№ 1102
гр. П., 13.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П., XIX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети септември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:А. Ташев
при участието на секретаря Наталия Димитрова
като разгледа докладваното от А. Ташев Гражданско дело №
20215220103948 по описа за 2021 година
Производството е образувано по постъпила искова молба, депозирана от „Р. р.“ ООД,
ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.к. „О.“, бл. 208, вх. Г, ет.4, ап. 74,
представлявано от управителя К. Г., със съдебен адрес“ гр. С., бул. „А. С.“ № 24, ет.3, ап.7,
чрез адвокат Р. Я. – САК, против М. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. П., ул. „Ц. Ц.“ 22,
ет.3, ап.12, с искане съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на
ищеца сумата в размер на 7 228 лева /седем хиляди двеста двадесет и осем хиляди/ лева,
представляваща неустойка по т.9.2. във връзка с т.4.4. от сключения договор за
посредничество в размер на 3,5 % от посочената в договора /регистъра на предложените
имоти/ продажна цена, която сума включва и дължимия ДДС. Претендира и разноски.
В исковата молба се твърди, че на 02.04.2021 г. между страните е сключен договор за
посредничество, по силата на който ищецът в качеството си на посредник се задължил
съгласно т. 1. от същия да осъществява посредничество при придобиване на недвижим имот,
описан в Регистъра на предложените имоти, неразделна част от сключения договор. Сочи, че
съгласно т.4.3 от договора размерът на възнаграждението за извършената услуга бил в
размер на 3 /три/ процента/ от продажната цена на имота, но не по малко от 600 /шестстотин
евро/.
Твърди, че на датата на сключване на процесния договор брокер от агенцията - П. Д.
представил на ответника апартамент, находящ се на адрес в гр. П., ул. „П. Т.“ № 6, ет.1, ап.1
за цена в размер на 88 000 евро. Сочи, че ответникът харесал имота и на 06.04.2021 г.
страните сключили договор за гаранция, по силата на който ответникът се задължил да
закупи имота при постигане на определени ценови параметри съгласно т.2 от договора. На
1
17.04.2021 г. обаче страните сключили анекс, с който прекратили сключения договор за
гаранция и посредникът - ищец върнал на ответника пълния размер на сумата, предадена
като гаранция за закупуване на недвижимия имот. Посочва, че договорът за посредничество
не бил прекратен и продължил действието си.
Твърди, че при справка в Служба по вписванията няколко месеца по - късно
установил, че ответникът е закупил апартамента, предложен от него на 21.06.2021 г. като
купувачът не бил заплатил и до настоящия момент възнаграждение на посредника. Счита, че
е изпълнен фактическия състав на т.9.2, във връзка с т.4.4 от сключения договор за
посредничество, а именно по време на действието на процесния договор възложителят е
придобил имот, предложен от посредника без да заплати дължимото към Агенцията
възнаграждение. Това представлявало опит на възложителите недобросъвестно да избегнат
заплащане на възнаграждение към посредника, поради което за последният възниква
правото да търси неустойка по 9.2. от договора в размер на 3,5 %/ три цяло и половина
процента/ без ДДС от продажната цена, посочена в договора, която в регистъра на
предложените имоти - неразделна част от договора за посредничество е посочена продажна
цена в размер на 88 000 евро /осемдесет и осем хиляди/ евро или 7228 лева неустойка с ДДС.
В проведеното съдебно заседание, при редовност на призоваването ищцовото дружество се
представлява от адвокат Р. Я. от САК, която моли съда да уважи исковата претенция. Депозира писмена
защита.
В срока по чл.131 ГПК ответникът депозира отговор, в който счита, че предявеният иск е
неоснователен и недоказан.
Твърди, че на 02.04.2021 г. ответникът се е свързал по обява за недвижим имот от
интернет с ищеца, като на уговорената среща П. Д. - брокер му е предложил, освен имотът,
за който са се срещнали, да му бъде показан и още един имот, а именно процесният в гр.П.
на ул. „П. Т.“ № 6. Сочи, че се съгласил, като брокерът му представил бланкови документи:
„Регистър на предложените имоти“ и „Договор за посредничество“, снел данните на
ответника в тези документи и му ги дал да ги подпише. След това двамата отишли на оглед
на двата подготвени имота. При огледът на имота на ул. „П. Т.“ №6 брокерът категорично
бил ограничил контакта между ответника и лицето, което отворило имота- едноличната
собственичка на имота - В. Й. И., като нито са били разменени телефонни номера, нито е
узнал имената на лицето, което ги е посрещнало и е отворило имота.
Твърди, че след няколко дни се свързал отново с брокера, за да бъде организиран
отново оглед на имота, като този път щяла да присъства и партньорката му Р. Д. С.. При
второто посещение на имота ги посрещнал съпругът на собственичката- А. А. И.. Имотът
харесал на Р. С., като брокерът ги предупредил по никакъв повод да не разговарят с г-н
Илийски- нито за пари, нито за договори, защото бил много особен характер. Така и станало
и не било контактувано. Сочи, че след този оглед, заявил на брокера Димов, че проявява
интерес към този имот и желае да остави капаро. Поради тази причина на 06.04.2021 г.
ответникът и партньорката му се срещнали в офиса на ищеца с брокера П. Д. и заплатили
капаро в размер на 1000 евро. Не му били представени от страна на ищеца никакви
документи за собственост или каквито и да било справки относно имота.
2
Твърди, че на 17.04.2021 г. брокерът Димов му се обадил, за да го информира, че не
може да стане сделка за процесния имот, като изтъкнал като причина, че продавачите са
проблемни и трябва да се търси друг имот, на който разговор станала свидетел Р. Д. С..
Брокерът върнал даденото капаро от 1000 евро на ответника. Сочи, че брокерът не бил
направил никакъв опит да бъде организирана среща между ответника и продавача на имота,
където да могат страните да се договорят, да уточнят позициите си, да обяснят изискванията
си една на друга, за да може по някакъв начин да се достигне до сделка.
Сочи, че в резултат на така развилата се ситуация започнал да търси сам обяви от
собственик в интернет сайтовете и попаднал на процесния апартамент в интернет
страницата OLX.bg, която обява познал по публикуваните снимки. Обадил се на посочения
телефон и се оказало, че обявата била публикувана от собственика на имота. Собственикът и
ответникът се договорили да бъде извършена покупко-продажба на стойност 85000 евро,
което се и осъществило. В процес на преговорите помежду им станало ясно, че продавачът
не е имал договорни отношения с агенцията за недвижими имоти „Р. р.“, и че е рекламирал
имота сам от много дълго време.
Твърди, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора за посредничество -
трябвало е да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на окончателен
договор, което в случая той не само не е сторил, но дори е възпрепятствал да се случи. Сочи,
че посредникът е престанал да действа като такъв и е започнал да спекулира с цената на
имота без знанието на продавача или без знанието на купувача, с което е нарушил своята
основна функция- да съдейства на страните, да ги свърже, да организира преговорите между
тях и да улесни постигането на крайния резултат- сключване на сделка между купувача и
продавача на цената, на която страните са съгласни. Посочва какви са функциите и
задълженията на ищеца според търговския закон.
Прави възражение за неравноправност на клауза 2.3, клауза 4.4 и на клауза 9.2 от
Договор за посредничество, тъй като поставят ответника - потребител по посочения договор,
в много неизгодна позиция, от която ищецът се възползвал. Тези клаузи били твърде неясно
формулирани, не ставало ясно какво точно трябва да извърши ищеца, не ставало ясно колко
е неустойката в ущърб на ответника, нямало подобна санкция с неустойка за ищеца, ако той
е неизправна страна. В този смисъл сочи, че клаузите не отговаряли на стандартите за
прозрачност, посочени от Съда на Европейския съюз, нарушавали баланса между страните
по договора, в противоречие са със Закона за защита на потребителите, нарушавали
правилата за добросъвестност от страна на ищеца в качеството му на търговец с оглед по-
силната икономическа позиция спрямо ответника в качеството му на потребител. Поради
това тези клаузи били нищожни и следвало да не бъдат прилагани в отношенията между
страните.
Прави възражение относно размера на претенцията, тъй като в договора било
уговорено заплащането на възнаграждението, евентуално заплащането на неустойката да е
по цени, които са без ДДС. Неясно оставало защо ищецът в исковата си претенция посочва
формирана цена с включено ДДС, при положение, че в договора за посредничество изрично
3
е посочено, че всяка от дължимите суми ще бъде в размер без ДДС.
Прави възражение за прекомерност на претендираната неустойка, чиято функция
била да има обезпечителен и санкционен характер, но не и да служила за неоснователно
обогатяване, тъй като надхвърляла уговореното възнаграждение в размер на 3 %.
В проведеното съдебно заседания, при редовност на призоваването, ответникът не се
явява. Представлява се от адвокат М. М. от АК П., който моли съда да отхвърли исковата
претенция. Не поддържа искането си за откриване на производство по чл.193 ГПК на
следните документи: договор за посредничество ID 14950 от 02.04.2021 г.; регистър на
предложените имоти от 02.04.2021 г. и договор за гаранция от 06.04.2021 г.. Депозира
писмена защита.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намери за установено следното от фактическа
страна:
С доклада по делото съдът е приел за безспорно между страните, че на 02.04.2021 г.
брокер от агенцията - ищец П. Д. представил на ответника апартамент, находящ се на адрес
в гр. П., ул. „П. Т.“ № 6, ет. 1. ап. 1, че ответникът предоставил на 06.04.2021 г. на ищеца
сумата в размер на 1000 евро – капаро са процесния апартамент, че на 17.04.2021 г. ищецът
върнал даденото капаро на ответника, че на 21.06.2021 г. ответникът закупил процесния
апартамент от Васка И.. Горното се потвърждава и от приетите по делото доказателства –
договор за посредничество ID 14950 от 02.04.2021 г., регистър на предложените имоти към
посочения договор, договор за гаранция от 06.04.2021 г., анекс към договор за гаранция,
сключен на 06.04.2021 г., справка от Агенция по вписванията № 736499/28.06.2021 г.,
Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 85, том I, peг. № 903, дело №
85/21.06.2021 г. по описа на кантората на нотариус Дияна Г.а, peг. № 132 от НК с район на
действие ПРС, както и от разпитаните по делото свидетели.
От договор за посредничество ID 14950 от 02.04.2021 г. се установява, че между
страните са възникнали облигационни правоотношения, по силата на които ищцовото
дружество е приело да окаже посредничество при придобиването на имот, описан в
регистъра на предложените имоти, срещу възнаграждение. В чл.2 от договора са договорени
правата и задълженията на посредника – да представи имоти съгласно търсенето на
възложителя; да извърши проверка на избрания имот при желание на възложителя, по
представени от собственика на имота документи към сключването на предварителен и
окончателен договор; да осигури организационното обслужване на сделката до сключване
на окончателен договор; да информира възложителя за предлагането на имота по начин
какъвто прецени. В чл.3 е уговорено, че посредникът има право да получи възнаграждение,
определено в т.4.3 от договора, в размер и срокове, посочени в самия договор. В чл.4 са
уговорени правата и задълженията на възложител, като в чл.4.3. е посочено, че
възложителят се задължава да заплати на посредника еднократно възнаграждение за
свързване на страните във връзка с придобиването на имот, представен от посредника, в
деня на сключването на предварителен договор, а ако такъв не се подписва, в деня на
4
придобиване на имот, представен от посредника. Възнаграждението се дължи и в случай, че
възложителят лично или чрез свързано с него лице придобие имот, предложен от посредника
по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след неговото прекратяване и
без посредничеството на посредника. Уговорено е в чл.4.4, че страните след проведено
изрично допълнително договаряне и отчитайки особеностите на конкретния случай, се
съгласяват, че ако по време на действието на договор или в срок от 12 месеца след
прекратяването му, възложителят няма право лично или чрез свързано лице да придобие
имот, предложен от посредника и ако стори това без да заплати възнаграждението на
посредника в срок от 3 дни от придобиването му, това ще се счита за опит на възложителя
недобросъвестно да избегне плащането му. Страните са уговорили в чл.9.2, че в случай на
т.4.4 възложителят дължи неустойка в размер на 3,5 % без ДДС от продажната цена,
посочения в настоящия договор.
За изясняване на фактическата обстановка по делото са разпитани като свидетели -
Пламен Тодоров Димов, В. Й. И. и Р. Д. С..
От показанията на свидетеля П. Д. се установява, че е служител в ищцовото
дружество. Изяснява как са се запознали с ответника. Споделя, че заедно с ответника
отишли на оглед на процесния имот в гр. П., ул. „П. Т.“ № 6 , ет.1. След приключването му
твърди, че съпругът на продавачката на имота И. - А. започнал да прави намеци на
ответника да отиде сам и да се договорят за продажбата на имота. Посочва, че след няколко
дена отишли на втори оглед на имота, но вече заедно с жената на ответника, като
последната го харесала и били предприети действия по приключване на сделката по
закупуването му. Споделя, че след няколко дена М. му дал капаро в размер на 2000 лева или
1000 евро, като желанието му било да закупи имота за сумата от 85000 евро. Свидетелят
твърди, че след няколко дена /ден, два, три/ се срещнали в офиса на ищцовото дружество с
продавача, неговата съпруга – свидетелката И. и дъщеря им, за да предаде оставеното
капаро, обаче жената на А. не се съгласила с представен от свидетеля документ
„споразумение“, който според него бил договор за гаранция. Изяснява, че продавачът искал
от свидетеля да му предадена капарото, като се подпишел на някакво „листче“. Посочва, че
на същия ден се чул с ответника. Уговорили си среща, за да дадат капарото на продавача.
Споделя, че ответникът не се съгласил да отидат и да предадат капарото. Според свидетеля,
причината била, че продавачът на имота и ответникът са осъществили комуникация
помежду си, за да заобиколят ищцовото дружество и да не му се дължи възнаграждение.
Посочва, поради каква причина върнали даденото капаро на ответника, както и че
свидетелят Димов бил свързал ответника с кредитен инспектор, който му съдействал за
отпускането на кредит, с който да купи имота. Твърди, че е имал документи за собственост
на имота, както и че не си спомня дали ги е представил на ответника. Споделя, че той е
изписал ръкописния текст в договора за посредничество, договора за гаранция и регистъра
на предложените имоти, както и кой е полагал подписите в отделните графи и ръкописното
име на ответника. Свидетелят изяснява, че е нямало договор с продавача на имота, който
според него е бил свидетелката И..
5
Съдът кредитира показанията на свидетеля частично като логични, последователни и
подкрепящи се от останалите доказателства по делото, като съобрази и служебните
правоотношения, които има с ищцовата страна. Не следва да се кредитират показанията на
свидетеля Димов, в частта, с която заявява, че е съдействал на ответника за отпускането на
кредит за закупуването на имота, както и в частта, в която заявява, че се е снабдил с
документи за собственост на имота. В тази част не се подкрепят от събраните по делото
доказателства. По отношение на заявеното, отнасящо се до документите за собственост, „Аз
разполагах с документи за собственост на имота, защото как ще го пиша този Договор за
гаранция.“, съдът счита, че от съдържанието на договора за гаранция по никакъв начин не
може да изведе, че такива документи са се намирали при свидетеля Димов. В договора се
съдържа само адреса на имота, без други индивидуализиращи белези. Изясни се от другите
разпитани свидетели и в частност от показанията на свидетелката И., че тази информация е
била общодостъпна в интернет.
От разпита на свидетелката И. се установява, че е собственик на процесния имот,
както и че ответникът е направил два огледа с участието на ищцовото дружество. Уточнява,
че на вторият оглед е присъствала и бившата съжителка на ответника – свидетелката С..
Твърди, че апартаментът бил харесан от ответника, който желаел да го закупи. Споделя, че
имало пуснати много обяви за продажбата на апартамента в различни сайтове. Изяснява
причината, поради която отказала да получи капарото дадено от ответника, както и че
съпругът й прекъснал всички връзки с ищцовата агенция. Споделя, че в последствие
осъществили контакт с ответника, който видял обявата на апартамента в OLX, като посочва,
че свидетелят Димов отказал да осъществи контакт между продавача и ответника, за да
сключат предварителен договор. Споделя, че не е давала никакви документи за собственост
на имота на агенцията. Посочва, че цената на имота е била 85 000 евро. Съдът кредитира
показанията на свидетелката като логични, последователни и кореспондиращи със
събраните по делото доказателства.
От показанията на свидетелката С. се установява, че е бивша съжителница на
ответника, както и че е присъствала на огледа на процесния апартамент, че са дали капаро в
размер на 1000 евро, след което същото им е било възстановено. Твърди, че причината,
поради която е върнато капарото е била, че брокерът не е могъл да се оправи с продавача на
имота. Споделя, че след това, ответникът е намерил обявата в OLX и се свързал с продавача.
Посочва, че по време на втория оглед, на който е присъствала и тя, свидетелят Димов не е
предоставил контакти с продавача, не е предоставил и документи за собственост на имота.
Споделя, че след като ищцовото дружество им върнало капарото, приключили отношенията
с тях. Твърди, че агенцията не е съдействала за отпускането на кредита за закупуването на
апартаментна.
При анализа на свидетелските показания съдът съобрази разпоредбата на чл.172 ГПК,
тъй като свидетелката е била фактическа съжителница на ответника, с който имат дете. Във
връзка с горното съдът кредитира показанията на свидетеля като логични, последователно и
подкрепящи се от събраните по делото доказателства.
6
Съдът, като съобрази събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намери за установено следното от правна страна:
Исковата молба, при посочените горе обстоятелства има своето правно основание в
разпоредбата на 92 ЗЗД.
Не е спорно между страните, че ответникът М. С. не е заплатил на ищеца
уговореното възнаграждение.
По делото не е спорно, че ответникът не е заплатил на ищеца претендираната от него
неустойка по чл.9.2 от договора от 02.04.2021 г..
С представеният по делото писмен договор, неоспорен от ответната страна, носещ
подписите на страните и ползващ се с регламентираната в чл.180 ГПК доказателствена сила,
се доказва по категоричен начин, че на 02.04.2021 г. страните са сключили договор за
посредничество ID 14950.
По правната си същност процесният договор представяла договор за търговско
посредничество по смисъла на чл.49 ТЗ, в който смисъл е и трайно установената съдебна
практика /Решение № 503/25.01.2010 г. на ВКС по т. д. № 260/2009 г., Решение № 123/
17.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 698/2009 г. /. Посредническата дейност е регламентирана в
Търговския закон. Посредническата услуга по смисъла на чл.49 ТЗ се извършва от
посредник, който по занятие посредничи за сключване на сделки. Договорът за
посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл.1, ал.1, т.4, предл. 2 ТЗ.
Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския
оборот. Основно задължение на посредника е да свърже доверителя с друго лице
/евентуално друг доверител/, т.е. основното задължение за посредника е за резултат, а не за
поведение. В съдържанието на това задължение принципно не влиза участие на посредника
в преговорите /в подготовката и сключването на сделката/. Няма спор и в теорията и в
практиката, че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно уговорката
му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по бъдещата сделка /в този смисъл
определение № 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., Решение № 1406 от
7.I.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от
21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Възнаграждение се дължи от едната
или двете страни по сделката дори и когато тя е сключена след прекратяване на
посредническия договор /оттегляне на заявката/, ако се установи, че посредникът е свързал
страните и те са сключили същата по предмет и условия сделка, за която е извършено
посредничество. Възнаграждението се дължи дори, когато свързаните от посредника лица са
внесли някакви промени в сключената между тях сделка.
В настоящия случай безспорно се установи както от събраните писмени
доказателства, така и от събраните гласни доказателства, че ищецът не е свързал страните по
прехвърлителната сделка, т.е. не е съдействал за сключване на договора за покупко-
продажба, каквото безспорно съобразно легалната дефиниция и процесния договор за
7
посредничество е негово основно задължение, обуславящо правото му да получи
възнаграждение за посредничество. За да обоснове правото си да получи възнаграждение,
ищецът се позовава на уговорка между страните, обективирана в т.4.4 от договора, цитирана
по-горе. Но тълкувайки смислово и систематично тази клауза от посредническия договор,
съдът стига до извода, че правото на възнаграждение на ищеца, в качеството му на
посредник, възниква след изпълнение на основното му задължение да свърже страните по
предвидената прехвърлителна сделка, какъвто е и смисълът на всеки един договор за
посредничество. В текста на чл.1 от договора ясно е предвидено кога възниква правото на
ищеца, действащ като търговски посредник, да получи възнаграждение за извършеното
посредничество /„възнаграждението е дължимо при посредничество при придобиването на
имот/. Съдът не споделя съжденията на ищцовото дружество, че това възнаграждение му се
дължи и когато само е предложил имота /т.4.4 от договора/. От показанията на свидетелката
И. се установи, че всички усилия за осъществяването на сделката, за снабдяване с
необходимите документи, както и за изповядване на сделката, са били осъществени, без
посредничеството на ищеца и свързването между страните не е в резултат от неговите
усилията. Също се установи и, че ищцовото дружество не е разполагало с никакви
документи касаещи процесния имот. Следва да се посочи, че в конкретния случай от страна
на посредника са проведени два огледа на недвижимия имот, както и предаване,
респективно връщане на даденото капаро от страна на ответника. Но това не води до извода,
че е извършил задължението си да посредничи при сключването на сделката и да свърже
страните по същата. Важно е да се отбележи, че ищецът е направи и опит да се предаде
капарото на продавача, който е останал без резултат, но от показанията на свидетелката И.
се установи, че причината, поради която това не се е случило, е желанието на ищеца да
обвърже и продавача в облигационни отношения със себе си за продажбата на апартамента.
Отново от показанията на свидетелката И. се установява, че е имала готовността да сключи
предварителен договор за покупко-продажбата на апартамента, но желанието на агенцията
да ги обвърже с договор е било причината, поради която не се е стигнало до това. Поради
тази причина съдът счита, че с действията си ищецът е спомогнал самата сделка да не се
осъществи и е неизправната страна по договора за посредничество от 02.04.2021 г.. Други
действия от страна на брокера не са предприети, а и няма изложени такива твърдения в ИМ.
Във връзка с горното, ако би се предположило, че за ищеца възниква право на
възнаграждение в пълен размер и в случай на неизпълнение на основното му задължение за
посредничество на страните по сделката, предмет на договора за посредничество, би се
стигнало до случай на неоснователно разместване на блага, което безспорно
облигационното право не позволява. Ето защо и доколкото няма спор, че договорът за
покупко-продажба е сключен от ответника без посредничеството и съдействието на
ищцовото дружество, съдът заключава, че на ищеца не му се дължи възнаграждение, което
води до извода, че ответникът не дължи и неустойка за неизпълнение на задължението си по
чл.9.2 от договора.
На следващо място съгласно разпоредбата на чл.92 от ЗЗД, неустойката обезпечава
8
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без
да е нужно те да се доказват. От текста на цитираната разпоредба следва, че неустойката е
определена имуществена ценност, най- често парична сума, която длъжникът се задължава
да престира на своя кредитор в случай на виновно, от негова страна, неизпълнение на поето
с договора задължение. Фактическият състав на неустойката съдържа изрична, валидна
неустоична клауза, неизпълнение и вина, като тук вината се презюмира оборимо.
Неустойката се дължи в уговорения размер без оглед на конкретните вреди, ако са
настъпили такива, т.е. при неустойката следва да бъде доказан фактът на неизпълнение на
задължението. В разглеждания казус, в т.9.2 от договора е предвидено, че в случай на т.4.4
възложителят дължи неустойка в размер на 3,5 % без ДДС от продажната цена /4,2 % с
ДДС/, посочения в настоящия договор. Предвид изнесените по- горе аргументи, съдът стига
до извода, че поради факта, че не е възникнало правото на ищеца да получи възнаграждение
за посредничество не е налице и неизпълнение на задължение за заплащане на
възнаграждение от страна на ответника. Неустойка се дължи само ако са налице условията и
онази форма на неизпълнение, за което е била уговорена, в който смисъл е и постоянната
практика на ВКС. От друга страна, в случая е предвидена компесаторна неустойка /3,5%
върху продажната цена без ДДС, 4,2 % с ДДС/ за вреди, настъпили в следствие на забавено
изпълнение, което също е недопустимо. На следващо място така уговорена клаузата за
неустойка е нищожна, поради противоречие с добрите нрави. Неустойката е винаги
проявление на принципа на автономия на волята в частното право /чл.9 от ЗЗД/.
Автономията на волята означава предвидена от законодателя възможност на страните
свободно да определят съдържанието на договора, в това число и на неустойката, като се
съобразяват с повелителните разпоредби на закона и добрите нрави. Добрите нрави са
морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието със закона. Добрите нрави са
критерии и норми на поведение, които се установяват в обществото, поради това, че
значителна част от хората, според вътрешното си убеждение, ги приемат и се съобразяват с
тях. Те не са писани, систематизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях, като за спазването им, при риск за присъждане на неустойка, съдът следи
служебно /Тълкувателно решение №1 от 15.06.2010 на ВКС по тълк. дело №1/2009 г. на
ОСТК/. В цитираното тълкувателно решение се приема, че нищожна, поради накърняване на
добрите нрави е клауза за неустойка, уговорена извън присъщите й обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, като преценката за нищожност следва да се прави за
всеки конкретен случай при сключване на договора. В мотивите на същия съдебен акт са
изброени примерно някои от критериите, въз основа на които следва да се извършва тази
преценка, а именно: естеството на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с
неустойка, обезпечено ли е изпълнението на задължението с други правни способи, вид на
уговорената неустойка, вид на неизпълненото задължение- съществено или незначителна
част, съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от
неизпълнението на задължението вреди. В разглеждания казус, не е спорно, че е предвидена
компесаторна неустойка, в размер на 3,5 % от продажната цена без ДДС, 4,2 % с ДДС,
9
дължима наравно с комисиона за посредничество, равняващ се на 3 % от продажната цена.
Така уговорената неустойка, на основание чл.26, ал.1, предл. трето, нарушаване на добрите
нрави, съдът приема за нищожна, поради необосновано висок размер /същата надвишава по
размер цената на уговорената услуга, която кредиторът от своя страна следва да престира/.
Соченото води до значително неравновесие между правата и задълженията на възложителя и
изпълнителя по договора. В случая неустойката е извън присъщите обезпечителна,
обезщетителна и санкционна функции, тъй като не обезщетява някаква претърпяна загуба и
пропусната полза, а води единствено до неоснователно разместване на блага. Съобразявайки
размера на неустойката с размера на главното задължение, съдът стига до извода, че така
договорената компесаторна неустойка позволява на посредника да реализира значителен
приход, без последният да полага допълнително каквито и да било усилия за изпълнение на
насрещното си задължение. Ето защо стига до извода, че неустойката не цели да задоволи
имуществения интерес на кредитора, обезщетявайки го за вредите при неточно изпълнение
от длъжника, а да го обогати неоснователно. Поради изложеното заключава, че този иск е
изцяло неоснователен и недоказан и на това основание и следва да се отхвърли.
Не на последно място процесният договор за посредничество попада в приложното
поле на Закона за защита на потребителите, тъй като ответникът има качеството на
потребител, съгласно §13, т.1 от ЗЗП, а ищецът е търговец по смисъла на §13, т.2 от ЗЗП.
Съгласно разпоредбата на чл.143, ал.1 и ал.2 т.15 ЗЗП неравноправна клауза в
договор, сключен с потребител, е всяка уговорка в негова вреда, която не отговаря на
изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и
задълженията на търговеца или доставчика и потребителя като налага на потребителя да
изпълни своите задължения, дори и ако търговецът или доставчикът не изпълни своите.
Чл.146 ал.1 ЗЗП предвижда, че неравноправните клаузи в договорите са нищожни,
освен ако са уговорени индивидуално. Не са индивидуално уговорени клаузите, които са
били изготвени предварително и поради това потребителят не е имал възможност да влияе
върху съдържанието им.
Настоящият съдебен състав приема, че чл.9.2 от процесния договор за
посредничество от 02.04.2021 г. е нищожен по смисъла на чл.146 ал.1 от ЗЗП. Съгласно
същия, че в случай на т.4.4 възложителят дължи неустойка в размер на 3,5 % без ДДС от
продажната цена, посочения в настоящия договор. Налага се извода, че този текст задължава
клиентът да изпълни своите задължения като плати неустойка, дори и посредникът не е
изпълнил своите основни задължения по договора за посредничество. Тази клаузи създава
съществена неравнопоставеност между правата и задълженията на страните по договора.
Затова не може да се приеме, че такава договорка би се постигнала при индивидуално
договаряне между клиента и посредника - доставчик на услугата. Доказателство, че клаузата
на т.9.2. от договора не е индивидуално уговорена между страните е и заявеното от
свидетеля Димов, който споделя, че договорът е бил подписан от управителя на ищцовото
дружество предварително, след което ги взима със себе си и го предоставя на възложителя.
Съгласно т.9.2 от договора, клиентът-ответникът е поставен в по-неблагоприятно правно
10
положение от това, предвиденото в разпоредбите на чл.79 и сл. от ЗЗД. Предвид това т.9.2
от договора попада в приложното поле на чл.143, ал.1 и ал.2 т.15 ЗЗП и представлява
неравноправна клауза /изцяло в същия смисъл са Решение №6733 от 30.10.2018г. на СГС по
гр. д. №695/2017г. и Решение №4348 от 17.06.2014г. на СГС по гр. д. № 11718/2012 г./.
Във връзка с всичко изложено исковата претенция се явява неоснователна и следва да
се отхвърли.
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответника сторените от него разноски в общ размер на 690 лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Р. р.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на
управление: гр. С., ж.к. „О.“, бл. 208, вх. Г, ет.4, ап. 74, представлявано от управителя К. Г.,
със съдебен адрес“ гр. С., бул. „А. С.“ № 24, ет.3, ап.7, чрез адвокат Р. Я. – САК, против М.
Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. П., ул. „Ц. Ц.“ 22, ет.3, ап.12, иск с правно основание
чл.92 ЗЗД, ответникът да заплати на ищеца сумата в размер на 7 228 лева /седем хиляди
двеста двадесет и осем хиляди/ лева, представляваща неустойка по т.9.2. във връзка с т.4.4.
от сключения договор за посредничество в размер на 3,5 % от посочената в договора
/регистъра на предложените имоти/ продажна цена, която сума включва и дължимия ДДС.
ОСЪЖДА „Р. р.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.к.
„О.“, бл. 208, вх. Г, ет.4, ап. 74, представлявано от управителя К. Г., със съдебен адрес“ гр.
С., бул. „А. С.“ № 24, ет.3, ап.7, чрез адвокат Р. Я. – САК, да заплати на М. Г. С., ЕГН
**********, с адрес: гр. П., ул. „Ц. Ц.“ 22, ет.3, ап.12, сумата в размер на 690 лева,
представляваща сторените разноски в производството.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд П. в двуседмичен
срок от връчването на препис на страните.
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
11