Решение по дело №97/2019 на Окръжен съд - Ловеч

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

№

 

гр. Ловеч, 15.05.2019 г.

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

            Окръжен съд - Ловеч, Гражданско отделение, в публично съдебно заседание на шестнадесети април, две хиляди и деветнадесета година, в състав:

 

                   ПРЕДСЕДАТЕЛ:   ТАТЯНА МИТЕВА

                             ЧЛЕНОВЕ:   ЕВГЕНИЯ ПАВЛОВА

                                                   КРИСТИАН ГЮРЧЕВ-мл.съдия

 

            при участието на секретаря Христина Христова, като разгледа докладваното от младши съдия Кристиан Гюрчев в.гр.д. № 97 по описа за 2019 г. на Окръжен съд – Ловеч, за да се произнесе, взе предвид следното:

            Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 377 от 22.11.2018 г., постановено по гр. д. № 589 по описа за 2018 г. на Районен съд – гр. Т., съдът уважил исковата претенция на „****“ ЕООД, като приел за установено по отношение на Л.Р., с ЕГН: **********, и К.Р., с ЕГН: **********, че „****“ ЕООД, ЕИК ****, е собственик на недвижим имот - апартамент № 9, намиращ се на четвърти етаж в секция „А“ от жилищна сграда с гаражи, находяща се в гр. ****, със застроена площ от 119.30 кв. м., състоящ се от антре, тоалетна, баня с тоалетна, кухня, дневна с тераса, спалня и спалня с тераса, при граници: от изток - улица „Д.Г.“, от запад - дворно място, от север - стълбище и апартамент № 8, от юг - дворно място, отдолу - апартамент № 6, отгоре - апартамент № 12, заедно с прилежащото му мазе № 9, с площ от 4.20 кв. м, при граници: от изток - коридор, от запад - дворно място, от север - склад № 10, от юг - офис, отгоре -апартамент № 1, и отдолу - земя, както и заедно с прилежащите към апартамента 9.46 % от общите части на сградата и от отстъпено право на строеж, който недвижим имот представлява по действащата кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Т., одобрени със Заповед № РД-18-11/20.04.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, самостоятелен обект в сграда с идентификатор 73198.505.343.1.9. и ги осъдил да му предадат владението върху гореописания имот. На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК съдът осъдил Л.Р. и К.Р. да заплатят на ищеца направените от него съдебно-деловодни разноски в размер на 2 403,66 лв. 

Настоящото въззивно производство е образувано по въззивна жалба на Л.Р., депозирана чрез процесуалния му представител адв. П.Д., с която горепосоченият съдебен акт се обжалва изцяло, тъй като същият бил неправилен и необоснован. В тази насока се сочи, че съдът неправилно е приложил разпоредбата на чл. 87 от ЗЗД, доколкото процесният договор бил непрецизно написан и следвало за неуговореното да се приложат общите разпоредби на ЗЗД. Моли обжалваното решение да бъде отменено и претенцията на ищеца да бъде отхвърлена. Претендира разноски.

В законоустановения срок е постъпил отговор от „****“ ЕООД, депозиран чрез процесуалния представител на дружеството адв. А.Ч. ***, в който се сочи, че жалбата е недопустима и неоснователна. По отношение на изложеното твърдение за недопустимост се твърди, че жалбата е просрочена, тъй като от товарителница с № 21156925 е видно, че е изпратена на 19.12.2018 г. На следващо място сочи, че жалбата се явява неоснователна, тъй като от събраните по делото доказателства по безспорен начин се установява, че дружеството-ищец е собственик на процесния имот и същият е бил владян без да е налице правно основание от ответнците, като същите са отказали да го напуснат и да предадат владението доброволно. Липсата на основание за владение от страна на ответниците обосновава с обстоятелството, че сключеният между тях предварителен договор за покупко-продажба е бил развален по надлежен ред. Моли производството да се прекрати като недопустимо, алтернативно при разглеждане на жалбата по същество-обжалваното решение да се потвърди изцяло. Претендира направените в настоящото производство съдебно-деловодни разноски.

В съдебно заседание жалбоподателя чрез адв. Д. изразява становище, че поддържа жалбата. Счита, че срокът за изплащане на дължимите суми не е изтекъл, поради което и претенцията на ищеца следва да се остави без уважение.

Въззиваемата страна е представлявана от адв. Ч., който смята, че съдът е стигнал до правилен извод, че са налице всички кумулативно изискуеми от закона предпоставки, за да бъде уважен предявеният иск.

От допуснатите по гр. дело № 589 по описа за 2018 г. на Районен съд – Ловеч доказателства, като съобрази становищата на страните и в изпълнение на задължението си по чл. 235 от ГПК, съдът приема следното:

Въззивното производство е допустимо, тъй като въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК. Съдът приема за неоснователно направеното от въззиваемата страна възражение, че жалбата се явява недопустима поради просрочие. Действително от приложените по делото доказателства – товарителници от куриерска фирма „Лео Експрес“ и справка от същата, е налице неяснота относно датата на подаване на жалбата, но предвид практиката на ВКС и АС-Велико Търново, че когато има съмнение за датата на подаване от куриер по реда на чл. 62, ал. 2 от ГПК, следва неяснотата да се тълкува в интерес на жалбоподателя, поради което следва да се приеме, че жалбата е подадена в срок. С оглед разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният състав счита, че решението на Районен съд-Ловеч е валидно, тъй като не страда от пороци, водещи до неговата нищожност и е допустимо. След разглеждане на спора по същество и след анализ на казуса от фактическа и правна страна, настоящата инстанция счита, че същото е ПРАВИЛНО.

По същество:

Първоинстанционният съд е бил сезиран от „****“ ЕООД с иск с правно основание чл. 108 от ЗС, с който се иска дружеството да бъде признато за собственик на апартамент № 9, намиращ се на четвърти етаж в секция „А“ от жилищна сграда с гаражи, находяща се в гр. ****, със застроена площ от 119.30 кв. м., състоящ се от антре, тоалетна, баня с тоалетна, кухня, дневна с тераса, спалня и спалня с тераса, при граници: от изток - улица „Д.Г.“, от запад - дворно място, от север - стълбище и апартамент № 8, от юг - дворно място, отдолу - апартамент № 6, отгоре - апартамент № 12, заедно с прилежащото му мазе № 9, с площ от 4.20 кв. м, при граници: от изток - коридор, от запад - дворно място, от север - склад № 10, от юг - офис, отгоре -апартамент № 1, и отдолу - земя, както и заедно с прилежащите към апартамента 9.46 % от общите части на сградата и от отстъпено право на строеж, който недвижим имот представлява по действащата кадастрална карта и кадастрални регистри на гр. Т., одобрени със Заповед № РД-18-11/20.04.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, самостоятелен обект в сграда с идентификатор 73198.505.343.1.9. и ответниците Л.Р. и К.Р. да бъдат осъдени да предадат владението върху имота.

В исковата молба се твърди, че между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който ответниците се задължили да заплатят сума в размер на 95 000 лв. на вноски. Въпреки че в договора не било уговорено, ищецът осигурил достъп до апартанмента през месец август 2016 г. Твърди се, че на 18.05.2017 г. К.Р. преподписала договора при първоначално договорените условия, като единствено била предвидена възможност процесния имот да бъде прехвърлен в полза на трето лице – дъщерята на ответниците. Сочи, че, тъй като Л.Р. и К.Р. не изпълнявали задължението си по договора да заплащат дължимите вноски по договорената продажна цена, на 27.03.2018 г. им била изпратена нотариална покана, връчена лично на К.Р. на 04.04.2018 г., и на Л.Р. при условията на чл. 47 и чл. 50 от ГПК на 04.05.2018 г. Твърди, че с поканата им бил предоставен срок за изпълнение на задължението им, като им било указано, че в противен случай на основание чл. 87 от ЗЗД сключеният с тях предварителен договор ще се счита за развален. Релевира, че, въпреки това, дължимата сума не била заплатена и имотът не бил освободен.

В закоустановения срок Л.Р. е депозирал отговор, в който е посочил, че договорът е бил сключен като срочен, като падежът на всяка вноска настъпвал след изтичане на седем дни от уведомяването им за настъпването на всеки отделен етап от СМР. Твърди, че не е получавал такива уведомявания и че е заплатил до настоящия момент сума в размер на 8000 лв.

Като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната съвкупност и взаимовръзка и като съобрази становищата на страните, настоящият съдебен състав приема за установено от фактическа страна следното:

От приложените по делото Договор за учредяване на право на строеж върху имот – общинска собственост, вписан под вх. № 2583, рег. № 184, том ІІ, от 17.08.2006 г. на Служба по вписвания – гр. Т. и Анекс от 13.11.2009 г., вписан под дв.рег. № 2761/23.11.2009 г., № 153, том Х на Служба по вписванията гр. Т., се установява, че жилищната сграда, неизменна част от която е и процесния апартамент, е построена от „****“ ЕООД по силата на учреденото в негова полза право на строеж, отстъпено от Община Т. с договор за учредяване на право на строеж върху имот.

Съгласно Разрешение за строеж № 99/ 28.05.2008 г. и Приложение № 1 към него на Община Т., удостоверение за въвеждане в експлоатация № 44/21.12.2010 г. на Община гр.Т., Сметка-разпределение на общите части с апартаменти, мазета и гаражи, Схема № 15-627874/11.12.2017 г. на СГКК – Ловеч, Скица № 29132/12.08.2011 г. на СГКК Ловеч, Удостоверение за данъчна оценка по чл.264, ал.1 от ЗОПК с изх. № ДО001218/10.05.2018 г. на Отдел „Местни приходи” при Община гр.Т., жилищната сграда, неизменна част от която е и процесния апартамент, е построена съгласно разрешението за строеж и въведена в експлоатация.

От приложения по делото Проекто-договор за покупко-продажба на недвижим имот от 18.05.2016 г. между „****“ ЕООД и Л.П.Р. и К.Л.Р. е видно, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение, по силата на което дружеството-строител се задължило да прехвърли собствеността върху процесния апартамент срещу задължение на двамата ответници да заплатят цена в размер на 95 000 лв. В чл. 2.1.1. страните уговорили посочената сума да бъде изплатена разсрочено на вноски за срок от 24 месеца. В чл. 2.1.2. от договора било предвидено след завършване на всеки отделен етап на СМР продавачът-строител да уведомява за това купувачите, като последните следвало да заплатят съответната сума в срок от седем дни от получаване на уведомлението.

По делото не се спори, че веднага след сключване на договора, въпреки че не е имало такава уговорка, ответниците са се нанесли в процесния апартамент и оттогава го владеят.

Видно от приложения по делото Проекто-договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.08.2016 г. на посочената дата управителят на ищеца и ответницата К.Р. са преподписали сключения помежду им предварителен договор - при първоначално договорените условия, като единствено са предвидили възможност процесният апартамент евентуално да бъде прехвърлен в полза на трето лице - дъщерята на ответниците.

От приложената по делото Нотариална покана с рег. № 1126/27.03.2018 г., Акт № 53, том І на Нотариус Маргарита Гладкова, с рег. № 477 на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд гр. Т., връчена на 04.04.2018 г. лично на К.Р. и връчена по реда на чл. 47, ал. 3 от ГПК на 03.05.2018 г., се констатира, че „****“ ЕООД е уведомил Л.Р. и К.Р., че им се предоставя срок, в който да изпълнят задължението си по договора да заплатят договорената цена. С поканата ищецът ги е предупредил, че в противен случай сключеният с тях предварителен договор ще се счита за развален на основание чл. 87 от ЗЗД, както и че ще следва да освободят процесния апартамент, като му предадат владението.

Ответната страна е приложила два броя квитанции от 15.07.2016 г. и 25.02.2016 г. за платени суми на „****” ЕООД, като от основание не става ясно дали са платени във връзка с процесния имот, доколкото и в двете е посочено „вноска за ап. 8, ж.к. „Лъгът“, вх. В“. Приложени са и една фактура от 17.10.2016 г. за сумата 5 122,51 лева, отразена като вноска за апартамент № 9, както и приходен касов ордер за сумата 112 лева, с вносители и получател „****” ЕООД Л.Р. и К.Р..

Пред първоинстанционния съд е била разпитана свидетелката В.Б.– майка на М.Б., която представлява ищцовото дружество. В показанията си свидетелката е посочила, че жилищния блок, където се намира процесния апартамент е построен от „****” ЕООД с цел продажба на жилища, както и че между страните в настоящото производство бил сключен договор за продажба на процесния апартамент, но по думите на М.Б. ответниците не изплащали дължимите вноски. Според свидетелката, въпреки многократно водените разговори с тях, те са отказали да платят или да напуснат. По делото е разпитан и свидетеля Илия П., който работи като работник в  „****” ЕООД, като същият е посочил, че познава ответниците визуално и че обитават процесния апартамент. При кредитирането на показанията им съдът отчита, че свидетелката Бакалова е в родствени взаимоотношения с представителя на дружеството, а свидетелят Петкив е в трудови отношения с ищеца, но доколкото изложеното от тях се подкрепя изцяло от наличните по делото писмени доказателства, ги цени изцяло.

При така установената фактическа обстановка въззивният съд в рамките на своите правомощия, като взе предвид установените факти и като подложи същите на преценка съобразно разпоредбите на съответно релевантните нормативни актове, приема следното от правна страна:

За уважаването на иска по чл. 108 от ЗС ищецът следва да докаже, че е собственик или носител на ограниченото вещно право върху вещта предмет на спора, както и че последната се владее или държи от ответника, а ответникът, че е налице годно основание, на база което владее или ползва вещта.

По делото по безспорен начин се установи, че ищцовото дружество на основание учредено право на строеж е изградило сградата, част от която е и процесният апартаметн, като по силата на суперфицията е станало собственик на построената сграда и в частност на апартамента.

От приложените два броя договори се установи, че между страните е възникнало облигационно правоотношение, по силата на което „****” ЕООД, в качеството си на обещател поело задължение да прехвърли по нотариален ред притежаваното от него право на собственост, като К.Р. и Л.Р. се задължили да заплатят упоменатата в договора цена. Видно от посоченото предварителният договор за покупко-продажба, за разлика от окончателния, има облигационен действие, а не вещно-правен ефект, дори когато с него е поето задължение за прехвърляне на вещни права, както е и в настоящия случай. В процесните договори липсва и изрична клауза, в която да е посочено, че до сключване на окончателния договор имотът се предоставя на купувача за ползване или владение. По делото не са представени доказателства, от които да се установи, че жалбоподателят владеят или ползват имота на някакво друго правно основание.

Между страните не е налице спор, а и при разпита на свидетелите П. и Бакалова се установи, че ответниците обитават процесния апартамент.

Видно от изложеното се установи наличието и на трите кумулативно предвидени предпоставки за надлежно упражняване на правото на ревандикация – ищецът да е собственик и вещта да се владее или ползва от друго лице без правно основание.

Що се касае до изложените в жалбата и в съдебно заседание възражения, следва да се посочи, че същите са неотносими към настоящото исково производство, касаещо вещни права, но независимо от това съдът ще ги обсъди. Така неоснователно е възражението на жалбоподателя, че между страните е налице валидно правоотношение, по което същият е изправна страна, доколкото не е настъпил падежа на дължимата сума. Както по-горе се посочи, процесният договор няма вещно действие, поради което неговата валидност и изпълнение не създават годно основание за владение или ползване. В същия момент съдът се съгласява, че е налице противоречие между чл. 2.1.1. и 2.1.2. от сключения между страните договор, а именно към кой момент е настъпил падежът на вноските. В чл. 2.1.1. е посочено, че договорената сума следва да се изплати с 24 месечни вноски, а в чл. 2.1.2. е предвидено, че за купувача възниква задължение за заплащане след изтичане на седем дни от изпращане на уведомление за всеки отделен етап на СМР. В чл. 20 от ЗЗД е предвидено, че противоречието между отделни уговорките следва да бъде преодоляно по пътя на тълкуването, като се търси смисъла, който произтича от целия договор. Така в процесната хипотеза предметът на договора е сключване на окончателен договор за покупко-продажба, а не на договор за учредяване право на строеж или за строително-монтажни дейности. На следващо място следва да се посочи, че видно от приложените фактури, в които е посочено като основание – вноска за апартамент, е видно, че са осъществявани плащания на месечна база, което свидетелства, че жалбоподателят е бил наясно, че следва да заплаща месечни вноски. Ако се сподели тезата на жалбоподателя, че е бил изправна страна, последният е можел да се възползва от възможността, която му дава законодателя, уредена в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, и при получаване на поканата да предяви конститутивен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен или респективно да стори това в настоящото производство пред първата инстанция чрез насрещен иск.

Неоснователно е възражението, че дружеството ищеца е прекратило договора в нарушение на разпоредбите на ЗЗД. Нормата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, в която е предвидено, че договори с предмет вещни права, се прекратяват по съдебен ред, е неотносима към предварителния договор, който, както нееднократно се посочи, няма вещнопрехвърлителен ефект. Видно от приложената по делото нотариална покана на двамата ответници е бил предоставен срок, в който да изпълнят задълженията си по договора и да заплатят продажната цена по него, като са предупредени от страна на ищеца, че в противен случай на основание чл. 87 от ЗЗД сключеният с тях предварителен договор ще се счита за развален, както и че ще следва да освободят процесния апартамент, като предадат владението върху него.

Няма данни ответниците да са изпълнили задълженията си в срок, поради което следва да се приеме, че процесният предварителен договор е развален извънсъдебно съобразно разпоредбата на чл. 87 ал. 1 от ЗЗД. Действително по делото са представени фактура в размер на 5 122,51 лв. отразена като вноска за апартамент № 9, както и приходен касов ордер за сумата 112 лева, но посочените сума, с оглед размера на общото задължение не биха могли да обосноват приложението на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД-тоест неизпълнената част не е незначителна с оглед интереса на кредитора. С оглед на законосъобразното прекратяване на договора, така платените суми би могло да бъдат търсени единствено по реда на исковата претенция по чл. 55 и сл. ЗЗД.

С оглед на изложеното настоящата инстанция счита, че първоинстанционният съд правилно е уважил претенцията на „****” ЕООД, като основателна и доказана, поради което обжалваният съдебен акт следва да бъде потвърден като правилен, а жалбата да бъде оставена без уважение.

            По разноските:

            С огледа изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК въззивникът Л.Р. следва да заплати на въззиваемата страна „****” ЕООД съдебно-деловодни разноски в размер на 1400 лв., представляващи адвокатско възнаграждение.

Така мотивиран, Окръжен съд - Ловеч на основание чл. 271, ал. 1, предл. 1 от ГПК

Р Е Ш И:

 

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 377 от 22.11.2018 г., постановено по гр. д. № 589 по описа за 2018 г. на Районен съд – гр. Т..

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК Л.П.Р., с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на „****” ЕООД, с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. Т., ул. „Ген. Карцов” № 1, представлявано от М.Б. - *****, сумата в размер на 1400 лв., представляващи съдебно-деловодни разноски-адвокатско възнаграждение.

Решението може да бъде обжалвано с касационна жалба в едномесечен срок от връчването му на страните.

Препис от настоящото Решение да бъде връчен на страните (чл. 7, ал. 2 от ГПК).

                                                                                   

ПРЕДСЕДАТЕЛ:………………………          ЧЛЕНОВЕ:  1……………………..                                                                                                                     

                                                                                               

                                                                                                 2……………………..