№ 187
гр. П. 16.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П. XII СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и
шести септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Маринела Г. Стефанова
при участието на секретаря Мая Й. Ангелова
като разгледа докладваното от Маринела Г. Стефанова Гражданско дело №
20233520100329 по описа за 2023 година
Ищцовата страна Кооперация „М.Л.“, със седалище и адрес на управление: с. С., общ.
П. представлявана от председателя Тихомир Станчев Тодоров твърди в исковата молба, че
е собственик на 6/16 ид.ч. от зем. земи, находящи се в землището на с.П. общ.П. а именно
ПИ с идентификатор 57501.17.1 и ПИ с идентификатор 57501.37.1, които придобил
посредством разпоредителни сделки
Твърди, че за посочените имоти имало сключен договор за наем на земеделска земя,
вписан в СлВп под рег.№ ***6г., акт 125, том IV, между страните: като наемодател - П. В. Л.
и като наемател ЗП В. П. Л., за срок от 20г., считано от стопанска 01.10.2018г. до стопанска
01.10.2038г. Този договор бил сключен без знанието и разрешението на кооперацията като
съсобственик в имотите. Твърди се, че наемодателят - П. В. Л., към датата на сключване на
процесния договор притежавал 1/32 ид.ч. от имотите и с правата. След узнаването за
наличие на такъв подписан договор за наем, кооперацията която обработвала хиляди декари
земя и имала интерес да купува, наема/арендова земя и да я обработва и добива продукция,
като собственик на 6/16 ид.ч. била поставена пред свършен факт. С така подписвания
договор, наемодателят отнел правото на кооперацията да разполага с правата по чл. 31 от ЗС
за срок от 20 години.
Считам, че срокът на договора би трябвало да се редуцира на 3 год. срок на действие,
тъй като наемодателят като собственик на 1/32 идеални части от имотите превишил правата
си да върши действие на обикновено управление на вещта. В случая това действие на
обикновено управление предполагало договорът за наем да е сключен за срок не по-дълъг от
3 години. Сключването му за срок от 20 години противоречало на закона, и тази клауза на
договора била нищожна.
Предвид изложеното, моли съда да постанови решение, с което да обяви за нищожна
клаузата в договора за наем в частта относно уговорения срок на договора над 3 години,
поради противоречие със закона, както и да обяви, че договора за наем е сключен за срок от
три години. Претендира и разноски
В съдебно заседание за ищцовата страна се явява процесуален представител.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК е подаден писмен отговор от ответника ЗП В.
1
П. Л. от гр.П. в който счита, че за ищеца няма правен интерес от предявяване на настоящия
иск, тъй като към момента договора нямал действие, а той ползвал имотите съгласно устна
уговорка за наем с П. Л.
Ответникът не оспорва, че договор за наем, сключен от съсобственик, притежаващ
по-малко от 1/2 от собствеността на имотите, предмет на договора за наем е валиден за срок
само от 3 години. Не оспорва и обстоятелството, че такъв съсобственик действа като
обикновен управител.
Счита, обаче, че липсва правен интерес за ищеца от предявяване на иск,е който да
бъде установено,че клаузата за срока на договора над 3г. е недействителна, тъй като към
момента на предявяване на иска третата стопанска година 2021/2022 г. на практика била
изтекла. Възразява, че съгласно чл. 236, ал. 1 от ЗЗД договорът за наем следва да се счита за
продължен за неопределен срок.
Твърди, че след сключване на договора за наем от 05.05.2016г. пренаел имота с друг
договор от 31.07.2020г., на „Л. 1987" ЕООД, и дължимият наем съгласно този договор за
пренаемане на тези имоти се заплащал от това дружество на ищеца Кооперация „М.Л.“ с.С.,
по банков път. След изтичане на горепосочения три годишен срок на договора за наем от
05.05.2016г. за стопанските **г. и ***г. между ЗП В. П. Л. и П. В. Л. било постигнато устно
съгласие относно продължаване на ползването на тези имоти, относно наемната цена за тях
и задължението наема да се заплащало от „Л. 1987“ ЕООД .
Твърди, че наема за стопанската 2021г и 2022г. бил заплатен на ищеца по банков път,
които плащания били приети от него.
Счита, че след като ищецът е приел плащане по договора за наем и не се е
противопоставил на ползването на земите, предмет на договора , то същият следва да се
счита продължен за неопределен срок.
Предвид изложеното, моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявения иск като неоснователен и недоказан, както и да му се присъдят разноските по
делото.
Редовно призован за с.з. не се явява, не изпраща представител.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК е подаден писмен отговор от ответника П. В.
Л. от с.С., общ.П. в който счита иска за допустим, но неоснователен и недоказан.
Ответникът не оспорва, че договор за наем, сключен от съсобственик, притежаващ
по-малко от 1/2 от собствеността на имотите, предмет на договора за наем е валиден за срок
само от 3 години. Не оспорва и обстоятелството, че такъв съсобственик действа като
обикновен управител.
Счита, обаче, че липсва правен интерес за ищеца от предявяване на иск,е който да
бъде установено,че клаузата за срока на договора над 3г. е недействителна, тъй като към
момента на предявяване на иска третата стопанска година 2021/2022г. на практика била
изтекла. Възразява, че съгласно чл. 236, ал. 1 от ЗЗД договорът за наем следва да се счита за
продължен за неопределен срок.
Твърди, че след сключване на договора за наем от 05.05.2016г. имотите били
пренаети с друг договор от 31.07.2020г., сключен с „Л. 1987" ЕООД, и дължимият наем
съгласно този договор за пренаемане на тези имоти се заплащал от това дружество на ищеца
Кооперация „М.Л.“ с.С., по банков път. След изтичане на горепосочения три годишен срок
на договора за наем от 05.05.2016г. за стопанските **г. и ***г. между ЗП В. П. Л. и П. В. Л.
било постигнато устно съгласие относно продължаване на ползването на тези имоти,
относно наемната цена за тях и задължението наема да се заплащало от „Л. 1987“ ЕООД .
Твърди, че наема за стопанската 2021 и 2022г. били заплатен на ищеца по банков път,
които плащания били приети от него.
2
Счита, че след като ищецът е приел плащане по договора за наем и не се е
противопоставил на ползването на земите, предмет на договора , то същият следва да се
счита продължен за неопределен срок.
Предвид изложеното, моли съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявения иск като неоснователен и недоказан, както и да му се присъдят разноските по
делото.
Редовно призован за с.з. не се явява, не изпраща представител.
Съдът, след съвкупната преценка на всички събрани по делото доказателства,
прие за установено следното от фактическа страна:
Няма спор по делото, а и от приложените по делото писмени доказателства –
заверени копия на Нотариален акт за замяна на недвижими имоти вписан с акт № 190, т. XII,
д. 2561/2014, вх. рег. № *** г. на Служба по вписванията – П.; Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижими имоти, вписан с акт № 116, т. XIV, д. **, вх. рег. № *** г. на
Служба по вписванията – П.; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти,
вписан с акт №12, т. II, д. **, вх. рег. № *** г. на Служба по вписванията – П.; Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вписан с акт №32, т. XV, д. ***, вх. рег. №
*** г. на Служба по вписванията – П.; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими
имоти, вписан с акт № 174, т. XIII, д. ***, вх. рег. № *** г. на Служба по вписванията – П. и
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти, вписан с акт № 162, т. XI, д. ***,
вх. рег. № *** г. на Служба по вписванията – П. се установява, че ищцовата страна е
придобила правото на собственост от 1/6 ид.ч. върху недвижими имоти – земеделски земи с
идентификатори: *** в с.П. общ. П..
От приложеното по делото копие на Договор за наем на земеделска земя, с
нотариална заверка на подписите на страните, вписан под акт 125, том IV, вх. рег. № ***6г.
на Служба по вписванията – гр. П. е видно, че за посочените по-горе имоти е сключен
договор за наем между П. В. Л. от с. С. – наемодател, и ЗП В. П. Л. от с.С., като наемател.
Договорът е сключен за срок от 20 години – до 01.10.2038 г.
Видно от приложения Договор за пренаемане на земеделска земя, с нотариална
заверка на подписите на страните, вписан под акт 40, том V, вх. рег. № 2605/31.075.2020г. на
Служба по вписванията – гр. П. е видно, че за посочените по-горе имоти е сключен договор
за пренаемане между ЗП В. П. Л. от с.С., като наемодател, и „Л. 1987“ ЕООД от с. С.,
представлявано от В. П. Л., като наемател. Договорът е сключен за срок от 18 години – до
01.10.2038 г
От приложените две преводни нареждания, се установява, че „Л. 1987“ ЕООД ,
превело на ищцовата страна сумите както следват: на 18.10.2021г. е превело сумата от
837.90лв.-наем земя 2021г. и на 31.10.2022г. сумата от 933.63 лв.-наем земя 2022г.
Видно от приложените справки за заявени за ползване на земеделски земи в ОСЗ-П.
за стопанските***г., се установява, че на ищцовата страна е постановен отказ, поради
дублиране на процесните имоти от страна „Л. 1987“ ЕООД, който ги е заявил за ползване по
силата на договора за пренаемане от 31.07.2020г.
Във връзка със заведеното настоящо производство, ищцовата страна изпратила
уведомление до ответниците, с което ги е уведомила, че желае да влезе във владение на
процесните имоти за стопанската 2023/2024г., като е поискала същите да не бъдат
включвани в масивите за ползване в процедурата по чл.37в от ЗСПЗЗ.
С молба вх.№ ***., ищецът е поискал същото и от Началника на ОСЗ-П. а именно
двата процесни мота да не бъдат включвани в процедурата по чл.37в от ЗСПЗЗ, до
приключване на настоящото гр.дело.
На така отправената молба ОСЗ-П. е изпратил отговор на ищеца, в която го
3
уведомяват, че съгласно нормативните актове и правила, в общинската служба се
регистрира този договор за наем, който е с най-ранна дата, а това бил Договора от 2015г.
Поради липса на съдебно решение, ОСЗ-П. счита, че няма основания да изключи имотите от
процедурата по чл.37в от ЗСПЗЗ.
В подобен смисъл е отговора на единия от ответниците, доколкото липсва име в
приложеното писмо. Със същото ищцовата страна е уведомена, че имотите са заявени за
включване в процедурата по чл.37в от ЗСПЗЗ, за стопанската 2023/2024г.
При така установеното от фактическа страна съдът направи следните правни
изводи:
Съдът е сезиран с искове с правна квалификация скове е по чл. 26, ал. 1 във вр. чл.229
от ЗЗД и по чл. 229, ал. 3 от ЗЗД – за прогласяване нищожност на клауза в договор за наем
на зем. земи, касаеща уговорения срок на договора над 3 години, поради противоречие със
закона, както и за обявяване, че договора за наем е сключен за срок от три години
Ищецът се легитимира като собственик на процесните имоти, предмет на договора за
наем, поради което и съдът приема, че тъй като е предявен от лице, разполагащо с активна
процесуална легитимация и с интерес от предявяването им, то предявените искове се явяват
допустими.
По същество на исковете съдът приема следното:
Разпоредбата на чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД обявява за нищожни договорите, които
противоречат на закона.
Според разпоредбата на чл. 229, ал. 1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде
сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Според ал. 2 на същия
член, лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, не могат да
сключват договор за наем за повече от три години, а според ал. 3, ако договорът бъде
сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.
Съдебната практика (напр. Решение № *** г. по гр.д. № 810/2010 г. на ВКС, IV г.о.)
приема, че договор за наем може да бъде сключен от собственика на вещта или от титуляра
на ограничено вещно право на ползване. Такъв договор може да бъде сключен и от наемател
или арендатор на вещта, като в последния случай договорът е за пренаемане. Договорът за
наем обаче обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви
права върху наеманата вещ. Такъв договор не поражда действие за действителния
собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ. Чл. 229 от ЗЗД урежда не
валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва),
а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно чл. 229, ал. 3 от ЗЗД договорът
за наем, сключен за по-дълъг срок, има сила за максималния срок от три години и в
хипотезата на чл. 236, ал.1 от ЗЗД може да продължи за неопределен срок.
В конкретния случай с доклада по делото в тежест на ищеца е възложено да докаже
правото си на собственост върху имотите, предмет на договора за наем; твърдението си, че
договорната клауза в договора за наем, сключен с първоначалния наемодател, касаеща срока
на договора, е нищожна за срок над 3 години, поради противоречие със закона; че договорът
за наем е прекратен с изтичане на срока от 3 години.
В тежест на ответника е възложено да докаже възражението си, че договорът за
наем е продължен като договор за неопределен срок, тъй като след изтичането му по право
използването на вещта е продължило със знанието и без противопоставянето на
наемодателя.
По делото няма спор, а и от приложените по делото писмени доказателства се
установява по категоричен начин, че след сключването на процесния договор за наем на зем.
земи с няколко прехвърлителни сделки ищцовата страна е придобила 1/6 ид.ч. от правото на
4
собственост върху имотите, предмет на договора за наем.
Няма спор по делото и че първоначалният наемодател по договора за наем е
притежавал по-малко от 50% от собствеността на имотите, предмет на договора и е действал
като обикновен управител на същите.
В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да
носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години договор за наем
наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да
ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина
законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години
единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта.
Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител на права
само на обикновено управление съставлява основание за редуциране на уговорения срок до
три години по силата на чл. 229, ал. 3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на
тригодишния срок. При това положение следва да се приеме, че договорът за наем клаузата
на договора за наем, касаеща частта, в която е уговорен срок на действието му над три
години до двадесет години, следва да бъде приета за нищожна, поради противоречие с
императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД.
Въпреки изложеното обаче, по делото е установено че имотите, предмет на
процесния договор за наем са продължили да се ползват от наемателя по договора за наем
със знанието и без противопоставянето на новия собственик на имотите, и след 2021г. Не се
спори за това, че наемателя е заплащал на ищеца наемна цена за ползването на земеделските
земи, предмет на договора за наем за стопанските *** г. и 2021/2022 г., доколкото
представените преводни нареждания не са оспорени от ищцовата страна. Не се спори и за
това, че процесните зем.земи са заявяване за ползване в ОСЗ-П. именно от пренаемателя.
При това положение следва да се приеме, че е приложима разпоредбата на чл. 236,
ал. 1 от ЗЗД и договорът за наем е продължил действието си за неопределен срок. Съгласно
разпоредбата на чл. 238 от ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от
страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. В
конкретния случай настоящият състав на съда приема, че с подаването на исковата молба
ищецът недвусмислено е заявил желанието си да се освободи от облигационната връзка на
договора за наем, поради което и с получаването й от ответника исковата молба следва да се
счита за покана за прекратяване на договора, който от своя страна, следва да се счита
прекратен с изтичането на един месец от получаване на поканата – считано от 19.08.2023 г.
При така изложеното съдът намира, че предявените искове за доказани и
основателни, и като такива следва да бъдат уважени. Ето защо следва да обяви за нищожна
клаузата на Договор за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите на
страните, вписан под акт № 125, том IV, вх. рег. № ***6г. на Служба по вписванията – гр. П.
, касаеща срока на договора само в частта над 3 години до 20 години, като на основание чл.
229, ал. 3 от ЗЗД обяви, че договорът се счита сключен за срок от три години.
Предвид изхода на делото съдът намира, че следва да се произнесе и по дължимостта
на разноските по делото, като ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищцовата
страна сумата от 1100.00лв., от които 100.00лв. за дължима и заплатена д.т. по делото и
1000.00лв. за заплатено адвокатско възнаграждение, на осн.чл.78, ал.1 от ГПК.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, съдът
РЕШИ:
По предявения от Кооперация „М.Л.“, ***, със седалище и адрес на управление: с.
5
С., общ. П. обл. Т., ул. „***“ № 4, представлявана от председателя Т.С.Т., против П. В. Л.,
ЕГН********** от с.С., общ. П. обл. Т., ул. „** и против ЗП В. П. Л., ЕГН **********, от
гр.П. обл.Т., ж.к.“*** иск по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД във вр. чл. 229, ал. 2 от ЗЗД,
ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖНА клаузата на Договор за наем на земеделска земя, с
нотариална заверка на подписите на страните, вписан под акт № 125, том IV, вх. рег. №
***6г. на Служба по вписванията – гр. П. , касаеща срока на договора САМО В
ЧАСТТА над 3 години до 20 години, като на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД И ОБЯВЯВА,
че договорът се счита сключен за срок от три години.
ОСЪЖДА П. В. Л., ЕГН********** от с.С., общ. П. обл. Т., ул. „** и против ЗП В.
П. Л., ЕГН **********, от гр.П. обл.Т., ж.к.“***, ДА ЗАПЛАТЯТ на Кооперация „М.Л.“,
***, със седалище и адрес на управление: с. С., общ. П. обл. Т., ул. „***“ № 4,
представлявана от председателя Т.С.Т., СУМАТА 1100.00лв. (хиляда и сто лева и 00ст.),
представляваща направени разноски по делото, на осн.чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните,
пред Търговищки окръжен съд.
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
6