Р Е Ш
Е Н И Е
град София, 16.01.2023 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 19 състав, в публично заседание на двадесет и четвърти октомври две
хиляди двадесет и втора година, в състав:
Съдия: Невена Чеуз
при
секретаря Маргарита Димитрова, като разгледа докладваното от съдия Чеуз гр.
дело № 16 811 по описа на 2018 година, и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен частичен иск с правно
основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за сумата от 50 000 лв., при пълен заявен
размер от 120 000 евро.
Ищецът „Д.Б.“ ЕООД твърди в
исковата молба, че е сключил като наемател договор за наем от 01.04.2014 г. със
С. Е. Н., действащ като ЕТ“В. – С.Н.“ със срок на действие 7 години и
предмет - недвижим имот “търговски
обект“, ведно с находящите се в него обзавеждане, интериор и оборудване,
описани в приемо-предавателен протокол, а именно: Търговски обект „Клуб
–ресторант „В.“, находящ се в гр. София, район „Витоша“, кв. „*******ул. „*****“
№ 2, със застроена площ от 114, 52 кв.м., състоящ се от търговска и складово
обслужваща площ и със съответните идеални части на сградата и необходимата за
обслужване на търговския обект част от дворното място, върху което е
разположена сградата. Твърди се в исковата молба, че в срока на действие на
договора била подадена жалба от „Ъ.Н.“ ЕООД, собственици на съседен имот, по
причина установено незаконно изградено строителство на складовото помещение и
кухнята на търговския обект. Изложени са твърдения за започнала по този повод
административна процедура по установяване и премахване на незаконните сгради.
Твърди се, че наемателят – ищец бил изправна страна по договора, поради което
отправил изявление за неговото прекратяване с депозиране на исковата молба в
съда по вина на наемодателя като претендира дължимата по договора неустойка,
уговорена в чл. 16 ал.4 от договора в размер на 120 000 евро като заявява
частична претенция в размер на 50 000 лв. Претендират се законна лихва
върху сумата и сторените в производството съдебни разноски.
Ответникът С.Е.Н., редовно уведомен, оспорва искът по съображения, развити
в писмен отговор, депозиран в срока по чл. 131 от ГПК. В хода на съдебното производство ответникът е
починал и е заместен с оглед разпоредбата на чл. 227 от ГПК от неговите
наследници по закон – В.К.Н., Е.С.Н. и С.С.Й.. Претендират се разноски.
Искът се поддържа в открито съдебно заседание от адв. Н..
Възраженията на ответника се поддържат от адв. Д..
Страните са депозирали и писмени бележки в срока, определен от съдебния
състав.
Съдът, като обсъди доводите на
страните и прецени събраните по делото
доказателства с оглед разпоредбата на
чл. 235 ал.2 и ал.3 от ГПК и съгласно приетият доклад по делото, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно
те да се доказват.
Фактическият състав, който следва да
се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за
неизпълнението на договора е наличие на
валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена
неустойка.
Страните не спорят, а това се
установява и от представения по делото договор, че същите са били във валидни
облигационни отношения по повод договор за наем, сключен на 01.10.2014 г.
Съгласно клаузите на същия, С.Е.Н., като наемодател, е предоставил на „Д.Б.“
ЕООД, като наемател, за временно и възмездно ползване, собствения си недвижим
имот, ведно с находящото се в него обзавеждане, интериор и оборудване, а
именно: търговски обект „Клуб-ресторант „В.“, находящ се в гр. София, кв. „*******ул.
„*****“ № 2, със застроена площ от 114, 52 кв.м., състоящ се от търговска и
складовообслужваща площ и със съответните идеални части от общите части на
сградата и необходимата за обслужване на търговския обект част от дворното
място, върху което е разположена сградата срещу месечна наемна цена от
1 500 лв. Страните са постигнали съгласие, срокът на договора да е 7
години / чл. 8 от договора/. Съобразно уговорката, постигната в чл. 16 ал.4 от
договора на наемателя се следва неустойка в размер на 120 000 евро при
прекратяване на договора поради виновно поведение от страна на наемодателя, при
спазване на всички задължения от страна на наемателя. Именно със сочената
клауза от договора е мотивиран правния интерес на ищеца от предявения в рамките
на настоящото производство иск.
Прекратяването/развалянето на
двустранен договор чрез обективирано волеизявление в исковата молба, доколкото
предмета на договора не касае право на собственост върху недвижими имоти, е
допустим начин за разрушаване на облигационната връзка, постигнат с факта на
връчване на исковата молба на ответника.
Спорният момент по делото е
концентриран върху наличието/липсата на виновно поведение от страна на
наемодателя. С оглед твърденията в исковата молба същото касае неизпълнение на
задълженията му, посочени в чл. 15.1, чл. 16.4, чл. 17.2 и чл. 19 от договора.
В разпоредбата на чл. 15.1. от
договора, страните са постигнали съгласие при прекратяване на договора по вина
на наемодателя и/или при извършване на разпореждане от негова страна с наетия
обект, същият да дължи обезщетение за извършените подобрения в имота в размер
на 120 000 евро. Иск за заплащане на обезщетение за извършени подобрения
не е заявяван в рамките на настоящото производство, поради което тази посочена
разпоредба е неотносима към предмета на заявения иск.
В разпоредбата на чл. 16 ал.4 от
договора е уговорена процесната по делото неустойка, обоснована с виновно
поведение от страна на наемодателя при спазване на всичките му задължения по
договора. От своя страна, нормите на чл.17.2 и чл.19 от договора обвързват
изискуемостта на уговорената неустойка с неизпълнение на което и да е от
задълженията, посочени в раздел V от
договора /чл. 17.2/ респ. задължението по чл.12.3 от договора, касаещо „да не
се разпорежда с търговския обект за целия срок на договора, вкл. и да не го
дарява, заменя и др., преди да го е предложил за закупуване от наемателя. Няма
данни по делото в срока по договора наемодателят да е предприел някакви
действия на разпореждане с имота, предмет на договора. В исковата молба не са и
изложени подобни твърдения, поради което настоящият съдебен състав не може да
обоснове извод за наличие на предпоставките по чл. 19 от договора. Останалите
задължения на наемодателя, визирани в раздел V на
договора, съобразно уговорката по чл. 17.2 от същия касаят осигуряване
несмущаваното ползване на търговския обект и съдействие във връзка с т.9.4 и
т.10.1 от договора, касаещи извършването на поправки и текущи ремонти от
наемателя респ. извършвани от наемателя ремонти и преустройства на търговския
обект.
Съобразно исковата молба, виновното
поведение на наемодателя се изразява в „прекъсване на търговската дейност,
както и отстраняване на наемателя от наетия търговски обект като събарянето на
незаконните постройки, представляващи части от същия – топла кухня и складови
помещения“ /стр. 5 в делото/.
По делото е представен констативен
акт № 2018-К-I на СО –
район „Витоша“, от който касае проверка на строеж „Пристройка, функционално
свързана с топла кухня към „Клуб-ресторант „В.““. Естеството на пристройката се
установява от представеното от ищеца писмо на СО – район „Витоша“ от 18.01.2018 г. /стр.
31 в делото/ и същата представлява помещение с площ от около 27,00 кв.м., с
едноскатен покрив и помещение със застроена площ от 5,50 кв.м. Подобни
помещения не се установяват да са част от предмета на процесния договор за наем.
Състоянието на имота по действащата КККР, съгласно копието, представено по
делото /стр. 25-26 в делото/ съставлява сграда с площ от 107 кв.м. за
обществено хранене и сграда с площ от 44 кв.м. – друг вид производствена,
складова, инфраструктурна сграда. Тези две сгради не са предмет на констативния
акт респ. последващата заповед за премахване и това е лесно установимо, както
от изготвената окомерна скица в констативния акт, така и може да се изведе по
логически път с оглед параметрите на подлежащата за премахване пристройка.
На следващо място, няма дори данни
по делото тази пристройка да е реализирана от наемодателя. Напротив, с оглед показанията на свидетеля Ж.Ж., в
съдебно заседание от 24.10.2022 г., който заявява, че самият наемател е
извършвал ремонти и реконструкции в имота на наемодателя /“това е пристройка към трафопост… Всичкото
това се изкърти …бани и тоалетни се изградиха съвсем нови…строителен контрол ни
събори кухнята“/. При съпоставка на тези показания с архитектурния проект на
сградата /стр. 128 в делото/ е видно, че
пристройката към трафопоста не е била предмет на договора, легитимиращ
наемодателя като собственик респ. не е била предмет на процесния договор за
наем. Дали наемателят е изградил процесната пристройка с оглед коментираните
показания на свидетеляЖ.или трето за спора лице, предвид изявленията на
процесуалния представител на ответника в съдебно заседание от 24.10.2022 г., че
наемателят на свой ред е преотдал имота на 18.12.2015 г., потвърдени и от
показанията наЖ./“преотдадохме на друга фирма „И.О.“. Това беше края на 2015 г…искаха
да му сменят някаква визия..“/ е без правно значение за спора, доколкото по
делото по никакъв начин не се установява тази пристройка да е част от договора
за наем, сключен между страните в настоящото производство.
Втората заповед за премахване, издадена от СО
въз основа на констативен акт от 05.11.2018 г., с който ищецът обосновава
виновно поведение у наемодателя – ответник е отменена с влязло в сила съдебно
решение на административния съд, което е задължително за настоящия съдебен
състав относно законосъобразността на административния акт по арг. на чл. 302
от ГПК, поради което виновно поведение от наемодателя с оглед на същата
настоящият съдебен състав не може да обоснове. Няма данни с оглед издадената
заповед и преди нейното отменяне да са налагани някакви принудителни
административни мерки, изразяващи се в спиране на дейността на търговския обект
или други с подобно естество, за да бъде презюмирано такова поведение.
При тези съображения, настоящият
съдебен състав намира, че по делото при доказателствена тежест на ищеца не е
установено виновно поведение от страна на наемодателя, за да бъдат реализирани
условията на чл. 17 ал.4 от договора между страните, което като краен правен
резултат води до неоснователност на заявения иск.
При този изход на спора и на
основание чл. 78 ал.3 от ГПК на ответника се следва сумата от 2 498, 25
лв. – съдебни разноски, съобразно списъка по чл. 80 от ГПК /стр. 274 в делото/.
С оглед гореизложеното съдът :
Р Е Ш
И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от “Д.Б.“ ЕООД, ЕИК *******, със съдебен
адрес:*** – адв. Д.Н. срещу В.К.Н., ЕГН **********, Е.С.Н., ЕГН ********** и С.С.Й.,
ЕГН **********, конституирани по реда на чл. 227 от ГПК на мястото на починалия
в хода на производството С.Е.Н., всички със съдебен адрес:***, партер – АД „Д.
и Д.“ иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 50 000
лв. – договорна неустойка по чл. 17 ал.4 от сключен договор за наем от
01.10.2014 г., частична претенция, при пълен заявен размер от 120 000
евро, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА “Д.Б.“ ЕООД, ЕИК *******,
със съдебен адрес:*** – адв. Д.Н. да заплати на основание чл. 78 ал.3 от ГПК на
В.К.Н., ЕГН **********, Е.С.Н., ЕГН ********** и С.С.Й., ЕГН **********,
конституирани по реда на чл. 227 от ГПК на мястото на починалия в хода на
производството С.Е.Н., всички със съдебен адрес:***, партер – АД „Д. и Д.“ сумата
от 2 498,
25 лв. – съдебни разноски.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до
страните, че е изготвено. СЪДИЯ: