нито имат
характер на „недостатъци" нито са „скрити“.
Оспорва твърденията вещта да е с недостатъци, както и тези
недостатъци да са скрити.
Твърди, че ищеца е имал достъп до целия имот за огледи и не е
ограничаван във времето за пребиваване в имота, през цялото време е бил
консултиран от адвокатското дружество.
Според ответницата, срокът за сключване на окончателен договор не е
уговорен в полза на длъжника (в случая доверителката ми), а е в полза и на
двете страни.
Този срок, от една страна не е фиксиран и не е уговорено с
нарушаването му договора да се прекрати. Към момента на поканата сделката
е била възможна и интересът от нея и за двете страни не е отпаднал. Срокът за
5
сключване на договора е удължен чрез устна уговорка между
пълномощниците на договарящите страни и доверителката ми е изчаквала
спокойно да бъдат извършени всички сделки, договорени между нея и
тогавашния й съпруг Лъчезар Вълканов Димитров по споразумение от същата
дата между тях двамата.
Твърдението на ответницата е, че правна несигурност е изкуствено е
създадена от адв. Гайдаров и колегите му, които са търсили повод
договорената продажба да не се случи, но и да охранят интересите на Лъчезар,
когото недопустимо едновременно са представлявали.
Не са налице неизрядни документи за собственост и правна
несигурност, не е налице неизпълнение от страна на доверителката ми, която е
очаквала именно адвокатите на ищеца да подготвят и осъществят всички
сделки между нея и Лъчезар, за да се сключи окончателния договор.
Моли съда да отхвърли предявените искове.
Претендира разноски по делото.
За да се произнесе, съобразно задълженията си по чл. 140 и сл. ГПК,
съдът съобрази следното:
Предявения иск е правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
Предявения иск е за връщане на платено капаро от 10 000 евро, по
споразумение за предаване на гаранционен депозит от 05.04.2024 год. и
връщане в двоен размер на платено капаро в от 10000 евро по Предварителен
договор за покупко-продажба от 10.05.2024 год.
В тежест на ищеца е да докаже платеното капаро по споразумение за
предаване на гаранционен депозит от 05.04.2024 год. и връщане в двоен
размер на платено капаро в от 10000 евро по Предварителен договор за
покупко-продажба от 10.05.2024 год., действителна уговорка по силата, на
която ответницата при неизпълнение на задълженията по предварителния
договор дължи връщане на капарото в двоен размер, неизпълнение на
задължение по договора от страна на ответницата по причина, за която тя
отговаря.
На основание чл. 154 от ГПК съдът възлага в тежест на страните
независимо от процесуалното им качество, че следва да установят фактите и
обстоятелствата, на които основава своите искания или възражения.
6
По направените доказателствени искания.
Съдът следва да допусне като писмени доказателства по делото,
представените с исковата молба, насрещната искова молба и отговорите им
писмени доказателства, като по тяхното приемане ще се произнесе в съдебно
заседание.
Производството по делото следва да бъде насрочено за разглеждане в
открито съдебно заседание.
На страните по делото следва да бъде дадена възможност, в
едноседмичен срок от получаване на препис от настоящото определение, да
изразят писмено становище по доклада на иска, като на ищеца се връчи препис
от писмения отговор на ответниците.
С оглед на горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОБЯВЯВА на страните следния проект за доклад:
Предявения иск с правно основание чл.93 ал.2 от ЗЗД.
ПРИЕМА, че не са налице факти и обстоятелства които се признават и
не се нуждаят от доказване на основание чл. 146, ал.1 т.З и т.4 ГПК
УКАЗВА на осн. чл. 146, ал.1, т.5 ГПК, на страните, тежестта на
доказване на всяка една от тях фактите и обстоятелствата посочени в
мотивите.
ДОПУСКА на осн. чл. 146, ал.4 ГПК, като писмени доказателства
представени с исковата молба и отговора, като по приемането им съдът ще се
произнесе в открито съдебно заседание.
НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно
заседание на 25.06.2025 год. от 14.30 часа, за която дата и час да се призоват
страните, с препис от настоящото определение, което съдържа проекто
доклада.
ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на страните, в едноседмичен срок от получаване
на препис от настоящото определение, да изразят писмено становище по
доклада на иска.
УКАЗВА на страните съобразно разпоредбата на чл. 140, ал.З ГПК, че
7
съществуват възможности за извън съдебно разрешаване на възникналия спор
-медиация или друг способ за доброволно уреждане.
ПРИКАНВА страните към постигане на споразумение, като разяснява,
че сключването на спогодба е доброволен способ за уреждането на спора,
който има преимущество пред спорното производство, като при постигане на
спогодба заплатената от ищеца държавна такса се връща в половин размер.
НАСОЧВА страните към МЕДИАЦИЯ като алтернативен способ за
разрешаване на спорове, на осн.чл.140 ал.2 ГПК и чл.11 ал.2 Закона за
медиацията.
РАЗЯСНЯВА, че медиатора може да съдейства на страните за
доброволното разрешаване на спора им, който да приключи с постигане на
споразумение, одобрено от съда. Освен това, чрез медиацията страните могат
да разрешат и други свои конфликтни отношения, извън предмета на
съдебния спор и да постигнат и по тях споразумение.
Медиацията може да бъде осъществена в ЦЕНТЪР ЗА МЕДИАЦИЯ към
Окръжен съд - Варна, адрес гр.Варна ул.„Ангел Кънчев" № 12, ет.4 /сградата, в
която се помещава СИС при ВРС/, без заплащане на такси.
За участие в медиация страните могат да се обърнат към координатора
за ВОС: Нора Великова - ет. 4, стая 419, на тел. 052 62 33 62, както и на e-mail:
*********@***.**.
За предприемане действия по започване на процедура по медиация
следва да уведомят съда.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
8