Р
Е Ш Е
Н И Е
№
гр.РУСЕ, 28.03.2014г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Русенскински районен съд, V-ти
граждански състав, в публично заседание на двадесет и четвърти март две хиляди
и четиринадесета година, в състав:
Председател: ТАТЯНА ИЛИЕВА
при секретаря М.К., като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело №
6792 по описа за
Ищцата
В.И.С., чрез процесуалния си представител твърди, че на 28.08.2007г. с ответника
сключили договор за прехвърляне на собственост и учредяване право на строеж
върху недвижим имот, находящ се в гр.Р. по ул.”В.”№28, придобит с Нот.акт №192,
т.ІІ д.№278/2006г. на Нотариус рег.№ 217 на НК, срещу поемане на задължение от
търговеца да извърши изцяло за своя сметка
проектирането и построяването на жилищна сграда с магазини, като изгради
в полза и като й прехвърли в собственост апартамент от 90 кв.м и гараж от 20
кв.м., без общите части на сградата, а в срок от 90 дни, считано от 28.08.2007г.
- да изготви идейни чертежи на обектите, след което да се направи и конкретният
избор на последните. Идентичен договор бил сключен на следващия ден –
29.08.2007г. и с другата съсобственичка на имота И.Д.П.. Прехвърлителките се
съгласили до 10 дни след уточняване на недвижимостите, да учредят право на
строеж в полза на строителя. Последният се задължил в срок от 5 работни дни
преди датата на явяване на страните пред нотариус, да запознае собствениците с
проекта за нотариален акт. В чл.6 от контрактите било предвидено пет месеца
след изготвяне на идейните чертежи, ”СТРОИТЕЛ”ООД да подготви необходимите
работни проекти и книжа за строителство на сградата и да ги внесе в Община Р.
за одобрение и за получаване на разрешение за строеж и строителна линия, за
което по силата на договорите управителят на дружеството бил надлежно
упълномощен от двете собственички. В т.14 от договора бил визиран срок за
построяване и предаване на обектите-24 месеца, считано от датата на издаване на
строително разрешение, с удължаване на времето при евентуалното настъпване на
форсмажорни обстоятелства. Страните се уговорили, че при забава повече от 6
месеца след визираното време, В.С. и И.П. имат право да развалят договорите, за
което уведомят писмено строителя. Последният се ангажирал в т.15 от договора да
заплати на собствениците неустойки в размер на по 5 000 евро. Предвидено
било също, че в случай на забава в изпълнението на т.3 и т.6 от договора /а
именно за изготвянето на идейни чертежи на бъдещата сграда и на работни проекти
и книжа за строителството на същата/ собственикът има право да развали
контракта без предизвестие. В изпълнение на поетите с договора задължения, на
29.11.2007г. В.С. и И.П. сключили предварителен договор по чл.17, ал.3 от ЗУТ
във връзка с предстоящо обединяване на пет съседни имота с оглед бъдещото
застрояване. В т.10 от този договор страните уговорили неустойка при
неизпълнение в срок най-късно до една година на задълженията по т.6 от
предварителния предприемачески договор. Предявените искове за заплащане на
такава били уважени с влезли в сила решения по цитираните в исковата молба
дела. Ищцата твърди, че от страна на ”СТРОИТЕЛ”ООД е налице пълно неизпълнение
на задълженията по тези сделки.
С оглед
изложените доводи, че ответникът е неизправна страна по облигационната връзка,
ищцата е направила изявление, че разваля сключеният на 28.08.2007г. договор. Претендира
съдът да постанови решение, с което ответникът да бъде осъден да й заплати сумата
15 025лв. /след направеното увеличение на претенцията в последното съдебно
заседание/, частична претенция от общо 49 431лв., представляваща
обезщетение за вреди във вида на пропуснати ползи за нарушен негативен интерес,
определени като разлика между пазарната стойност на непостроения обект в полза
на съсобственика и пазарната стойност на правото й на собственост от
незастроения имот, ведно със законната лихва от завеждане на делото, както и
направените разноски.
Ответникът
”СТРОИТЕЛ”ООД, гр.Р., чрез процесуалния си представител, оспорва иска по
основание и размер. Излага твърдения, че процедурата по обединяването на петте
съседни парцела в един общ не е довършена, поради което и срокът за изпълнение
на задълженията му по договора за строителство все още не е започнал да тече.
По тази причина и ответникът не е изпаднал в забава, за да носи отговорност за
претендираните вреди. Моли иска да бъде отхвърлен и като недоказан, като му се присъдят
и разноските по делото.
След преценка на събраните по делото
доказателства, съдът приема за установено следното:
Приложените по делото писмени доказателства установяват,
че между ответника и собствениците на УПИ Х-4747 в кв.423 по кадастралния план
на гр.Р., ул.”В.”№28, а именно: В.И.С. и И.Д.П. са подписани, съответно на 28.08.2007г.
и 29.08.2007г. договори за прехвърляне на собственост и учредяване на право на
строеж върху тази недвижимост срещу поемане на задължение от търговеца да
извърши изцяло за своя сметка проектирането
и построяването на жилищна сграда с магазини, като изгради в полза/и прехвърли
в собственост на посочените лица апартаменти от по 90 кв.м и гаражи от 20 кв.м.,
без общите части на сградата, а в срок от 90 дни, считано от 29.08.2007г. и да
изготви идейни чертежи на обектите, след което да се направи и конкретният
избор на последните. Прехвърлителките се съгласяват до 10 дни след уточняване
на недвижимостите да учредят право на строеж в полза на строителя. Последният от
своя страна се задължава в срок от 5 работни дни преди датата на явяване на
страните пред нотариус, да запознае собствениците с проекта за нотариален акт. В
чл.6 от контрактите е предвидено пет месеца след изготвяне на идейните чертежи
”СТРОИТЕЛ”ООД да подготви необходимите работни проекти и книжа за строителство
на сградата и да ги внесе в Община Р. за одобрение и получаване на разрешение
за строеж и строителна линия, за което по силата на договорите управителят на
дружеството е надлежно упълномощен от двете собственички. В т.14 от договора е
визиран срок за построяване и предаване на обектите-24 месеца, считано от
датата на издаване на строително разрешение, с удължаване на времето при евентуалното настъпване на форсмажорни
обстоятелства. При забава повече от 6 месеца след визираното време, В.С. и И.П.
имат право да развалят договорите, за което следва да уведомят писмено
строителя. Последният се ангажира в т.15 от договора да заплати на
собствениците неустойки в размер от по 5 000 евро.
На 29.11.2007г. между В.С., съсобственичката
й И.П., П.С., М.Ш., Н.Ш., Р.З., Р.Ч., Е.А., Е.Е. и А.Е. е сключен предварителен договор по чл. 17, ал.3 ЗУТ с нотариална заверка
на подписите. На основание на посочения предварителен договор по чл.17, ал.3 ЗУТ е издадена
Заповед № РД01/252/30.01.2008 г. на Кмета на Община Р. за изменение на план за
регулация, с която е образуван общ УПИ Х-4747, 4748, 4749, 4750, 4751.
На 24.01.2011г.
двете собственички отправят нотариални покани до дружеството, с които заявяват
претенции да бъдат изпълнени в срок поетите към тях задължения от строителя.
Спорен
е въпросът дали за изпълнение на поетите задължения по договора от 28.08.2007г.,
сключен с В.С., дружеството носи вина, предвид обстоятелството, че на
29.11.2007г. това лице, заедно със собствениците на още четири съседни парцела,
сключват предварителен договор по ЗУТ за обединяване на всичките пет парцела в
един общ. Окончателен договор обаче не е сключен и процедурата по обединяването
не е завършена. Това според ответника означава, че срокът за изпълнение на
задълженията му още не е започнал да тече. Едва след като подпише договори с
всички собственици, строителят може да започне да изпълнява ангажиментите си по
контракта на В.И.С. и да изработи идейни чертежи на бъдещата сграда, която
да изгради върху всички бивши пет
парцела.
С оглед
изложените доводи, че ответникът е неизправна страна по облигационната връзка,
ищцата е направила изявление, че разваля сключеният с дружеството договор от 28.08.2007г.
При тази фактическа
обстановка съдът прави следните правни изводи:
Ищцата е
предявила иск с правно основание чл.262, ал.2 във вр. с чл.87 и чл.88, ал.1,
изр.2 от ЗЗД, за заплащане на обезщетение за причинени имуществени вреди –
пропуснати ползи от развален предприемачески договор поради неизпълнението му
от страна на ответника.
Сключеният
между В.И.С. и „Строител”ООД договор на 28.08.2007г. е със смесен характер –
предварителен договор за прехвърляне на вещни права върху недвижим имот и
договор за изработка. В изпълнение на поетите с контракта задължения, И.П. е
сключила със съсобствениците на съседни имоти предварителен договор по чл.17,
ал.3 от ЗУТ за обединяването на имотите в един общ УПИ с цел бъдещото общо
застрояване. Същата, видно от приложения нот.акт №192/17.03.2006г. на РН,
притежава правото на собственост върху недвижимия имот и е била в готовност да
изпълни изцяло задълженията си, породени от договора от 28.08.2007г. В подкрепа
на горния извод е и изпратената от нея покана до ответника за изпълнение,
респ.за изменение на сключения договор за строителство, поради което съдът
приема, че същата е била изправна страна по договора.
По делото
няма противоречие относно обстоятелството, че към момента на подаване на
исковата молба строителят не е предприел уговорените действия по същия договор.
Тезата на ответника е, че няма вина за забавата. Съдът намира наведените от
страната доводи за неоснователни. Изпълнението на договорните задължения на
”СТРОИТЕЛ”ООД не е поставено в зависимост от обстоятелството дали собствениците
на всички, обединени в новия общ УПИ Х-4747, 4748, 4749, 4750, 4751 имоти, са
сключили предприемачески договори с дружеството. В процесния контракт няма
постигната уговорка в тази насока между В.И.С. и ответника. С предприемаческия
договор предприемачът поема задължение да проектира и построи една или повече
сгради срещу задължението на собствениците на земята да му учредят правото да
стане собственик на отделни обекти в сградата, като си запазят собствеността
върху други отделни обекти в бъдещата сграда или сгради. С договора
собствениците на земята може да прехвърлят или да обещаят да прехвърлят на
предприемача и идеални части от земята, съответстваща на предназначените за
него отделни обекти в бъдещата сграда или сгради. Обикновено собствениците на
земята изрично поемат задължението (което без друго дължат) да съдействат на предприемача
в хода на проектирането и на строителство и/или го упълномощават да ги
представлява във връзка с това. Когато сграда ще се проектира да бъде
разположена върху повече отделни имоти, предприемаческият договор може да бъде
сключен с участието на всички собственици на отделните имоти, но няма пречка да
бъдат сключени и отделни договори със собствениците на всеки от имотите,
предназначени за общо застрояване. Както и да е сключен договорът,
предприемачът дължи на свой риск и отговорност правен резултат – проектирането
и построяването в уговорената степен на завършеност на сградата, в която
предназначените за собствениците на земята имоти да бъдат завършени в
уговорения вид. Когато договорът е сключен със собствениците на всички имоти,
предназначени за общо застрояване, всички те общо дължат съдействие на
предприемача и неоказването на дължимо съдействие от някои от съсобствениците
влече неговата отговорност за неизпълнение на договора. Когато са сключени
отделни договори със собствениците на отделни имоти, дължащият правен резултат
предприемач поема риска някой от собствениците на друг имот да откаже да се
задължи или да не окаже съдействие, макар да се е задължил. Такъв е и
процесният случай. Ответникът се е ангажирал с конкретен правен резултат и
следователно носи риска от поведението на собствениците на останалите имоти. В
този смисъл съдът съобразява и задължителната практика на ВКС, на която се
позовава и ищецът и която настоящият състав намира за относима към процесния
спор (Решение № 182/19.08.2013г. по гр. д. № 939/2012г. ВКС, IV г. о.).
При това
положение следва да се приеме, че е налице пълно виновно неизпълнение на
поетите от ответника задължения по договора и в полза на В.С. е възникнало
субективното право да развали облигационната връзка, което право тя е упражнила
надлежно с нарочна нотариална покана, връчена на „Строител”ООД на 26.02.2013г.
Съгласно
нормата на чл.88, ал.1, пр.2 ЗЗД развалянето има обратно действие и
неизправната страна дължи обезщетение за причинените вреди от неизпълнението.
Отговорността по цитирания текст е специален състав на извъндоговорна, деликтна
отговорност и предполага наличието на два различни юридически факта –
развалянето като последица от неизпълнението и обезщетението като последица от
развалянето. Развалящият може да иска само по-голямата стойност, която
насрещната престация има за него в сравнение със собствената му престация.
Размерът на отговорността следва обаче да се определи в съответствие с
правилото на чл.82, изр.1 ЗЗД.
Съгласно
постановеното в ТР №3/12.12.2012г. на ОСГТК на ВКС, на което се позовават и
двете страни по спора, пропуснатата полза представлява реална, а не хипотетична
вреда, поради което това предположение винаги трябва да се изгражда на доказана
възможност за сигурно увеличаване имуществото на кредитора и не може да почива
на логическо допускане за закономерно настъпване на увеличението. Като елемент
от фактическия състав, пораждащ правото на обезщетение и при липса на законова
презумпция за настъпването й, пропусната полза следва да бъде доказана в
процеса. Неизпълнението на поето задължение за изграждане на обект в уговорения
от страните срок лишава кредитора за периода на забавата от възможността да
придобие собствеността върху изградения обект и да упражни по отношение на него
присъщите на правото на собственост правомощия – владение, ползване и
разпореждане. Не във всички случаи обаче упражняването на тези правомощия би
довело до увеличаване на имуществото на кредитора. То не би настъпило в
хипотезата на ползване на обекта от самия кредитор и поради това лишаването му
от тази възможност не може да има за последица пропускането на полза в
посочения по-горе смисъл.
Настоящият
случай е именно такъв. Ищцата в процеса не е ангажирала доказателства, че
обектът, предмет на неосъщественото застрояване от ответника, не е бил
предназначен за нейно лично ползване. Не са налице дори твърдения, че в периода
на забавата, до развалянето на контракта, кредиторът е пропуснал възможността
да предостави обектите по т.2 от договора за строителство /апартамент и гараж/
за възмездно ползване на трети лица, за осъществяване на търговска дейност или
за разпореждането му с тях. С оглед горните съображения съдът не споделя
изложените в писмените бележки на процесуалния представител на ищцата доводи за
предвидимостта на вредите във вида на пропуснати ползи. Ангажираните писмени
доказателства в процеса не установяват и недобросъвестност на длъжника към
момента на пораждане на договорните му задължения.
По
изложените съображения предявеният иск следва да се отхвърли изцяло като
недоказан. С оглед изхода на главната претенция следва да се остави без
уважение и акцесорната за присъждане на законната лихва върху главницата.
На основание
чл.78, ал.3 от ГПК в тежест на ищцата са разноските, направени от ответника в
производството, възлизащи на 800лв.
По изложените съображения, съдът
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявените
от В.И.С., с ЕГН **********,***, против “СТРОИТЕЛ”ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.Р.,
бул.”Липник”5, предсатвяляво от управителя Р.Д.З., искове за заплащане
на сумата 15 025лв., частична претенция от общо 49 431лв.,
представляваща обезщетение за вреди във вида на пропуснати ползи за нарушен
негативен интерес от развален предприемачески договор от 28.08.2007г., със
законната лихва от 14.11.2013г., като неоснователни.
ОСЪЖДА В.И.С., с ЕГН
**********,***, да заплати на “СТРОИТЕЛ”ООД, гр.Р., с ЕИК *********, 800 лева разноски по делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в 2 – седмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/