Решение по дело №4436/2019 на Районен съд - Стара Загора

Р Е Ш Е Н И Е

 

№  1727                                        09.12.2019 г.                  Гр. Стара Загора

 

 

СТАРОЗАГОРСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД                                    ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ състав

На 27 ноември                                                               2019 г.

В публично заседание в следния състав:

 

                                                     Председател: ЕМИЛИЯ ЕНЧЕВА                                                       

 

 Секретар:  ДИАНА СТОЯНОВА

 Прокурор: 

 като разгледа докладваното от СЪДИЯ ЕМИЛИЯ ЕНЧЕВА

 гр. дело № 4436 по описа за 2019 година.

 

Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът С.Т.С. твърди в исковата си молба, че на 21.08.2015 г. сключил с ответното "СИТИ СТРОЙ" ООД, Договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (обективирани в един общ документ), съгласно който договор от една страна страните се задължили да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт, с който ответното "СИТИ СТРОЙ" ООД в качеството си на строител-продавач, да му продаде, а ищецът като купувач, да закупи срещу договорената цена, правото на собственост върху самостоятелен обект - Ателие 9, находящ се в предвидената за построяване жилищна сграда с ОСД и гаражи, в дворно място с площ от 376 кв.м., находящо се в гр. Стара Загора, на ул. "Илия Куртев” № 15, съставляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.504.6573 по кадастралната карта на гр. Стара Загора, който самостоятелен обект - Ателие № 9 от друга страна със същия договор, ответното "СИТИ СТРОЙ" ООД се задължил, да построи от свое име и за своя сметка и да предаде на ищеца в уговорените срокове. Т.е. така сключения договор в едната си част представлявал предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а в другата си част - в частта относно изпълнението на строителството на обекта на договора, договорът представлявал договор за изработка на строителен резултат.

Задълженията на страните по договора били детайлно разписани в същия.

Ищецът твърди, че задължения му като купувач, се изчерпвали със заплащането на договорената цена за обекта и с явяването му пред нотариус за сключването на окончателен договор за покупката на имота. Сочи, че изпълнил своите договорни задължения - заплатил в предвидените срокове две от общо трите вноски за стойността на имота. При сключването на договора - на 21.08.2015 г. заплатил на продавача - строител, първата предвидена вноска от 10 000 евро, а втората вноска от 12 500 евро заплатил на 19.01.2016 г. До заплащането на третата и последна вноска от 2500 евро така и не се стигнало, тъй като тя, съгласно чл. 5, ал. (1), т. 4 от Договора, била с падеж „в деня на подписване на акт обр. 15", снабдяването на който било задължение на строителя - ответника, което той така и не изпълнил това свое задължение.

Съгласно процесния Договор от 21.08.2015 г., продавачът - строител (ответника), следвало да „построи, предаде и продаде" обекта на изпълнение на договора - процесното Ателие № 9 в посочените в чл. 1, ал. (2) вид и степен на завършеност. В чл. 2 от договора били разписани сроковете за изпълнение на обекта - продавачът - строител следвало да изпълни строителството на обекта, предвиден за купувача (и съответно цялата сграда, в която се намира обекта) в посочената в договора степен на завършеност, както и да снабди за сградата акт обр. 15 в срок до 21.08.2016 г., като в срок до три месеца след тази дата следвало да снабди удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата и съответно на обекта предвиден за купувача по договора.

Ответникът и продавач - строител по договора не изпълнил в цялост поетите с договора (в частта му, в която той се явява договор за изработка) задължения за изпълнение на предвидените в същия строително-монтажни работи, досежно договорената степен на завършеност, както на индивидуалните обекти в сградата, така и на самата сграда.

До датата - 21.08.2016 г., определена в договора като крайна дата, до която следвало да бъде снабден от строителя акт обр. 15 за сградата, за това всъщност нямало никаква готовност от негова страна - строителството фактически не било завършено до степен, която да позволява снабдяването на обекта с въпросния акт обр. 15 - на обекта се работило с изключително бавни темпове, което естествено не позволило строителят да се вмести в разписаните в договора срокове за изпълнение на обекта.

Сочи, че забавянето от страна на строителя да изпълни поетите договорни задължения продължило и през есента на 2016 г. и през пролетта на следващата 2017 г., като с темповете с които се работило на обекта било очевидно, че същият скоро няма да бъде снабден с акт обр. 15, а още по-малко с удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Едновременно с това към месец април 2017 г. ищецът твърди, че вече бил заплатил и то преди повече от година по-голямата част от стойността на ателието, което следвало да получи по договора - 22 500 евро от общо 25 000 евро.

Това, както и факта, че срокът за сключване на окончателен договор за покупко-продажба отдавна бил изтекъл, го провокирало да иска от строителя-продавач, да сключат окончателния договор за покупко-продажба на обекта, въпреки факта, че същия не бил завършен и въпреки, че и самата сграда не била завършена.

Така на 20.04.2017 г. сключили с ответника окончателния договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт, с който ответникът му прехвърлил собствеността върху процесното ателие, което към момента на сключване на сделката било в незавършен вид - на тухла, без изградени предвидените в чл. 1, ал. (2) от договора като вид и степен на завършеност ВиК инсталация, ел. инсталация, замазки, шпакловки и т.н. Самата сграда като степен на завършеност била до степен „груб строеж с покрив, изпълнени външни зидове и частично поставена дограма", така както било записано и в нотариалния акт за сделката.

При сключването на сделката представляващия продавача и строител на обекта (ответното дружество) продължавал да уверява ищеца, че ще изпълнят всички поети от тях задължения и ще довършат както обекта му, така и цялата сграда и ще направят необходимото да бъде въведена сградата в експлоатация, въпреки вече реализираното значително закъснение.

Това така и не се случило до началото на 2018 г., когато работата на обекта окончателно била прекратена от страна на ответника и когато станало ясно, че същият няма ресурса да завърши сградата и не е в състояние да им предаде - на собствениците, определените им индивидуални обекти в сградата в договорения вид като степен на завършеност, въпреки че реално ги били заплатили. Затова собствениците, предприели необходимото за довършване на сградата и без участието на строителя, влагайки немалко допълнителни средства, през следващата (настояща) 2019 година завършили цялата сграда по стопански начин и накрая успели да се снабдят сами с разрешение за ползване на сградата - Разрешение за ползване № СТ-05-814 от 02.07.2019 г.

Така, на практика завършването на обекта на ищеца в сградата - Ателие № 9, станал факт едва на 02.07.2019 г., при договорен срок за това - до дата 21.08.2016 г. Т.е. почти три години след договорения срок. Отговорен за тази забава при изпълнение на строителството, продължила почти три години, в които ищецът не е бил в състояние да ползва обекта, несъмнено бил ответника - строителя "СИТИ СТРОИ" ООД, който не изпълнил договорните си задължения да завърши и предаде в срока обекта на изпълнение по договора. Поради това ответникът се явявал неизправна страна по договора и следвало да понесе договорната си отговорност за това, предвидена в договора под формата на неустойка за забава.

Страните по договора, при сключването му, предвидили в чл. 11.(1) от същия, за случаи като настоящия - забава за изпълнение на задълженията от страна на строителя, заплащането на неустойка за забава в размер на 10 евро на ден за всеки ден забава - „При закъснение в сроковете за изпълнение на строителството от страна на Строителя - продавач, същия дължи на Купувача неустойка в размер на 10 евро на ден за всеки ден забава.". Бил уточнен и началния момент на забавата - „Под закъснение в сроковете за извършване на строителството се разбира неподписване на акт - образец 15 в уговорения срок ".

Акт обр. 15 така и не бил съставен от ответника и съответно такъв нямало подписан между страните.

В случая срокът за подписване на акт обр. 15 по договора, съгласно чл. 2.(1), бил 21.08.2016 г. Т.е., от следващият ден - 22.08.2016 г. следвало да се начислява предвидената неустойка за забава изпълнението на задълженията на строителя по договора, в размер на 10 евро на ден за всеки ден забава. За времето от 22.08.2016 г. до 02.07.2019 г. (датата на снабдяване на обекта с разрешение за ползване) - т.е. общо за 1045 дни забава ответникът дължал неустойка в размер на 10 450 евро (1045 дни х 10 евро на ден).

Предмет на претенцията на купувача по договора и ищец по настоящата искова молба против ответника-строителя, за заплащане на неустойка за забава при изпълнението на строителството от негова страна, предвидена в чл. 11.(1) от сключения Договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.08.2015 г., била неустойката за забава, начислена за част от посочения по - горе период, а именно за периода от 01.09.2016 г. до 02.07.2019 г. Този период включвал общо 1035 дни, като размера на неустойката за периода била 10350 евро (1035 дни х 10 евро на ден). Тази именно сума била предмет на претенцията на купувача по договора и ищец по настоящата искова молба против ответника-строителя за заплащане на неустойка за забава при изпълнението на строителството от негова страна.

Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника "СИТИ СТРОЙ" ООД, със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора, ул. „Гео Милев" № 1, вх. "А", ап. 38, вписано в Търговския регистър при АВ с ЕИК: *********, представлявано от Димитър Славов Радулов, да заплати на ищеца С.Т.С., с ЕГН **********,***, сумата от 10 350 евро, представляваща дължимата от ответника неустойка за забава при изпълнение на строителството на предвидения за изпълнение обект за ищеца, съгласно сключения между страните Договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.08.2015 г. - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 68850.504.6573.12.25 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Стара Загора, с предназначение на самостоятелния обект: ателие за творческа дейност, с брой нива на обекта: 1, с актуален административен адрес: гр. Стара Загора, ул. „Гоце Делчев" № 30, етаж 6, ателие № 9, находящ се в жилищна сграда с ОСД и гаражи, в дворно място с площ от 376 кв.м., находящо се в гр. Стара Загора, на ул. "Илия Куртев” № 15, съставляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.504.6573 по кадастралната карта на гр. Стара Загора, която неустойка е предвидена в чл. 11.(1) от Договора за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.08.2015 г., в размер от по 10 евро на ден за всеки ден забава и е дължима част за периода на забавата - за 1035 дни в периода от 01.09.2016 г. до 02.07.2019 г., от общо 1045 дни забава, продължила от 22.08.2016 г. до 02.07.2019 г.

Молят съда да присъди законната лихва върху дължимата главница от завеждането на иска до окончателното изплащане на дължимите суми, както и направените съдебни разноски и адвокатски хонорар.

 

В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК не е постъпил писмен отговор  от „Сити Строй” ООД.

 

 

           Съдът, като обсъди събраните по делото писмени и гласни доказателства, взе предвид становищата и доводите на страните и на основание чл. 235 от ГПК, намира за установено следното:

          По делото е представен Договор за строителство и предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 21.08.2015 г., от който е видно, че страните се задължават да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт, с който Строителя-продавач да продаде, а купувачът да закупи срещу договорена цена, правото на собственост върху недвижим имот, който строителят се задължава да построи от свое име и за своя сметка в дворно място с площ от 376 кв.м., находящо се в гр. Стара Загора, на ул. "Илия Куртев” № 15, съставляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.504.6573 по кадастралната карта на гр. Стара Загора, намиращ се в предвиденатаза построяване в това дворно място масивна жилищна сграда с ОСД - ателие № 9, находящ се в жилищна сграда с ОСД и гаражи.

От представената по делото  Квитанция № 162/ 21.08.2015 г. към ПКО, с установява, че ответникът е получил сумата от 10 000 евро – вноска за ателие № 9 на 21.08.2015 г. От представеното Банково извлечение от 29.01.2016 г. се установява, че ищецът е заплатил и втора вноска за ателие № 9 в размер на 12 500 евро.

По делото е представен  Нот. акт № 93, том. I, рег. № 1405, нот.д. № 74/2017 г. на нотариус Динко Господинов с рег. № 403 на Нотариалната камара, от който е видно, че на 20.04.2017 г. ответникът-продавач „Сити строй“ ООД е продал на ищеца С. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 68850.504.6573.12.25 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Стара Загора, с предназначение на самостоятелния обект: ателие за творческа дейност, с брой нива на обекта: 1, с актуален административен адрес: гр. Стара Загора, ул. „Гоце Делчев" № 30, етаж 6, ателие № 9, находящ се в жилищна сграда с ОСД и гаражи, в дворно място с площ от 376 кв.м., находящо се в гр. Стара Загора, на ул. "Илия Куртев” № 15, съставляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.504.6573 по кадастралната карта на гр. Стара Загора. Едва на 2.07.2019 г. е издадено  Разрешение за ползване № СТ-05-814 от 02.07.2019 г., издадено от ДНСК.

         По делото са допуснати гласни доказателства.

Свидетелят БОЖИДАР Т.С. - брат на ищеца, сочи, че С. се включил в сграда на зелено. Сключили първия договор 2010 г., а в последствие 2015 г. втори договор за ателие, тоест два имота в една и съща сграда. Не построили апартамента, както и ателието, но били с обещанията, че всичко щяло да се построи и да се завърши. Ателието се намирало на етаж 6. Сградата се намирала на ул. Илия Куртев № 16, но по новому на ул. Гоце Делчев № 30, под стадиона. Заявява, че постоянно гледал как върви строежа и че с месеци нямало работник. Качвал се по стълбите и много рядко виждал по един човек. На най-горния етаж било станало гълъбарник. След три години казали, че не могат да го построят. Сочи, че фирмата строител им казала „радвайте се така, че пак имате нещо” и „чао, оправяйте се”. Събрали се, направили сдружение и „Сити строй” се покрили. Събирали по много пари, кой каквото има на квадрат и се изчислявала сумата, която трябвало да се даде. Сочи, че С. дал около 25 хиляди лева, съобразно квадратурата, която имал. Ателието било изцяло на тухли, стените били неизмазани, между апартаментите нямало плътни стени. Имало алуминиева дограма, но без стъкла, която била негодна. Апартаментите били без врати. Абсолютно груб строеж, неизмазан, без замазка на пода. Таванът бил бетонната плоча. Заслугата за получаване на акт 15 и 16 била на собствениците от сдружението, които събрали пари да достроят сградата. Имало съвет и поели цялата организационна работа, като за около година и половина завършили сградата.

 

         Свидетелят СТОЯНКА ТОТЕВА НЕНОВА сочи, че познава С. и управителя на „Сити строй”, по повод строежа на сградата на ул. Илия Куртев № 15.  На това място е живяла и има обезщетение като собственик, чрез получаване на жилище. Кооперацията се е строила от Радулов от 2010 г. Започнала да строи на мястото на нейния имот. Трябвало да получи два апартамента като обезщетение. В началото имало движение, после нямало работници и строежа си останал на груб строеж. Трябвало да бъде построен за две години. Събирали се на среща с управителя на фирмата и им обещавали всичко да бъде завършено, но само на думи, действия нямало. Казали, че нямат пари. Заявява, че като казали на управителя на строителната фирма да изтеглят кредит, им отговорили, че банката не им давала, защото се водили като лоши клиенти. Сградата била завършена тази година юли месец, но без техни действия и средства. Решили началото на 2018 г. да я построят собствениците на апартаментите. Фирмата строител изцяло отказала, нямала възможност, нямали средства и казали, че ще обявят фалит. Сочи, че сградата нямала нищо - без електрическа инсталация, без ВиК инсталация, само голи стени. Приблизително по 100 лева на квадрат събирали. Подът бил на цимент, без замазка, нямало врати, прозорците били частично положени. С. имал два обекта в сградата – апартамент и ателие. Договор за ателието го подписал лятото на 2015 г., август месец. На него му дали срок на изпълнение една година, бил един от последните, на който продали имот. Нямало нищо направено в цялата кооперация.

   Съдът кредитира с доверие показанията на свидтелетие, тъй като същите са непротиворечиви и кореспондират със събраните по делото писмени доказателства и с твърденията на ищеца.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Съгласно разпоредбата на  чл. 92, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Неустойката е форма на договорна отговорност. Тя има за цел да обезпечи изпълнението на задължението, да обезщети вредите от неизпълнението и да санкционира определен вид неизпълнение по договора. Определянето на неустойка в договора освобождава изправната страна от необходимостта да доказва размера на вредите от неизпълнението.

Отговорността за плащане на договорна неустойка възниква при наличието на три предпоставки, които са елементи от сложния фактически състав: валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението от страна на длъжника, уговорка за плащане на неустойка поради неизпълнение на договорното задължение. При уважаването на иска следва да липсват и предпоставки, изключващи отговорността на длъжника за неустойка. В настоящия случай, видно от представените доказателства е налице валидно договорно задължение, а именно, че при закъснение в сроковете за извършване на строителството от страна на строителя-продавач, същият дължи на купувача неустойка в размер на 10 евро на ден за всеки ден забава. Под закъснение в сроковете за извършване на строителството се разбира неподписване на акт-образец 15 в уговорения срок, за който и да е от имотите, предмет на договора /чл.11, ал.1  от договора от 21.08.2015 г./ Съгласно чл.2, ал.1 от договора строителят-продавач се задължава да изпълни строителството на  цялата сграда и конкретно на имота – ателие № 9 във вида и степента на завършеност, уговорени в договора и се снабди с акт-образец 15 в срок до 21.08.2016 г. Следователно, налице е и втората предпоставка от фактическия състав на неустойката. Безспорно се установи също, че е налице  и неизпълнение на договорното задължение от страна на ответника-строител.

Съгласно  чл. 92, ал. 1 изр. 1-во от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи за обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. По своята правна същност уговорената неустойка е компенсаторна и същата се дължи при пълно неизпълнение на задължението по чл. 1 и 2 от договора и освен че обезпечава изпълнението му, цели да обезщети посредника за евентуални вреди от неизпълнението, но само когато същият е изправна страна, изпълнила задълженията си.

Видно от данните по делото ответникът е неизправна страна и  за последния възниква отговорност за заплащане на неустойката за периода от 22.08.2016 г. /съгласно чл. 2, ал.1 от договора/ до 02.07.2019 г. – датата на снабдяване на обекта с разрешение за ползване/.

С оглед на това съдът намира, че ищецът при условията на главно и пълно доказване установява претенцията за неустойка за претендирания от него период -1035 дни, считано от 1.09.2016 г. до 2.07.2019 г.

  Предвид гореизложеното, съдът намира предявеният иск за неустойка, предвидена в чл. 11.(1) от Договора за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.08.2015 г., в размер от по 10 евро на ден за всеки ден забава и  дължима част за периода на забавата - за 1035 дни в периода от 01.09.2016 г. до 02.07.2019 г., от общо 1045 дни забава, продължила от 22.08.2016 г. до 02.07.2019 г., се явява основателен и доказан и като такъв следва да бъде уважен.

      На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответника следва да се присъдят направените от ищеца разноски в размер на 1949.71 лв., представляващи внесена ДТ и адвокатско възнаграждение, съгласно представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК.

 Предвид гореизложеното, съдът

 

Р  Е  Ш  И:

 

          ОСЪЖДА "СИТИ СТРОЙ" ООД, със седалище и адрес на управление гр. Стара Загора, ул. „Гео Милев" № 1, вх. "А", ап. 38, вписано в Търговския регистър при АВ с ЕИК: *********, представлявано от Димитър Славов Радулов да заплати на С.Т.С., с ЕГН **********,*** /съдебен адрес:*** – адв. М./ сумата от 10 350 евро, представляваща неустойка за забава в размер от по 10 евро на ден за всеки ден забава и е дължима част за периода на забавата - за 1035 дни в периода от 01.09.2016 г. до 02.07.2019 г., от общо 1045 дни забава, продължила от 22.08.2016 г. до 02.07.2019 г., която се дължи при изпълнение на строителството на предвидения за изпълнение обект за ищеца, съгласно сключения между страните Договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.08.2015 г. - САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор № 68850.504.6573.12.25 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Стара Загора, с предназначение на самостоятелния обект: ателие за творческа дейност, с брой нива на обекта: 1, с актуален административен адрес: гр. Стара Загора, ул. „Гоце Делчев" № 30, етаж 6, ателие № 9, находящ се в жилищна сграда с ОСД и гаражи, в дворно място с площ от 376 кв.м., находящо се в гр. Стара Загора, на ул. "Илия Куртев” № 15, съставляващо поземлен имот с идентификатор № 68850.504.6573 по кадастралната карта на гр. Стара Загора, както и сумата от 1949.71 лв., представляваща направени по делото разноски.

 

Присъдените суми да се изплатят по следната банкова сметка:

                    IBAN: ***, Банка „ОББ“ АД.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен           съд Стара Загора в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: